Донские застройщики замерли в ожидании длинных денег. Ростов-на-Дону

Традиционного осеннего всплеска спроса на жилую недвижимость в этом году не было. Более того, риэлторы не скрывают — продажи встали, а в городе появляются первые «кризисные долгострои». Рынок недвижимости находится в состоянии напряженного ожидания: покупатели и продавцы наблюдают за ценой квадратного метра и пытаются спрогнозировать ее поведение. Застройщики надеются, что уже к весне объем спроса нормализуется, иначе коллапса на строительном рынке не избежать

эксперты

Михаил Акопьян

член совета ростовского Клуба Финансистов
Анна Вознова
исполнительный директор «Бюро недвижимости «Вант»
Игорь Далаксакуашвили
замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РО
Валерий Дорофеев
гендиректор «Южной строительной компании»
Николай Кудинов
директор СК «Лазурь»
Юрий Погиба
генеральный директор строительной компании «Славяне»
Евгений Проскурин
президент Южной гильдии риэлторов и оценщиков
Вартан Тикиджи-Хамбурьян
исполнительный директор Южной гильдии риэлторов и оценщиков
Олег Чернявский
генеральный директор компании «Чернявский и Ко»

Насколько упали объемы продаж жилой недвижимости в Ростове? Каким строительным проектам в городе грозит «заморозка»? Кому из застройщиков поможет деньгами областная администрация? Традиционного осеннего всплеска спроса на жилую недвижимость в этом году не было. Более того, риэлторы не скрывают — продажи встали, а в городе появляются первые «кризисные долгострои». Рынок недвижимости находится в состоянии напряженного ожидания: покупатели и продавцы наблюдают за ценой квадратного метра и пытаются спрогнозировать ее поведение. Застройщики надеются, что уже к весне объем спроса нормализуется, иначе коллапса на строительном рынке не избежать.По данным аналитиков, жилье в Ростове за последние полгода практически не дорожало, остановившись на цене в 50-55 тыс. руб. за кв. м. Исполнительный директор «Бюро недвижимости «Вант»» АННА ВОЗНОВА говорит, что даже чрезвычайно активные маркетинговые усилия застройщиков и риэлторов не смогли удержать рынок от падения объемов продаж на 30-40% «Реклама не действует, практически никакие убеждения сейчас не помогают продавать жилье, — констатирует г-жа Вознова. — Поэтому строительные компании практически не тратятся на рекламу».

По мнению президента Южной гильдии риэлторов и оценщиков (ЮГРО) ЕВГЕНИЯ ПРОСКУРИНА, участники рынка ждут —хотят посмотреть, что будет с ценой дальше: «Покупатель, естественно, затаился в ожидании снижения цен, а продавец ждет, потому что понимает всю невыгодность ситуации — продать квартиру по адекватной цене сейчас практически нереально».

Объем продаж недвижимости упал на 40%

По мнению аналитиков, основной причиной значительного снижения продаж на рынке недвижимости стало резкое падение объемов выданных ипотечных кредитов из-за мирового финансового кризиса, а также значительное увеличение ставки ипотечного кредитования. «Анализ текущих условий ипотечного кредитования и анонимный обзвон кредитных специалистов в банках показал, что такие учреждения, как «Хоум кредит», «Юниаструм банк», «Петрокоммерцбанк», «Зенит», «Транскредитбанк», «Русский ипотечный» и др. приостановили дейст

вие ипотечных программ, а Банк Москвы, Внешторгбанк, МДМ, Альфа Банк, МБРР и др. ужесточили требования по первоначальному минимальному взносу (от 20%), — говорит член совета Клуба Финансистов МИХАИЛ АКОПЬЯН. — Банк Москвы и Внешторгбанк, кроме того, временно отказались от ипотечного кредитования под залог строящейся жилой недвижимости или серьезно ужесточили требования к такого рода кредитам». По его словам, почти все банки подняли ставки ипотечного кредитования на 1,5–2,5%. Г-н Акопьян сообщил «ДК», что основные игроки — Внешторгбанк, Банк Москвы, Альфа Банк, ОргрэсБанк и МБРР — ужесточили требования к оценке платежеспособности потенциальных заемщиков: теперь на погашение ипотечного кредита заемщик не может направлять более 50% своего ежемесячного дохода (ранее — не более 70%).

Насколько снизился объем ипотеки в Ростове, можно будет судить, когда банки отчитаются по итогам года, однако речь может идти о трех-четырехкратном падении, говорят эксперты. Исполнительный директор ЮГРО ВАРТАН ТИКИДЖИХАМБУРЬЯН отмечает, что хотя в Ростове, как и в целом по России, ипотечные сделки составляют не более двух процентов от общего числа сделок, но, к сожалению, при этом от них зависит очень многое. «Дело в том, что на рынке сделка купли-продажи включена в цепочку из нескольких таких же операций, и чаще всего именно ипотечники обеспечивают сделку деньгами, —объясняет г-н Тикиджи-Хамбурьян. — Теперь представьте, сколько сделок срывается из-за того, что с рынка ушли ипотечные деньги».

Эксперты отмечают, что, помимо этого, банки значительно ограничили в средствах и самих застройщиков. Особенно туго, по оценкам представителей ряда компаний, приходится мелким и «непрозрачным» девелоперам, а также компаниям, бизнес которых основан на долгосрочной окупаемости со значительным привлечением банковского финансирования. Генеральный директор компании «Чернявский и Ко» ОЛЕГ ЧЕРНЯВСКИЙ говорит, что заемное финансирование подорожало, в среднем, на 5–6%, а некоторые банки вообще перестали кредитовать строителей. «У нас сейчас практически только два банка — ВТБ и Сбербанк — финансируют инвестиционные проекты, а массовое строительство жилья требует постоянной подпитки, так как строителям нужны “длинные деньги”», — пояснил он.

В Ростове появились первые «кризисные долгострои»

В октябре донские риэлторы и застройщики впервые заговорили о замораживании строительства многоквартирных домов из-за отсутствия финансирования. Информация об остановках запланированных строек тщательно скрывается, но в неофициальных беседах руководители крупнейших компаний назвали трех федеральных застройщиков — «ПИК», «Пересвет» и «Интеко» — которые в прошедшем месяце обзавелись долгостроями. По словам экспертов, эти компании в условиях кризиса ликвидности и слабого спроса на жилье просто лишились необходимых оборотных средств.

«Мое личное мнение — строительство должно вестись за счет нескольких источников, — говорит гендиректор «Южной строительной компании» ВАЛЕРИЙ ДОРОФЕЕВ. — Помимо, естественно, банковских кредитов, это должны быть средства жилищных кооперативов, дольщиков, свои собственные. Занимая всю сумму у банка, компания загоняет себя в ловушку, потому что становится недопустимо зависимой от одного источника финансирования. Кризис показал, чем это может обернуться — к примеру, остановкой строительства на любой стадии». Г-н Дорофеев отмечает, что местные застройщики, не гонящиеся за сверхприбылями и активно работающие по договорам долевого участия, сейчас спокойно достраивают свои объекты и «заморозка» им не грозит. «Мы можем говорить лишь о намеренной остановке строительства, так как в столь сложной ситуации застройщики не будут делать «резких движений». Зачем торопиться со сдачей дома, если квартиры в них все равно некому покупать?» — резюмирует эксперт.

На этой неделе Законодательное собрание РО рассмотрит проект областного Минстроя, согласно которому из нескольких бюджетных источников должно быть выделено порядка 3 млрд руб. на поддержку застройщиков. В частности, деньги пойдут на выкуп жилья в домах, строительство которых может быть заморожено из-за нехватки финансирования. На том же заседании Минстрой представит список компаний и объектов, квартиры в которых будут выкупаться. Чиновники надеются в условиях низкой ликвидности закупить жилье по заниженным ценам.

ИГОРЬ ДАЛАКСАКУАШВИЛИ, замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РО, отмечает, что таким образом администрация области «убьет сразу двух зайцев» — не даст упасть рынку и обеспечит жильем очередников. Кроме того, по словам г-на Далаксакуашвили, донские власти материально поддержат строительство инженерной инфраструктуры в трех проектах массовой жилой застройки: «Западные ворота» (Ливенцовка), «Норд» и микрорайон севернее ул. Орбитальной. Он также сообщил, что представители компании «Интеко», ведущие застройку микрорайона «Западные ворота», гарантировали, что продолжат работы, несмотря на кризис.

Сами застройщики неоднозначно оценивают инициативу властей по выкупу жилья в недостроенных домах. В беседах «не для печати» руководители строительных компаний говорят, что этот проект может стать очередной «черной дырой» для бюджетных денег, а на реально привлекательные условия выкупа жилья претендует лишь ограниченный круг застройщиков, близких к чиновникам областной администрации.

К тому же, по словам генерального директора строительной компании «Славяне» ЮРИЯ ПОГИБЫ, поддержка властей в любом случае коснется уже начатых объектов, а если кризис затянется, то приступать к новым стройкам в Ростове никто не рискнет. Пока застройщики не говорят о том, что отказы от новых проектов стали массовыми, однако проблемы уже есть. «Сейчас у нас на руках два разработанных проекта, к реализации которых мы не можем приступить из-за того, что не получается найти инвестора, а банки кредит не дают, потому что мы не обладаем достаточными средствами и имуществом для обеспечения и залога», —
говорит директор СК «Лазурь» НИКОЛАЙ КУДИНОВ. По его словам, застройщики готовы брать кредиты под очень высокий процент, но банки боятся выдавать их без залога. «Залогом могла бы выступить площадка под строительство, но мы ее арендуем у администрации города. А для того, чтобы положить фундамент и построить первый этаж, предоставив его потом в качестве залога, нужно расселить людей, снести старые здания. А на это потребуется минимум 300–400 млн руб.».

Цены на недвижимость упадут на 15-20 %

Юрий Погиба прогнозирует, что ситуация для застройщиков может развиваться по двум сценариям — оптимистичному и пессимистичному. Согласно оптимистичному прогнозу, говорит он, уже к концу весны–началу лета, времени традиционно повышенного спроса, ситуация стабилизируется. «Спрос на недвижимость в России сильно зависит от цен на нефть, и как только она опять поднимется к отметке в $100 за баррель, жилье опять будет продаваться». Юрий Погиба говорит, что платежеспособный спрос у населения есть, однако всеобщая паника и недоверие заставляют людей быть крайне осторожными. Г-н Погиба прогнозирует падение цен к весне примерно на 15-20%, а затем постепенное возвращение к прежним показателям в течение года.

Некоторые застройщики вообще считают, что падения цен удастся избежать. «Весной те, кто отложил покупку квартиры, все равно выйдут на рынок — людям нужно покупать недвижимость, чтобы где-то жить, — полагает Валерий Дорофеев. — Обладатели недвижимости это понимают и не будут снижать цену, а придержат ее до лучших времен».

Г-н Дорофеев также отмечает, что по-прежнему быстро растут цены на стройматериалы — за этот год они подорожали на 60%. «То, что цены на рынке остановились — уже нонсенс, такого не было несколько лет. Не будь кризиса, жилье дорожало бы уже только за счет роста себестоимости строительства, не говоря о том, что его постоянно подогревают спекулятивные сделки», — уверен он.

«Согласно пессимистичному прогнозу, — продолжает г-н Погиба, — кризис продлится не менее двух лет, в течение которых новых больших строек практически не появится, а рынок будет близок к коллапсу». Гендиректор СК «Славяне» отмечает, что пока все усилия застройщиков и властей направлены на то, чтобы завершить текущие стройки. О том, чтобы начинать новые объекты, никто даже не говорит. «Деньги у людей никуда не делись, и, если кризис затянется года на два, они придут на рынок, где не будет предложения. И цены могут за короткий период подняться в несколько раз»,— говорит г-н Погиба.