Спрос инвесторов на землю перемещается на окраины Ростова

Все больше региональных и федеральных инвесторов покупает землю под свои проекты за пределами Ростова. Эксперты объяс- няют эту тенденцию острым дефицитом земельных участков большой площади в Ростове: наиболее привлекательные участки уже давно раскуплены. Рост предложений на земельном рынке сдерживают бюрократические препоны и пробелы в соответствующем законодательстве.

Большинство предпринимателей, желающих приобрести участок земли, предпочитают покупать приватизированную землю. По словам директора офиса «Восточный» АН «Дон-МТ» ВАРТАНА ТИКИДЖИ-ХАМБУРЬЯНА, особенно дорого стоят приватизированные участки в центре города: «Цены подскочили после введения ограничений на передачу в собственность земель, расположенных в черте реконструкции центральной части города. Поэтому те, кто успел оформить приватизационные документы раньше, может позволить себе устанавливать при продаже на свои участки более высокую цену».

Однако все эксперты отмечают, что приватизированной земли в Ростове пока мало. Усугубляется ситуация еще и тем, что практически все инвестицион- но-привлекательные участки в Ростове уже распроданы, а спрос продолжает расти примерно на 25-30% в год. К 2010 г., по прогнозам аналитиков, вся земля в черте города будет раскуплена и приватизирована, и спрос полностью переместится за пределы Ростова. «Нас ожидает такая же ситуация, как и в столице: большинство крупных торговых центров, специализированных магазинов и складов будет строиться за чертой города», — полагает директор ООО «Лендлорд—коммерческая недвижимость» ЕВГЕНИЙ ПАРШИН.

Иногородние инвесторы формируют спрос на землю

По данным собеседников «ДК», сегодня цена одной сотки земли под строи- тельство коммерческого объекта в городских кварталах Ростова начинается от 1,5 млн руб. Основным параметром, определяющим стоимость земли, являет- ся месторасположение участка. Однако, на цену влияют и другие факторы: периметр участка, наличие подъездных путей, рельеф местности, наличие или отсутствие строений и инженерных коммуникаций. Как рассказали «ДК» эксперты, сейчас спросом у малого и среднего бизнеса пользуются участки в садовых товариществах, которые выходят фасадом на автомобильные магистрали на окраинах города. Наиболее востребованными в этом сегменте улицы Малиновского, Лелюшенко, Орбитальная, Каскадная. Как утверждают риэлторы, предприниматели приобретают участки в садовых товариществах обычно под строительство продуктовых магазинов, либо придорожных кафе и минигостиниц. Стоимость земли в этих районах колеблется от 600 тыс. руб. до 3 млн руб.

Как отмечает генеральный директор УКН «Титул» ЕВГЕНИЙ СОСНИЦКИЙ, самые ходовые земельные участки — стоимостью от 400 тыс. руб. до 1 млн руб. «В Ростове на такую сумму уже мало что предложат, поэтому стали пользоваться спросом участки в Аксайском районе — направление от Ростовского моря до поселков Щепкино и Ковалевка. Там ценовой диапазон — от 250 тыс. руб. до 600 тыс. руб. Также покупатели активно интересуются участками в садовых товариществах, расположенных на левом берегу Дона, находящихся в ведомстве администрации Аксайского района, а также землями в сельских поселениях по Азовскому и Мясниковскому направлениям».

По словам экспертов, в последнее время инвесторы покупают в черте города сразу несколько домовладений, расположенных рядом друг с другом: приобретают у частных лиц жилые дома, демонтируют их, расчищают полученный таким образом участок, а затем строят на нем либо многоэтажку, либо объект коммерческого назначения — автомобильную мастерскую, магазин и т. п. Сотка земли под частным домовладением в Ростове сейчас стоит более 1 млн руб.

Вартан Тикиджи-Хамбурьян говорит, что цены на землю в Ростове постоянно растут за счет ажиотажного спроса. С начала года они поднялись в среднем на 45%, а стоимость недорогих участков и вовсе увеличилась до 80%. «Думаю, что это еще не предел роста, во всяком случае, для центра города. Дальнейшее увеличение стоимости земли будет обусловлено высокими затратами на расселение и снос ветхого жилья при освоении участков в центре города и подготовке инфраструктуры и коммуникаций на окраинах», — полагает директор агентства недвижимости «Парус» МАКСИМ ХМЕЛЬ.

«В принципе, адекватность тех или иных цен определяется только одним параметром — спросом, — говорит г-н Тикиджи-Хамбурьян. — Если спрос растет и потенциальные покупатели соглашаются приобретать дорогостоящие объекты, значит, предлагаемая цена соответствует ожиданиям».

По данным риэлторов, среди потен- циальных покупателей земельных участков популярность районов Ростова распределяется по мере убывания следующим образом: Центр — Северный — Западный. В последнюю очередь инвесторы смотрят на Военвед и Александровку.

Как рассказали собеседники «ДК», в агентства недвижимости стали все чаще обращаться компании из других городов — Питера, Москвы, Воронежа, Краснодара. «Не проходит и дня, чтобы иногородние инвесторы не обращались с просьбой подобрать им земельный участок в пригороде Ростова, — поясняет директор АН «Большой Город» ОЛЬГА ЕРОФЕЕВА. — В основном, участки им нужны для развития бизнеса — строительства сетей заправок либо дорожных комплексов, которые будут включать в себя гостиницы и рестораны. Особенно популярна сейчас федеральная трасса М4».

Г-н Тикиджи-Хамбурьян отмечает, что ощутимой разницы в спросе между ростовскими и иногородними инвесторами нет: «Московские строительные фирмы подыскивают преимущественно большие по площади участки — от десяти соток и более под многоэтажную застройку. Ростовские застройщики согласны и на участки поменьше — от четырех соток, в основном под коттеджную застройку». Эту разницу г-н Тикиджи-Хамбурьян объясняет неодинаковыми финансовыми возможностями местных и столичных девелоперов. «70% участков в черте города, которые по площади больше 10 соток, приобретаются компаниями с московским капиталом», — добавил г-н Тикиджи-Хамбурьян.

Однако Максим Хмель полагает, что различия в спросе все же более очевидные: «Ростовчане чаще всего покупают участ- ки до 1 га — под строительство жилья или магазина среднего формата, большую часть которых зачастую приобретают по демпинговым ценам с помощью личных связей и знакомств. Федеральные структуры интересуются сегментом участков от 1,5 га, и почти стопроцентным требованием является наличие прав собственности на землю у продавца».

«Большинство инвесторов желают приобрести землю в черте города, — отмечает г-н Паршин. — Но больших участков, пригодных для строительства крупных объектов, в Ростове практически не осталось. Поэтому спрос сейчас перемещается на окраины города. К примеру, новый торговый центр «МЕГА» разместился на московской трассе около Аксая, ТРЦ «КАЛИНКА-МАЛИНКА», METRO Cash & Carry выбрали площадки рядом с улицей Малиновского за чертой городской постройки. В дальнейшем эта тенденция будет только усиливаться».

Чиновники лояльны к иностранцам

По данным компании «Дон-МТ», в настоящее время в городских кварталах в собственность оформлено не более 20% земельных участков, около 15% находятся в стадии оформления. Столь низкую долю приватизированных земель в Ростове эксперты объясняют несовершенст- вом в законодательстве. Новый закон (№ 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»), вступивший в силу в прошлом году, предполагает новую схему проведения приватизации. Однако, по словам собеседников «ДК», в нем нет правил приватизации земельных участков в индивидуальном порядке, а это означает, что перечень требуемых документов, основания для отказа, сроки приватизации — все решается произвольно органами местного самоуправления. В итоге для предпринимателей процесс оформления земли в собственность превращается зачастую в сложную и изнурительную бумажную волокиту. «Сегодня по самым оптимистичным подсчетам это занимает от шести до восьми месяцев, — говорит Ольга Ерофеева. — Законных способов ускорить этот процесс я не знаю. Слишком много необходимо пройти инстанций и чиновников для того, чтобы зарегистрировать свое законное право собственности на землю». Парадоскально, но, по словам г-жи Ерофеевой, с иногородними инвесторами местная администрация в этом вопросе сотрудничает более охотно, чем с региональными: «Скорость взаимодействия и рассмотрения заявок на земельные участки в их случае гораздо выше, чем с ростовскими бизнесменами. Иногда это объясняется тем, что иногородние инвесторы сразу же предлагают готовые проекты и решения, а также более высокую сумму инвестиций».

Как рассказали эксперты, отнюдь не все земельные участки могут быть приватизированы. «Не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота (полный перечень приводится в ст. 27 Земельного кодекса РФ), запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, а также участки, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территории общего пользования, — пояснил г-н Сосницкий. — Кроме того, в передаче земельного участка в собственность может быть отказано, если земля зарезервирована под государственные или муниципальные нужды. Другие причины отказа могут иметь чисто технический характер (неполный пакет документов или отсутствие и т.д.)». В этом случае риэлторы предлагают своим клиентам брать землю в долгосрочную аренду. Но, как правило, клиенты все же предпочитают подыскать другой участок, который в перспективе можно было бы выкупить.

«Как показывает практика, если инвестор планирует долгосрочную эксплуата- цию участка и нацелен на увеличение капитализации, а, как следствие, и инвестиционной привлекательности своего бизнеса, то, в конечном счете, выбор будет в пользу выкупа участка», — утверждает г-н Хмель. — Ситуация с изъятием участков в Сочи для многих стала показательным примером».

Вартан Тикиджи-Хамбурьян согласен с коллегой, и подтверждает, что форма временного владения земельным участком спросом не пользуется. Долгосрочная аренда по сравнению с куплей-продажей крайне невыгодна, заявляют эксперты. «Ее можно рекомендовать рассматривать только в том случае, если бизнесмен не уверен, что его бизнес будет востребован именно в этом месте города, если не требуется капитальных строений, а нужен, к примеру, передвижной павильон, или лёгкая сборно-разборная конструкция, и если у бизнесмена недостаточно средств для приобретения земельного участка в данный момент. Да и то в последнем случае лучше рекомендовать заключать не договор долгосрочной аренды, а договор аренды с правом выкупа», — поясняет г-н Тикиджи-Хамбурьян.

В Ростове есть примеры, когда инвесторы арендовали участки с целью краткосрочного использования. Чаще всего эти земельные участки использовались под автомойку, автомастерскую, для проведения спортивных мероприятий. Евгений Паршин считает, что арендуют землю, в основном, от безысходности: «Любой предприниматель с большим удовольствием построил бы недвижимость для своего бизнеса на собственном участке земли, так как это повышает его стоимость, — полагает г-н Паршин. — Обычно, как только на арендованном участке появляется первый объект, предприниматель сразу же стремится его зарегистрировать, и оформлять документы на выкуп земли под этим объектом и возле него».

Бизнесу в Ростове мало земли

По данным ростовских агентств недвижимости, в этом году в секторе купли-продажи земельных участков сезонности практически не наблюдалось, спрос стабильно рос в течение года. «Ростов — столица ЮФО, поэтому он интересен потенциальным инвесторам не только из России, но и из-за рубежа», — говорит Максим Хмель. «Пул потенциальных инвесторов состоит из крупных компаний России и деловых структур Ростова. Земельные участки в Ростове и области на сегодняшний момент представляют для инвесторов значительную привлекательность в связи с грядущим расширением границ города в соответствии с генпланом его развития», — отмечает СВЕТЛАНА АКСЕНОВА, заместитель начальника отдела коммерческой недвижимости компании «Нирлан».

Вложение средств в покупку земельного участка особенно выгодно, если впоследствии удается реализовать его федералам, которых не удовлетворяют местные объекты коммерческой недвижимости. А на собственном участке можно построить нужный объект. «Дефицит земельных участков существовал, существует и будет существовать. Причём с каждым годом он будет ощущаться всё больше и больше. Я не устаю цитировать Марка Твена: «Покупайте землю. Её больше не делают!», — говорит г-н Тикиджи-Хамбурьян. По его мнению, хороших участ- ков всегда не хватает: «Хронически не хватает в Ростове участков под коммерческое строительство — отсюда и высокая цена объектов. Чуть лучше обстоят дела в секторе участков, пригодных для строи- тельства частных жилых домов. Здесь предложений больше, и потенциальные покупатели могут выбирать».

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие несколько лет дефицит земельных участков коммерческого назначения будет только усиливаться. Они объясняют это тем, что предложение очень ограничено, а после того, как стало известно, что в Сочи будет проводиться Олимпиада—2014, коммерческий интерес у девелоперов и инвесторов к ростовской земле значительно вырос. При этом растет количество местных предпринимателей, которые рассматривают приобретение земельных участков в собственность как выгодное вложение денежных средств. «Если еще три года назад все свои свободные деньги малый бизнес вкладывал в недвижимость, в основном, в квартиры-стройвариант, то сейчас этот вид инвестирования не так привлекателен, так как цены на жилье стабилизировались. Поэтому все устремили свои взоры на землю. Инвесторы, которые не первый год на рынке, интересуются наиболее дорогими участками в центре города, которые потом будут активно осваиваться под строительство офисных помещений», — комментирует г-жа Ерофеева. По ее словам, к 2010 г. инвестиционно-привлекательных участков большой площади в Ростове не останется, и земли на окраинах города будут также распроданы.

 

детали
Факторы, влияющие на стоимость земельного участка
1 Местоположение (определяет целевое назначение земельного участка, фасадные участки на проезжие магистрали продаются по цене, ориентированной на коммерческие объекты).

2 Размер участка по фасаду (определяет возможности ведения будущего строительства).

3 Наличие центральной канализации на земельных участках, расположенных в городских кварталах (определяет возможность ведения строительства коммерческих объектов и высотных зданий).

4 Наличие коммуникаций на земельных участках, расположенных в садовых товариществах и дачных поселениях (определяет возможность строительства жилых домов).

5 Подъездные пути на земельных участках, расположенных в садовых товариществах и дачных участках (определяет возможности пользования домовладением в дальнейшем, узкие дороги с глубокими колеями ограничивают возможность перемещения по ним дорогих импортных машин престижного класса).
Источник: «Дон-МТ».