Среди региональных девелоперов растет спрос на столичных консультантов

Сергей Богданчиков

директор департамента консалтинга London Consulting & Management Company (Санкт-Петербург)

Юрий Борисов

президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, управляющий партнер «АйБи ГРУПП»

(Санкт-Петербург)

Татьяна Ключинская

заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Москва)

Юлия Никуличева

директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle (Москва)

Александр Поволоцкий

советник по корпоративным финансам ГК «Корстон» (Москва)

Геннадий Стерник

главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, профессор Российской экономической академии

им. Г.В.Плеханова (Москва)

Алексей Чижов

директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb (Санкт-Петербург)

 

Еще пять лет назад российский рынок консалтинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости ограничивался Москвой и Санкт-Петербургом. В столицах был сосредоточен главный инвестиционный капитал, а, следовательно, и основной пул заказов для консультантов. Сегодня география клиентов федеральных консалтинговых структур значительно расширилась. В регионах сегодня активно работают как российские компании (London Consulting & Management Company (LCMC), Becar Commercial Property SPb), так и европейские (Knight Frank, Swiss Realty Group), в том числе и так называемая «большая четверка» международных консалтинговых компаний, входящих в Moscow Research Forum: CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Ryabokobylko и Jones Lang LaSalle. В сферу их влияния попали практически все города-миллионники, а также областные центры европейской части России с населением от 500 тыс. чел.

Как отмечает Татьяна Ключинская, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International, спрос на консалтинг растет прямо пропорционально темпам роста самого рынка коммерческой недвижимости. По расчетам Jones Lang LaSalle, с 2001 по 2006 год объем рынка коммерческой недвижимости в городах-миллионниках вырос в три раза, а ежегодный рост доходов составил в среднем 10–15% в год.

По городам темпы роста отличаются иногда значительно. Если в столице, по данным Becar Commercial Property SPb, рост объемов торговой недвижимости за 2007 год составит 33%, то в Ростове-на-Дону, как сообщает London Consulting & Management Company, к концу 2007 года будет функционировать 459 278 кв. м торговых площадей, что на 91% больше, чем в 2006 году. В то же время в Нижнем Новгороде рост составит 20%, а в Екатеринбурге — 38%.

В сфере офисной недвижимости, признает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle, рост более сдержанный, и от торговой недвижимости «отличается в разы».

По оценкам Сергея Богданчикова, директора департамента консалтинга London Consulting & Management Company, в текущий момент порядка 80% проектов торговой недвижимости и 60% офисной

в регионах выполняются при непосредственном участии консультантов. Юлия Никуличева называет более скромные цифры. «Пока в городах-миллионниках среди существующих проектов с участием консультантов делалась примерно половина объектов коммерческой недвижимости. 80% — это показатель для будущих проектов, над которыми сейчас ведется работа, и которые выйдут на рынок до 2009 года», — уверена она. Но даже такие цифры впечатляют, если учитывать, что пять лет назад эти показатели держались около нуля.

Консультанты идут в регионы вслед за инвесторами

Выросший спрос на консалтинг вне столиц эксперты объясняют несколькими причинами. Прежде всего, увеличилась инвестиционная привлекательность региональных рынков. По оценкам аналитиков, доходность коммерческой недвижимости в Москве сегодня колеблется на уровне 10–15%, в то время как в регионах этот показатель составляет 15–20%, а в наиболее удачных проектах может достигать 35%. «Раньше в силу высоких региональных рисков девелоперы строили объекты недвижимости только в столице, Московской области и Санкт-Петербурге. Сейчас торговые сети активно заходят в регионы, а московские и западные девелоперы откликаются на их потребности в торговых площадях, поняв, что потенциал регионов уже соизмерим со столичным», — объясняет Татьяна Ключинская.

По аналогичной схеме действуют девелоперы офисной недвижимости — они идут туда, где федеральные и международные компании открывают свои представительства. Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов: «Один знакомый девелопер мне как-то признался: «Мы смотрим, куда летает Lufthansa. Раз потребовались регулярные маршруты, следовательно, европейские бизнесмены заинтересовались этим регио-

ном. Значит, запахло медом».

Федеральные консалтинговые компании приходят в регионы вместе со столичными и международными инвесторами, а иногда и опережая их, проводя по их заказу анализ рынка и формулируя по итогам исследований рекомендации — заходить в тот или иной город или нет.

Но не только девелоперы прокладывают для консультантов дорожку в регионы. Как поясняет Геннадий Стерник, у каждого консультанта обычно есть пул инвесторов-арендаторов, с которыми он тесно работает. «Если он пристроил их в Москве, то ему легче пристроить их и в других городах», — утверждает г-н Стерник.

С ним согласен Юрий Борисов, президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости: «В регионы федеральных консультантов толкает собственно агентский рынок, поскольку, почему бы на одном и том же сетевом операторе не заработать комиссионные несколько раз».

В Jones Lang LaSalle подтверждают, что в сфере торговой недвижимости интерес к тому или иному городу у консультантов определяется интересом со стороны крупных сетевых арендаторов-якорей. «В типовом проекте около 70% арендаторов — федеральные сети. Поэтому не совсем эффективно сначала разрабатывать какую-то концепцию, а потом говорить девелоперу: «Извините, но мы не можем сдать объект, потому что со стороны арендаторов нет спроса», — комментирует Юлия Никуличева.

Другую волну спроса на консалтинговые услуги формируют девелоперы

с региональной пропиской. «Региональные девелоперы растут и умнеют, могут сравнить проекты, которые сделаны при сотрудничестве с консультантами и проекты без основательно проработанной концепции. Чаще всего это две большие разницы», — считает Сергей Богданчиков.

А сравнивать приходится, поскольку рынки коммерческой недвижимости постепенно насыщаются, признает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb: «Девелоперы понимают, что рынок просто не «проглотит» некачественный проект. Именно поэтому, прежде чем строить, они обращаются за помощью к консультантам». Юрий Борисов считает, что обращаться к консультантам федерального уровня региональных девелоперов заставляет недостаток собственного опыта и отсутствие прямых контактов с федеральными торговыми операторами.

Сергей Богданчиков обращает внимание на то, что многие региональные девелоперы активно кредитуются у банков, а для того, чтобы получить необходимый кредит, в банк нужно предоставить концепцию проекта. Геннадий Стерник добавляет, что зарубежные банки, например, ЕБРР, больше доверяют концепциям, разработанным либо утвержденным международными консалтинговыми компаниями с именем.

Выход на региональные рынки столичным консалтинговым компаниям облегчает и фактическое отсутствие на них конкуренции со стороны местных консультантов. Это подтверждают все опрошенные «ДК» представители федеральных структур.

«Во всех городах, кроме Санкт-Петербурга, нет локальных консультантов, которые бы делали большие ТЦ. Есть те, кто работает над мелкими проектами в 3-5 тыс. кв. м, но ТЦ с такой площадью существенной конкуренции на рынке не представляют», — считает Татьяна Ключинская.

Локальные консалтинговые компании смогут конкурировать с федералами не раньше, чем через 2–3 года, полагают эксперты. «Сейчас у местных компаний опыта пока недостаточно, чтобы соревноваться с крупными федеральными игроками. Но года через три региональные девелоперы будут обращаться к консультантам из регионов, поскольку их услуги, вероятнее всего, будут стоить дешевле, чем у их столичных коллег. Сегодня цены тоже не равны, но опыт и знания дают фору федеральным компаниям», — убежден Алексей Чижов.

Наиболее привлекательными для строительства коммерческой недвижимости, а, следовательно, и для консультантов, эксперты называют Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Самару, Челябинск, Уфу, Екатеринбург, Волгоград, Красноярск и Нижний Новгород.

Из региональных рынков торговой и офисной недвижимости, по оценкам экспертов, наиболее насыщен сегодня рынок Казани, что связано с активным строительством и вводом новых объектов к 1000-летию города два года назад. К столице Татарстана подтягиваются и другие города-миллионники. «В Нижнем Новгороде и Екатеринбурге уже сейчас заявлено очень много проектов. Как только они будут введены в эксплуатацию, местные рынки в этих городах также окажутся близкими к насыщению», — замечает Татьяна Ключинская. В остальных крупных городах, считают эксперты, сохраняется большой потенциал развития.

Среди наиболее востребованных услуг консультантов участники рынка называют создание концепции и брокеридж . Алексей Чижов считает, что также высок спрос на консалтинг для редевелопмента  существующих зданий.

Несмотря на повсеместный всплеск строительства коммерческой недвижимости, спрос на консалтинговые услуги пока не носит системного характера. Проявляется этов том, что полное пакетное обслуживание объекта от идеи до управления в регионах пока большая редкость. «В идеале консультант должен являться связующим звеном между собственником и арендатором на всем протяжении проектирования и строительства. Но услуга, которую я называю «сопровождением проекта» — от утверждения концепции до управления объектом — на рынке встречается достаточно редко», — замечает Юрий Борисов. Консультанты считают, что заказчики

не готовы за комплексные услуги платить.

«В этом заключается слабость региональных девелоперов, которые подчас не в состоянии профинансировать дорогостоящие услуги консультантов и рассчитывают сэкономить», — полагает Юрий Борисов.

При этом консультанты доказывают, что в общей структуре затрат стоимость их услуг незначительна. «Меньше 1% в случае разработки концепции, и не более 5%, если речь идет об агентских услугах», — констатирует Юлия Никуличева. «Вознаграждение консультантов может увеличить стоимость проекта от $0,5 до $3 на кв. м будущего объекта, — подсчитывает Алексей Чижов. — Для сравнения: стоимость проектирования в столицах доходит до 80 евро за кв. м, а в регионах — порядка 25 евро за кв. м. Строительство обходится примерно в одну тысячу евро за кв. м. Соответственно, доля стоимости услуг консультанта составит от 0,1 до 0,3%».

Девелоперы полагают, что консультанты просто бегут впереди паровоза.

«В комплексном подходе пока нет необходимости, — убежден Александр Поволоцкий, советник по корпоративным финансам ГК «Корстон» — крупного московского девелопера. — Пока спрос превышает предложение, никто не будет представлять лучший продукт, потому что в этом нет экономической необходимости. Если я продаю кислые яблоки, а вам вообще есть нечего, то вы все равно будете их покупать, и мне нет смысла прикладывать усилия и искать яблоки послаще. Это объективное развитие растущего рынка. Поэтому девелоперы сейчас строят объекты по одной обкатанной успешной модели, а к западным консультантам обращаются в основном для того, чтобы с их помощью получить более дешевые и длинные западные инвестиции. Зарубежные источники капитала требуют участия в проекте консалтинговых компаний международного уровня с известными брендами, но это не значит, что этих консультантов надо привлекать на весь проект от «а» до «я». Достаточно их участия в одном-двух этапах».

Структуру спроса на консалтинг изменит редевелопмент

Консультанты с легкостью прогнозируют дальнейшее увеличение спроса на свои услуги, отмечая, что при этом изменится его структура. Основной услугой через 2–3 года в городах-миллионниках станет редевелопмент, где после насыщения рынков начнется перекраивание и корректировка концепций уже существующих объектов под потребности рынка, как это сейчас происходит в Москве, отмечает Сергей Богданчиков.

Географическая экспансия консалтинговых компаний продолжится, на этот раз уже в менее крупные города. «В меньшей степени строительство качественной коммерческой недвижимости представлено в городах с населением менее 500 тыс. чел, — описывает новое поле деятельности Татьяна Ключинская. — Пока же там превалирует street-ритейл, неполноформатные полупрофессиональные торговые центры и вещевые рынки. Все они, конечно, будут вытесняться профессиональным ритейлом, а тем ТЦ, которые захотят выжить, придется проводить редевелопмент.».

Рано или поздно на российском рынке утвердится и комплексный подход ведению проекта, считают эксперты. «Консалтинговые компании сейчас наработали первичный портфель проектов, в том числе завершенных и выведенных на рынок. Это позволит девелоперам лучше ориентироваться и легче принимать решение о подписании с одним консультантом договоров сразу на несколько услуг, от создания концепции до брокериджа, — полагает Юлия Никуличева. — Да и сами девелоперы набьют шишки на сегодняшней самостоятельности, и поймут, что комплексный подход для них — это своего рода гарантия того, что если мы сделаем концепцию, то мы этот проект потом и в аренду успешно сдадим».

 

 

Александр Кубасов
директор по региональному развитию ГК «Гедон»

Наша компания однажды уже пользовалась услугами консалтеров международного уровня. Это был не совсем удачный опыт. Три года назад перед нами встал вопрос: как распорядиться участком земли в центре города площадью около трех гектар. Были сомнения по поводу того, что там лучше строить — офисные здания, жилые дома или торгово-развлекательный центр, а может,  просто продать его. Нам потребовалась консультация, за которую мы заплатили немалые деньги. Сотрудники консалтинговой компании провели комплексное исследование. После презентации результатов, мы поняли, что деньги потрачены впустую. Консультанты нам озвучили то, что мы и так уже знали. За наши деньги нам представили наши же мысли, только красиво оформленные в графики и цифры. При этом консультанты допустили стратегические просчеты. Дело в том, что все крупные федеральные консалтинговые компании применяют в разработке проектов западные методики. В готовые схемы расчетов они закладывают цифры по количеству населения, проживающего в городе, по уровню заработной платы, динамике развития экономики и десятки других параметров.

За рубежом это работает, т. к. все исходные данные — официальные, а экономическая и политическая ситуация прогнозируема на годы вперед. «Прозрачность» же цифр в России можно не комментировать. В результате применения западной методики на нашей почве получаешь такой же «реальный» прогноз, как и исходные данные. Деньги за свои услуги консультанты просят большие,

а применяют концепции, мало увязываемые с региональной жизнью. После общения с этой компанией все свои проекты мы разрабатываем сами. В том числе и новый БЦ «Гедон» на Буденновском. А на том участке в центре мы в настоящий момент реализуем проект «Авто–Город».

 

Елена Полюшенко
директор компании DDC Broker

Наша компания оказывает консалтинговые услуги на региональном уровне. Среди наших проектов  — реконструкция и перепрофилирование зданий речного вокзала (проекты ночного клуба «Титаник» и супермаркета «Тихий Дон»), туристический центр «Казачий Дон» в станице Старочеркасской, бизнес-центр «Fortune Club», логистическо-производственный комплекс в районе ул. Нансена и др. По собственному опыту могу сказать, что, действительно, зачастую клиент подключает консультанта к проекту только на определенной стадии, что порой осложняет создание грамотной концепции. Но такова специфика рынка.

В моей практике был такой случай: один региональный девелопер подыскивал арендаторов для своего здания, которое он именовал торговым центром. Это здание не соответствовало своему названию по основным характеристикам коммерческой недвижимости, но собственник на вопрос, кто занимался разработкой проекта, с гордостью отвечал: «Я». Смешная ситуация, но она очень точно характеризует местных девелоперов. На данном этапе большинство из них предпочитает разрабатывать свои проекты самостоятельно. Пока еще не все понимают, что эффективность проекта может напрямую зависеть от качественного консалтинга. Большинство считают, что смогут все сделать грамотно сами: разработать концепцию, продумать зонирование, подобрать арендаторов. Основная причина — желание сэкономить. В результате такие предприниматели получают  неудачный проект и недостаточную прибыль.

Надо отметить, что уже формируется новая категория девелоперов, готовых создавать сильный инвестиционный продукт и понимающих, что его гораздо проще будет продвигать с помощью профессиональных консультантов. Хотя не всегда бренд международных консультантов помогает проекту, которые в регионах работают не  всегда добросовестно. Среди многих региональных девелоперов бытует мнение, что работа столичных консультантов в регионах должна быть более профессиональной, основная жалоба — недостаточная проработка проектов. И если раньше ошибки разработчиков проектов были менее заметны, то с ростом конкуренции при сравнении объектов они становятся очевидны.

 

Валентина Полевиченко
генеральный директор строительного концерна «Единство»

Наша компания обращалась к услугам консалтинговых компаний при разработке проектов бизнес-центра класса «А» и торгово-развле-кательного комплекса. В своей работе мы сделали выбор

в пользу иностранных консалтинговых компаний. Затраты на сотрудничество с консультантами, безусловно, сказываются на стоимости проекта, но эти расходы мы рассматриваем в качестве инвестиций.

Я считаю, что в вопросе обоснованности привлечения консультантов и определения сфер сотрудничества не может быть общего подхода. Девелопер сам решает, на какой стадии ему необходимо привлекать консультантов, все зависит от опыта девелопера в создании проектов объектов недвижимости и от их сложности. К примеру, наша компания разработку проектов в сфере жилой недвижимости производит самостоятельно, и сама может выступать в этом вопросе консультантом.

С ростом ростовского рынка коммерческой недвижимости увеличится спрос и на услуги консультантов

в регионе. Я полагаю, что в ближайшее время будут особенно востребованы услуги консалтинговых компаний в секторе торгово-развлекательной недвижимости, т. к. при условии реализации всех заявленных девелоперами проектов, думаю, уже через два года произойдет определенное насыщение рынка и, соответственно, возрастет конкуренция.

 

СЛОВАРЬ:
Брокеридж — комплексная услуга для собственников недвижимости, включающая определение рыночных арендных ставок для объекта, проведение маркетингового исследования конкурентной среды, стратегическое планирование, позиционирование и продвижение объекта, поиск и привлечение арендаторов, ведение переговоров, представление интересов владельца, консультации по эффективному использованию объекта недвижимости.

Редевелопмент — реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий

с целью их более эффективного использования.