Вотум недоверия застройщиков: риски строительного бизнеса

Самые распространенные риски застройщика — это не уложиться в смету и сорвать сроки. На эти факторы влияет множество причин, но зачастую их первоисточником является генподрядчик.

В реестре СРО строителей по Ростовской области зарегистрировано более тысячи генподрядных организаций, и только порядка ста имеют лицензию. Местные девелоперы признаются, что из этих ста положительную репутацию имеют не больше 20. Однако многие застройщики все же считают, что если девелопер рассчитывает работать на перспективу, то есть строит не единичный объект, а намерен занять свою нишу в этом бизнесе, то лучше не рассчитывать на сторонних генподрядчиков, а создавать свои организации подряда. «Качество и цену можно получить только от своего», — уверены многие игроки рынка. 

Найти надежного партнера

Правильный выбор генподрядной организации существенным образом влияет на стоимость и сроки выполнения работ. «Оптимальный выбор — это всегда компромисс и четкий расчет между инвестиционными и последующими эксплуатационными затратами, сроками производства строительных работ и возможными рисками их срыва, соответствие возможностям и требованиям надежности и безопасности объекта, — говорит Вячеслав Кутузов, директор филиала «Патриот‑девелопмент» (структура «Интеко») в Ростове‑на‑Дону. — Мы долгое время работаем с «Ростовгорстроем», сейчас наш совместный объект — «Западные ворота». Для строительства на ул. Скачкова мы намерены привлечь нового генподрядчика, вероятнее всего это будет ГПЗ‑34».
«ЮИТ Дон» тоже работает с наемным генподрядчиком. «Мы сотрудничаем с компанией «Праса» уже на третьем объекте, и конфликтных ситуаций не возникает», — говорит Андрей Шумеев, генеральный директор «ЮИТ Дон». Он также замечает, что в компании давно было принято решение, что половину объектов она строит с собственными ген‑ и субподрядами — эти работы занимают примерно 60% от сметы, остальное — сторонние подрядчики. «Такой подход для нас принципиален, — продолжает он, — поскольку наша компания уделяет особое внимание вопросам качества и безопасности. На наших объектах уровень безопасности должен быть не ниже 85%, это при том, что в городе я не знаю таких строек, где этот показатель доходит до 50%».

По мнению многих экспертов, на строительном рынке уже сложилась определенная схема выбора генподрядной организации, и состоит она из двух этапов. На первом определяются качественные возможности той или иной генподрядной организации успешно выполнить проект в соответствии с заданными проектными требованиями. Речь идет и о наличии опыта по строительству объектов аналогичного профиля и назначения, отзывах заказчиков, наличии необходимых лицензий, собственных производственных мощностей, составе партнерских субподрядных организаций и т. д. «Есть очень жесткий и понятный алгоритм, — добавляет Вячеслав Кутузов. — Стоит обращать внимание на предыдущую площадку строительства, репутацию, какие материалы использует генподрядчик, как он работает в тот или иной сезон».

Второй этап — тендерный отбор — проводится, когда определены состав и объемы работ. Здесь участвуют генподрядные организации, прошедшие первый этап, основными критериями для которых являются стоимость строительных работ, сроки выполнения, гарантии на качество и варианты применяемых технических решений и технологии производства работ.

«Мы прошли путь поиска своей схемы на протяжении последних трех лет, — говорит Сергей Япондыч, директор по продажам и маркетингу ООО «Грифон». — Сейчас продолжаем строить, у нас уже 4-й этап. Сначала доверили строительство сторонней организации. Потом посчитали деньги и поняли, что очень много потеряли. Сменили подрядчика. При выборе ставку делали на данные СРО — это барьер, который выбирает сильнейших». Также Сергей Япондыч добавляет, что если при равных ценах, условиях и т. п. руководители не находят общий язык, то контракт может быть разорван. «В итоге, — продолжает он, — на 3-м этапе отдали на аутсорсинг все строительные работы, но в нашей организации выделили отдел, который теперь следит за всеми финансовыми потоками по закупке строительных материалов. Это позволило нам сократить до 25% стоимости объекта».

Зачем утяжелять баланс

«Единство», «Кристина», «КСМ‑14», «Рост­строй» и др. строительные компании города предпочитают работать с собственными генподрядными организациями. «Мы последний раз выбирали генподрядчика лет 15 назад, — говорит Валентина Полевиченко, генеральный директор концерна «Единство». — С тех пор работаем с собственным генподрядчиком».

Валентина Полевиченко замечает, что девелопмент — это рискованный бизнес, поэтому, прежде чем выбирать генподрядчика, нужно видеть перспективу своего бизнеса: «Если у вас есть несколько участков, то лучше создавать собственную генподрядную организацию, а если 1‑2 дома, то можно обойтись и сторонней».
Немаловажным для девелоперов остается вопрос работы с субподрядчиками. Многие признаются, что в разные периоды работы своих компаний занимались производством разных видов продукции. «Мы делали окна, бетон, даже лифтовой участок был свой, — вспоминает Валентина Полевиченко. — Сейчас этого уже нет. Если речь идет о узкой специализации и попадается хороший субподрядчик, то работаешь с ним на постоянной основе». Андрей Шумеев считает, что на рынке есть интересные варианты тех же стройматериалов, и купить их проще, чем самостоятельно производить: «Я не очень представляю себе бизнес, который делает двери на 20 тыс. кв. метров в год. Или зачем мне покупать бульдозер, если я знаю в городе 5 компаний с отличным предложением. Все это только утяжеляет баланс компании».

Нецелесообразность такого подхода отмечает и Владислав Григориадис, генеральный директор холдинга «КСМ‑14». Когда‑то он производил и окна, и утеплители, у него был вентиляционный участок и многое другое. «Пример: лет 18 безоговорочно доверяешь своему электрику. А на 19 год думаешь, а проведу-ка я тендер. На 2‑й Краснодарской большой объект. Мой электрик дает 22 млн руб., 4 субподрядчика дают по 16‑17 млн руб. и делают работу гораздо качественней, чем мой».

Валентина Полевиченко добавляет, что всем заниматься нецелесообразно. Так, для девелопера генподряд — это важная вещь, и замена генподрядчика уже во время строительства несет большие риски, а вот менять субподрядчика — менее болезненно, поэтому его можно нанимать и стороннего.

Госзаказ и госуказ

Близится чемпионат мира по футболу, что сулит в скором будущем рост объемов строительства. Уже сейчас игроки рынка рассчитывают на возможность принять участие в строительстве объектов к 2018 году. Однако бытует мнение, что госзаказ — не самая рациональная трата времени и ресурсов застройщиков.
«Работа с бюджетными деньгами — самая сложная вещь на свете, — говорит Вячеслав Кутузов. — В преддверии «большой стройки» думаю, что нашему городу придется менять стиль работы, искать новые ходы. Времени осталось мало, а построить нужно колоссальные объемы. Все это ляжет на плечи строительных организаций. И многие, кто даже не хотел строить, будут помогать». Так, например, «КСМ‑14» работает с госзаказами. Однако подрядчики отмечают, что в таком сотрудничестве есть как приятные, так и неприятные моменты. Из плюсов — стабильное финансирование проекта. Из минусов — не всегда грамотный проект, большое количество инстанций, проверяющих готовый объект.

В любом случае, работает застройщик с госзаказами или нет, он находится в правовом пространстве, регулируемом властью, и так или иначе зависит от нее. «Например, законы, — отмечает Вячеслав Кутузов. — Ты входишь в объект в одном законодательном поле, а выходишь в другом. Что делать, надо подстраиваться».

Но не все готовы подстраиваться. Особо остро сейчас застройщики реагируют на закон о кадастровой стоимости. «В среднем сейчас в 3‑6 раз кадастровая стоимость земли больше рыночной, — возмущается Владислав Григориадис. — Мы судимся с кем только можно. Пример, мой бетонный узел на ул. Текучева. Земля 1 га, рыночная цена ей 390 млн руб. Что такое кадастровая цена в 390 млн руб.? Это 680 тыс. руб. в квартал аренды. А ведь надо еще зарплатные налоги платить, НДС. В нашем городе кадастровая стоимость раздута непомерно».

Застройщики сетуют, что высокая цена на землю отражается на стоимости строительных материалов, поэтому приходится закупать их в соседних регионах. Краснодар ввозит 40% плит‑перекрытий в Ростов, приводит пример Владислав Григориадис. «Мы постоянно мониторим рынок, — говорит Игорь Яценко, генеральный директор компании «Росжилстрой». — И многие стройматериалы везем из других регионов, потому что там дешевле».

Стоимость земли — больная тема для всех застройщиков. Ростов — самый маленький по площади из всех городов‑миллионников. Поэтому они рассчитывают, что в ближайшем будущем, возможно даже уже в процессе подготовки города к ЧМ‑2018, власти предпримут ряд шагов, дабы снизить стоимость земельных участков в Ростове. «Вся проблема в отсутствии механизма, — заявляет Андрей Шумеев. — Сегодня есть схема в Градостроительном кодексе города — развитие застроенных территорий. В соответствии с этой схемой нужно, чтобы ветхие дома были признаны аварийными. Но аварийными город признал по одному домику в квартале. Общая площадь этих домов 2 га. Что там можно построить? Несколько лет эта статья существует в Градостроительном кодексе, а ни одного решения в городе не принято по развитию территорий».

В качестве выхода из такой ситуации застройщики видят инициативу власти города с помощью бюджетных денег профинансировать проектирование сетей на перспективных участках и потом продать эти территории. «Законы хорошие, — резюмирует Андрей Шумеев, — только пользуются ими не оптимально. Сегодня регламент на разрешение строительства в городе — текст на 90 страницах. А федеральный закон говорит тремя пунктами. Вот в чем соль».

Мария Карачевцева