Рынок жилья: развитие тормозят монополисты и чиновники

В ближайшем будущем рынок недвижимости Ростова может ожидать дефицит нового жилья. И причина этому не низкий спрос со стороны населения, а постоянно растущие тарифы со стороны монополистов на техническое подключение к сетям. Об этом заявили гости читательского совета «ДК» — руководители ведущих строительных предприятий и риэлторских фирм города.

Очередную встречу читательского совета редакция «ДК» решила посвятить теме развития рынка жилой застройки Ростова. В последние месяцы многие эксперты и аналитики заявляли о том, что в городе прогнозируется дефицит нового жилья. Прежде всего, из-за того, что темпы строительства новых объектов существенно снизились по сравнению с предыдущими годами.
В начале дискуссии практически все эксперты сошлись во мнении, что спрос на квартиры в новых домах есть, но он ограничен платежеспособностью. Квартиры стоимостью до 55 тыс. руб. закв.м продаются достаточно активно. «Нельзя сказать, что спроса на первичное жилье в Ростове нет или он слишком низкий,— отметил ЕВГЕНИЙ СОСНИЦКИЙ, генеральный директор компании «Титул».— Квартиры в новых домах продаются, в том числе и в центре города, но при условии, что цена за один квадратный метр там адекватная. Мнение г-на Сосницкого поддержал генеральный директор компании «ЮИТ ДОН» АНДРЕЙ ШУМЕЕВ: «Мы построили два дома— в Северном и Западном жилых массивах. Продали всего пять квартир, и начался кризис. Однако в 2009 году мы продали 160 квартир в обоих домах, в 2010 году уже 190 квартир. Другой вопрос, что рентабельность по одному объекту составила менее 10%, а по второму— менее 20%».
Как выяснилось в ходе общения, действительно, для застройщиков на данном этапе основная проблема заключается не в отсутствии спроса на готовые объекты, а в низкой рентабельности бизнеса за счет высокой себестоимости строительства. По данным экспертов, себестоимость сейчас достигает 30–35 тыс. руб. закв.м. И большая доля затрат при этом (до 20%) приходится на технические присоединения. ««Газпром» официально объявил, что в следующем году будет повышать цены на газ на 30%, постоянно растут тарифы и на воду и на электричество, недавно власти объявили о росте цены за аренду земли. А цены и без того высокие,— сказал ВЛАДИСЛАВ ГРИГОРИАДИС, генеральный директор ООО «Строительный трест— КСМ-14».— Я, как производитель бетона, не могу сказать моему покупателю— оплати строительство моего бетонного узла, а потом еще и заплати за сам бетон. А предприятия-монополисты поступают именно так. Мы платим по тарифу за присоединение огромные деньги, подгоняем им тысячи квартир, которые потом им всю жизнь будут платить за пользование водой, газом, электричеством, теплом, а они еще требуют оплатить им их инвестиционное развитие». Все участники читсовета поддержали г-на Григориадиса, отметив, что не понимают, на каком основании монополисты берут со строителей средства на развитие, имея при этом миллионные прибыли и являясь коммерческими структурами, и почему на это никак не влияют власти. «Недавно директор «Водоканала» мне заявляет: хочешь строить на Западном, поменяй 800 метров трубы. А это 40 миллионов рублей! Вроде бы 1991 год закончился, когда мы строили канализацию, передавая ее на баланс городу, а город ее «дарил» Алекперову или Яшечкину, а потом заставлял тебя же за нее платить аренду. Так вот, построю я 800 метров трубы, и кому я должен ее подарить? С точки зрения бухгалтерии, эта труба должна остаться в собственности моей компании или «Водоканал» должен у меня ее купить?!»,— возмутился Владислав Григориадис.
Еще одна проблема для строителей, по мнению экспертов, в том, что чиновники не сообщают заранее об обеспеченности землей под строительство техническими условиями. «Администрация должна информировать о том, где есть возможности по техприсоединениям. Но на деле такой информации нигде нет— ты берешь участок и до последнего не знаешь, во сколько тебе обойдется подключение к сетям. По мнению участников читсовета, если в ближайшее время ситуация не изменится и государство не начнет вмешиваться в деятельность монополистов и контролировать тарифы, то строить новое жилье будет невыгодно.

80 домов площадью
474 тыс. кв. м
введено в 2006 г.

Объемы нового жилья в Ростове постоянно сокращаются
Количество введенных в эксплуатацию многоэтажек в Ростове с 2006 по 2010 гг.

95 домов площадью
530 тыс. кв. м
введено в 2007 г.

68 домов площадью
424,5 тыс. кв. м
введено в 2008 г.

34 домов площадью
242 тыс. кв. м
введено в 2009 г.

12 домов площадью
110,5 тыс. кв. м
за 9 месяцев 2010 г.

Владислав Великанов генеральный директор АН «Женева»
Цена квадратного метра будет в конце концов определяться уровнем развития ипотечного кредитования. Вспомним, пик спроса на жилье пришелся на момент активного развития ипотечного кредитования— в 2006 и 2007 году. В то время однокомнатную квартиру можно было снять за 12 тысяч в месяц, а по ипотеке за собственную гостинку в месяц платить нужно было 15 тысяч. Поэтому люди брали кредиты даже под 14%, предпочитая платить уже за собственное жилье. В 2008 г. ставки по ипотеке еще более снизились, цены опять подросли из-за ажиотажного спроса. В кризис квартиры, естественно, покупали мало, цена снизилась. Сейчас, когда снижение процентов по ипотечным займам (до 9-10%)— предмет пристального внимания президента, а стоимость жилья еще не вернулась к докризисному уровню— момент очень выгодного приобретения жилья.

Дмитрий Юдин генеральный директор ООО «Ростовкапстрой»

На мой взгляд, вся наша градостроительная документация, генеральный план города составлены так, что уже в скором времени городу некуда будет развиваться, так как его границы там четко определены. В ближайшие годы должны быть реализованы проекты «Декоративные культуры» по улице Орбитальной, Левенцовка в ЗЖМ, «Норд» в СЖМ. Я думаю, Ростов— это город-миллионник, который расположен на самой маленькой территории по сравнению с другими подобным городами РФ. Прогнозирую строительство объектов эконом-класса, заточенных на государственные программы. Для застройщика это своеобразная гарантия сбыта его объекта. Надеяться, что на месте ветхого жилья будет возводиться что-то новое, пока не стоит, т.к. это очень затратно для застройщиков.

Андрей Шумеев генеральный директор компании «ЮИТ ДОН»

Основная проблема сейчас для застройщиков— это получение техусловий. По одному из объектов я отдал заявку на получение техусловий 7 июля, и вместо двух недель ждал 100 дней. То есть администрация на три месяца затянула мне строительство дома. При этом если раньше я платил за подключения, к примеру, 5 миллионов рублей и знал, что мне за эти деньги подведут к дому электричество, воду, газ, то сейчас мало того, что мы платим за подключение, мы должны еще оплачивать различные статьи расходов монополистов, такие как развитие. Что это за развитие? Еще один момент— с 18 октября на сайте администрации вывесили новые условия утверждения градостроительных планов. И если раньше в перечне необходимых документов не было требования «предоставление техусловий», то сейчас они есть. А сегодня город дает отказ на 70% заявок на градпланы. О каком развитии строительства может идти речь?!

Александр Хуруджи руководитель комитета по строительству, инвестициям и энергетике ООО МСП РРО «Опора России»
Сейчас практически во всех регионах есть такая проблема, что монополисты затягивают ответ по техническим условиям. Предприниматели не вступают в конфликт с монополистами, опасаясь ухудшения ситуации. Но в то же время законодательные возможности снизить тарифы на присоединение к сетям и застройщиков есть. Каждый, вне зависимости от того, на каких условиях он приобретал участок под строительство, может требовать от монополистов индивидуальный тариф на подключение к мощностям. Самый оптимальный способ— брать техусловия по тем тарифам, которые вам предлагают, чтобы не затягивать сроки строительства. А потом подавать заявку на индивидуальный тариф. При этом региональная служба по тарифам должна вам предоставить ответ, соблюдая вполне конкретные сроки. Если ответ не приходит— смело обращайтесь в антимонопольную службу.

Евгений Сосницкий генеральный директор компании «Титул»

Что касается возможного дефицита первичного жилья, то здесь возможны различные варианты развития событий. В первом варианте дефицит мы сможем наблюдать уже в 2011 году. Отсутствие сегодня новых масштабных проектов породит значительное превышение спроса над предложением, а ипотека еще больше подстегнет покупательскую способность. Согласно второму сценарию, рынок не сможет так быстро преодолеть последствия кризиса. Платежеспособность населения восстановится через несколько лет, и за это время спрос будет превышать предложение лишь в сегменте эконом-класса. Цены же будут расти плавно, на 5–7% в год. Третий сценарий— самый пессимистичный. Может произойти вторая волна кризиса, которая повлечет за собой более глубокие структурные изменения в экономике страны и повлиять на рынок недвижимости.

Андрей Смехунов директор ГК «Жилстрой»

На данном этапе застройщики находятся в сложном положении. Себестоимость строительства доходит до 30–35 тысяч рублей за квадратный метр, а уровень платежеспособного спроса при этом очень низкий. Покупают в основном сейчас однокомнатные квартиры, 3-4-х комнатые квартиры стоят невостребованные. А ведь многие застройщики строили на инвестиционные деньги, в основном, это кредитные ресурсы. Поэтому все сейчас стремятся завершить начатые проекты, и рассчитаться с долгами. А новые проекты мало кто начинает. Зачем строить сегодня за 30 тысяч рублей с перспективой продать за 35 тысяч только через несколько лет? Лучше подождать устойчивого спроса, так как 10% прибыли для строительных предприятий— это слишком мало. А в данной ситуации больше и не заработаешь.

Владислав Григориадис генеральный директор ООО «Строительный трест— КСМ-14»

Раньше, когда я бывал за границей, меня удивлял тот факт, что они там сначала строят дом, а потом уже продают квартиры. У нас было все по-другому— голый участок, стоит один забор, а уже 50% квартир продано. До 2008 года никто из строителей наперед не просчитывал, как быстро он сможет продать жилье, по каким ценам, все знали, что получат в итоге 100% навара. Но кризис показал, что мы все работали неправильно. Теперь мы к себестоимости будущего проекта и его возможной прибыли подходим очень аккуратно. Хотя, как ни странно, спрос сейчас есть, люди покупают жилье. Но по цене не более 45 тысяч рублей за квадратный метр. В центре стоят готовые дома, где за весь год не было продано ни одной квартиры при цене 55–65 тысяч рублей за квадратный метр. В то же время на Западном, в строящихся домах, где цена за квадратный метр— 38–41 тысяча рублей, люди покупают квартиры достаточно активно.