Рынок сменил лидеров

Прошлый год стал периодом масштабного очищения стройкомплекса Дона от непрофессиональных игроков. И этот «естественный отбор» еще не завершен. О том, каким строителям и за счет чего удалось устоять в сложившихся условиях, в интервью «ДК» рассказал министр территориального развития, архитектуры и градостроительства области Владимир Киргинцев.

По итогам 2009 г. Ростов находится на третьем месте по вводу жилья после Москвы и Санкт-Петербурга. Администрация города уверена, что и в этом году донские строители не станут сбавлять темпы и введут в эксплуатацию не менее 850 тыс.кв. м жилья. Но, несмотря на это, эксперты прогнозируют дефицит нового жилья уже к лету, так как строительных компаний, готовых к реализации новых проектов в Ростове, остались единицы.
За последние несколько лет ростовский строительный рынок серьезно изменился. По словам ВЛАДИМИРА КИРГИНЦЕВА, министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, общее количество организаций, имеющих право реализовывать строительную деятельность, сократилось в Ростове где-то на 30%. Еще два года назад в области их было зарегистрировано порядка пяти тысяч. Из-за финансового кризиса и отмены лицензирования рынок «покинуло» порядка двух тысяч компаний. Сейчас, по оценкам экспертов, реально работающих строительных организаций в городе, которые продолжают строить новое жилье, не более 15–20.

В среде строителей произошла рокировка лидеров
Помимо количественных, на рынке произошли и качественные изменения. Поменялся состав компаний-лидеров. Долгие годы ведущим игроком в сфере жилищного строительства являлся концерн «Вант». В середине прошлого года его руководство заявило о «заморозке» строительства большинства своих объектов. Сейчас против части компаний, входящих в состав концерна (всего их 65), возбуждены уголовные дела. Эксперты рынка не исключают вероятности, что вскоре «Вант» могут признать банкротом. Несколько ослабил свои позиции в жилищном строительстве один из крупнейших строительных холдингов Ростова — концерн «Единство». В 2009 г. он сконцентрировал свои усилия на реализации крупных объектов коммерческой недвижимости. Как отмечает ВАЛЕНТИНА ПОЛЕВИЧЕНКО, гендиректор концерна «Единство», в конце 2009 г. холдинг ввел в эксплуатацию свой первый объект торговой недвижимости— первую очередь ТРК «МЕГАМАГ», площадь которого составила— 40,3 тыс. кв. м. «В 2010 году мы продолжаем работу по объектам: «Парковый квартал», «Усадьба» и БЦ «Риверсайд-Дон». Объекты находятся на различных стадиях строительства. Так же мы активно занимаемся дальнейшим развитием проекта «МЕГАМАГ-2», в этом году запланировано выполнение проектных работ по второй очереди комплекса»,— рассказала г-жа Полевиченко.
По итогам 2009 г. безусловным лидером по объему построенного и сданного в эксплуатацию жилья в Ростове стала компания ЗАО «Патриот», дочерняя структура ЗАО «Интеко», выступающая застройщиком жилого микрорайона Левенцовский. Это один из самых крупных на постсоветском пространстве проектов массового жилищного строительства и комплексного освоения территорий. По данным администрации Ростова, в 2009 г. эта компания стала абсолютным лидером по объему возведенных жилых площадей (около 38 тыс. кв. м), заняв при этом 15,35% рынка высотного жилья. По мнению экспертов, СК «Патриот» сейчас заняла место «Ванта» в списке самых крупных строительных компаний Ростова и в ближайшие несколько лет вряд ли отдаст пальму первенства какой-то другой организации. Единственная компания, которая может составить конкуренцию «Патриоту»,— «Ростовгорстрой» во главе с ДЕНИСОМ СТАНИСЛАВОВЫМ. Летом прошлого года эта строительная фирма приступила к реализации проекта «НОРД» в Северном микрорайоне города. Проект предполагает комплексную застройку территории в 20 га, до 2014 г. там будет построено 16 жилых комплексов общей площадью 250 тыс. кв. м. Комплексной застройкой активно занимается еще один крупный игрок на строительном рынке— компания «Кристина». В районе «Александровки» фирма строит жилищный комплекс «Голубые ели», который будет включать в себя 11 объектов общей площадью порядка 55 тыс. кв. м.
По мнению экспертов, на данном этапе ведущими игроками на рынке являются те компании, которые продолжают строить. Большинство экспертов этого рынка считают, что наиболее устойчивыми в кризис оказались: СК «Ростовгорстрой», СК «Патриот» («Интеко»), Ск «Кристина», ЮИТ Дон, концерн «Покровский», концерн «Единство», СК «Руслан», «КСМ-14», СК «Дон-КПД». На данном этапе это те организации, которые формируют строительный рынок Ростова, реализуют самые крупные проекты по жилищному строительству и будут продолжать строить в ближайшие годы.
Новое жилье станет дефицитным
Донские строители отмечают, что очень тяжело пережили кризисный 2009 год. «Ситуация была сложная, поскольку в первой половине года практически полностью отсутствовал спрос. Покупатели занимали выжидательную позицию,— комментирует ВЛАДИМИР КОВАЛЕВ, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в г. Ростов-на-Дону».— Чтобы привлечь покупателей, продавцы на протяжении всего года снижали цены». В результате падение цен от докризисного уровня составило порядка 15–25%, в зависимости от того, первичный или вторичный сегмент рынка недвижимости. Сейчас за один квадратный метр ростовские застройщики просят 35–60 тыс. руб. Еще год назад нижняя планка стоимости кв. м. составляла 40–45 тыс. руб. По словам ВАЛЕРИЯ ЛЕВЧЕНКО, директора СК «Кристина», большинство строительных организаций снижали стоимость квадратных метров в своих объектах за счет своей рентабельности. «Если до кризиса рентабельность строительного бизнеса составляла в среднем 40–50%, то сейчас она едва достигает 15–20%. А это очень мало для нашего бизнеса. При такой низкой рентабельности приступать к новым проектам не выгодно— очень большие затраты на проектирование, технику, приобретение земли и т.д.»,— пояснил г-н Левченко. И действительно, на данном этапе не многие компании готовятся в ближайшее время приступать к строительству новых объектов. Эксперты отмечают, что за год объем нового строительства упал более чем на 50%, и уже к лету этого года начнет проявляться дефицит нового жилья. «С сентября прошлого года спрос на квартиры в новостройках стал стабильно расти. И этому способствовало, во-первых, прекращение падения цен на недвижимость, и то, что граждане, которые откладывали время покупки жилья, перестали ждать понижения цен и вернулись на рынок. Во-вторых, банки снова стали выдавать ипотечные кредиты. Пусть пока еще их не много, но этот фактор также повлиял на увеличение спроса. И третья причина— сокращение количества новых объектов»,— рассказывает г-н Левченко. Возможно, что к лету на законодательном уровне будет принято решение о снижении процентной ставки по ипотеке до 6–11%. Это также может спровоцировать увеличение спроса. А это, в свою очередь, при растущем дефиците нового жилья, вызовет повышение цен. «До осени будут происходить колебания цен на недвижимость. А вследствие ожидаемого дефицита жилья в городе ожидается увеличение стоимости квадратного метра уже к концу этого года, но не более чем на 10%»,— полагает АНДРЕЙ ШУМЕЕВ, генеральный директор компании «ЮИТ Дон». По мнению Валерия Левченко, увеличение стоимости жилья может составить 20–30%.
Как отмечает Владимир Ковалев, наибольшим спросом будут пользоваться новостройки эконом-класса с очень умеренными площадями и элитное жилье класса «люкс». «Как и в 2009 году, массовое строительство будет продолжаться в Западном (Левенцовский район) и Северном (район «Норд») жилых массивах. По информации администрации города Ростова, планируется крупная жилая малоэтажная застройка в районе Ростовского моря (на землях бывшего совхоза «Декоративные культуры»), где сейчас уже ведутся работы по инженерной подготовке территорий»,— добавил г-н Ковалев. В то же время эксперты полагают, что новых масштабных проектов комплексной застройки в ближайшие несколько лет в Ростове не будет. Строители будут предпочитать точечную застройку в пределах черты города. «Учитывая тот факт, что во второй половине 2008 года и в 2009 году Администрация города не выставила на аукцион ни одного земельного участка для многоквартирного жилищного строительства, можно предположить, что будут застраиваться имеющиеся в наличии земельные участки и вестись работы по завершению уже начатого строительства,— полагает г-н Шумеев.— Не исключена возможность смены правообладателей существующих земельных участков с последующей деятельностью по их освоению, чего нельзя сказать об объектах незавершенного строительства, в которых уже продано большое количество квартир».
качественный застройщик
Валерий Левченко директор ООО «Фирма «Кристина»
В начале 90-х Валерий Левченко одним из первых в Ростове создал частную строительную компанию. Сегодня эксперты называют его компанию флагманом развития ростовского рынка качественного жилья. За кризисный 2009 г. г-ну Левченко удалось увеличить объемы строительства в два раза с 6 тыс. кв. м до 12 тыс. кв. м. Сейчас СК «Кристина» реализует третий по величине проект комплексной застройки в районе Александровки (55 тыс. кв. м).
Экс-главный архитектор
Андрей Шумеев гендиректор «ЮИТ Дон»
Руководить представительством финского холдинга «ЮИТ» в Ростове Андрей Шумеев пришел из городской администрации. С 2006 по 2008 годы он работал в должности директора Департамента архитектуры и градостроительства Ростова. По мнению высшего руководства холдинга «ЮИТ», хорошее знание территории города и перспектив его развития позволяет г-ну Шумееву принимать верные решения при подборе и приобретении земельных участков под застройку объектами «ЮИТ Дон».Авторитетный лоббист
Адам Батажев гендиректор ООО «Фирма» Руслан»
Несмотря на то, что СК «Руслан» Адама Батажева не является крупной строительной организацией (на данном этапе она реализует в Ростове всего один проект — жилой дом площадью 12 тыс. кв. м), г-на Батажева коллеги считают одним из самых влиятельных строителей в городе. Возможно, потому, что он один из немногих руководителей предприятий строительного комплекса, кому удалось стать депутатом ЗС РО и получить возможность лоббировать интересы сообщества во власти. единственная
Валентина Полевиченко гендиректор концерна «Единство»
Валентина Полевиченко — единственная женщина на Дону, которая руководит одним из крупнейших местных строительных холдингов. Долгое время концерн «Единство» входил в тройку лидеров жилищной застройки города. Сейчас холдинг сконцентрировал усилия на строительстве объектов коммерческого назначения. В конце 2009 г. «Единство» ввело в эксплуатацию первую очередь ТРК «МЕГАМАГ», площадь которого составила 40,3 тысяч кв. м.Покоритель северного
Денис Станиславов гендиректор и акционер ООО «УК «Ростовгорстрой»
Дениса Станиславова считают одним из самых авторитетных строителей в Ростове. Он руководит крупнейшим местным строительным объединением — ГК «Ростовгорстрой». В июне прошлого года одна из структур объединения — компания «Ростовкапстрой» — приступила к реализации амбициозного проекта «НОРД» в СЖМ. Под руководством г-на Станиславова компания намерена построить целый микрорайон, составив конкуренцию компании «Интеко».
Многопрофильный менеджер
Андрей Коровайко гендиректор концерна «Покровский»
Его компания — один из лидеров южно-российского рынка по объемам строительства деловой и жилой недвижимости. В числе основных проектов концерна — строительство элитных жилых комплексов класса Premium в центре Ростова. Помимо этого, г-н Коровайко активно развивает сеть продуктовых супермаркетов «Станица», в котором около 50% ассортимента составляет продукция агрохолдинга «Каневской».

качественный застройщик
Валерий Левченко директор ООО «Фирма «Кристина»
В начале 90-х Валерий Левченко одним из первых в Ростове создал частную строительную компанию. Сегодня эксперты называют его компанию флагманом развития ростовского рынка качественного жилья. За кризисный 2009 г. г-ну Левченко удалось увеличить объемы строительства в два раза с 6 тыс. кв. м до 12 тыс. кв. м. Сейчас СК «Кристина» реализует третий по величине проект комплексной застройки в районе Александровки (55 тыс. кв. м).
Экс-главный архитектор
Андрей Шумеев гендиректор «ЮИТ Дон»
Руководить представительством финского холдинга «ЮИТ» в Ростове Андрей Шумеев пришел из городской администрации. С 2006 по 2008 годы он работал в должности директора Департамента архитектуры и градостроительства Ростова. По мнению высшего руководства холдинга «ЮИТ», хорошее знание территории города и перспектив его развития позволяет г-ну Шумееву принимать верные решения при подборе и приобретении земельных участков под застройку объектами «ЮИТ Дон».

Авторитетный лоббист
Адам Батажев гендиректор ООО «Фирма» Руслан»
Несмотря на то, что СК «Руслан» Адама Батажева не является крупной строительной организацией (на данном этапе она реализует в Ростове всего один проект — жилой дом площадью 12 тыс. кв. м), г-на Батажева коллеги считают одним из самых влиятельных строителей в городе. Возможно, потому, что он один из немногих руководителей предприятий строительного комплекса, кому удалось стать депутатом ЗС РО и получить возможность лоббировать интересы сообщества во власти.

единственная
Валентина Полевиченко гендиректор концерна «Единство»
Валентина Полевиченко — единственная женщина на Дону, которая руководит одним из крупнейших местных строительных холдингов. Долгое время концерн «Единство» входил в тройку лидеров жилищной застройки города. Сейчас холдинг сконцентрировал усилия на строительстве объектов коммерческого назначения. В конце 2009 г. «Единство» ввело в эксплуатацию первую очередь ТРК «МЕГАМАГ», площадь которого составила 40,3 тысяч кв. м.

Покоритель северного
Денис Станиславов гендиректор и акционер ООО «УК «Ростовгорстрой»
Дениса Станиславова считают одним из самых авторитетных строителей в Ростове. Он руководит крупнейшим местным строительным объединением — ГК «Ростовгорстрой». В июне прошлого года одна из структур объединения — компания «Ростовкапстрой» — приступила к реализации амбициозного проекта «НОРД» в СЖМ. Под руководством г-на Станиславова компания намерена построить целый микрорайон, составив конкуренцию компании «Интеко».

Многопрофильный менеджер
Андрей Коровайко гендиректор концерна «Покровский»
Его компания — один из лидеров южно-российского рынка по объемам строительства деловой и жилой недвижимости. В числе основных проектов концерна — строительство элитных жилых комплексов класса Premium в центре Ростова. Помимо этого, г-н Коровайко активно развивает сеть продуктовых супермаркетов «Станица», в котором около 50% ассортимента составляет продукция агрохолдинга «Каневской».

Владимир Киргинцев:

Судя по площади введенного в строй жилья, прошлый год оказался не столь кризисным для донской стройиндустрии, как того можно было ожидать— по сравнению с 2008 г. объемы упали лишь на 10%. И на этот год, по словам Владимира Киргинцева, работы для удержавшихся на рынке строителей будет достаточно.
Недавно сообщили, что Ростов стал третьим городом в России после Москвы и Питера по объемам введенного в строй жилья в прошлом году. Если оперировать цифрами, как, по вашей оценке, выглядел 2009 год?
— Давайте начнем с того, что в доперестроечный период максимальный объем введенного жилья в области был зафиксирован в 1987 году— это 1,68 миллионакв.м. В 2007 г. мы ввели 1,7 миллионов кв. м жилых площадей, в 2008 г.— два миллиона, а в 2009 г.— 1,8 миллионовкв.м. Если сравнить показатели 1987 г. и 2009 г., то очевидно, что даже в период кризиса строительный сектор Дона не стоит на месте и работы более чем достаточно. И наш план на 2010 г.— те же 1,8 миллионовкв.м. Примечательно, что в последние годы в этих объемах растет доля индивидуальной застройки. Понимая, что этот сегмент сейчас наиболее востребован, мы основные свои усилия направляем на его поддержку.
А что конкретно делаете?
— У нас есть хороший опыт реализации программы ГУРШ (Государственное управление реструктуризации шахт— прим. ред.), по которой Минэнерго РФ выделяет средства на переселение жителей с подработанных шахтами территорий. Объемы инвестиций— огромные: в среднем, полтора миллиарда рублей в год. И если бы эти деньги пошли на вторичный рынок, представляете, какая бы там сейчас была цена? Так вот, когда мы начинали заниматься этим пять лет назад, то сделали программу опережающего проектирования, поэтому сейчас 90% этих средств идет на первичный рынок. И это одновременно стало хорошей антикризисной мерой— поддерживается стройиндустрия, смежные 15 специальностей, которым стройка дает работу. Проанализировав этот опыт, мы решили все социальные жилищные программы собрать в единый источник финансирования с одним главным распорядителем, которым выступает наше министерство. Это все программы по жилью: ветераны, село, молодые семьи, аварийка и тот же ГУРШ. Это дает нам возможность компоновать строительный пул из нескольких источников финансирования. Если говорить о цифрах, то это 3,2 миллиарда рублей, на которые необходимо построить 2710 квартир. Понятно, что часть денег уйдет на рынок вторичного жилья, и это нормально, когда, например, ветеран хочет переехать поближе к детям. Но, я думаю, что это должно быть все же логичным исключением из правил. А основной объем надо направить на поддержку и развитие строительной отрасли. Прежде всего, мы рекомендуем строить двухквартирные дома, потому что закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» подразумевает две и более квартиры потому, что они не требуют прохождения сложной экспертизы, которая затрагивает объекты свыше трех этажей и более 1500кв.м.
Сбылись ли прогнозы и опасения по строительной отрасли на 2009 год и как вы в целом оцениваете его итоги?
— Девятый год был, конечно, неоднозначным, но в нем было и много положительного. Прежде всего, потому что началось активное очищение строительного комплекса Дона от случайных людей и непрофессионалов. Эти фирмы появились в пик инвестиций— я имею в виду непрофессиональных игроков, которые бездумно демпинговали на торгах, срывали сроки, строили некачественное жилье. При этом с ними было тяжело бороться в рамках действующего законодательства. И хорошо то, что кризис внес коррективы— выжили действительно сильнейшие. В итоге, по нашим подсчетам, количество предприятий в среднем по 2009 году сократилось примерно на 30%.
Строительный комплекс жив. Причем, мне кажется, он пережил самые трудные времена. Он реструктуризировался под текущую ситуацию и сейчас очень важно его поддержать, чтобы сохранить костяк отрасли.
Кто именно составляет этот костяк— кого вы считаете флагманами этой отрасли?
— Вы знаете, что с 1 января вступил в силу закон о саморегулируемых организациях в строительстве. Если говорить о сути СРО, то это попросту коллективная экономическая ответственность игроков отрасли. Понимая это, еще год назад мы начали работу по формированию на базе самых крупных предприятий некоммерческого партнерства «Строители Ростовской области». Эта СРО начала работу с 1 января, ее возглавил Николай Коробченко. Костяк этой организации— порядка 20 самых крупных строителей с более чем десятилетней историей. Они и вошли в состав наблюдательного совета этой СРО. Всех не буду называть, но некоторых отмечу. Например, фирма «Кристина» г-на Левченко, который очень толково сработал в этот сложный промежуток времени, взаимодействуя с банками, не останавливая строительства, продолжая системно работать, в меру поджавшись. Стоит отметить и руководителя КСМ-14 Григориадиса, который не запаниковал, а толково сработал: рассчитывался квартирами, приобретал кирпич, выплачивал зарплаты, продавал по сниженной цене однокомнатные, потом двухкомнатные квартиры в комплексе «Аллея Роз». Устойчиво работает «ЮИТ-Дон» и его руководитель Шумеев. Каждый по-своему подстроился под изменившиеся условия и продолжает оставаться профессионалом в своем деле.
Вы сказали, что в 2009 г. с рынка ушло 30% случайных фирм. Это предел или есть еще, кого «подчистить»?
— Думаю, что это не предел. Эта ситуация будет продолжаться. Сложно, конечно, прогнозировать, но, скорее всего, процентов двадцать компаний может уйти с этого рынка в текущем году. Если вспомнить, что у нас было выдано до 1 января пять тысяч лицензий, то становится очевидно, что у нас нет такого количества профессиональных строительных фирм. Я сталкиваюсь с разными ситуациями, в частности, занимаюсь и контролем за своевременной выплатой заработных плат в стройкомплексе. У меня бывали такие печальные ситуации, когда я звонил в некую строительную фирму и спрашивал: «За пять лет своего существования ваша фирма не построила ни одного квадратного метра— чем вы сейчас занимаетесь?» А мне отвечали: «Мы пирожные делаем». Тогда я поинтересовался: «Зачем вы лицензию строительную получали?» В ответ слышал примерно следующее: «А вдруг что-нибудь построим когда-нибудь— мало ли что»...
Разве в СРО такие «пироженщики» появиться не могут?
— По крайней мере, в СРО — «Строители Ростовской области» — это исключено. Любая глупость участника СРО оборачивается экономической ответственностью других членов организации, которые наработали себе серьезную репутацию и не собираются ее терять. Конечно, на Дону есть и другие СРО. И, к сожалению, не все они воспринимают такое партнерство, как механизм обеспечения безопасности функционирования отрасли, а видят в этом бизнес, где основной критерий— количество участников. Но, полагаю, это явление временное. И итог такого «бизнеса» вполне предсказуем.
Владимир Колодкин

Владимир Киргинцев
Министр территориального развития, архитектуры и градостроительства РО
Образование: 1985 г.— Новосибирский электротехнический институт.
Карьера: до 1994 г.— «Алмаздортранс» (г. Ленск), руководитель отдела капитального строительства, затем производственно-технического отдела; 1994–1999гг.— главный инженер Ленского отделения ОДСП; с 2001–2004гг.— ГУП «Ростовоблстройзаказчик», ведущий инженер производственно-технического отдела, затем начальник отдела. В 2004 г. назначен директором этого ГУП. 2004–2007гг.— начальник отдела сметного ценообразования, договорных отношений и мониторинга программ регионального развития министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РО 2007 г.— наст. вр.— министр территориального развития, архитектуры и градостроительства РО.