эксперты Олег Ивченко генеральный директор АН «Лендлорд» Евгений Сосницкий генеральный директор КУН «Титул» Ольга Тикиджи-Хамбурьян исполнительный директор АН «Дон-МТ» Евгений Проскурин Президент Ю
Почему сегмент загородной недвижимости риэлторы считают наиболее перспективным
Смогут ли региональные агентства недвижимости выйти на федеральный уровень
эксперты
Олег Ивченко
генеральный директор АН «Лендлорд»
Евгений Сосницкий
генеральный директор КУН «Титул»
Ольга Тикиджи-Хамбурьян
исполнительный директор АН «Дон-МТ»
Евгений Проскурин
Президент Южной гильдии риэлторов и оценщиков (ЮГРО)
Алексей Стакун
заместитель исполнительного директора по развитию АН «Нирлан»
Нина Кузнецова
генеральный директор АН «МИАН» (Москва)
Андрей Денисов
директор АН «Аврора DFK»
К ак отмечают собеседники «ДК», 2008 г. не станет показательным для ростовского риэлторского рынка. Если за 2007 г. цены на недвижимость увеличились , в среднем, на 50%, то к осени этого года их рост составил не более 20%. При этом до конца года резкого повышения цен на жилье эксперты не прогнозируют. Напротив, сложившаяся на рынке из-за последствий мирового финансового кризиса ситуация говорит о том, что недвижимость будет дешеветь. Уже сейчас агентства недвижимости зафиксировали двукратное падение рынка. Предложение осталось прежним, а вот спрос существенно сократился. «В данный момент на рынке наблюдается некая нервозность как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей, — комментирует генеральный директор АН «Лендлорд»ОЛЕГ ИВЧЕНКО. — Банки ограничили выдачу ипотечных кредитов и повысили процентные ставки в отдельных случаях до 22-24% — спрос упал. Продавцы, опасаясь, что из-за сокращения спроса будет снижаться стоимость жилья, снимают свои объекты с продажи. Рынок стоит. И, возможно, до конца года эта ситуация не изменится».
В этом году впервые было определено точное количество работающих в Ростове агентств недвижимости. По подсчетам специалистов компании «Дон-МТ», на данном этапе в городе работает 389 риэлторских фирм. «Когда мы проводили это исследование, мы не рассматривали дополнительные офисы крупных агентств недвижимости как самостоятельные структурные единицы, поэтому в реальности количество компаний может быть на несколько десятков больше», — рассказывает ОЛЬГА ТИКИДЖИ-ХАМБУРЬЯН, исполнительный директор АН «Дон-МТ». Президент «Южной гильдии риэлторов и оценщиков» (ЮГРО) ЕВГЕНИЙ ПРОСКУРИН добавляет, что после того, как была отменена обязательная регистрация, следить за количеством агентств стало гораздо труднее. «В любой момент человек, располагающий стулом, столом и телефоном, может решить «поработать риэлтором». Практически в это же время какое-либо действующее агентство может прекратить свою работу, принять участие в процессе слияния с другим игроком и т.д. Ни в первом, ни во втором случае, согласно действующему законодательству, ни регистрироваться, ни сниматься с учёта не потребуется. Учесть этот спонтанный процесс практически невозможно», — отметил г-н Проскурин. По его мнению, изменить ситуацию может закон «О саморегулирующихся организациях», который уже несколько лет находится на рассмотрении в Государственной думе. В случае, если такой закон действительно выйдет в свет, ЮГРО получит право вести учёт всех агентств, работающих в Ростове.
По разным оценкам экспертов, в Ростове, помимо полноценных агентств недвижимости (имеющих собственный офис и штат более 5 человек), работает не менее 600 операторов, в число которых входят организации при сетевых структурах и застройщиках, а также черные маклеры. ЕВГЕНИЙ СОСНИЦКИЙ, генеральный директор КУН «Титул», говорит, что около 35-40% ростовского риэлторского рынка приходится на долю ведущих агентств недвижимости: «Лендлорд», «Титул», «Дон-МТ», «Нирлан» и «Альфа-Дон». «Причем эта пятерка компаний занимает лидирующие позиции уже на протяжении 4-5 лет и постоянно наращивает свою клиентскую базу и обороты», — замечает он. Более 30% рынка, по словам собеседников «ДК», держат около 100 компаний средней величины, среди которых — «Риэлти», «Ямал», «Парус», «Женева» и т. д. Оставшиеся 30% делят между собой все остальные участники рынка. При этом эксперты отмечают условность такого деления, так как ни одна компания не раскрывает свои основные финансовые показатели в прессе, и найти достоверную статистику по проведенным в Ростове сделкам практически невозможно. «По данным Федеральной регистрационной службы, каждый месяц их порядка 7 тыс. Но из них больше половины — это сделки по приватизации недвижимости, регистрации земельных участков, оформлению наследства и т. п. Все это не имеет прямого отношения к риэлторскому бизнесу. Я думаю, ежемесячно количество сделок купли-продажи объектов недвижимости достигает от 1,5 до 2,5 тыс.», — полагает г-н Ивченко. С коллегой согласен заместитель исполнительного директора по развитию АН «Нирлан» АЛЕКСЕЙ СТАКУН, который добавляет, что из общего количества осуществляемых в Ростове сделок на первичный рынок приходится 20%, а на вторичный — 80%. «На вторичном рынке 80% операций проводится с квартирами и 20% — с домовладениями», — добавляет г-н Стакун.
По наблюдениям экспертов, объем сделок на рынке недвижимости за этот год по всем сегментам вырос в количественном выражении на 15-20%, а в денежном — где-то на 50%. «Объем денежной массы на рынке увеличивается быстрее, чем объем сделок. Если цены на земельные участки выросли на 120%, то и объем денежной массы в этом сегменте рынка увеличился на 120%, плюс на 15-20% увеличилось количество сделок. Вот и получается, что где-то на 50% увеличился рынок риэлторских услуг в денежном выражении», — поясняет Олег Ивченко. Игроки рынка опровергают широко распространенное мнение о получаемых риэлторами сверхдоходах. Только на ведение рекламных кампаний уходит примерно 40% доходов. При этом эксперты обращают внимание на тот факт, что рекламные кампании — обязательный элемент ведения бизнеса. «Если человек ищет себе жилье, то он садится и начинает просматривать все доступные рекламные объявления. Без них он просто оказался бы в информационном вакууме», — говорит г-н Проскурин. По его словам, около 30% своего бюджета агентства тратят на содержание административного аппарата — это оформители, секретари, технические работники. «В среднем, на одну линейную единицу сотрудников (на одного агента) приходится около 0,8 нелинейных сотрудников. Грубо говоря, каждые двенадцать агентов кормят десять сотрудников сопровождения. Из оставшихся 30% чистого дохода 20-25% уходит на налоги, техническое перевооружение агентств, обучение продавцов и менеджеров, — комментирует Проскурин. — Так что «в сухом остатке» получается весьма и весьма скромная сумма». С мнением президента ЮГРО согласились и другие собеседники «ДК», которые отметили, что рентабельность работы агентств недвижимости постоянно снижается. Если десять лет назад она могла достигать 80%, то сейчас у ведущих агентств с количеством сотрудников более 50 человек и более чем с одним офисом она составляет около 20-25%. «И это — закономерный процесс, — считает г-н Сосницкий. –— Мировая практика показывает, что рентабельность риэлторского бизнеса в развитых странах редко превышает уровень инфляции. Мы постепенно движемся к такому же показателю».
В настоящий момент размер комиссии за услуги риэлтора в Ростове колеблется от 4 до 6%, в зависимости от типа объекта, его цены, условий сделки. «При сделках с дорогими объектами коммерческой недвижимости, элитными квартирами и домами размер комиссии всегда оговаривается отдельно и, как правило, составляет фиксированную сумму, а не процент от сделки», — рассказывает Алексей Стакун. Большинство риэлторских фирм города изначально декларируют комиссию 6%. Однако покупатель может попробовать поторговаться с риэлтором. Большинство ростовских фирм идут на некоторые уступки. Снижают процент вознаграждения для льготных категорий граждан — инвалидов, участников ВОВ и военных действий в Афганистане, ликвидаторов Чернобыльской аварии и др. Но 6% риэлторы считают оптимальным размером комиссии, а снижение процента до 4% уже называют демпингом. «Демпингующие агентства (работающие за четыре, три, а иногда и два процента) не выдерживают конкуренции. Такая уступчивость не позволяет фирме нормально развиваться, приобретать необходимую оргтехнику, вести нормальную рекламную политику и содержать квалифицированных агентов. Агентство сначала очень громко заявляет о себе, а потом также быстро уходит с рынка», — заявляет Евгений Проскурин.
Представители ведущих агентств города отмечают, что в последний год все меньше стали ощущать на себе «локти» компаний, использующих демпинг как метод конкурентной борьбы. «Весной и летом прошлого года произошел значительный отток клиентов в агентства с более низкой комиссией. Сейчас, напротив, клиентская база пополняется за счет клиентов наших недобросовестных конкурентов», — говорит г-н Ивченко. По его словам, агентства, работающие за 3%, практически не имеют возможности регулярно обновлять базу объектов. Соответственно, им нечего предложить клиентам. «Эти компании также не могут позволить себе сотрудничать с крупными агентствами. Зачем нам работать пополам с теми, кто предоставляет услугу за 3%, если можно получить за этот же объект на пару с другими агентствами 6%», — добавил Олег Ивченко. По этой же причине лидеры местного рынка отказываются сотрудничать с пришедшими в нынешнем году столичными игроками.
Этим летом сразу два офиса открыло федеральное АН «МИАН». Генеральный директор агентства НИНА КУЗНЕЦОВА на конференции, посвященной открытию ростовского филиала, заявила, что компания намерена выстраивать партнерские отношения с местными игроками, работая при этом за 1,5–3%. «Ни одна серьезная местная компания не станет сотрудничать на таких условиях с «МИАНом». И я не буду предоставлять им свои объекты, чтобы они брали с покупателя 3%, а мне давали 1,5%. Мне это не интересно. К тому же их агенты, возможно, будут очень часто меняться: уходя в другое агентство, при схожей сделке и трудозатратах, риэлтор может получать в два раза больше», — считает г-н Сосницкий. По его мнению, появление москвичей в Ростове не повлияло на расстановку сил на рынке. «Нас не коснулся приход «МИАНа», даже с их демпингом. Понятно, что им нужно было зайти в регион и «громко» заявить о себе. Ведь в Ростове о них никто ничего не знает. Единственный аргумент — это низкий процент. Но они не понимают, что если через полгода они закрепятся с такой комиссией, то им будет сложно затем поднимать ее до 5-6%. А постоянно работая за 3%, они станут экономически нерентабельны. И собственник когда-нибудь спросит: а где же деньги?», — объясняет Евгений Сосницкий. Приход такого крупного столичного игрока, как «МИАН,» в Ростов стал своего рода показательным. Если раньше риэлторы с опаской ожидали начала экспансии федеральных компаний, то сейчас с уверенностью утверждают, что выбиться в лидеры у иногородних агентств практически нет шансов. «Компания может изменить рынок, только если она — монополист на этом рынке, либо завоевала достаточную долю, чтобы диктовать свои условия. До такого положения дел, насколько я могу судить, пока далеко. Скорее, наоборот: московским компаниям придется приспосабливаться к местным условиям, — уверен г-н Стакун. — Главное конкурентное преимущество ростовских компаний — большой стаж работы на местном рынке: их знают в городе, у них есть положительная репутация и, как следствие, доверие клиентов».
Тем не менее, г-жа Кузнецова серьезным конкурентным преимуществом своей компании называет возможность осуществлять межрегиональные сделки. И акцент делает на то, что клиенты филиалов агентства, расположенных на Урале или в Сибири, могут за те же 3% продать жилье у себя на родине и купить его, к примеру, в Москве или в Ростове. И наоборот. Олег Ивченко такое конкурентное преимущество считает сомнительным: «У нас уже работают филиалы в Сочи и в Москве. Между этими городами мы также осуществляем межрегиональные сделки. При этом во всех регионах страны у нас есть партнеры, с которыми мы также предоставляем этот вид услуг».
Главной тенденций этого года собеседники «ДК» назвали снижение количества ипотечных сделок. Последствия мирового финансового кризиса докатились и до ростовского рынка недвижимости. «Сокращение свободных денежных средств привело к тому, что банки стали поднимать процентные ставки по кредитам. Некоторые банки вообще перестали выдавать кредиты»,— рассказывает г-н Сосницкий. У некоторых агентств недвижимости количество сделок по ипотеке сократилось в пять раз. Больше повезло тем, кто сотрудничал с ведущими российскими банками, такими как Сбербанк, ВТБ, «Уралсиб» и т. д. Эти банки пока не прекратили выдачу ипотечных кредитов и не снизили их объемы. «Удельный вес ипотечных сделок в нашей компании, также как и раньше, составляет 30% от общего объема. Но в целом покупательская активность снизилась в два раза. Клиенты сейчас ждут понижения цен на жилье и процентных ставок по кредитам», — говорит генеральный директор КУН «Титул». По прогнозам экспертов, из-за снижения доли ипотечных сделок в ближайшее время агентства недвижимости начнут усиливать такие направления своей деятельности, как аренда, продажа земельных участков, альтернативные сделки. «Если у человека нет жилья и нет возможности его купить, он будет его снимать. Поэтому аренда будет только усиливаться. Также будет увеличиваться количество сделок по улучшению жилищных условий — обмену», — комментирует г-н Ивченко.
Как рассказал генеральный директор АН «Лендлорд», уже с нового года компания намерена осваивать новый для нее сегмент — зарубежную недвижимость. Сегодня всего несколько агентств предлагают подобную услугу, среди которых — «Дон-МТ», «Парус». В дальнейшем, прогнозируют эксперты, количество желающих работать с сегментом зарубежной недвижимости будет увеличиваться, так как это — один из наиболее возможных вариантов диверсификации бизнеса; уже сейчас спрос в этом сегменте растет ежегодно на 50% (см. «ДК» №10(77) от 24 марта 2008 г.). По словам АНДРЕЯ ДЕНИСОВА, директора АН «Аврора DFK», зарубежной недвижимостью интересуются клиенты, готовые потратить от $500 тыс. до $1 млн за сделку. В большинстве своем это представители ростовского топ-менеджмента, для которых невозможность взять ипотечный кредит не препятствует приобретению недвижимости. «Ростовчане воспринимают заграничную недвижимость как выгодное вложение средств, поскольку в нашей стране все еще наблюдается нехватка качественного жилья», — уверен Андрей Денисов. — Кроме того, нередко одна сотка в Европе может стоить примерно столько же, сколько сотка в центре Ростова. С учетом стабильности экономики, например стран Евросоюза, вложение в западную недвижимость становится своего рода страховкой капитала».
Еще одним перспективным направлением развития риэлторского бизнеса, по мнению г-жи Тикиджи-Хамбурьян, является продажа загородной недвижимости. Ежегодно спрос на нее растет на 30-40%. Пока еще низкая стоимость квадратного метра жилья за городом (от 30 тыс. за кв. м) привлекает тех клиентов, которые рассматривают недвижимость за городом в качестве одного из способов инвестирования денежных средств. Одновременно со спросом увеличивается и предложение в этом сегменте. «Если раньше не было качественного жилья за чертой города, то сейчас активно продаются дома в коттеджных поселках «Солнечный», «Беловодье», «Родник», — отмечает г-жа Тикиджи-Хамбурьян. По данным АН «Нирлан», минимальная стоимость половины коттеджа, площадью 62 кв. м, с участком земли 7,5 соток (земля в аренде на 49 лет) — 1, 75 млн руб. Средняя цена коттеджей эконом-класса, площадью около 120 кв.м — от 3 млн до 3,7 млн руб. (площадь участка 4 сотки). Причем, отмечают эксперты, цены на жилье за городом в последние месяцы практически не меняются. «Спрос на загородную недвижимость только начал формироваться. Прибыльным этот сегмент станет где-то через два года, когда будут реализованы наиболее серьезные проекты. И тот, кто входит в этот сегмент сейчас, останется в выигрыше», — прогнозирует г-жа Тикиджи-Хамбурьян.