Владислав Григориадис

Гендиректор холдинга «КСМ-14» Владислав Григориадис уверен, что в ближайшее время строительный сектор окончательно оправится от кризиса и начнет стремительно развиваться. Только вот состав игроков на донском рынке существенно изменится— в регионе будет появляться все больше и больше иногородних девелоперов.

Будем бороться с федералами за рынок


Как утверждает ВЛАДИСЛАВ ГРИГОРИАДИС, не стоит верить, что все, кто хотел и мог купить квартиры, уже сделали это. «Все это сказки. Россия стоит на 70-м или 80-м месте в мире по обеспеченности жильем населения. По этому показателю мы отстаем даже от 1,5-миллиардного Китая. Мы еще даже не достигли советских норм— шесть квадратных метров на одного человека. А ведь шесть метров— это очень мало. Для комфортного проживания необходимо гораздо больше»,— говорит г-н Григориадис. Он уверен, что поэтому в ближайшие 15–20, а то и больше лет, необходимо строить и строить. «И даже за это время мы вряд ли сможем обеспечить всех качественным современным жильем, где не будет проблем с коммуникациями. Уверен, что сегменты многоэтажного и коттеджного жилья являются перспективными и будут постоянно развиваться»,— заявляет он.
Банки уже готовы сотрудничать со строителями
В настоящий момент «КСМ-14» завершает строительство 20-этажного жилого дома в центре города. В конце этого года компания намерена сдать дом в эксплуатацию. Это будет элитный жилой комплекс. «Параллельно мы ведем еще один проект— строительство жилого восемнадцатиэтажного дома на улице Нансена,— рассказывает Владислав Григориадис.— Земельный участок выкуплен в собственность, идет проектирование, технические условия все получены. Надеемся, что к первому сентября проект пройдет экспертизу. Этот комплекс будет очень крупным, и позиционировать его мы будем в среднем сегменте». Комплекс будет состоять из нескольких уровней. Первый— парковка для жильцов— порядка 150 машиномест. Второй— торговый комплекс площадью восемь тысяч квадратных метров с парковкой для клиентов в пять тысяч квадратных метров. И третий уровень— непосредственно жилой комплекс. «Это, кстати, первый случай в Ростове, когда под жилым домом будет располагаться торговый комплекс»,— добавляет руководитель холдинга «КСМ-14».
Вы считаете, наличие торгового комплекса повысит привлекательность дома для потенциальных покупателей?
— Подобная идея не нова. Изначально проект был без торгового комплекса. Когда я ездил отдыхать в Дубаи, то увидел там жилой дом, под которым располагался торговый центр. Мне такая идея очень понравилась, и когда я вернулся в Ростов, то попросил переделать уже готовый проект. В итоге его пришлось основательно корректировать. Разрабатывал этот проект, как впрочем, и все другие проекты нашей компании, Вадим Сивцов, руководитель фирмы «Зодчий». Это талантливый архитектор, которого я очень уважаю.
Как будет осуществляться финансирование этого объекта?
— Будем привлекать банковские средства. На данном этапе веду переговоры с тремя банками— «Центр-инвест», Сбербанк и Юникредитбанк.
И на каких условиях они готовы с вами сотрудничать?
— Наш проект вместе с торговым комплексом стоит порядка 500–600 миллионов руб- лей. Предложение от банков такое: 30%— наши деньги, 70%— банковские средства. Ставка— 10–10,5%. Я считаю, что это очень дорого. Проект будет длиться 2-3 года. Если приблизительно посчитать, сколько мы переплатим банку, то сумма выходит огромная— 120–130 миллионов рублей. И все это пойдет в себестоимость дома. Конечно, винить банки тоже неправильно. Приходит, к примеру, в банк организация с красивым проектом и просит 500–600 миллионов — это средняя стоимость строительства многоэтажного дома в 15–18 этажей. Залога нет. Каким образом застройщик будет погашать проценты, неизвестно. Будут ли граждане покупать или нет— тоже неизвестно. В итоге, стандартная схема— банк предлагает вложить 30% собственных ресурсов, 70% от стоимости проекта банк дает в кредит и берет в залог 70% вашего дома вместе с участком. Но квартиры, которые вы продаете по 40 тысяч за квадратный метр, он оценивает по 15-16 тысяч, чтобы для банка они были ликвидными, к этому банки еще и требуют дополнительные залоги. В итоге условия кредита— кабальные.
А с иностранными банками не пытались сотрудничать? Там процентные ставки ниже обычно.
— Сегодня большинство российских банков уже являются иностранными. Тот же «Центр-Инвест», Юникредитбанк и др. Но ставки они предлагают российские.
Основным критерием при выборе банка будет размер процентной ставки?
— Одним из основных.
Сами банки не гоняются за вами?
— До 2008 года не было банка, который бы не гонялся за нами. Бывший руководитель Сбербанка Михаил Золотарев лично приезжал ко мне на завод. Говорил: «Очень жаль, что вы к нам не обращаетесь за кредитом». А потом, через три месяца, когда грянул кризис 2008 года, он же и отказывал нам. После кризиса получить кредит строительным организациям было практически невозможно. Хотя сейчас ситуация стала меняться. Банки уже готовы сотрудничать со строительным сектором. Однако процентные ставки по-прежнему высоки.
Проблемы с финансированием испытывают сейчас все строительные компании?
— Раньше мы, строители, очень вольготно жили. Можно было на площадку поставить забор, пригнать экскаватор— и уже не было проблем с финансированием. Сейчас ситуация коренным образом изменилась. Во-первых, значительно сократилось количество строительных компаний. Приведу интересные цифры. Раньше, до 2008 года, если ты сдавал меньше 40 тысяч квадратных метров жилья в год — тебя даже не считали серьезной организацией в сфере строительства. В прошлом году моя организация ввела 19 тысяч квадратных метров жилья, и я с удивлением узнал, что оказался на третьем месте по вводу жилья. На первом— «Интеко» с тридцатью тысячами, на втором— «ЮИТ Дон», который сдал два жилых дома.
Строители уже не надеются на деньги дольщиков По словам Владислава Григориадиса, до кризиса 2008 г. строители делили покупателей на три группы. Первая— основная и самая важная для застройщиков— это те, которые приобретали квартиры на начальном этапе, когда они были дешевые, а потом по окончании строительства продавали их уже дороже. Именно эти люди давали строителям возможность не вкладывать собственные деньги на начальном этапе. Вторая группа— это те, кто остро нуждался в жилье. И третья группа— те, кто рассматривал жилую недвижимость как объект инвестирования. Эти люди вкладывали свободные деньги в жилье. Во время кризиса исчезла первая группа покупателей. «Сегодня перекупщиков на рынке жилья нет. А две другие группы приобретают жилье уже на завершающем этапе строительства»,— поясняет г-н Григориадис.
Можно ли сейчас считать ипотеку «подспорьем» для строителей?
— Да, она, безусловно, хорошо стимулирует спрос на рынке. Но сейчас на ипотеку надеяться особо тоже не приходится. Чтобы получить жилищный кредит, человек должен иметь хорошую работу со стабильной зарплатой. А в нынешних экономических условиях лишь малый процент граждан попадает в сегмент обеспеченных и может воспользоваться ипотекой. Замкнутый круг получается. Строишь жилье, и не знаешь, продашь ты в итоге все квартиры или нет. А проект строительства многоэтажного дома длительный— от момента отвода земельного участка до сдачи дома проходит порядка четырех лет— и все это время проект необходимо финансировать.
Каким вы видите развитие рынка?
— Будет экспансия федеральных компаний. Сейчас в регионе уже активно работает «Интеко». Москвичи прочно освоились в городе. Большинство торговых комплексов, крупных объектов принадлежит иногородним компаниям. Помимо москвичей будут приходить и иностранные игроки— положительный опыт финской «ЮИТ» привлечет вскоре новых желающих освоить наш строительный рынок. Мы стоим на 3 или 4 месте в России по привлекательности рынка в строительной сфере. Понятное дело, что это будет стимулировать приход новых девелоперов. Но у нас много своих хороших компаний и талантливых руководителей, таких как Адам Батажев, руководитель СК «Руслан», Валерий Левченко, директор СК «Кристина», Валентина Полевиченко, генеральный директор концерна «Единство» и многие другие. И мы не собираемся просто так отдавать рынок.
В перспективе возможен дефицит цемента
Сегодня «КСМ-14»— это холдинг. Он обладает производственными базами стройматериалов— производит железобетонную продукцию, товарный бетон. Также в холдинг входят два щебневых и один кирпичный завод. Также есть побочные предприятия— цеха по производству вентиляции, металлопластиковых окон и т.д. Имеется парк современной строительной техники. «Наша компания производит практически готовые дома. То есть на нашем заводе производятся все составляющие для строительства жилых домов по системе «Аркос», которая значительно снижает себестоимость строительства, и по многим показателям является лучшей системой в РФ. Нашими клиентами являются компания «ЮИТ ДОН», компания «Норд», «Промстройсервис» и другие»,— отмечает Владислав Григориадис. По его словам, холдинг «КСМ-14» по объему активов уступает только группе компаний «Ростовгорстрой».
Как вы планируете развивать свою производственную базу?
— Планы были большие по развитию на строительных заводах, однако кризис внес коррективы. 1 января 2011 года был принят закон об увеличении страхового взноса с фонда оплаты труда. Это также повлияло на наше стремление к развитию производства и переоснащению. Конечно, мы понимаем, что нужно развиваться. Необходимо приобретать новые современные технологии. Если мы этого не будем делать, то на десятки лет отстанем от Запада. Я часто бываю на зарубежных выставках, вижу, как много там интересных инновационных разработок, технологий, которые можно было бы применить и у нас. При первой возможности будем стараться их закупать.
Как сейчас себя чувствуют ваши конкуренты в сфере производства стройматериалов?
— Почти все— неважно. Многие увязли в кредитах и сейчас испытывают серьезные финансовые проблемы. Конечно, хотелось бы получать поддержку от властей. Я считаю, что они должны более активно поддерживать строительный сектор. Есть разные варианты. К примеру, субсидирование процентной ставки на приобретение новых технологий. Но я еще не знаю в Ростове людей, которые бы получали помощь в развитии производства. Нужны послабления в налогах для тех, кто активно использует инновационные технологии.
Какой сегмент рынка стройматериалов будет развиваться в ближайшем будущем наиболее активно?
— Думаю, хорошее будущее у производства цемента. Конкуренция в этом сегменте высокая. Дефицита сейчас в нем рынок не испытывает— поставщиков много. Но два года назад, когда объемы строительства были значительными, дефицит в сфере стройматериалов был только в цементе. Полагаю, что в ближайшие годы, когда рынок вернется к докризисным показателям, ситуация может повториться.