Строители коттеджных поселков нацелились на средний класс

эксперты
Валерий Аллавердян
директор оценочно-консалтинговой компании «ИКР-Консультант»
Михаил Докучаев
гендиректор Национальной жилищной корпорации (НЖК)
Андрей Кияшко
исполнительный директор НП «Ассоциация «Технологии роста»
Сергей Козловский
президент корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
Владимир Лосев
заместитель генерального директора группы компаний МИТ (материалы и технологии)
Алексей Мясников
начальник отдела домовладений АН «Нирлан»
Игорь Скрягин
независимый инвестиционный консультант
Владимир Усачев
генеральный директор управляющей финансовой компании «Холдинг Каскад»
Юрий Хидиров
коммерческий директор компании «Холдинг Каскад» в Ростове-на-Дону

В пригородах Ростова сегодня строят всего два коттеджных поселка в современном понимании: в единой концепции, со всей необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Это «Солнечный» и «Беловодье». Каждый будет по окончании строительства включать около тысячи индивидуальных домов и квартир в таунхаусах. В черте города в районе зоопарка возводят еще один поселок – «Родник». Он гораздо скромнее по размерам – всего на 17 коттеджей. Риэлторы утверждают, что хотя спрос растет, но пока продажи в таких поселках идут вяло: ростовчане следуют поговорке «Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать». А смотреть пока не на что – готовых поселков нет. Однако инвесторы полны радужных надежд. Один из них с воодушевлением рассказывает, что в ближайшее время они с представителями администрации области полетят на вертолете над окрестностями Ростова, чтобы подобрать 2-3 наиболее живописных участка под строительство коттеджных поселков. В ближайшие 3-5 лет таких площадок, по разным экспертным оценкам, появится от 7 до 10.

И строители, и инвесторы, и риэлторы считают, что в Ростове-на-Дону есть все предпосылки для развития загородного коттеджного строительства.

ВЛАДИМИР УСАЧЕВ, генеральный директор управляющей финансовой компании «Холдинг Каскад», строящей поселок «Беловодье», называет три причины, по которым эта ниша неизбежно будет развиваться: «Первая – традиции. Весь образ жизни ростовчан к этому подталкивает. Посмотрите: 70% города по площади – это частная застройка. Второе – рост стоимости квартир. Сейчас квартира на окраине Ростова стоит столько же, сколько коттедж в «Беловодье». И третья – разрастание города. Он выдавливает из себя частную застройку». Г-н Усачев отмечает, что люди, привыкшие жить в собственных домах, не пожелают менять их на душные панельные ульи. К тому же, среди владельцев дорогого жилья появились желающие выехать в тихое спокойное место и жить на природе. «Они обладают 4-этажными особняками в городе. Но им здесь не нравится ни экология, ни окружение – ветхая или типовая застройка, ни степень безопасности, ни изношенные коммуникации, ни разношерстное социальное окружение. Им надо припарковать яхту у собственного порога, поставить две-три машины и жить среди таких же обеспеченных соседей», – рассказывает Владимир Усачев.

ИГОРЬ СКРЯГИН, независимый инвестиционный консультант, считает, что есть несколько мифов и заблуждений, связанных со строительством в крупных городах, которые поддерживаются искусственно и сознательно крупными строительными и риэлторскими компаниями в целях получения максимальных и легких прибылей. «Достаточно обратиться к мировому опыту, а иногда и просто к здравому смыслу, чтобы понять их несостоятельность, – объясняет г-н Скрягин. – Первый миф, что жить в городе, особенно в центре, престижно. Но в любом мегаполисе мира элита и просто богатые люди скорее проявляют центробежные, чем центростремительные интересы при выборе жилья. Самое дорогое и престижное жилье – особняки за городом. Второй миф – жилье в многоэтажных зданиях может быть элитным. На самом деле это исключительные ситуации – только когда речь идет о «деловом» временном жилье. Даже пресловутые пентхаусы ценятся именно из-за изолированности и хотя бы видимости отсутствия соседей за стенкой».

Риэлторы утверждают, что мода на загородную жизнь в наших краях только формируется. Но первые стихийные тенденции проявились много лет назад, когда в Ростове начали строить не дачи, а дома со всеми удобствами для постоянного проживания на Орбитальной, в Янтарном, на побережье Азовского моря, на Вертолетном поле. Их уже можно условно назвать коттеджными поселками. Потому что, хотя это и индивидуальное строительство, но уже не стихийное, а соответствующее одному и тому же уровню – с хорошими участками, с оригинальными архитектурными проектами. И социальный состав жителей приблизительно одинаковый. Однако долгое время такое строительство было по карману только весьма состоятельным горожанам.

Рост цен на жилье в городе существенно обогнал рост доходов. В связи с чем на индивидуальное строительство обратили внимание и представители среднего класса. Как правило, они ищут место, где уже есть или очень близко расположены инженерные инфраструктуры. Но сегодня в городской черте такие участки дороже готовой квартиры. Приходится либо чем-то жертвовать, либо втягиваться в долгострой. А частные дома старой постройки, с частичными удобствами во дворе, в окружении разномастной застройки, ростовчан с доходами выше среднего не прельщают. АЛЕКСЕЙ МЯСНИКОВ, начальник отдела домовладений АН «Нирлан», говорит, что наиболее прогрессивные индивидуальные застройщики стали подбирать просто красивое место за городом: «Воду берут из артезианской скважины, электричество для больших домов дает дизельный генератор, газ подводят самостоятельно. Это, конечно, дорого, но если собирается группа из 10-15 собственников – то уже полегче. Однако есть опасность, что появится человек, который ставит, грубо говоря, хибару и не участвует финансово ни в строительстве инфраструктур, ни в благоустройстве. И что с ним сделаешь? Коттеджный поселок, выполненный в единой концепции, с развитой инфраструктурой, охраной и прочим, все эти проблемы решает изначально. Только вот их раз-два – и обчелся, и те пока еще только строят».

«Именно представители среднего класса сейчас наиболее вероятные покупатели благоустроенных коттеджей за городом, – полагает ЮРИЙ ХИДИРОВ, коммерческий директор компании «Холдинг Каскад» в Ростове-на-Дону. У них есть собственные автомобили, и часто не один в семье, поэтому проехать несколько километров от Ростова – не проблема – была бы дорога. Они мечтают о значительном улучшении жилищных условий, но им, как правило, есть где жить, и они готовы какое-то время ждать завершения строительства их нового дома. Цены в городе на аналогичное по площади и удобствам жилье им не по карману, даже по ипотеке. АНДРЕЙ КИЯШКО, исполнительный директор НП «Ассоциация «Технологии роста» приводит пример: цена загородного дома площадью около 200 кв. м сопоставима с квартирой площадью 100 кв. м в центре Ростова. Он также уверен, что если проект предполагает строительство не только коттеджей, но и объектов социальной инфраструктуры – школ, поликлиник, торговых и развлекательных объектов, а также всех коммуникаций и транспортных магистралей, включая общественный транспорт, то жилье в пригороде на расстоянии до 20 км будет востребовано.

Эксперты считают, что ростовскому рынку коттеджного строительства развиваться проще, чем, например, столичному. В Москве сегодня главная проблема – перекос в сторону премиумного сегмента. Президент корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» СЕРГЕЙ КОЗЛОВСКИЙ считает, что московский рынок коттеджей затоварен. И именно потому, что коттеджная линейка неполная: 65% составляют предложения классов «люкс» и «премиум», очень мало предложений в категории «бизнес», а эконом-класса практически нет. В Ростове инвесторы изначально структурируют спрос и изучают его емкость в разных ценовых сегментах. Кроме того, к началу развития этого сегмента в нашем городе «подоспели» законопроект о развитии малоэтажного жилищного строительства, подпрограммы «Свой Дом» и «Малоэтажная Россия» в рамках федеральных целевых программ «Жилище» и «Доступное и комфортное жилье». Государство готово помогать инвесторам в решении самого больного и дорогостоящего вопроса – строительстве коммуникаций для таких поселков. Эти политические решения способствуют тому, чтобы строить жилье не толко для богатых, но и для среднего и даже малоимущего класса.

Эксперты уверены, что и обывательский взгляд на загородный коттедж как атрибут роскоши безнадежно устарел. Они называют несколько факторов, которые способны значительно снизить стоимость загородного домовладения до уровня доступного и даже экономного жилья.

«Мы строим поселок «Беловодье» на живописном, но пустом месте, – говорит ВЛАДИМИР ЛОСЕВ, заместитель генерального директора группы компаний МИТ (материалы и технологии). – Это значит, что там нет ничего и земля на входе стоит сравнительно дешево. Мы сами проводим все коммуникации, которые ничем не отличаются от городских, а по многим параметрам даже лучше – вода фильтрованная, очистные сооружения, скоростной Интернет, городской телефон. Одному человеку это все сделать практически нереально! В комплексе это тоже огромные деньги, но если поделить их на количест­во домов, то это почти неощутимо. Поэтому и стоит у нас сотка от $6 тыс., а в городе цена за аналогичный по площади участок уже составляет $20 тыс., а за элитный – до $100 тыс.».

ВАЛЕРИЙ АЛЛАВЕРДЯН, директор оценочно-консалтинговой компании «ИКР-Консультант», приводит свой расчет: «В каком-нибудь садоводческом товариществе можно купить незастроенный земельный участок размером в 5-6 соток с коммуникациями по меже (вода, свет, газ) за 300-600 тыс. руб. Потратив еще год-два на строительство или несколько месяцев на его «сборку» – в зависимости от выбранной технологии, можно возвести скромный одноэтажный дом квадратов так на 100 по $400 за 1 кв. м. В итоге затраты составят около $59 тыс. А гостинка (куда уж доступнее жилье) вам обойдется по нынешним ценам в $52, 5 тыс. При этом вы получите 26-30 кв. м жилья, неухоженный подъезд».

О том, что представляет собой самый дешевый (2 млн 70 тыс. руб.) коттедж в поселке «Беловодье», рассказывает Юрий Хидиров: «Это дом на 113 кв. м, с наружной отделкой, металлопластиковыми окнами и входными железными дверями, с 4 сотками земли, с гаражными воротами и брусчатым подъездом к дому и гаражу». Что касается внутренней отделки, то ее стоимость зависит от аппетитов покупателя и может доходить до двух третей от стоимости дома. Правда, эта цена – рекламная и действует только на первые пятьдесят домов. Зато есть варианты ипотеки: у «Холдинг Каскада» есть договоренность со Сбербанком, но в принципе они готовы принять клиента с ипотечным займом от любого банка, который выгоден клиенту и согласится кредитовать такой вариант. Владимир Усачев уверен, что к окончанию строительства первой очереди цены вырастут минимум в 2 раза, и объясняет: «Сейчас мы привлекаем покупателей непосредственно домов, формируем спрос, который заинтересует внешних инвесторов, а они, в свою очередь, будут влиять на повышение цен».

Андрей Кияшко говорит, что еще больше снизить стоимость строительства помогают использование недорогих технологий. Это могут быть каркасно-щитовые дома, сложенные из силикатного камня, пенобетона, с несъемной пенополистирольной опалубкой и другие.

Так, например, НЖК строит дома в «Солнечном» по технологии каркасно-модульного домостроения, а за основу строительного материала выбрано дерево. «Причины просты и объективны, – говорит МИХАИЛ ДОКУЧАЕВ, гендиректор Национальной жилищной корпорации (НЖК). – Стоимость деревянного коттеджа как минимум на 30% ниже, чем у кирпично-бетонного аналога. Изготовление комплектующих из переработанной древесины для каркасно-модульных конструкций и их сборка – производст­во относительно недорогое. На заранее подготовленном фундаменте монтаж коттеджа «эконом-класса» площадью 145 кв. м занимает немногим более двух суток».

Участники рынка считают, что некоторые игроки не спешат с реализацией проектов коттеджных поселков, потому что ждут первых результатов компании-пионера, чтобы получше рассчитать риски. Но все собеседники ДК уверены: двумя проектами дело не ограничится. Алексей Мясников: «Даже при строительстве «Солнечного» невозможно было предусмотреть все обстоятельства. Сейчас то же «Беловодье» действует более грамотно и на основании собственного опыта, и на основании опыта того же «Солнечного». Они учатся и сейчас. Многое из того, что застройщики декларировали на начальной стадии, когда мы с ними общались, они подкорректировали в процессе». Дельные рекомендации застройщикам, по мнению г-на Мясникова, могут дать агентства недвижимости: они знают рынок, спрос, местный менталитет.

Эксперты считают, что в реализации крупных проектов ростовские застройщики могут оказаться не у дел. Уже сегодня в эту пустующую нишу стремятся крупные московские строительные холдинги, обладающие колоссальными денежными, производственными ресурсами, а главное – опытом и возможностью ждать.

Независимые аналитики рынка отмечают, что строительство объектов эконом-класса, особенно в регионах, не приносит сверхприбылей, но при грамотной стратегии и доступе к длинным деньгам становится вполне успешным и стабильным бизнесом. А для крупного игрока первым занять данную нишу будет большим плюсом, потому что к приходу конкурентов им уже будет что показать, уже будет наработана репутация, налажены связи с властями и, конечно же, они , возможно, успеют купить наиболее выгодные участки под строительство.

Владимир Усачев: «Пока строитель­ство многоквартирных домов эффективнее в несколько раз, и пока насыщения в этом сегменте не произойдет, даже крупные ростовские компании не придут в наш сегмент. И они абсолютно правы. С точки зрения прибыли и экономической эффективности, безусловно, коттеджное строительство отстает в разы. Но компенсировать это сможет компания, которая ведет несколько проектов и имеет доступ к длинным деньгам».

Михаил Докучаев говорит, что при удачном раскладе НЖК готова ежегодно вкладывать в возведение коттеджных поселков в Ростовской области несколько десятков миллионов долларов. Деревянные дома строятся быстро, в считанные месяцы. Если так же быстро будут продаваться, то оборачиваемость средств составит примерно полгода. В ближайшей перспективе корпорация намерена широко привлекать иностранные инвестиции для строительства и переоборудования заводов в регионах присутствия, что еще больше удешевит и ускорит строительство поселков за счет сокращения логистических издержек.

Владимир Усачев говорит, что «Холдинг Каскад» одним «Беловодьем» тоже не ограничится: «Как только мы запустим «Беловодье», собираемся строить еще 2-3 поселка. Они будут поменьше (на 20-30 домов) и выше классом. И мы намерены захватить нишу загородного домостроения в Ростове очень плотно и в разных ценовых категориях. Московские структуры неизбежно придут сюда и составят нам конкуренцию. «ИНКОМ-недвижимость» очень внимательно присматривается к Ростову, и я думаю, объявит о своих планах в ближайшее время. Они уже в Красноярске сделали коттеджный поселок и рассматривают еще несколько вариантов в других регионах».

Сергей Козловский о планах «ИНКОМ-Недвижимость» в Ростове прямо не говорит, но подчеркивает: «Сейчас происходит консолидация строительных активов. Это приведет к тому, что крупные строительные компании столицы будут расширять сферу деятельности. Они осваивают массовое строительство в Подмосковье и регионах, а вслед за тем займутся и коттеджным строительством».

детали