Стройкомплекс начал оттаивать

Рынок жилищной застройки постепенно выходит из состояния покоя. В сегмент многоэтажного строительства стали возвращаться деньги, вследствие чего появляются новые стройки, возобновляется строительство «замороженных» проектов. Тем не менее, говорить о подъеме еще рано. Вернуться на докризисный уровень рынок сможет только через 3–5 лет, считают эксперты.

В прошлом году ростовские застройщики, по данным департамента архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону, в совокупности сдали в эксплуатацию около 260 тыс. кв.м многоэтажного жилья. В числе лидеров— компании «Интеко», «ЮИТ ДОН», «КСМ-14», «Кристина». Как отмечают эксперты, состав лидеров за последние годы существенно изменился. Если раньше большие объемы сданного жилья приходились на местные строительные компании, такие как «Вант», «Единство», «Ростовгорстрой», то сейчас на первые места вышли инорегиональные структуры с московским и иностранным капиталом. Причем экспансия будет продолжаться, утверждают участники рынка. Региональные застройщики не просто уступили место: многие из них либо направили усилия в иные ниши (коммерческое или промышленное строительство), либо вовсе ушли с рынка.

Число игроков на рынке сократилось в 3,5 раза
Вступившие в силу 1 января 2010 г. изменения в Градостроительный Кодекс поставили строителей, проектировщиков и изыскателей перед выбором: вступить в СРО, оплатив внушительные взносы, или прекратить легальную деятельность. В итоге, за переходный период, частично совпавший с кризисом, количество игроков на рынке сократилось в три с половиной раза: если в 2009 г. лицензию имели 270 тысяч российских строительных, проектных и изыскательских организаций, то сейчас допуск к работам есть лишь у 80 тысяч компаний— членов СРО. «Многие организации не пошли на значительные затраты (в строительстве эти расходы превышают миллион рублей, в проектировании и изысканиях— более полумиллиона) и отказались изымать деньги из оборота. Они приняли решение уйти в тень либо вообще выйти из строительного бизнеса,— говорит председатель правления СРО НП «Объединение строителей Южного округа» ЛЕВОН МАИЛЯН.— Cаморегулирование стало определенным барьером и для фирм-однодневок или компаний, занимающихся отмывкой денег. Их стало безусловно меньше».
Казалось бы, цель реформы, призванной очистить отрасль от недобросовестных игроков, достигнута. Однако для таких компаний лазейкой в стройкомплекс стали московские и санкт-петербургские СРО, предлагающие вступление в свои региональные филиалы по телефону или электронной почте, без взноса в компенсационный фонд и на других удобных и выгодных, но сомнительных условиях. Естественно, такие организации не обременяют себя тщательным контролем уровня безопасности и качества работы состоящих в них компаний. По информации директора СРО НП «Строители Ростовской области» АНДРЕЯ ВЕРЕЩАКИ, к исключению из государственного реестра СРО намечено порядка 14 организаций, зарегистрированных в различных регионах. «Цена свидетельств таких организаций, которые выдают за условную сумму в 100 тысяч рублей, приблизительно равна цене туалетной бумаги. Через год-два эти СРО лопнут, как мыльный пузырь»,— добавляет г-н Маилян.
Отличительной особенностью становления саморегулирования в Ростовской области является небольшое количество мощных СРО по сравнению с соседними регионами, где наблюдается тенденция разукрупнения (количество СРО в Ростовской области и Краснодарском крае— табл.2, информация о ростовских строительных СРО— табл. 3).
По словам г-на Верещаки, благодаря переходу к саморегулированию, общение между стройкомпаниями вышло на новый уровень: из разрозненных организаций формируется профессиональное сообщество, игроки лучше узнают друг друга. Так, руководство компании «ЮИТ ДОН»— одного из учредителей СРО НП «Строители Ростовской области»,— при проведении конкурсов на субподрядные работы отдает предпочтение членам именно этого СРО, так как может быть уверено в высоком уровне безопасности и качества их работы. Заслуживающим доверия эксперты признают и «Объединение строителей Южного округа» («ОСЮО»). Эта организация, в отличие от СРО «Строители Ростовской области», действует не только на территории региона: среди ее членов компании из Краснодарского края, Ставрополья, Кабардино—Балкарии, Чеченской республики и других регионов ЮФО и СКФО.
По словам генерального директора «Жилстроя» АНДРЕЯ СМЕХУНОВА, спустя лишь год после перехода от системы государственного контроля к саморегулированию однозначно судить об отрицательных или положительных последствиях реформы рано. Однако сейчас уже ясно, что некоторые правовые моменты требуют доработки и более серьезного регламентирования. К примеру, эксперты негативно оценивали тот факт, что уполномоченным федеральным органом по саморегулированию в области строительства стала именно служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), а не министерство регионального развития, занимавшееся вопросами строительства долгие годы. «Контроль за СРО будет передан Минрегиону. Достигнуто принципиальное соглашение между Правительством, Ростехнадзором и Минрегионом о передаче последнему контроля за СРО, которое пока не оформлено законодательно»,— сообщил Андрей Верещака. «К осени текущего года этот вопрос будет урегулирован, и объединения строителей вернутся под патронаж родного министерства,— предполагает Левон Маилян.— Введение саморегулирования, хоть и служило благой цели, но было не продумано до конца и осуществлено в слишком сжатые сроки».
Эконом-сегмент стал приоритетным
Донские застройщики отмечают, что на данном этапе нет четкой классификации в сегменте многоэтажного строительства, поскольку отсутствуют определенные критерии в оценке строящихся объектов. Поэтому возводимое жилье условно делится на три класса: эконом, средний и бизнес. По мнению риэлторов, в прошлом и текущем году наиболее востребованными были дорогие и самые дешевые квартиры. Одной из основных тенденций рынка стала смена приоритетов у застройщиков. Если раньше, до 2008 г., большинство из них предпочитали строить жилье класса выше среднего, то на данном этапе более актуальным стал эконом-сегмент. При этом застройщиков в бюджетный сегмент толкает, прежде всего, спрос.
По оценкам компании «Дон-МТ— недвижимость», на сегодняшний день в Ростове в структуре первичного рынка преобладают новостройки эконом-класса, которые составляют практически половину его объема. Основную долю в этом сегменте обеспечила компания «Интеко», которая реализует проект микрорайона «Левенцовка» в западной части города. «Другим массовым сегментом является жилье среднего класса. Здесь работают ростовское представительство финской компании «ЮИТ Дон», СК «Кристина», ООО «Строительный трест— КСМ-14», ООО «Комстрой»,— отмечает ГАЛИНА ПИВОВАРОВА, руководитель отдела аналитики компании «Дон-МТ— недвижимость». По ее словам, на долю строительства проектов бизнес-класса приходится 10,6% рынка: «Элитный сегмент представлен только двумя проектами: первый— «Усадьба», девелопер— СК «Единство», второй— «Пушкинский», девелопер— ОАО «Ростовгорстрой». Их общая жилая площадь составляет 9,4 тыс.кв. м».
Что касается географии, большая часть возводимого в 2010 г. жилья пришлась на Ворошиловский, Советский и Кировский районы (процентное соотношение строительства по районам— стр.29). «В конце прошлого и начале этого года начался рост предложений на первичном рынке объектов в центре города. Спрос на квартиры в центре так же растет,— отмечает гендиректор концерна «Единство» ВАЛЕНТИНА ПОЛЕВИЧЕНКО.— Так что в целом можно говорить о некотором восстановлении рынка жилья бизнес-класса».
Спрос и цены будут расти
Эксперты отмечают изменение целей покупки жилой недвижимости. «Осенью 2008 г. с рынка жилья ушли инвесторы, скупавшие площади для дальнейшей перепродажи. Сегодня рынок держится за счет тех, кто покупает жилье для себя»,— считает ВЛАДИСЛАВ ГРИГОРИАДИС, гендиректор холдинга «КСМ-14». Причем стоимость в разных районах постепенно выравнивается, и, к примеру, расположение недвижимости в центре перестает гарантировать ее высокую цену. «Границы ценовой политики между районами стерлись. Люди приобретают жилье там, где поблизости родственники или где им просто комфортно. Есть места в центре, где стало просто неудобно жить»,— говорит генеральный директор АН «Женева» ВЛАДИСЛАВ ВЕЛИКАНОВ.
По информации компании «ЮИТ ДОН», в 2010 г. средняя стоимость жилья составила 45 тыс. руб. закв.м. «Мы считаем, за текущий год средняя стоимость жилья, по сравнению с прошлым годом, вырастет на 8–10%, и к концу года составит 48–50 тыс. руб. за квадратный метр. Основное влияние на этот рост будет оказывать, прежде всего, дефицит предложения на рынке, а также восстановление покупательского спроса»,— утверждает АНДРЕЙ ШУМЕЕВ, гендиректор компании «ЮИТ ДОН». «Примечательным в этом случае выглядит прогноз Сбербанка, в котором отмечен годовой рост цен 11% с учетом инфляции. Я полагаю, что в итоге он составит не менее 14% за год», — прогнозирует АЛЕКСАНДР ДАНИЛЬЧУК, гендиректор ООО СК «10-ГПЗ».
Развитие рынка зависит от банков
В 2008-2009гг. на плаву остались те компании, которые могли использовать кредитные ресурсы и (или) имели собственные средства, в том числе поступавшие от параллельной производственной деятельности, к примеру, выпуска строительных материалов. Такие компании даже в кризис, после снижения инвестиционной активности дольщиков, продолжали строительство.
Вместе с тем активно восстанавливающийся рынок строительства жилья стал снова вызывать интерес у банкиров. Так, в 2010 г. до 40% квартир в новостройках клиенты-дольщики приобретали с использованием банковских ипотечных кредитов. «Банки сотрудничают с компаниями-застройщиками по двум направлениям: кредитование для строительства, а также аккредитация компании как надежного застройщика. Последнее относится к организациям, которые уже давно работают на рынке Ростова, имеют строящиеся объекты и располагают достаточными активами для обеспечения займов»,— комментирует Александр Данильчук. Большинство лидирующих на рынке игроков имеют аккредитацию хотя бы в одном банке, некоторые— в нескольких. К примеру, компания «ЮИТ ДОН» аккредитована в Сбербанке, ВТБ 24, Нордеа Банке и «Центр-Инвесте». В перечисленных банках клиенты компании имеют возможность получить ипотечный кредит на покупку квартиры в строящемся жилом доме уже на начальном этапе строительства.