Меню

В Ростове средняя стоимость кв. м. жилья в июне составила 61 866 тыс. рублей

Отрицательная динамика цены кв м, которая наблюдалась в 1 квартале 2016 года, сменилась её стабилизацией в апреле с началом неустойчивого роста в некоторых агломерациях в мае-июне текущего года.

Как сообщает Cian.ru, баланс спроса и предложения на рынке жилья изменился слабо, поэтому ключевым фактором, приведшим к изменению понижательного тренда на рынке, следует считать влияние макроэкономической конъюнктуры. Цены на нефть продемонстрировали практически 2-кратный рост по сравнению с январскими минимумами, падение промышленного производства сменилось на выход этого показателя в неустойчивое равновесие, снизилась геополитическая напряженность. В отличие от периода 2008-2009 гг. в текущий кризис не происходит массовых увольнений персонала (Росстат и вовсе фиксирует снижение безработицы), население постепенно адаптировалось к изменившимся ценам и валютным курсам; социологические опросы свидетельствуют о постепенном восстановлении потребительской уверенности, которая очень важна для рынка жилья.

Одним из ключевых механизмов перезапуска экономического роста, на который рассчитывает государство, является снижение процентных ставок, увязанное с достижением ориентиров по инфляции. Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам устойчиво прослеживается на протяжении последнего года. За 12 месяцев с июня 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке (по данным ЦБ РФ) снизилась практически на 2 процентных пункта (с заградительных 14,4% до относительно комфортного уровня в 12,59%). Ипотечные заемщики стали для банков одними из лучших клиентов; просроченная задолженность по ним колеблется в диапазоне 4-6%, что в разы ниже, чем по потребительским кредитам и даже по самим застройщикам.

Неопределенность с пролонгацией в конце зимы программы субсидированной ипотеки привела к всплеску продаж новостроек в феврале-марте, после которого возникли опасения в обвальном падении темпов продаж в последующие месяцы. Но статистика за апрель и май была «выше ожиданий» (к примеру, в Москве регистрации ДДУ в мае и апреле по отношению к марту хотя и снизились на 7% и 6% соответственно, но это вполне укладывается в стандартный сезонный тренд).

По состоянию на 30.06.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 248,1 тыс. квартир на вторичном рынке общей площадью 13,8 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 14,5%, по сравнению с концом 1 квартала 2016 — снизился на 2,9%. Т.о., во 2 квартале произошла стабилизации объема предложения, что связано с

·         балансировкой ожиданий продавцов и возможностей покупателей (часть квартир с неоправданно завышенными ценами ушла из активного предложения или была продана с соответствующим дисконтом);

·         сокращением поступления на рынок квартир из готовых новостроек (по итогам 1 квартала их всегда сдается в эксплуатацию меньше, чем по итогам 4 квартала, а в этом году на это еще и наложился рост числа строек, не завершаемых в заявленные в проектной документации сроки).

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 37% приходится на 1-комнатные квартиры, 36% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 4% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23%-40%-29%-8% для 1-, 2-, 3-4, и 4+-комнатных квартир соответственно).

Таблица 1. Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг.(данные сайта CIAN.RU).

 

Доля 1-комнатных квартир

Доля 2-комнатных квартир

Доля 3-комнатных квартир

Доля 4-комнатных квартир

на 31.03.2015

37,7%

34,3%

22,9%

5,1%

на 31.03.2016

37,7%

34,1%

23,6%

4,6%

на 30.06.2016

36,9%

36,3%

22,8%

4,0%

Если в конце 1 квартала 2016 было зафиксировано наиболее сильное снижение рынка в процентных пунктах в годовом выражении после кризиса 2008-2009 гг. (в ряде городов снижение превысило 10% в годовом выражении), то по итогам 2 квартала можно говорить о возвращении значений динамики цен квадратного метра на положительную территорию. За последние 3 месяца цены снизились лишь в 6 из 20 анализируемых рынков, причем в большинстве случаев это снижение находится в пределах десятых долей процента.

Сильнее всего выросли цены в Новосибирске (+5,1%), Тюмени (+4,5%), Нижнем Новгороде (+3,2%). Лидерство столиц Сибирского и Приволжского федеральных округов связано с большей глубиной их падения в 2014 – 1 кв. 2016, а активизация роста цен в Тюмени отражает долгосрочный тренд, связанный с высокой привлекательностью города для внешних миграций.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 3 месяца выросла на 0,9% с 101,0 до 101,9 тыс. руб. (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП). По сравнению с ценовым максимумом, от которого началось падение цен в нынешний кризис (1 квартал 2015), текущий уровень цен по анализируемому массиву городов находится на уровне -3,8%.

На возобновление роста цен на квартиры в новостройках, которые могут изменить и ситуацию на рынке в целом, нацелены и словесные интервенции представителей крупных застройщиков и органов исполнительной власти. Высказывания руководителей стройкомплекса Москвы и Московской области М. Хуснуллина и Г. Елянюшкина об ожидаемом росте цен в новостройках до конца года более чем на 10%, свидетельствуют о том, что эффект от мер по адаптации к стагнирующему спросу, которые использовали девелоперы с середины 2014 года, ограничен. Дальнейшее сокращение площадей в новостройках практически невозможно, а снижение цен (явное – через вывод новых проектов по заниженным ценам или скрытое (за счет акций)) за пределами некоторых площадок в Москве упирается в растущую инвестиционную себестоимость строительства. Возможное возобновление роста цен может привести к росту числа сделок со стороны покупателей, занимавших в течение последних месяцев выжидательную позицию относительно возможного дальнейшего снижения цен.

Таблица 2. Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные сайта CIAN.RU).

 

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015

Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016

Средняя стоимость кв. м на 31.06.2016

Изменение за квартал

Волгоград

54 959

48 913

48 767

-0,3%

Воронеж

53 525

47 102

46 725

-0,8%

Екатеринбург

75 386

70 863

70 995

+0,2%

Ижевск

53 087

45 655

46 568

+2,0%

Казань

70 119

65 211

66 063

+1,3%

Краснодар

51 223

50 167

50 711

+1,1%

Красноярск

58 323

54 823

56 194

+2,5%

Москва

190 201

183 882

184 123

+0,1%

Московская область

81 292

76 685

76 954

+0,4%

Нижний Новгород

74 074

65 662

67 760

+3,2%

Новосибирск

63 215

57 125

60 062

+5,1%

Омск

53 638

46 665

45 779

-1,9%

Пермь

60 491

52 627

52 837

+0,4%

Ростов-на-Дону

63 098

60 437

61 866

+2,4%

Самара

63 341

58 333

58 431

+0,2%

Санкт-Петербург

102 962

101 515

102 742

+1,2%

Саратов

44 777

40 001

39 901

-0,2%

Тюмень

62 646

59 514

62 192

+4,5%

Уфа

62 089

60 005

59 779

-0,4%

Челябинск

49 218

44 788

44 116

-1,5%

Средняя взвешенная цена по 20 локациям

105 929

101 009

101 907

+0,9%