Ростовский рынок офисной недвижимости ожидает федеральных арендаторов

В этом году ростовский рынок офисной недвижимости вступил в фазу бурного роста. В Ростове, ранее не имевшем ни одного бизнес-центра повышенного класса, появилось сразу пять офисных зданий класса В и В +. Но, вопреки ожиданиям застройщиков и инвесторов, потенциальные арендаторы не торопятся осваивать новые качественные помещения — большая часть офисов в них пустует. По мнению экспертов, девелоперы первой волны неверно истолковали рыночную ситуацию: ростовский бизнес еще не готов к высоким аренд- ным ставкам, а потенциальные арендаторы из списка федеральных компаний еще не пришли в регион.

Всего год назад в Ростове не было ни одного офисного здания, которое можно было бы назвать качественным. Подавляющее число офисов находилось в бывших проектных институтах, административных зданиях производственных предприятий и переоборудованных квартирах на первых этажах жилых домов. Все они были построены или проектировались в 60-70 гг. прошлого столетия. Общая площадь этих помещений оценивается в 370 тыс. кв. м. С начала этого года ситуация на рынке деловой недвижимости стала меняться: были сданы в эксплуатацию сразу пять бизнес-центров (БЦ) повышенного класса общей площадью около 30 тыс. кв. м — «Купеческий двор», «Кристалл», «Белый слон», «Гедон», Clover House. На стадии реализации находятся порядка шести проектов БЦ общей площадью 150 тыс. кв. м. Ситуация парадоксальная: большая часть площадей в новых БЦ простаивает без арендаторов. Надежды собственников деловых центров, что у них не будет отбоя от компаний, желающих разместиться в этих БЦ, не оправдались. Потенциальные арендаторы не торопятся оставлять свои площади в старых офисных зданиях. Эксперты отмечают, что первые сданные в эксплуатацию бизнес-центры соответствуют заявленному классу только по величине арендных ставок, а ростовские бизнесмены пока не готовы переплачивать.

Офисный рынок испытывает дефицит качественных площадей

Два года назад, когда девелоперы только начали заявлять о своих проектах в сфере деловой недвижимости, эксперты прогнозировали, что стоимость площадей в БЦ класса В и В + будет составлять не менее 1500-1800 руб. за кв. м. Однако уже в первые месяцы работы современных объектов, сданных в этом году, собственникам офисных помещений в этих центрах пришлось снижать заявленные на стадии строи- тельства арендные ставки на 30-40%, в отдельных случаях — на 50%. Однако даже при таком понижении цен большая часть площадей остается невостребованной: «Сейчас собственникам офисных помещений приходиться снижать арендные ставки по причине того, что площади пустуют, — рассказывает руководитель группы по работе с корпоративными клиентами АН «Нирлан» ДМИТРИЙ ЧЕБАННЫЙ. — Если на начальном этапе строительства бизнес-центров было заявлено 2000-1500 руб. за кв. м в месяц, то сейчас они снизились до 1000 — 900 руб. за кв. м». Если учесть, что стоимость покупки одного кв. м колеблется от 60 до 80 тыс. руб., сроки окупаемости офисной недвижимости значительно увеличиваются.

«На данном этапе мы советуем собст- венникам дорогостоящей офисной недвижимости снижать арендные ставки, чтобы помещения не пустовали и приносили прибыль. Допустим, у собственника есть в наличии 35 кв. м в новом БЦ. Если он не может найти арендатора, который заплатит по 1000 руб. за кв. м, как планировалось изначально, то снизив аредную ставку до 800–850 руб. за кв. м, собст- венник начнет сразу же получать доход. В противном случае, он будет терять 35 тыс. руб. ежемесячно», — объясняет АРИФ ШАХМУРАТОВ, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Титул». Как рассказал «ДК» ГЕННАДИЙ СТЕРНИК, директор ООО «ССТ-Девелопмент Аналитическая группа Г. М. Стерника», главный аналитик РГР, ситуация с простаиванием площадей в деловых центрах высокой классности наблюдается во многих крупных городах России. «В Новосибирске и Екатеринбурге, например, ввели в строй много современных объектов, но большинство из них остались невостребованными», — комментирует г-н Стерник. По его словам, потребность в офисных площадях по-прежнему высокая, и спрос остается неудовлетворенным. «Но проблема в том, что девелоперы офисных зданий класса А и В+ не изучили рынок, некачественно исследовали предпочтения потребителей, не выяснили распределение потенциального спроса по качеству. Спрос большой, но вовсе не на высокую классность. А как раз на В- и даже на С», — полагает г-н Стерник.

И все же, по мнению большинства экспертов, стоимость аренды отнюдь не основная причина пустующих площадей в современных бизнес-центрах. Дело еще в инфраструктуре сдаваемого БЦ и наборе услуг для арендаторов. «Ростовский бизнес уже готов платить за качественные офисные площади, но он не хочет переплачивать, — уверена ИЛОНА ШИЛИНА, заместитель директора управляющей компании Бизнес-Центра «Гедон». — Если клиент платит 1500 руб. за кв. м в месяц, то он желает на эту сумму получить максимальный набор услуг и высококлассный сервис. К примеру, в нашем БЦ ставка аренды, в зависимости от этажности, колеблется от 1000 до 1500 тыс. руб., и при этом желающих размесить свой бизнес здесь на сегодняшний день больше, чем мы можем предложить площадей», — полагает г-жа Шилина. Собеседники «ДК» полагают, что значительно снижать ставки аренды собственникам офисных помещений приходится еще по одной важной причине — из-за отсутствия достаточного паркинга. По мнению некоторых экспертов, эта причина зачастую является основной. Большинство девелоперов считает, что высокорентабельные проекты могут располагаться только в центральной части города. Однако в центре Ростова практически не осталось участков, подходящих для строительства крупных коммерческих объектов. Застройщики покупают землю в центре, не уделяя особого внимания тому, что организовать парковку возле их объекта будет весьма затруднительно. Как отмечают риэлторы, потенциальные арендаторы, в свою очередь, предпочитают оставаться в старых офисах, возле которых есть места для стоянки автомобилей, чем «переезжать» в более качественный офис и потом каждый день мучиться в поисках возможной парковки.

«Уже сейчас видны качественные изменения на рынке офисной недвижимости, — говорит г-н Чебанный. — Еще три года назад при выборе площадки для бизнеса главным фактором была цена, теперь клиентов в первую очередь интересует качество офиса и сервис, который предоставляет управляющая компания». Ростовские риэлторы отмечают, что у потенциальных арендаторов, которые обращаются к ним с просьбой подыскать офис, требования разнятся. Прежде всего, интересует месторасположение, площадь помещения, парковка, наличие управляющей компании, цена и этажность. Если хотя бы одно из этих составляющих не удовлетворяет клиента, он отказывается арендовать помещение. «Практически во всех вводимых в эксплуатацию офисных зданиях в Ростове арендаторы отмечают неудобную для размещения персонала планировку, проблемы с парковкой, минусы, связанные с управлением объектами», — называет причины нежелания местного бизнеса арендовать площади в современных БЦ ЕЛЕНА ПОЛЮШЕНКО, заместитель генерального директора DDC Consulting, DDC Broker.

Требования арендаторов заставляют девелоперов изменять проекты

По данным АН «Нирлан», сейчас в Ростове строится свыше 150 тыс. кв. м площадей в бизнес центрах и многофункциональных комплексах. Еще больший объем, находящийся на стадии проектирования, поступит на рынок в 2010 г. (около 300 тыс. кв. м). Поэтому уже в ближайшее время конкурентная борьба за арендаторов и покупателей офисных площадей только усилится. По мнению г-жи Полюшенко, не все девелоперы пришли к осознанию, что любой проект в сфере коммерческой недвижимости, будь то БЦ, ТЦ, складской комплекс или что-то еще — это прежде всего продукт, нацеленный на определенную аудиторию и именно от грамотно разработанной концепции, основанной на профессиональном исследовании рынка, и правильном позиционировании объекта зависит результат.

Как отмечает г-н Шахмуратов, не каждый новый объект соответствует требованиям клиентов. «Большинство строящихся офисных центров финансируются по схеме долевого участия и распродаются по частям. В результате у здания оказывается несколько собственников, которые редко согласовывают свои интересы друг с другом. Подобным объектом управлять в дальнейшем практически невозможно», — говорит г-н Шахмуратов. В каждом новом бизнес-центре есть своя управляющая компания, с которой многие собственники заключают договоры на обслуживание. Это означает, что управляющая компания полностью занимается поиском и привлечением арендаторов, заключением с ними договоров, а также коммунальными платежами и т. д. Но есть собственники, которые все эти вопросы предпочитают решать самостоятельно.

Если внутренние помещения бизнес-центра полностью отделаны, то это упрощает процесс сдачи их в аренду. Арендаторы приходят в офисы, полностью готовые к работе. И наоборот: если внутренние помещения сдаются без отделки, то это очень усложняет жизнь и собственникам, и арендаторам. Может получиться так, что один арендатор уже сделал ремонт, а другой и не начинал. А это влечет за собой значительные неудобства для арендаторов и их посетителей. Поэтому многие отказываются рассматривать такие помещения для аренды из-за проведения ремонтных работ», — рассказывает Ариф Шахмуратов.

Эксперты отмечают, что обязательным условием принадлежности офисного здания к категориям А, В+ и В является наличие только одного владельца, поэтому некорректно некоторые новые БЦ причислять к объектам высокого класса. «Большинство объектов, которые застройщики позиционируют, как класс В+, таковыми можно назвать условно, — констатирует Дмитрий Чебанный. — Уровень классности подтверждается, прежде всего, завышенными арендными ставками за кв. м».

Некоторые ростовские девелоперы уже начали приспосабливать свои проек- ты к реалиям рынка, и большую часть площадей в своих бизнес-центрах предлагают только в аренду. По словам МАРИИ КАЛАШНИКОВОЙ, заместителя генерального директора по маркетингу и рекламе концерна «Единство», в компании уверены, что успех любого проекта зависит от его правильного концептуального решения, принятого еще на стадии проектирования и строительства здания. «Именно поэтому мы сознательно формировали концепцию top-центра «Белый слон» как офисного здания для малого и среднего бизнеса, в связи с чем на продажу были выставлены офисные помещения от 20 кв. м. К тому же мы учли желание клиен- тов как можно скорее оказаться в комфортных условиях современного офиса, избежав дополнительных временных и финансовых затрат, поэтому здание top-центра «Белый слон» было введено в эксплуатацию с чистовой отделкой, полностью готовым к работе», — рассказывает г-жа Калашникова.

Несколько иной подход реализует группа компаний «Гедон», которая в этом году завершила реализацию своего первого девелоперского проекта бизнес-центра «Гедон». «Отличие нашего БЦ от других в том, что мы не продаем в нем площади. Мы придерживаемся единой концепции управления, ориентированной на создание максимально комфортных условий для работы наших арендаторов: управление бизнес-центром осуществляет управляющая компания, которая является собственником, также в бизнес-центре действует центральный ресепшн, на котором возможно заказать такси или забронировать гостиницу. В здании предусмотрена развитая инфраструктура: кафе-столовая, нотариальная контора, салон красоты, фитнес-центр, туристическое агентство, автосервис и др. Об успехе нашей концепции говорит тот факт, что еще до официального открытия центра, его площади были заполнены на 70%», — утверждает г-жа Шилина.

Собственники бизнес-центров делают ставку на федеральных клиентов

Эксперты уверены, что девелоперам и собственникам офисной недвижимости не стоит паниковать. Как отмечает г-н Стерник, предлагаемые сегодня в современных БЦ арендные ставки, недоступны для большинства средних и мелких предпринимателей, поэтому они вынуждены арендовать офисы похуже. «Но эти компании будут расти и развивать свой бизнес. У них будет накапливаться капитал, который можно потом инвестировать в улучшение офисных площадей. Через два–три года спрос проявится, и площади в БЦ начнут заполняться», — говорит г-н Стерник. Для тех собственников офисных помещений, которые сейчас не могут найти арендаторов, есть два выхода, добавляет он: либо заморозить проект и ждать, когда придут арендаторы и по высоким ставкам снимут офисы, либо снизить ставки, и привлечь арендаторов, получив хотя бы часть доходов. Демпинговая политика для собст- венников помещений в новых офисных зданиях будет временным явлением, отмечают риэлторы. Как только произойдет полное заселение, они вместе начнут поднимать цену.

Дмитрий Чебанный утверждает, что на данном этапе имиджевая составляющая для местного бизнеса мало что значит. «Для ростовских компаний сейчас важна стоимость аренды и месторасположение офиса. А вот представители крупных столичных организаций подыскивают себе место для размещения в здании «с именем». На этих клиентов сейчас делают ставку большинство девелоперов.

Однако несмотря на сложности и очевидные просчеты в своих проектах, ростовские инвесторы и застройщики продолжают разрабатывать и реализовывать проекты офисной недвижимости, изучая свои ошибки и корректируя планы. Как объясняет г-жа Шилина, Ростов привлекателен для федеральных и зарубежных компаний, которые в ближайшие годы будут приходить в столицу юга России, поэтому нужно заранее подготовиться к их приходу. Мария Калашникова согласна: «Сейчас концерн «Единство» ведет строительство бизнес-центра класса А «Риверсайд-Дон». Это единственный в Ростове бизнес-центр, в котором, наряду с наземными и подземными, предусмотрена водная парковка».

При этом собеседники «ДК» уверены, что отток арендаторов из старого офисного фонда только начинается. В среднем цены на помещения низкого качества составляют около 700 руб. за кв. м. По прогнозам аналитиков, в следующем году ставки аренды повысятся до 900 руб. за кв. м. А за такую цену можно снять офис в новом БЦ более высокого класса. «Думаю, ростовские компании будут перемещаться в более качественные помещения. Для многих в последнее время становится важным вопрос престижа и качества офисного помещения. Даже если собственники деловой недвижимости невысокого класса производят какие-то изменения с помещениями, например, делают ремонт, это все равно не компенсирует те преимущества, которые дает аренда офиса в современном бизнес-центре», — утверждает г-н Шахмуратов.

мнение
Появление нескольких эпицентров деловой активности в Ростове неизбежно
Александра Ромашова
президент маркетинговой компании «Альянс Мажор»
У Ростова нет иной судьбы кроме как стать мегаполисом. Это произойдет не в одночасье, однако уже сейчас идет экспансия на пригородные территории, как пример — освоение Левенцовки. В дальнейшем генпланом предполагается освоение под жилую и общественную застройку территорий левобережной части р. Мертвый Донец, которые в настоящее время используются рыболовецким колхозом им. К.И.Мирошниченко и т.д. Коль скоро город будет «расползаться» территориально, он не сможет сохранять свою архаичную моноцентричную структуру. Появление нескольких эпицентров деловой активности в Ростове неизбежно, и, разумеется, наиболее предусмотрительные компании будут инвестировать в этот процесс.
Центр Ростова — не Сохо, то есть это не сугубо деловой район. Его ресурсы в этом качестве пока еще не полностью исчерпаны, однако есть естественные ограничения: во-первых, в любом случае центр Ростова формируется вокруг улицы Садовой, которая не зря так называется и является сердцем рекреа- ционной зоны старого Ростова. Мораторий на застройку исторических районов города ограничивает многоэтажное строительство в центре, так что места для интенсификации деловой жизни в центре осталось очень мало. Какие именно районы за пределами центра окажутся наиболее перспективными — зависит, в первую очередь, от того, как генплан предполагает решать транспортные проблемы в Ростове.