Квартира в оживленном центре города или на тихой окраине — у обоих этих вариантов масса плюсов и минусов. Эксперты «ДК» рассказали, как выбрать район проживания и при этом не переплатить за квартиру.
Перед теми, кто планирует покупку квартиры, стоит непростой выбор. Можно купить квартиру в центре города: это престижно и близко к работе. Впрочем, немало и тех, кто уверен, что в центре деловой и культурной жизни можно оставаться даже если живешь на окраине. При этом, сэкономив на районе, можно получить приятный бонус: современное комфортное жилье по доступной цене.
Шаг 1. Расставить приоритеты
В достоинства центральных районов однозначно стоит записать развитую транспортную и социальную инфраструктуру. Причем, речь идет не только о магазинах, кафе и ресторанах. Как в правило, в центральных районах гораздо выше концентрация театров, кинозалов, галерей и клубов. Зачастую решающим фактором при выборе района проживания является близость места работы или учебы членов семьи.
Еще один плюс центра — престиж. Вряд ли кто то поспорит с тем, что жить в знаменитой сталинской высотке на Котельнической набережной в Москве статусно, пусть даже этот дом давно отметил свой полувековой юбилей. «Выбор квартиры ближе к центру или на периферии полностью зависит от индивидуальных предпочтений покупателя и бюджета покупки, — комментирует АЛЕКСАНДРА КАДЧЕНКО, начальник отдела консалтинга и оценки агентства недвижимости «Миан». — В первом случае стоимость квартиры, скорее всего, будет выше. Но даже если цена на квартиры в центре и на периферии примерно одинакова, качество жилья в старых домах в центре города будет ниже».
Качество жилья в самом широком смысле как раз и является основным минусом жизни в центре города. Это и устаревшие планировки, и изношенные коммуникации, и отсутствие удобных парковочных зон во дворах жилых домов. Кроме того, высокая загазованность воздуха в крупных городах актуальна практически в любое время года. «Более благоприятная экологическая обстановка в отдаленных районах может быть важным преимуществом для семей с детьми, — отмечает Александра Кадченко. — Кроме того, отсутствие видов «окна в окна», большая собственная и зачастую огороженная территория жилого комплекса, расположение рядом «зеленых зон», рекреационных и спортивных объектов — все это плюсы жилья бизнес класса в удаленных от центра районах».
Шаг 2. Оценить район по основным критериям
Когда приоритеты расставлены и решение о покупке квартиры в центральной части города или за ее пределами принято, критерии оценки конкретных районов станут понятны сами собой. Если главный ваш приоритет — экологичность, стоит, прежде всего, оценить экологию предполагаемого района проживания.
В крупных городах, по словам экспертов, найти район с безупречно чистой экологией практически невозможно. Вопрос лишь в степени загрязненности. Так, в отдаленных районах города может быть меньше выхлопных газов, но промышленные предприятия, которые в последнее время в крупных мегаполисах активно выводятся как раз на окраины, могут испортить всю картину.
Учитывая это, для многих застройщиков, реализующих проекты комплексной застройки, наличие «зеленой зоны» в непосредственной близости с жилым объектом — хороший рекламный трюк, позволяющий привлечь покупателей. Так или иначе, покупатель квартиры от такого соседства с парком или лесополосой только выигрывает. «Экология местности и наличие парков имеют очень важное значение при выборе района проживания», — отмечает ДЕНИС БАБАКОВ, коммерческий директор бизнес единицы Группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо Запад».
Стоит узнать, есть ли поблизости неблагоприятные с точки зрения экологии объекты: производственные территории, предприятия, загрязняющие окружающую среду, кладбища и т.д.
Далее по списку — транспортная доступность. «В том числе близость к метро или к другому общественному транспорту, — добавляет Денис Бабаков. — Кроме того, нужно оценить число объектов социальной инфраструктуры — от детских садов и школ до супермаркетов. Если квартира покупается не с целью долгосрочных инвестиций, а с намерением поскорее самим отметить новоселье — есть смысл подыскивать жилье именно в районах со сложившейся инфраструктурой.
Наконец, нужно оценить удобство расположения района для вас лично. «Нередко покупатели квартир бизнес класса уже имеют загородную недвижимость за пределами города. В таком случае наиболее комфортно, если квартира и дача находятся на одной линии», — советует г жа Кадченко. Иными словами, выбирайте район проживания так, чтобы путь до работы, учебы или на дачу был оптимально удобным и не проходил через весь город.
Шаг 3. Узнать о перспективах района
Самое простое, что может сделать потенциальный покупатель жилья, оценивая перспективность района, — оглядеться. «Если в выбранном покупателем районе значительную долю жилой застройки занимают пятиэтажные дома, планируемые под снос, следует предположить, что в перспективе здесь будет реализована комплексная современная застройки, и востребованность района повысится, — говорит Александра Кадченко. — Если же в ближайшем окружении расположены старые многоэтажные панельные дома, то, вероятно, значительных изменений в структуре жилого фонда здесь не ожидается и социальное окружение будет соответствующее».
Если собственному впечатлению и личным прогнозам вы не доверяете, обратитесь к официальным источникам. Во многих крупных городах можно найти рейтинги популярности разных районов, которые ведутся экспертами рынка недвижимости. Еще один вариант — ознакомиться с градостроительными планами района, которые обычно представлены на официальном сайте городской администрации.
Из этих планов вы можете узнать, будет ли в районе вестись жилая застройка, планируется ли «вывести» в этот район какую нибудь промышленную зону, ожидается ли в районе строительство школ, детских садов и медицинских учреждений. «В пример могу привести Приморский район (Санкт Петербург). На протяжении нескольких лет он активно развивается: осваиваются новые территории под застройку, формируются целые крупные жилые микрорайоны. Постепенно создается транспортная, торгово сервисная и социальная инфраструктура, чтобы обеспечить жителям комфортное проживание. По количеству строящихся жилых объектов район является безусловным городским лидером», — рассказывает Денис Бабаков. Такие перспективные районы есть в каждом крупном городе.
Наконец, одним из показателей восстребованности жилья в том или ином районе является уровень цен на квартиры.
Шаг 4. Соотнести качество и цену жилья
Вопрос о том, какое жилье должно стоить дороже — в доме старой постройки в центре города или новостройка на окраине, — из разряда дискуссионных для участников рынка недвижимости. Риэлторы говорят о существенной разнице на жилье в центре и на квартиры бизнес класса в отдаленных районах: в первом случае цена «квадрата» зачастую почти в два раза выше.
Многие застройщики же вообще считают, что жилье на окраине, даже при всех его преимуществах, с бизнес классом не имеет ничего общего. «Сегодня достаточно ощутима ценовая дифференциация между районами массовой застройки, возводимыми в рамках комплексного освоения территорий, и проектами, появляющимися в обжитых районах. Но если речь идет о жилье за пределами центра, то есть в спальных районах, здесь мы считаем более уместным говорить о жилье эконом класса», — считает
г н Бабаков.
Тем не менее, на рынке сколько угодно предложений о продаже жилья именно бизнес класса в отдаленных районах. При этом зачастую «квадрат» в жилом комплексе на периферии ничуть не дешевле, чем в центре. Здесь важно не переплатить за типовое жилье, которое бизнес классом только называется.
По словам г жи Кадченко, кроме расположения жилого комплекса, стоит оценить строительные характеристики здания. Прежде всего, это должен быть индивидуальный проект. Отличить типовую девятиэтажку от дома с уникальной архитектурой сможет любой рядовой покупатель. «Эффектный современный архитектурный облик дома, отделка и качество строительства высокого уровня с использованием материалов импортного производства — все это отличает жилье бизнес класса», — добавляет эксперт. Что касается материалов строительства, то дом может быть монолитным, монолитно кирпичным, возможны вентилируемые фасады. Плюс ко всему, обязательно наличие скоростных лифтов в доме и качественная отделка общественных зон: подъезды, холлы, придомовая территория.
Квартиры в домах бизнес класса тоже существенно отличаются от типового эконом варианта. На этаже должно быть не больше четырех квартир, в каждой из них — свободная планировка, высота потолков — не менее трех метров. На метраж квартир бизнес класса тоже стоит обратить внимание: однокомнатная — не меншье 50 «квадратов», «двушка» — 60 80 кв.м, трехкомнатная — от 90 130 кв.м, четырехкомнатная — от 110 кв.м и выше. При этом жилая площадь должна занимать 60 70% от общей площади. «Основное отличие от жилья категории «эконом плюс» — большая доля нежилых помещений: гардеробные, просторные прихожие, ванные, кухни. Обычно в квартирах бизнес класса предусмотрено несколько санузлов», — объясняет г жа Кадченко. Наконец, оцените парковку: на ней должно быть предусмотрено 1 2 машиноместа на квартиру.
Выбрать квартиру в центре или перебраться в комфортное жилье на окраине — выбор сугубо индивидуальный. И зависит он от ряда факторов: финансовые возможности, личные потребности и предпочтения, качество жилья. Главное, говорят эксперты, тщательно оценить все варианты и не переплатить за мечту, будь то старинный дом на центральной улице города или новостройка вблизи
лесопарковой зоны на окраине.
Юлия ШАЕХОВА
Александр ИГНАТУЩЕНКО, исполнительный директор компании «Титул»:
Жилье в центре не всегда высокого класса
Выбор района для постоянного проживания — вещь сугубо индивидуальная. Для одних важна транспортная доступность, для других — экология района, а для третьих — престижность дома, в котором они будут жить. Многие руководствуются близким расположением к месту проживания родственников или расстоянием до места работы. Цены на жилье бизнес класса колеблются в зависимости от района города. Разница в стоимости 1 кв. м может составлять от 5 000 руб. до 20 000 руб. за 1 кв. м (кроме ул. Пушкинской). Стоит учитывать, что нередко объекты, расположенные в центре, в обоснование своей высокой цены позиционируются как более высокий класс жилья, хотя на деле таковыми не являются.
Максим ХМЕЛЬ, генеральный директор АН «Парус»:
Все чаще выбирают спальные районы
Раньше при покупке жилья бизнес класса основным критерием выбора был престиж — дома, района. Сейчас приоритеты ростовчан меняются. Люди очень устали от бесконечных автомобильных пробок. И если у клиентов места их работы расположены в спальных районах или в местах, куда проще добраться по пустым окружным дорогам — они выбирают спальные районы. Прежде всего, это районы Северный и Западный, спрос на дорогое жилье в которых сейчас немного ниже, чем спрос на апартаменты в центре города. Эти районы самодостаточны, там замечательная инфраструктура, там есть все: кафе, клубы, гипермаркеты, спортивные клубы, кинотеатры, садики и школы.
Ирина ПОДОЛЬНАЯ, исполнительный директор АН «Спутник»:
В домах спальных районов нет парковок
Разница в стоимости жилья бизнес класса, расположенного в центре и в спальных районах города, может достигать 20–25%. Например, 1 комнатная квартира в новом хорошем доме в центре стоит 4,5 млн руб., аналогичная по своим параметрам в спальном районе — 3,5 млн руб.
Помимо месторасположения, квартиры бизнес класса в центре и в спальных районах имеют и другие отличия. Например, застройщики, возводя квартиры с хорошей планировкой в спальных районах, не заботятся о строительстве подземных парковок.