Обзор: Торгово-развлекательные и торговые центры

Формат торговых и торгово-развлекательных центров только начинает приживаться в Ростове. Большинство местных игроков до сих пор остаются, по сути, крытыми рынками. Эксперты прогнозируют бурное развитие этого формата в ближайшие два-три года за счет появления новых и модернизации старых торговых комплексов.эксперты

Эдуард Вартанян
генеральный директор ТРЦ «Континенталь»
Олег Войцеховский
управляющий директор Российского Совета Торговых Центров
Вадим Караваев
зам.генерального директора ООО «Вавилон»
Герман Крашенинников
генеральный директор компании ADM group
Любовь Мокроусова
директор ТЦ «ВертолСити»
Марина Потапова
коммерческий директор ОАО ЦУМ
Сергей Раздорский
руководитель по спецпроектам Агентства инвестиционного развития РО
Любовь Слободенюк
директор ТЦ «Метро»
Сергей Шамшура
директор компании «ВертолЭкспо»
Илона Шилина
начальник отдела маркетинга ТЦ «21 Век»

Ростову недостаточно торговых центров

Гильдия управляющих девелоперов России, которая регулярно проводит укрупненный анализ рынков торговой недвижимости, в своем последнем исследовании отметила, что Ростов-на-Дону сильно отстает от других крупных городов страны по количеству качественных торговых центров. В то же время несколько десятков местных предприятий позиционируют себя именно как торговые центры. Заместитель генерального директора ООО «Вавилон» ВАДИМ КАРАВАЕВ считает, что причина тому – отсутствие на ростовском рынке единого представления об этом формате: «Если называть торговым центром минимум две точки продажи товара на одной площади, то, конечно, их бесчисленное множество. А когда мы говорим о торговом центре, как о современном сложном объекте определенного формата, то таких в Ростове немного».

По словам управляющего директора Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ) ОЛЕГА ВОЙЦЕХОВСКОГО, объект коммерческой недвижимости можно отнести к торговому центру, если выполняются четыре условия. Если осуществляется профессиональное и системное управление объектом. Есть понятная и ясная концепция. Обязательно наличие большой и удобной парковки для посетителей. Соблюдается нижний лимит площадей – 4 тыс. кв. м. В той или иной степени этим критериям в Ростове соответствуют 13 предприятий торговли с совокупной площадью порядка 100 тыс. кв. м (т.е. около 80 кв. м на 1  тыс. жителей). Г-н Войцеховский уверен, что этого недостаточно: «Мы можем попробовать сделать очень приблизительный расчет для Ростова-на-Дону. По статистике, если доход равняется хотя бы $200 на члена семьи в месяц, эти люди уже переходят в категорию потребителей относительно качественных продуктов и услуг, предоставляемых на территории торговых центров. Предполагаю, что оптимальным для Ростова был бы показатель 320 кв. м на 1000 человек».

Ростовские эксперты уверены, что даже показатель в 80 кв.м на 1000 жителей – слишком смелая цифра, так как подавляющее большинство из 13 дей­ствующих ТЦ и ТРЦ в нашем городе построены без предварительного проведения маркетинговых исследований и создания соответствующей концепции. Сложившийся качественный состав игроков, по мнению участников рынка, объясним. В Ростове-на-Дону этот формат начал развиваться несколько позднее, чем в столице и большинстве городов-миллионников. Первый торговый центр появился только в 1997  г. на территории ТВК 1 «Роствертол». Связано это с тем, что мягкий климат позволял круглый год бесперебойно работать большому количеству открытых вещевых рынков. СЕРГЕЙ ШАМШУРА, директор компании «ВертолЭкспо» вспоминает: «Сначала мы просто завели торговцев под крышу, с 1998  г. началось активное модульное строительство. Шло оно без концепции, тогда еще не было ни крупных сетевиков, ни фирм, которые хотели бы войти в Ростов со своими магазинами большой площади, а у частных предпринимателей (в основном бывших челноков, рыночников) не было денег, чтобы брать приличные площади и делать что-то продуманное. В первую очередь, заботились о сохранности товара и обособленном месте. Поэтому спросом пользовались именно маленькие модули, «клетушки».

Эта история типична для большинства относительно старых ТЦ. Какие-то отличия, конечно, есть. Например, «Меркурий» в силу своего местоположения на окраине города, в лесопарковой зоне, называют «ТЦ выходного дня». А находящийся в центре города «Континенталь» имеет на своей территории развитую развлекательную инфраструктуру. Первым ТЦ нового формата, созданным с нуля, а не в реконструированном производственном здании, был «21 век». Но, по словам ИЛОНЫ ШИЛИНОЙ, начальника отдела маркетинга ТЦ «21 век», в то время одной из главных задач нового ТЦ было «отселение» торговцев с близлежащего рынка «Гулливер», что и обусловило формат.

Вадим Караваев считает, что понимание качественного торгового центра пришло давно, еще в конце 90-х, но ростовчанам больше времени потребовалось для накопления капитала. По подсчетам РСТЦ, начальные затраты при входе в проект в Ростове практически не отличаются от столичных и составляют 70 –100 тыс. На Западе эта сумма еще выше – около 250  тыс., а в особо сложных случаях – до   500 тыс. Еще одна причина, по мнению Вадима Караваева, – отсутствие достаточного количества профессиональных проектировщиков и строителей.

Пионером опять оказался «Роствертол», построивший в 2002 г. ТЦ «ВертолСити». ЛЮБОВЬ МОКРОУСОВА, директор ТЦ «ВертолСити»: «Наш центр был возведен на основе маркетинговых исследований в правильном месте, в правильное время. В Ростове тогда «созрели» и торгующие предприниматели, и потребители марок одежды ценовой категории выше средней. Таким товаром торговать на рынке, хотя бы и крытом, нельзя, а сольные магазины открывать слишком дорого». По оценке Олега Войцеховского, инвестиции в строительство отдельного магазина могут быть раза в четыре больше, чем аренда аналогичной площади в ТЦ.

Игроки называют сегодня всего три ТЦ, отвечающих современным требованиям: два «Вавилона» и «ВертолЭкспо», а также один «чистый» ТРЦ – мегацентр «Горизонт». Среди их арендаторов, кроме «ВертолСити», более половины – представители сетевых федеральных ритейлеров. Все эти центры построены в 2002-2005 гг.

Некоторые эксперты уверенно относят к качественным ТЦ Центральный универмаг, даже несмотря на отсутствие выделенной парковки. МАРИНА ПОТАПОВА, коммерческий директор ОАО «ЦУМ» поясняет: «У нас, как и во всех исторических центрах городов мира, ограничена площадь парковки, но традиционно покупатели приходят пешком». По классификации РСТЦ, ростовский ЦУМ – типичный представитель специализированного (тематического) ТЦ. Марина Потапова определяет специализацию универмага как «магазин сувениров и подарков».

Управлять, а не сдавать в аренду

Все эксперты согласны, что ТЦ и ТРЦ – это не просто совокупность сдаваемых в аренду торговых площадей, а сложным образом организованная бизнес-структура, осуществляющая взаимодействие владельца, арендатора и покупателей. Илона Шилина объясняет это просто: «Наша прибыль – это наши арендаторы. А прибыль арендаторов – это их продажи. Не будет продаж – не будет и арендаторов».

Опрос руководителей торговых центров различного формата показал, что любой ТЦ так или иначе старается координировать работу и контролирует качество услуг арендаторов, соответствие их товара и интерьера форматам центра, проводит рекламные акции для покупателей, вкладывает деньги в рекламу. Практически во всех ТЦ существует зональная градация арендных цен.

Однако, по мнению ГЕРМАНА КРАШЕНИННИКОВА, генерального директора компании ADM group, в Ростове своими ТЦ практически никто профессионально не управляет: «Это заблуждение собственников, когда они думают, что своими силами или наняв двух-трех человек с передачей им функций по сбору арендной платы и вызову сантехников можно управлять такой серьезной и сложной структурой. Технологии управления ТЦ – огромный пакет документов, где описаны абсолютно все процессы, связанные как с технической эксплуатацией объекта, так и с оперативным управлением. Вплоть до ин­струкций мастеру чистоты и охранникам. Прописаны действия, критерии оценки качества работы».

Другие игроки признают, что управление ТЦ, в которых отсутствуют заранее прописанные стандарты, может быть неэф-фективным, и иногда ситуация выходит из-под контроля собственников. ЛЮБОВЬ СЛОБОДЕНЮК, директор ТЦ «Метро»: «Пять лет назад группа предпринимателей, создавшая ТЦ «Метро», продумала концепцию, состав арендаторов. Но не все удалось воплотить. Предприниматели решили по-своему. Состав арендаторов менялся, приходили люди со своими взглядами. Из-за этого центр получился не таким, как было задумано». Другой аспект зависимости от арендаторов описывает Любовь Мокро-усова: «Большинство наших арендаторов работают с нами давно, некоторые участ­вовали в строительстве корпуса. У них заранее определилась площадь и местоположение. Мы не можем не считаться с их мнением. Сейчас мы хотели бы сделать правильную организацию торгового пространства: одно крыло – только обувь, другое – только верхняя одежда... Но так не получается».

Проблема возникает и когда не совсем верно выбраны якорные арендаторы. Так произошло в «ВертолСити». Центр, ориентирующийся на покупателей в сегменте «медиум плюс», имеет два крупных «якоря» – «Старик Хоттабыч» и «Спортмастер». Любовь Мокроусова: «Они выкупили площади, но их формат и ценовой сегмент не совсем соответствуют нашей концепции. Поэтому я не могу с уверенностью сказать, что они нам или мы им помогаем привлечь покупателей».

Марина Потапова убеждена: «Качественный состав арендаторов приходит со временем. Есть на рынке предложения – мы их обсуждаем. Мы не отвечаем за коммерческую деятельность торгующих у нас, но следим за тем, чтобы их имидж и формат соответствовали заявленным, а также – наработанному имиджу и концепции ЦУМа. Учитывается много моментов: технических, культурно-сервисных и т.д. Мы, например, не договорились с компанией «МИР»: они запросили 1500  кв. м – это почти 2 этажа – и полностью ломали нашу концепцию универсального магазина сувениров и подарков».

Герман Крашенинников убежден, что избежать ошибок можно, если еще на этапе строительства установить очень жесткие правила и стандарты по отбору и работе потенциальных арендаторов: «Многие местные операторы отказались от договоров аренды с нами, только увидев объем этого пакета документов. А я уверен, что этот пакет – не страшилка, а абсолютно правильная позиция арендодателей. Мы стремимся, чтобы все, кто к нам попадет, работали с прибылью, чтобы все действовали в едином правовом поле, скоординированно, не мешая друг другу. Совместными усилиями можно увеличить посещаемость комплекса, улучшить его имидж, что, в конечном итоге, сработает на самого арендатора».

Арендаторы ждут своих форматов

По мнению игроков, устаревшие форматы смогут просуществовать еще два-три года. Сергей Шамшура: «Старый формат будет жить ровно столько, сколько челноки смогут выдерживать конкуренцию с цивилизованным ритейлом. А это непросто. Они не могут привозить крупные партии, покупать целые коллекции, обновлять их, делать серьезные сезонные скидки. С одиночками, как правило, не работают крупные дилеры и бренды. Падает покупательский спрос на тот товар, который предлагают ЧП. Они «умирают», соответственно начинают умирать рынки или торговые центры, которые собрали их под своей крышей».

Герман Крашенинников уверен: «Сейчас, в силу того что доходы распределяются по-разному, есть люди с низким доходом, и на рынке «Темерник» торговля идет бойко. Уровень благосостояния будет подниматься. И, как только появятся альтернативные, доступные, более современные и цивилизованные форматы, люди уйдут туда. Комфорт – вот что их привлечет».

Новые игроки говорят о том, что время торговых центров старого формата постепенно проходит и покупательский поток туда постоянно снижается. Руководители и владельцы «старых» ТЦ в своих комментариях отрицают сокращение количества покупателей. ЭДУАРД ВАРТАНЯН, генеральный директор ТРЦ «Континенталь»: «Какие бы новые ТЦ ни открывались, есть места, что называется, прибитые. У нас 13 тысяч квадратов площади, и все они заняты. Если бы покупатели не ходили, они бы пустовали».

Вадим Караваев убежден, что крытые рынки в некоторых местах «не убьет» ничто. Яркий пример – ТЦ «Метро». А Любовь Слободенюк считает, что соседство Центрального рынка оказалось «Метро» на руку. Его арендаторы даже расширяют бизнес, открывая дополнительные точки. «Мы выигрываем на контрасте сервиса, товары у них по ценам демократичнее, но по качеству уступают. Я думаю, что торговые центры, подобные нашему, в Ростове вполне жизнеспособны», – говорит она.

Однако первые серьезные изменения на рынке торговой недвижимости в 2005 г. уже произошли. Закрылся ТВК 1 «Роствертол». Сергей Шамшура: «Мы полностью отказались от торгового направления на этой территории и будем строить конгрессно-выставочный центр. Отказались по нескольким причинам. Первая из них – площади по современным меркам торговых центров не такие уж и большие, чтобы строить концептуальный современный проект. Да и денег на такой проект у нас недостаточно. А повторяться или даже совершенствовать устаревший формат нецелесообразно».

О реконструкции старого и строительстве нового «Континенталя» заявляет и Эдуард Вартанян: «У нас и сейчас сфера ТРЦ можно сказать, охвачена. Но я согласен, что если по содержанию мы соответствуем, то по форме несколько устарели. Через пару месяцев начинаем строительство нового комплекса, почти на 100 тыс.  кв. м, в новом формате, в новом виде, с новыми технологиями».

Вадим Караваев считает очень дей­ственным маркетинговым ходом развитие развлекательной функции под крышей торгового комплекса: «Открытие развлекательных форматов помогает убить двух зайцев: во-первых, получить прибыль, так как этот бизнес сейчас очень популярен и пользуется спросом. Во-вторых, поднять привлекательность торговых площадей, повышая арендные ставки».

О планах на развитие своего формата заявляет и «21 век». Илона Шилина: «Конечно же, формат уходит. Сегодня требуются большие торговый площади, а у нас – от 7 до 35 м. Сейчас совсем другие стандарты ведения торгового бизнеса, требования к мерчандайзингу, выкладке товара, ассортименту и т.д.».

Столичные инвесторы предпочитают новое

По мнению экспертов, рынок меняется под напором столичных и зарубежных арендаторов, сетевых структур, заинтересованных развиваться и входить в регионы. СЕРГЕЙ РАЗДОРСКИЙ, руководитель по спецпроектам Агентства инвестиционного развития Ростовской области: «Многие национальные и транснациональные ритейлеры, операторы не входят на ростовский рынок только потому, что им нужен соответствующий формат. А его в Ростове нет». Герман Крашенинников сомневается, что перестройка старых ТЦ поможет решить проблему: «Эпоха создания торговых объектов на личных ощущениях или с помощью изменений функционального назначения каких-то старых заводов, фабрик проходит. На самом деле существуют профессиональные методики редевелопмента, но и в их основе лежат исследования, анализ конкурентной среды. Но даже при этом структура, которая в большей степени напоминает крытый рынок, сложно поддается пер-спективному развитию без серьезной реконструкции и иногда полного изменения формата, пула арендаторов».

Переделать старый формат иногда не под силу даже крупным инвесторам. Сергей Раздорский приводит пример: «АФК «Система» подыскивала площадь в Ростове-на-Дону под свой «Детский мир». Рассматривался универмаг «Солнышко». Но инвесторы отказались от затеи и начали строить объект на Северном. Невозможно правильно реконструировать то же «Солнышко», потому что «уши Советского Союза» торчат у него изо всех щелей и срезать их невозможно. Можно снести и построить что-то новое. Но это очень затратно, и пока есть другие возможности, выбирать будут их». Эдуард Вартанян уверен, что это возможно, но очень сложно и дорого: «Пусть кто-нибудь попробует из старого пивного завода, из грязи, сделать современный ТЦ. Нам потребовалось на это больше трех лет. Первый проект я забраковал. Второй разрабатывала английская девелоперская компания».

Компания ADM group еженедельно отслеживает изменения на рынке торговой недвижимости. По ее данным, сегодня в Ростове в разных стадиях строительства находятся 14 торговых, торгово-развлекательных и торгово-деловых центров. Еще 20 объектов – в стадии проектирования. Герман Крашенинников сообщил, что объявленные проекты реализуются крупными структурами, которые идут по цивилизованному пути. В основном, это московские, питерские компании. Безусловно, эти проекты и рассчитаны на столичных и зарубежных операторов. «Мы думаем, что это хорошо. Ведь сегодня нам кажется, что «Горизонт» – это лучшее, что есть в городе. А другого-то нет. Когда другое появится, тогда посмотрим, что лучше. Я, как ростовчанин, буду очень рад, если все проекты реализуются, если весь город будет в современных ТРЦ и горожане смогут выбирать», – говорит г-н Крашенинников.

Качественный торговый комплекс – это, по определению London Consulting & Management Company, отдель­ностоящий объект торговой недвижимости, который обладает упорядоченным форматом и концептуальной идеей. Общая площадь – более 1 тыс. кв. м, он должен быть построен в последние 15 лет или пройти комплексную реконструкцию.

В Ростове начали строить 17 ТЦ и ТРЦ

Название центра	местоположение	Компания	Общая площадь (тыс.кв.м)	На какой стадии
Торгово-офисный комплекс «CLOVER HAUSE»	Квартал «Миллениум», Текучева/Буденновский	«РГС Недвижимость», «МИР-КОМВЕК»	25,983	Сдача в эксплуатацию – III квартал 2006 г.
Торгово-логистический центр «Александровка»	с/х «Декоративных культур»	«Донагроэнергия» и «СоюзЭнергия»	Участок -34 га	Ведется строительство, сдача - начало 2008 г.
ТРК «Апельсин»	Театральный, 60	ADM GROUP	35-45	Начато строительство
ТЦ Моды «АСТОР ПЛАЗА»	Буденновский, 49	ADM GROUP	22	Сдача в эксплуатацию – лето 2006 г.
ТРК «Вавилон»	пр.Космонавтов, 2/2	«Вавилон»	32	Сдача в эксплуатацию лето 2006 г.
ТЦ «Горизонт»	Красноармейская/ Театральный	«Горизонт»	50-60	Начато строительство
Торгово-досуговый центр «Динамо»	Стадион «Динамо»	«РосЕвроДевелопмент», «Динамо»	100 (уточняется)	Предпроектная подготовка
ТЦ «Джанфида»	Таганрогское шоссе	–	5,6	Начато строительство
МКЦ «Дон Плаза»	ул. Б.Садовая,115	«Интурист», «РосЕвроДевелопмент»	15,835	Освоение участка, начало строительства – май 2006 г.
ТЦ «КАМЕЛОТ»	Красноармейская	«Роспромпроект»	11,870	Начато строительство
ТРК «Кит Кэпитал»	Таганрогское шоссе	«Кит Кэпитал», Екатеринбург	50	Начато строительство
ТРК «Континенталь»	Буденновский/ Пушкинская	«Континенталь»	100	Начало строительства – июнь 2006 г.
ТЦ «Мега» - IKEA	1025 км трассы М-4, Аксайский выезд	IKEA	150	Осваивается участок
ТРК «МЕГАМАГ»	Пойменная , 1	«Единство»	84,4	Начало строительства – конец 2006 г.
ТРК «Парк Хаус»	Театральный спуск	группа компаний «Время»	90	Выделен участок, идет разработка проекта
Районный ТЦ «Ростехноплюс»	Рынок на Военведе	«Ростехноплюс»	Уточняется	Проектирование
ТРК б/н	пр. Нагибина, Безымянная Балка	«Седьмой Континент», «Мир-Комвек»	70	Выделен участок, проект разработан и утвержден