Ростовский бизнес намерен добиваться кадастровой переоценки земли

По утверждению бизнесменов, сегодня в Ростове сложилась ситуация, когда кадастровая оценка земли, исходя из которой исчисляется земельный налог, в разы выше ее рыночной стоимости. Динамично развивавшаяся экономика до кризиса давала возможность зарабатывать даже с учетом высокой платы за участки. Однако произошедший в 2009 г. перерасчет, совпавший с резким падением деловой активности, поставил многие компании на грань выживания. При этом властям выгодно такое положение: сегодня высокий земельный налог для них — это самый очевидный и доступный способ пополнения местного бюджета. эксперты
Валерий Минка
директор ООО «Подъем»
Владимир Минка
гендиректор ОАО «Ростовкнига»
Виктор Нетесанов
исполнительный директор регионального отделения Российского союза промышленников и предпринимателей при Союзе работодателей РО
Евгений Сосницкий
директор АН «Титул»
Игорь Степанов
управляющий партнер юридической фирмы «Эберг, Степанов и партнеры»
Владимир Терентьев
директор ООО «Южрегионстрой»
Константин Шалагинов
заместитель гендиректора концерна «Единство» по правовым вопросам   Почему кадастровая оценка стоимости земли значительно отличается от ее рыночной стоимости?
Можно ли оспорить кадастровую оценку в суде?
Как муниципальные власти реагируют на заявления предпринимателей о завышенном земельном налоге?

Очередное заседание Дискуссионного клуба получилось необычным. Инициировавшие его ростовские предприниматели обратились в журнал с просьбой помочь выработать общую стратегию борьбы за свои интересы. Поэтому по главному вопросу все участники были единодушны — нынешняя кадастровая оценка земли несправедлива и нуждается в корректировке в связи с последними изменениями в экономике, иначе многим предприятиям в условиях падения спроса станет невыгодно вести хозяйственную деятельность. Дискутировали они лишь об одном — каким образом повлиять на власть с целью снижения земельного налога?

Кадастровая оценка превышает рыночную в разы

Один из инициаторов встречи в рамках Дискуссионного клуба «ДК» директор ООО «Подъем» ВАЛЕРИЙ МИНКА столкнулся с типичной для многих ростовских предпринимателей проблемой. В 2005 г. он, чтобы сэкономить, решил приобрести ранее арендовавшийся земельный участок в собственность. Участок в 38 соток, за который он платил порядка 150 тыс. в год, обошелся г-ну Минке в 463 тыс. руб. При этом уже в 2006 г., согласно кадастровой оценке, он стоил уже 23 млн рублей, в 2007 — 27 млн, в 2009 г. — 51,3 млн. руб. «Таким образом, в год мне насчитали 538 тысяч рублей земельного налога. Откуда взялась такая цена, я не знаю, но сам с радостью продам эту землю со всеми постройками и техникой за половину ее кадастровой стоимости», — говорит г-н Минка.

Он рассказал, что в 2007 г. для получения кредита заказывал независимую оценку стоимости своего участка, и его оценили в 18 млн руб. «В 2008 году земля дорожала, в 2009-м — наоборот, подешевела, а в общем по сравнению с 2007 годом ее цена не изменилась. В данный момент кадастровая стоимость моего участка выше рыночной в три раза».

Абсолютно такие же трудности испытывает и крупный бизнес. Заместитель гендиректора концерна «Единство» по правовым вопросам КОНСТАНТИН ШАЛАГИНОВ сообщил, что по земельным участкам, находящимся в собственности концерна, кадастровая оценка превышает рыночную в 2—5 раз.

К сожалению, ожидавшийся в качестве основного спикера директор департамента имущественно-земельных отношений администрации г. Ростова АЛЕКСАНДР КОЧЕРГИН не смог поучаствовать в этом заседании. Однако его позиция по данному вопросу общеизвестна благодаря СМИ. Модератор встречи, главный редактор журнала «ДК-Ростов» ВЛАДИМИР КОЛОДКИН, в частности, привел выдержки из интервью г-на Кочергина журналу «Эксперт-Юг» (№19-20 от 25 мая 2009 г.), в котором он говорит о надуманности данной проблемы. «Разговоры о том, что высоким земельным налогом душится бизнес — это все-таки лукавство. Основная нагрузка на предприятия сейчас — никак не этот налог на землю. К примеру, у строительных компаний, по нашей оценке, на земельный налог приходится около пяти процентов затрат», — утверждает он. В то же время, «поступления от земельного налога запланированы в доходах и расходах бюджета. Нужно платить учителям, врачам, нести другие социальные расходы, содержать муниципальные учреждения. Земельный налог — один из немногих, на 100 процентов поступающий в местный бюджет».

Земельный налог не соответствует экономическим реалиям, уверены бизнесмены

Представители бизнеса, тем не менее, считают, что из-за несоответствующего экономическим реалиям земельного налога они поставлены на грань выживания, а несоблюдение их экономических интересов бьет как раз по простым людям. «Мое предприятие существует уже не один десяток лет, однако ситуация никогда не была такой тяжелой, — сетует ВЛАДИМИР МИНКА, гендиректор ОАО «Ростовкнига». — Книги никто не покупает, а мне надо платить зарплату продавцам, оплачивать коммунальные расходы. Что мне делать? Поувольнять всех, закрыть магазин и сдать помещение в аренду? Так оно никому не нужно, сколько их сейчас пустует по всему Ростову. Осталось дождаться, когда придут люди в форме и заберут наше имущество, да и нас еще посадят за долги».

Исполнительный директор регионального отделения Российского союза промышленников и предпринимателей при Союзе работодателей РО ВИКТОР НЕТЕСАНОВ подтвердил, что недовольство новой кадастровой оценкой земель, вступившей в силу в январе текущего года, высказывают практически все предприятия Ростовской области. «По отдельным предприятиям превышение кадастровой оценки над рыночной доходит до семи раз». По его словам, РСПП сейчас занимается подготовкой коллективного обращения в общественный совет по противодействию административным барьерам для предпринимателей, который возглавляет недавно назначенный вице-губернатор АЛЕКСАНДР НОСКОВ. Также заинтересованность в решении данной проблемы проявляет общественный совет при прокуратуре, занимающийся незаконными действиями органов федеральной и региональной властей, примеры которых предприниматели через РСПП также готовы предоставить. «Ну, и конечно, помимо всего этого, надо обращаться в суд каждому бизнесмену индивидуально. Завалим их обращениями — тогда, может быть, и будет толк», добавил г-н Минка.

К слову, идею идти в суд и оспаривать кадастровую оценку земли озвучили практически все участники заседания. По словам ИГОРЯ СТЕПАНОВА, управляющего партнера юридической фирмы «Эберг, Степанов и партнеры», подобная практика в России есть, более того, есть прецедент решения в пользу налогоплательщика, что может повысить шансы на успех. По его словам, нужно учитывать, что подобные споры не входят в компетенцию Арбитражных судов, обращаться нужно в суды общей юрисдикции. «Это, впрочем, даже к лучшему, поскольку Арбитражный суд выносит решения не в пользу налогоплательщиков — насколько мне известно, лишь один раз в Приволжском ФО он вынес решение в пользу УАЗа о недопустимости превышения кадастровой стоимости земли над рыночной», — отметил юрист. Тем, кто собирается оспаривать законность кадастровой оценки в суде, стоит приготовиться к длительной и дорогостоящей (до 7-8 млн рублей) тяжбе. «Я бы, поскольку речь идет о нарушении в отношении широкого круга лиц, посоветовал также обращаться в прокуратуру», — отметил г-н Степанов. К прокуратуре в деловых кругах есть предвзятое отношение, но я хочу напомнить, что именно прокуратура не так давно оспорила правомерность 600-го постановления мэра г. Ростова, предусматривавшее введение дополнительных налогов на развитие городской инфраструктуры и экологические сборы».

Тем не менее, директор АН «Титул» ЕВГЕНИЙ СОСНИЦКИЙ, участвовавший во встрече как один из крупнейших и авторитетных в городе риелторов, высказал мнение, что для переоценки кадастровой стоимости земли сегодня нет законных оснований. «Роскадастр не проводит оценку земель — это делают по результатам тендера независимые оценщики. Да, сегодня она несправедлива, по мнению предпринимателей, но когда несколько лет назад кадастровая оценка была гораздо ниже рыночной, это всех устраивало. Так вот, сегодня вы расплачиваетесь за ту ситуацию». К тому же, отметил г-н Сосницкий, фактическая налоговая нагрузка на бизнес определяется не по результатам кадастровой оценки земель, а на основании принимаемых представительными органами муниципальных образований нормативно-правовых актов по налоговым ставкам и льготам. То есть оспаривать кадастровую оценку не имеет смысла — нужно добиваться от муниципалитетов применения понижающего коэффициента, уверен он. «В любом случае, изменить оценку можно будет не раньше 2011 года, а тогда экономическая ситуация будет совершенно иной и, сниженная по сравнению с 2009 годом, она все равно не будет рыночной», — отметил г-н Сосницкий.

Между тем, Владимир Минка уверен, что оспорить можно и сами результаты кадастровой оценки. «Я видел эту методику оценки земель — она ничем не обоснована. Объясните общественности, почему стоимость участков, расположенных по одному юридическому адресу, отличается. По каким принципам и формулам делаются такие непонятные расчеты?! Пусть объяснят — тогда мы спорить не будем».

Кадастр сделают прозрачным

О том, что методика кадастровой оценки не имеет четко выраженных критериев, говорили все участники Дискуссионного клуба. Директор компании «Южрегионстрой» ВЛАДИМИР ТЕРЕНТЬЕВ рассказал, что его два абсолютно одинаковых и даже имеющих один юридический адрес земельных участка в районе Комсомольской площади оценены по-разному: кадастровая стоимость одного — 5725 тыс. руб., второго — 6206 тыс. руб. «Очевидно, что объективных критериев не существует, а власти руководствуются принципом максимального завышения стоимости земли», — заметил г-н Терентьев. «А следовательно, согласно Налоговому кодексу, который трактует все неясности в пользу налогоплательщика, мы уже можем оспаривать эту оценку», — добавил Владимир Минка.

Константин Шалагинов обнадежил бизнесменов. «В первом чтении уже приняты поправки в Закон об оценочной деятельности, согласно которым в Закон вносится пункт 3, четко определяющий термин «кадастровая оценка», какие у нее критерии, кто ее может проводить и т. д. Смысл этих изменений в том, чтобы как раз и привязать кадастровую оценку к рыночной стоимости и избежать как завышенного, так и заниженного налога».

Обсуждая тему, эксперты также отметили нехватку информации о налоговых изменениях и отсутствие оперативности в ее предоставлении. Так, предприниматель ВЛАДИМИР КОРЕНЕВСКИЙ рассказал, что когда он пришел в «налоговую», чтобы доплатить налог согласно новому исчислению кадастра, сам инспектор не знал об этих изменениях и сказал, что предприниматель ничего не должен. «Что уж тогда говорить о нас, простых смертных, если даже правая рука власти не знает, что делает левая?», — возмутился бизнесмен.

Таким образом, причин для судебных разбирательств по поводу несправедливого земельного налога более чем достаточно, уверены бизнесмены. Игорь Степанов, отмечая их правоту, оценивает шансы добиться положительного решения лишь в 50%, и советует не пренебрегать другими способами борьбы за свои права — в частности, напрямую обращаться в органы муниципальной власти, писать в прокуратуру, различные общественные организации. Не пройдут незамеченными и публикации в СМИ, которые в обязательном порядке отслеживают ответственные за принятие решений чиновники, указывает Игорь Степанов.

«Журнал «Деловой квартал» со своей стороны готов оказать всемерную помощь — стать посредником в борьбе ростовского бизнеса за свои права, — добавил Владимир Колодкин. — Я предлагаю всем, кого затронула эта проблема, писать обращения в Администрацию города, области, прокуратуру, суды, и передавать их нам. Когда обращений наберется солидная пачка, надеемся, власти прислушаются к вашим обращениям и все-таки решат этот наболевший вопрос».