Валерий Левченко:«Пока конкуренты тратились на яхты и дачи, мы покупали землю»

Ростовская строительная компания «Кристина» — одна из немногих региональных компаний, которая по объемам вводимого жилья конкурирует с такими гигантами строительного рынка, как «Вант», «Единство», «Ростовгорстрой». Несмотря на кризис, «Кристина» намерена ввести в два раза больше жилья, чем в прошлом году. По мнению директора и учредителя СК «Кристина» Валерия Левченко, стабильно работать в кризис фирме помогает заранее проработанная стратегия развития.досье

Валерий Левченко
Родился в 1960 г., Ростов-на-Дону.
Образование: РИНХ, специальность — «экономика и планирование материально-технического снабжения».
Карьера : 1985-1986 гг. — старший мастер «Вторцветмет».
1986–1990 гг. — товаровед, городской трест ресторанов.
1987–1990 гг. — бухгалтер, председатель, кооператив «Отделочник».
1990 г. по наст. время директор ИЧП (впоследствии ООО) «Фирма «Кристина».
Достижения: почетный строитель России, кандитат в мастера спорта по академической гребле.
Семейное положение: женат, имеет трех детей.
Почему застройщики должны отказываться от продаж через посредников?
Куда нужно вкладывать деньги строительной компании?
Когда банки начнут кредитовать строительный сектор?

Директор ООО «Фирма «Кристина» ВАЛЕРИЙ ЛЕВЧЕНКО одним из первых создал в Ростове частную стро ительную компанию. В начале 90-х годов строительством жилья в основном занимались государственные компании. «В те времена была большая нехватка жилья. Люди по нескольку лет стояли в очередях, чтобы купить или получить квартиру, — вспоминает директор ООО «Фирма «Кристина». — Мы первые предложили альтернативу типовым безликим квартирам, которые строило государство. Представьте: долгое время в нашей стране было только пиво отечественного производства, а тут появляется иностранное, по цене такое же, а по качеству в несколько раз лучше. И массово народ переходит на иностранный напиток. Так же произошло и с жильем. Деньги у граждан были. И когда мы предложили качественно новый продукт, покупатели нашлись сразу».

«Риелторы не могут продавать квартиры в наших объектах»

По словам г-на Левченко, только год назад он принял решение рекламировать те объекты, которые строит СК «Кристина». Почти 18 лет в этом не было необходимости. В основном из-за того, что компания в свое время была первопроходцем на рынке частной застройки и успела сформировать пул постоянных клиентов — практически все квартиры выкупались еще до начала строительства.

Сейчас «Кристина» испытывает проблемы с привлечением дольщиков. Их число сократилось из-за кризиса?

Причина скорее не кризис, а паника среди населения, которой во многом способствовали средства массовой информации. Регулярные сообщения о банкротствах крупных компаний в Америке, пессимистичные прогнозы по поводу развития финансовых проблем в нашей стране привели к тому, что граждане начали забирать деньги из банков, откладывать момент приобретения жилья, опасаясь остаться в долгах или вообще без средств к существованию. Если бы не все это, кризис не коснулся бы ни строительного сектора, ни других сегментов нашей экономики. Кризис наступает обычно там, где наблюдается перепроизводство. Вот в США было перепроизводство жилья — недвижимости много, цена низкая, ипотечные кредиты банки давали всем подряд, лишь бы люди покупали новые квартиры, дома. Но у нас в стране все по-другому. У нас нет никакого перепроизводства. У нас объемы строительства ниже, чем у людей потребность в жилье. Нашей стране еще десятки лет понадобятся, чтобы создать необходимую населению жилищную базу. Но, тем не менее, уже в начале октября прошлого года начался плавный спад продаж. Если до кризиса мы начинали строить объект, а 80–90% квартир в нем уже было продано, то на данном этапе это всего 30%.

Если раньше многие застройщики ограничивались собственными отделами продаж, то сейчас большинство предпочитает сотрудничать еще с агентствами недвижимости. Почему вы не работаете с риелторами?

Я не вижу способов эффективного сотрудничества с риелторами. Они не могут продавать квартиры в наших объектах. Ведь продавать можно право собственности, а собственность возникает только после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому мы не продаем, мы заключаем договора. И когда ко мне приходят представители агентств недвижимости и говорят, что хотели бы продавать наши квартиры, я им отказываю, так как делать это они не смогут — объект еще не готов, право на квартиру еще нельзя оформлять, потому что еще нет самой квартиры. Есть только инвестиционный договор, который может оформить только заказчик строительства, то есть наша компания.

Но ведь риелторы могут привести к вам потенциального клиента

И слишком дорого за это возьмут Риелтор не может оформить документы клиенту, а берет с него от 2 до 6% от стоимости квартиры. За что? Просто за то, что человек им позвонил, и они привели его ко мне? Я постоянно пытаюсь найти способы снижения стоимости квадратных метров для покупателей и считаю, что они не должны отдавать риелторам такие большие суммы. Возможно, я бы и согласился сотрудничать с агентствами недвижимости, если бы они заранее договаривались со мной о том, сколько возьмут с клиента. Чтобы я сам определял стоимость их услуг. Но они отказываются, говорят, это же наши заработки, незачем вам о них знать.

Себестоимость строительства вернулась на докризисный уровень

Валерий Левченко формирует стоимость квадратных метров в тех домах, которые строит «Фирма «Кристина», исходя из трех показателей. Первый — стоимость земельного участка после расселения, второй — стоимость технологического присоединения к объектам инженерной инфраструктуры, третий — стоимость строительных материалов и трудовых затрат на строительство. К себестоимости он добавляет порядка 15–25% рентабельности, и выходит конечная цена. Затем компания отслеживает, есть ли покупатель по такой цене. Если спрос низкий, то проект переделывается: к примеру, строится не комфортное жилье бизнес-класса, а экономичное.

Изменилась ли ваша рентабельность после кризиса?

Как ни странно, рентабельность начала снижаться у нас приблизительно месяц назад. И я объясню, почему не раньше. В декабре прошлого года упали цены на стройматериалы. Кирпич, цемент, металл — все это подешевело в среднем на 10–15%. В связи с этим у нас снизилась себестоимость строительства, и мы на 15% дешевле стали предлагать жилье покупателям. На рентабельности, сами понимаете, это никак не отразилось. Но продлилась эта ситуация недолго. Сейчас стройматериалы снова стали подниматься в цене. Наши объекты на 70% состоят из отечественных материалов и на 30% из импортных. Валюта дорожает, увеличиваются затраты на строительство. Правительство увеличило налог на землю, поднялась стоимость электроэнергии. И сегодня уже себестоимость строительства вернулась на докризисный уровень. Но цены на квадратные метры мы не поднимаем, так как мало платежеспособного спроса. И вот уже теперь страдает рентабельность.

Приходится ли вам экономить в связи с этим?

Нет, я ни на чем не экономлю. Слышал, что многие компании сокращают зарплаты сотрудникам. По-моему, это глупо. Экономить на зарплатах своих работников — все равно, что экономить на детях. Все умные люди вкладывают деньги в детей. Как вы ребенка воспитаете, так он потом будет к вам относиться. Если вы сотрудников держите на голодном пайке, они начинают либо работать на себя, либо искать возможность что-то украсть из компании. Или вообще уходят. А тот, кто говорит о безработице — врет. На строительном рынке специалистов не хватает и сейчас.

Но если рентабельность низкая и вы ни на чем не экономите, еще и увеличивая объемы строительства, откуда запас прочности?

В хорошие «сытые» времена я не разбрасывался свободными деньгами — не покупал яхты, дорогие автомобили, дачи. Все деньги я вкладывал в земельные участки под строительство. В итоге я обеспечил свою компанию запасом земли на несколько лет вперед. Я вкладывал деньги в подготовку проектной документации. И сейчас «Кристина», возможно, единственная строительная компания в городе, которая имеет больше разрешений на строительство жилых домов, чем на данном этапе может построить.

Вы раньше строили дома в основном в центре Ростова. Сейчас у вас большинство крупных проектов в удаленных районах. Почему стали меньше строить в центре?

Стоимость одного квадратного метра в тех новостройках, которые стоят от ул. Чехова до пр. Кировского была до кризиса от 80 до 150 тысяч рублей. Сейчас здесь же средняя стоимость 55–70 тысяч рублей за квадратный метр. Не цена упала, а спрос — не могут люди покупать по более высокой стоимости. Но, исходя из этой цены, невозможно построить в центре качественное жилье. У меня сегодня себестоимость строительства в центре составляет примерно 80 тысяч рублей за квадратный метр. По меньшей цене уже не выгодно будет строить. При 15% рентабельности стоимость жилья там должна быть 100 тысяч рублей за квадратный метр. Пока покупателей немного за такую цену. А, к примеру, в Александровке мы продаем жилье за 40 тыс. руб. за квадратный метр.

«Нам отказали в кредите 48 банков»

Когда осенью Валерий Левченко понял, что кризиса не миновать, он для подстраховки стал искать дополнительные источники для финансирования. Первым делом решил обратиться к банкам. «Фирма «Кристина» никогда ранее не кредитовалась — на ее счету не было ни займов, ни залогов. Тем не менее, все 48 банков, в которые обратился г-н Левченко, вежливо отказали ему в кредите. Валерий Левченко считает, что в этом частично виновно государство, чья позиция выражается в финансовой стратегии банков. Правительство официально объявило, что строительный комплекс и производство строительных материалов являются самым рисковым сегментом экономики. Клич был подан, и банки стали отказывать в финансировании.

Каковы были дальнейшие ваши действия после того, как вам отказали банки в кредите?

Мы разработали программу ипотечного кредитования для наших клиентов. Так как сейчас у многих граждан сократились доходы, у многих отсутствует залог для обеспечения кредита, я предложил такую схему: я лично являюсь поручителем заемщика и отдаю вместо заемщика в залог банка свою собственность. Банк выдает ипотечный кредит и только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и заемщик получит право собственности на жилье, уже его квартира переходит в залог банку. То есть я беру на себя самый рисковый момент. Я выступаю для банка гарантом, что человек будет платить по кредиту. С этой программой я обращался в многие банки. Но сотрудничать с нами согласился только Сбербанк.

И много уже у вас было покупателей по этой схеме?

Если честно, то пока только один. И проблема в этом случае не в нас. Банк рассматривает как потенциальных заемщиков только тех граждан, у которых «белая» зарплата от 25 тыс. руб. Естественно, не у многих сейчас официальная заработная плата в таком размере.

Ваши коллеги сейчас испытывают такие же проблемы с финансированием?

Проблемы с финансированием были всегда. Узкий круг аффилированных к финансовым структурам строительных компаний как получали кредитные ресурсы до кризиса, так и сейчас получают. Но раньше рынок изобиловал свободными деньгами, люди, в основном, вкладывали деньги в недорогое жилье, чтобы спекулировать. Сейчас этот сегмент сократился. И те компании, которые рассчитывали строить дешевое спекулятивное жилье, остались невостребованными. Финансирование вряд ли в ближайшее время улучшится. Банки, пока не пойдет команда сверху, не начнут кредитовать строительный сектор.

То есть количество игроков на рынке будет сокращаться?

Когда возникает кризис, обязательно сильный поглощает слабого. Это эволюция. А сегодня на нашем рынке нет сильных игроков. Нет сейчас такой компании, у которой был бы настолько сильный финансовый ресурс, чтобы скупать слабых игроков.

досье
ООО «Фирма «Кристина»
Основана: 1990 г., г. Ростов-на-Дону.
Директор и учредитель  — Валерий Левченко.
Основной вид деятельности — строительство многоэтажных жилых домов. Фирма выполняет функции заказчика-застройщика, т. е. привлекает инвестиции в строительство объектов на принадлежащих ей земельных участках.
Количество готовых объектов — 22 жилых дома бизнес-класса со встроенно-пристроенными офисными помещениями и автостоянками.
В 2008 г. компания построила 6 414 кв. м жилья.
По итогам 2007-2008 года фирма заняла 5 место в топ-листе лидеров жилищного строительства журнала «Деловой квартал».

Источник: данные компании.