Сергей Князев: «Нам интересны ростовские арендаторы»

В мае в Ростове был открыт второй по величине после «Горизонта» торговый центр «Золотой Вавилон» — проект московской компании «Патеро девелопмент». Открытие центра намечалось на четвертый квартал прошлого года, но из-за отсутствия достаточного количества арендаторов запуск комплекса пришлось отложить более чем на полгода. Сейчас «Золотой Вавилон» заполнен всего на 40%. По мнению руководителя комплекса, дольше тянуть с открытием было крайне рискованно: можно было потерять уже имеющихся арендаторов.

Сегодня владельцем ТЦ «Золотой Вавилон» является ростовская компания «ДНГБ». Учредители этой компании — представители «Патеро девелопмент». Стоит отметить, что каждым объектом московского девелопера владеют и управляют отдельные юридические лица, не связанные между собой. Генеральным директором ООО «ДНГБ» и ее соучредителем также является представитель «Патеро девелопмент» СЕРГЕЙ КНЯЗЕВ. В Ростов он приехал два года назад руководить строительством комплекса, ранее он работал в Москве на других объектах компании. В интервью «ДК» г-н Князев рассказал, с какими трудностями он столкнулся при строительстве и запуске «Золотого Вавилона» в Ростове и почему не считает конкурентами те торговые комплексы, которые уже работают в городе.

Имеет ли сейчас отношение к проекту «Золотой Вавилон» компания ADM group?

— Изначально ADM group являлась девелопером собственного проекта торгово-развлекательного комплекса «Калинка-Малинка». В 2007 году соинвестром строительства стала компания «Патеро девелопмент», центр был переименован в «Золотой Вавилон», была немного изменена концепция. Чуть позже ADM group отказалась от участия в проекте в пользу «Патеро девелопмент», оставив за собой функцию технического заказчика строительства. Все обязательства перед нами компания выполнила, и теперь нас не связывают никакие отношения, кроме дружеских.

Комплекс в Ростове — первый проект «Золотого Вавилона» компании «Патеро девелопмент» за пределами Москвы. С какими сложностями вы столкнулись при его реализации?

— Много сложностей было на этапе строительства. Вот пример. Перед комплексом, где сейчас организована площадка под автопарковку, стояли частные гаражи. Администрация города вовремя не успела построить для их владельцев новый гаражный комплекс, чтобы те освободили нашу землю. Из-за этого мы выбились из графика строительства, так как под этой землей мы планировали разместить очистные сооружения. Пришлось много времени и денег потратить на то, чтобы «переселить» людей из этих гаражей. Были даже такие граждане, которые заламывали цену за свою собственность. Один из гаражей нам пришлось выкупить за 1,1 миллиона рублей, хотя его реальная стоимость была намного ниже.

Но открытие ростовского «Золотого Вавилона» все же было отложено по другой, более веской причине?

— Да, мы планировали открытие комплекса осенью прошлого года. Обычно перед окончанием строительства заполняемость московских объектов составляла 90%. До кризиса количество арендаторов, заключивших предварительные договора с нами, составляло более ста компаний. После октября 2008 года многие ритейлеры стали сворачивать свою деятельность по развитию сетей, и часть договоров была расторгнута. Только в феврале этого года мы узнали, что из проекта вышел «Киномакс». Для нас это было большой неожиданностью. «Люксор», с которым мы после этого заключили договор, запустит кинотеатр в комплексе не раньше осени. В итоге, к моменту запланированного открытия центр был заполнен всего на 30%. Мы решили подождать. Прошло полгода. За это время нам удалось увеличить количество арендаторов почти вдвое. Но все равно этого не достаточно, чтобы полностью заполнить комплекс. Но ждать дольше с открытием уже было нельзя: можно было потерять тех, кто готов работать уже сейчас.

Может все-таки не кризис виноват в том, что арендаторы отказываются от размещения в комплексе. За последнее время в Ростове открылось несколько новых ТРК — это «Мега», «Талер», «Сокол», к открытию готовится «Шоколад» Может, емкости рынка на всех не хватает?

Ростов активно развивается, в скором времени будет достроена «Ливенцовка». Это целый район на 400 тыс. жителей, к которому наш комплекс находится в непосредственной близости. Второй «Золотой Вавилон», мы пока, конечно, не планируем строить в Ростове. Но для этого объекта арендаторы будут. Необходимо просто немного подождать, пока не наладится экономическая ситуация в стране. Сейчас мы привлекаем арендаторов перспективой. Я вам даже не могу сказать, какая у нас арендная ставка.И не потому, что это тайна. Экономические условия сейчас таковы, что с каждым арендатором приходится работать индивидуально. Кому-то мы предлагаем скидку в 50%, кому-то в 40%.

Ростовские компании вам интересны в качестве арендаторов?

— Разумеется, мы готовы работать с местными ритейлерами. У нас будут размещаться многие ростовские арендаторы. Скоро откроет свой магазин ЗАО ПКФ «Элегант», работающий под брендом «Элис», в числе арендаторов будет «Глория Джинс». Несколько обувных ростовских компаний откроют у нас свои точки.

Какой из существующих торгово-развлекательных комплексов вы могли бы назвать конкурентом «Золотому Вавилону»?

— Пожалуй, никакой. «Мега» не является развлекательным центром. Наше конкурентное преимущество по сравнению с этим комплексом — наличие кинотеатра. «Горизонт» мог бы выступить конкурентом, но он находится далеко. «Талер» расположен близко к нам, но он не такой большой по площади, чтобы быть нашим конкурентом.

Увеличились ли сроки окупаемости из-за сложной ситуации с арендаторами?

— Пока нам хватает средств, чтобы содержать комплекс. Ко дню города будет открыт кинотеатр, откроют свои магазины якорные арендаторы. Думаю, к концу года у нас появятся средства, чтобы погасить первую часть кредита. Сбербанк является основным инвестором этого проекта — на 70%, объем инвестиций $100 миллионов. Деньги нам были выделены на пять лет. Надеемся, что уже к концу года мы войдем в график окупаемости.

детали

ТРК «Золотой Вавилон»
г. Ростов, МКР «Западный» Общая площадь — 77 тыс. кв. м Этажность — 4 уровня Якорные арендаторы — Media Markt (6200 кв. м), многозальный кинотеатр «Люксор» (9 залов), зона развлечений «Игромакс» Сопутствующие арендаторы — супермаркет «Спортмастер», магазин «ЛЭтуаль», универмаг Lady&Gentlemen. Парковка — 2500 машиномест Зона охвата — 948 тыс. человек.

Источник: ООО «ДНГБ».

досье

Сергей Князев
генеральный директор ООО «ДНГБ» г. Ростов-на-Дону
Родился: 1962 г., Томск Образование: Новосибирское Высшее военное общевойсковое училище КАРЬЕРА: 1977–1993 гг. — военнослужащий 1993–2005 гг. — работает на различных должностях в компании «Гепардтехника» (г. Москва) 2005–2007 гг. — директор по торговле ООО «Люксор-Кинемакс» (г. Москва) 2007 г. – н. в. генеральный директор ООО «ДНГБ» г. Ростов-на-Дону.