Покупатели элитного жилья выстраиваются в очередь

В Ростове наберется не больше десятка объектов, которые полностью соответствуют принятым в мире критериям элитности. В большинстве своем ростовские дома премиум-класса тянут на звание зданий повышенной комфортности. Но эксперты говорят, что требования покупателей постоянно ужесточаются, а потому в ближайшие годы на рынке появится четкая классификация жилья.

Вдонской столице с каждым годом появляется все больше домов, квартиры в которых относят к разряду элитных. Стабильный спрос на «элитки» поддерживают покупатели из других регионов: они приобретают жилье для топ-менеджеров своих ростовских филиалов.

Спрос на элитное жилье не удовлетворен

Участники рынка отмечают стабильный спрос на элитное жилье в Ростове. Этот сегмент в меньшей степени зависит от объемов ипотечного кредитования, нежели массовый, лавинообразного роста спроса здесь нет. Число ростовчан, которые могут себе позволить квартиру премиум-класса увеличивается незначительно, к тому же за последние три-четыре года большинст­во из них уже приобрели недвижимость. Эксперты говорят, что спрос поддерживают VIP-клиенты, желающие купить более совершенную квартиру, а также те, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях. Интересуются элитным жильем предприниматели из других регионов, чей бизнес связан с Ростовом.

Даже такой ограниченный спрос ри­эл-торы и застройщики пока в полной мере удовлетворить не могут. По данным компании «Титул», квартиры с повышенными потребительскими характеристиками составляют примерно 15% вторичного рынка, а к элитному жилью можно отнести менее 1% объектов, выставленных на продажу. «За последний год цены на элитные предложения в городе выросли на 30-40%, делится наблюдениями начальник отдела маркетинга концерна «Единство» ЛАРИСА МАХОВА. А по отдельным вариантам до 75%. Таким образом, существующий спрос на элитное жилье остается растущим и неудовлетворенным».

Об этом же говорят и риэлторы. «Если нет «горящих событий», например, разъезда супругов, люди готовы ждать год, два и больше, пока в продаже не появится желаемый вариант», рассказала директор департамента по продаже жилой недвижимости компании «Нирлан» НАТАЛЬЯ СКЛЯР. По словам участников рынка, дошло до того, что в риэлторских агентствах считается престижным иметь список «ждущих» платежеспособных покупателей.

Цены на элитное жилье в разы превышают стоимость обычной недвижимости. Если в январе средняя цена 1 кв. м в городе была на уровне 42,8 тыс. руб., то один «квадрат» в «элитке» стоит 60-80 тыс. руб. По отдельным эксклюзивным проектам до 100-120 тыс. руб. «Массовый запрос» в дорогом сегменте подобрать квартиру в пределах 5-6 млн руб. Это жилье называют высоколиквидным. «Сегодня есть в продаже квартиры и по 11-12 млн руб., говорит генеральный директор компании «Титул» ЕВГЕНИЙ СОС­НИЦКИЙ. Они тоже будут проданы, хотя хозяева постоянно повышают цену».

Элитному жилью требуется подходящее окружение

Сейчас возведением элитных домов в Ростове занимаются преимущественно крупные застройщики. Они обладают ресурсами, необходимыми для получения землеотвода в центре города и расселения жителей из ветхого фонда. Крупнейшими игроками на рынке элитного жилья эксперты называют концерны «Единство» и «Покровский». Другие компании на элитном жилье не специализируются, выполняя отдельные проекты от случая к случаю.

Общепризнанной «элитной» зоной в Ростове давно стала улица Пушкинская и прилегающие к ней переулки. Другие районы по тем или иным параметрам не соответст­вуют принятым стандартам жилья премиум-класса. Основная проблема отсутствие должной инфраструктуры. Лариса Махова: «В городе есть участки с удачным расположением. Но то, что находится вокруг них, не позволяет построить элитное жилье. Застройщик не может переделать всю улицу: заасфальтировать ее, перестроить дома, проложить новые коммуникации, сделать так, чтобы люди могли вечером спокойно прогуливаться. Обычно участки выделяют небольшие, поэтому невозможно создать парковую зону или сквер».

Чтобы максимально соблюсти все требования, предъявляемые к элитному жилью, затройщики перешли к возведению жилых комплексов, получая под строительство целые кварталы. По такому прин­ципу «Единство» построило комплекс «Каскад», а концерн «Покровский» сейчас возводит «Ростов-Сити». «Это будет четырехсекционный дом, описывает комплекс руководитель отдела маркетинга и рекламы концерна АНДРЕЙ БАБАНИН. В нем 23 этажа, развитая инфраструктура, ресторан, химчистка, фитнес-клуб, подземный паркинг, торговые павильоны. Словом, все, что нужно для комфортной жизни».

Но все же еще некоторое время, по словам г-на Бабанина, будет популярно возведение одиночных домов, позиционируемых как элитные: «Появление жилых комплексов премиум-класса мало повлияет на практику точечной застройки. Одиночные элитные дома все равно будут пользоваться спросом, потому что в центре Ростова мало участков для строительства комплексов».

В Ростове элитным называют лучшее из того, что есть

Участники рынка единодушны: несмотря на все старания застройщиков, ростовские объекты премиум-класса по-настоящему элитным жильем можно назвать с натяжкой. Руководитель дирекции ЗАО «ПИК-Регион» по ЮФО МИХАИЛ ПОДОЛЬСКИЙ: «В Ростове строятся несколько домов бизнес-класса, но рано говорить об элитном жилье. Ведь элитное жилье должно быть малоэтажным, расположено в районе с хорошей экологией, закрытом от крупных транспортных магистралей, с приятным видом из окон. У нас же плотность застройки такова, что из окон видишь либо «промышленный пейзаж», либо частную жизнь соседей. Большой проблемой новостроек также является недостаток парковочных мест. И если две трети жильцов не обеспечены стояночными модулями, то получается, что только треть живет в «элитке».

Другие участники рынка тоже признают, что в Ростове почти нет жилья, которое бы соответствовало понятию элитности, принятому в Москве и на Западе. Директор департамента новостроек и ипотечных программ компании «Нирлан» МАКСИМ КИРНОСОВ: «Глядя на ростовский рынок, тяжело говорить, что это элита. Но поскольку очень хочется, чтобы она в Ростове была, мы называем элитным то, что есть жилье повышенной комфортности». С ним согласна маркетолог АН «Дон-МТ» ГАЛИНА ПИВОВАРОВА: «Люди пытаются выделить лучшее из имеющегося». По ее мнению, классификация должна быть установлена законодательно, закреплена ГОСТами. А пока этого не сделано, люди руководст­вуются собственной фантазией.

Иногда статус элитной получает даже отдельная квартира в типовом доме. «Особого разнообразия на рынке нет, комментирует Наталья Скляр, и если на общем фоне вдруг появляется квартира, которая выгодно отличается ремонтом, дизайном, то ее уже называют элитной».

Неоспоримыми параметрами элитного жилья эксперты также считают социальную однородность жильцов. «Сегодня практически нет прецедентов, чтобы в доме подбирался однородный состав, говорит Евгений Сосницкий. Вернее, он однородный по доходам, а не по социокультурным параметрам. В новый дом могут попасть и люди, заработавшие деньги своим трудом, и переселенцы из ветхого фонда, выкрутившие руки застройщикам, и представители криминальных кругов».

Социальная однородность, даже клубность, по словам риэлторов, выдерживается в небольших домах, в которых по 30-40 квартир. Информация о выставленных на продажу объектах распространяется «среди своих» соседей, друзей, знакомых. Если же она передается в агентство, то объект широко не рекламируют. И трудно сказать, что происходит в дальнейшем: то ли покупатель выбирает жилье, то ли покупателя подбирают.

Эксперты говорят, что со временем здания могут терять статус элитности. Директор АН «Акцент» ЕВГЕНИЙ ТЕНИШЕВ приводит в качестве примера жилой комплекс «21 век» на Пушкинской, который в свое время был разрекламирован как элитный: краска на фасаде оказалась некачественной, и сейчас внешний вид здания не позволяет отнести его к премиум-классу. Андрей Бабанин пояснил, что против элитности играет время. Если, например, технологии морально устарели, дом приобретает другой статус.

Альтернативой «элитке» станут коттеджные поселки

По мнению экспертов, единое понимание стандартов элитного жилья в Ростове сложится через пять-шесть лет. Примерно в это время в городе начнут появляться объекты, согласованные с новой градостроительной политикой. В прошлом году губернатор Ростовской области ВЛАДИМИР ЧУБ объявил ее основные параметры: центр донской столицы должен быть малоэтажным и сохранить нынешний архитектурно-исторический облик. Чтобы строительство малоэтажного жилья приносило прибыль, застройщикам придется существенно повышать цены, а значит и улучшать по­требительские качества объектов. Эксперты ссылаются на практику в московских центральных районах, где цены на 1 кв. м доходят до $15 тыс., и это предложение имеет спрос, хотя и ограниченный.

В такой ситуации, считают эксперты, особенно востребованными станут дома в коттеджных поселках. Михаил Подольский: «Требования к элитному жилью во все времена одни и те же, даже если сравнивать с требованиями к дворянским усадьбам прошлого века. Поэтому поселки закрытого типа могут стать альтернативой недвижимости премиум-класса в центре».

Сейчас в пригороде Ростова строят три коттеджных поселка: «Холдинг-Каскад» реализует проект «Беловодье» недалеко от Обуховки, «Национальная жилищная корпорация» возводит поселок «Солнечный» в 10 км от Батайска, а компания «Адамант» таун-хаусы под Таганрогом. Цены в этих поселках значительно ниже ростовских ($400-700 за кв. м), но конкуренцию «элитке» они составить не способны. Андрей Бабанин: «Коттеджные поселки могут стать альтернативой элитному жилью в черте города, если к их возведению будут подходить по-другому. Они должны предоставлять максимальный комфорт для проживания. В нашем степном регионе нет возможности строить поселки в лесопарковой зоне, как, например, в Подмосковье. Но мало того, что у нас строят практически в чистом поле, так еще и дома иногда располагают таким образом, что соседи могут видеть, что у тебя происходит. Это не очень приятно».

Поэтому, по словам г-на Бабанина, еще какое-то время основным конкурентом элитного жилья будут не коттеджные поселки, а индивидуальное строительство, так как оно позволяет ростовчанам реализовать все свои запросы.