Региональные застройщики вырыли себе яму

Рынок недвижимости в России близок к стагнации. Финансовые ресурсы дорожают, себестоимость строительства увеличивается, а платежеспособный спрос — нет. Руководители строительных фирм городов-миллионников рисуют разнообразные сценарии развития событий. Казани и Новосибирску предрекают массовый уход строителей с рынка. Екатеринбургу — сокращение объемов ввода экономжилья. Самаре — остановку строительства на два года. Челябинску — массовую интервенцию конкурентов из Москвы и Санкт-Петербурга.

эксперты
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»» (Екатеринбург)
Максим Байер
исполнительный директор НП «СК Developman» (Челябинск)
Валерий Дорофеев
гендиректор «Южной строительной компании» (Ростов-на-Дону)
Вячеслав Рандаев
заместитель генерального директора по маркетингу УК «Эл Траст» (Самара)
Айрат Сабирзанов
финансовый директор ГК «Фон» (Казань)

Ситуацию сформировал целый ряд взаимосвязанных факторов. Во-первых, рынок перегрели сами застройщики. В погоне за сверхприбылью при галопирующем спросе они резко взвинтили цены. В Екатеринбурге в 2006 г. жилье подорожало более чем на 100%. В Челябинске расценки удвоились в 2005 г. Самарские строители на 100% прайсы не поднимали, но с 2004 по 2007 г. удорожания жилья менее чем на 60% в год в этом городе не было.

К моменту, когда цены достигли пика, продажи подкосила нестабильность мирового финансового рынка. Последствия американского ипотечного кризиса докатились до России. Банки подняли ставки по ипотечным кредитам в среднем на 1-2% и ужесточили требования к заемщикам, значительно сократив число покупателей квартир.

Люди, готовые платить за жилье наличными, с рынка тоже начали уходить. Те из них, кто реально нуждался в улучшении жилищных условий, поспешили приобрести квартиры в годы активного роста цен. Частные инвесторы-спекулянты, которые зарабатывали на перепродаже дорожающих квадратных метров, перестали рассматривать недвижимость как удачное вложение средств.

Неутешительный тренд охватил всю страну. Но в каждом конкретном городе этот сценарий разыгран по-разному. Ключевые застройщики городов-миллионников рассказали «ДК» о том, как развивались события в их вотчине, и поделились прогнозами.

Айрат Сабирзанов: «Казанские застройщики думают об уходе с рынка»

— Казанский рынок недвижимости гиперактивно рос в 2005—2007 гг. Объемы ввода жилья год от года увеличивались на 100 тыс. кв. м.

Но отрасль производства стройматериалов оказалась к этому не готова. На рынке обострялся дефицит основных строительных материалов. Естественно, росли и цены. Кроме того, рынок труда также не смог предложить необходимого количества специалистов. Энергетики, воспользовавшись ситуацией, ужесточили требования для предоставления коммуникаций. Цена земельных участков также возросла до неимоверных сумм. Властные структуры обязали застройщиков финансировать социальные объекты. В итоге мы получили среднюю продажную цену, фактически равную себестоимости строительства, — 37 тыс. руб. за кв. м.

По сравнению с другими регионами это не очень высокая цена. Вы можете поднять прайсы, чтобы увеличить доходность?

— Если бы могли, подняли бы. Но ипотека встала. Уровень спроса упал. Даже за нынешние деньги покупать недвижимость люди не торопятся. Прайсы, наоборот, нужно понижать. Но строители не могут существенно снизить цены без риска оказаться банкротами.

Альтернативы ипотеке на вашем рынке нет?

— Альтернативой банковским кредитам было внутреннее кредитование покупателей застройщиками — отсрочка оплаты. Но дефицит оборотных средств сейчас не позволяет строителям использовать такие схемы. Кризис банковской ликвидности сказался не только на покупателях. Ставки по кредитам выросли и для застройщиков. Многие оказались фактически отрезанными от заемных средств.

Продажи встали?

— Фактически да. Сложилась парадоксальная ситуация. На рынке существует огромный неудовлетворенный спрос. Но в то же время накопилось значительное количество нереализованных квадратных метров. Правда, на общем фоне неплохо смотрится сегмент социального жилья. Развитие этого сектора стимулируют республиканские власти. С 2005 г. в Татарстане действует программа социальной ипотеки. В соответствии с этой программой бюджетники и сотрудники компаний «Татнефть» и «Татэнерго» могут получить жилищный кредит почти на 30 лет под 7% годовых. Такие привлекательные условия повысили спрос на жилье экономкласса и смягчили его падение. Но в других сегментах все куда хуже.

И что будет с рынком?

— Наш прогноз неутешителен. Наиболее слабые игроки уходят с рынка уже сейчас. Более того, некоторые крупные застройщики также начали думать о том, что бизнес пора сворачивать. Возникает угроза возврата к временам, когда недострой был нормой.

Валерий Дорофеев: «Последствия кризиса в стройотрасли Ростова мы почувствуем к концу года»

Несмотря на очередной рекорд по количеству построенных квадратных метров — за 2008 г. в целом по Ростовской области будет построено около 1,2 млн кв. м — цена на жилые метры продолжала быстро расти. В Ростове к настоящему моменту она достигла 50—60 тыс. руб. за кв. м.

Как повлиял кризис финансового рынка на доступность ресурсов для местных стройкомпаний?

— Последствия кризиса в строительной отрасли Ростова сейчас не ощущаются — в лучшем случае, мы почувствуем их к концу года. Правда, уже сейчас можно говорить, что некоторые компании злоупотребляли банковскими кредитами и теперь расплачиваются за свою инвестиционную политику невозможностью перекредитоваться. Мое личное мнение — строительство должно вестись за счет нескольких источников.

Каких?

— За счет кооперативов, за счет дольщиков, за свои средства. Занимая всю сумму у банка, компания загоняет себя в ловушку — кризис это показал. Да, в период быстрого роста цен на недвижимость выгоднее взять кредит в банке — со стадии котлована жилье подорожает так, что в разы перекроет даже самую высокую процентную ставку. Но сейчас банки испытывают проблемы со средствами и «нажимают» на своих заемщиков, не дают им возможности перекредитоваться, да и новые кредиты сейчас практически не выдаются, то есть строить таким компаниям будет просто не на что.

Каков ваш прогноз: как изменятся объемы сдачи жилья в 2009 г. и объемы запускаемых новостроек?

— Коллапса, то есть падения на 80—100%, о которых пишут некоторые СМИ, не будет, у нас — точно. В целом по рынку мы прогнозируем падение на 15—20%, то есть возвращение на позиции двухлетней давности. Причем падение будет, в основном, за счет элитного жилья. Спрос на эконом-класс не упадет, да и правительство не допустит снижения объемов его строительства, в той или иной мере будет оказывать поддержку стройкомпаниям и стимулировать платежеспособный спрос.

Будут ли застройщики уходить с рынка и если да, то какие? Возможен ли приход иногородних компаний, имеющих доступ к более дешевым ресурсам?

— Приход федеральных и иностранных застройщиков — нормальный процесс, который во время кризиса не остановится. Также, как и уход компаний с рынка — говорить о том, что массовыми будут поглощения маленьких большими, или москвичами — местных, не стал бы. Сегодняшняя ситуация повышает цену за ошибку, но большие застройщики и играют по-крупному, так что риск у всех пропорционален.

Валерий Ананьев: «В Екатеринбурге строить жилье экономкласса нецелесообразно»

— Приемлемая планка цены, которой должны придерживаться екатеринбургские застройщики в сегменте массового жилья, — 40 тыс. руб. за кв. м. Более высокую цену екатеринбуржец платить не будет. У него просто денег нет. Свободные ресурсы рынок исчерпал в период своего гигантского роста, когда за 2006 г. средняя стоимость квадратного метра в городе взлетела более чем на 100%. Тогда все, кто был способен приобрести квартиру за наличные деньги, это сделали. И к новому повышению рынок не готов.

Застройщики могут держать цены на таком уровне?

— В нынешних условиях сделать это будет сложно. За счет удорожания строительных материалов, ввода платы за подключение к сетям и за счет земельных аукционов средняя себестоимость строительства сейчас составляет не менее 50 тыс. руб. за кв. м.

При этом свободных денег у строителей становится все меньше. В итоге мы рискуем столкнуться с существенным сокращением объема вводимых площадей и с появлением в городе замороженных строек.

То есть источников финансирования у застройщиков почти не осталось?

— Не совсем. На рынке есть схемы привлечения средств, альтернативные банковскому кредиту. К примеру, по генподряду «Атомстройкомплекс» ежегодно осваивает 6 млрд руб. Третья часть этих денег — кредитные средства. Остальное — средства заказчиков, собственные средства, деньги паевых инвестиционных фондов и дольщиков. ПИФ становится понятным инструментом финансирования. Государство продолжает стимулировать инвестиционную деятельность. Формируется адекватная правовая база.

Паевые инвестиционные фонды выстроены таким образом, что деньги из них никуда не деваются. Расходы — только на инвестиции. Все заработанные средства тут же идут на новые инвестпроекты. И их оборотные средства в итоге растут быстрее, чем у кого бы то ни было. Застройщики к этим инструментам потянулись. Но какие бы деньги они ни привлекали на стройку, без платежеспособного спроса эти вложения, естественно, не вернутся.

В итоге строительство в Екатеринбурге прекратится?

— Не совсем. Нижняя планка цены, о которой я говорил, касается сегмента «эконом». Сегодня строительство одного квадратного метра экономжилья обходится нам в 50 тыс. руб. Если добавить 10%, ради которых мы, собственно, и работаем, получится уже 55 тыс. руб. Я сильно сомневаюсь, что по такой цене квартиру кто-то купит. Но пока доходность сохраняется в остальных сегментах. Например, жилье бизнес-класса по цене в 60 тыс. руб. за кв. м в Екатеринбурге продается легко. А по себестоимости эти объекты близки к экономжилью. Разница всего на 2-3%.

Максим Байер: «Челябинские застройщики готовятся к борьбе с москвичами»

— На фоне других городов-миллионников челябинский строительный сектор сильно не пострадал. Застройщики не перегрели рынок резкими скачками цен. С 2005 г. прайсы стабильно растут на 2% в месяц — около 24% в год. Сейчас средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Челябинске достигла 42 тыс. руб.

Покупатель эту цену понимает. И готов такие деньги платить. Существенного оттока клиентов мы не почувствовали.

Ипотечный кризис не повлиял на уровень продаж в челябинских новостройках?

— Повлиял, но несущественно. Дело в том, что у нас процент ипотечных сделок невелик. Если в Москве, Санкт-Петербурге или Екатеринбурге по ипотеке продают 50–60% квартир, то в Челябинске — не более 20%. Остальное приобретают за живые деньги.

Как так получилось?

— Причин несколько. Во-первых, у нас рынок относительно молодой. Активно строить в Челябинске начали около пяти лет назад. И если сейчас другие регионы столкнулись с переизбытком предложения, то мы только-только подходим к равновесию между уровнем спроса и объемом выставленных на продажу квартир.

Кроме того, металлургический сектор сейчас на подъеме. Челябинские комбинаты могут себе позволить выделять субсидии на покупку жилья своим работникам. И рынок эти деньги осваивает.

Челябинские строители не задумываются о снижении расценок для стимулирования спроса?

— Такой проблемы нет. В прошлом месяце застройщики немного скорректировали свои прайсы, но это было связано, скорее, с небольшим сезонным спадом продаж. Квадратный метр в среднем подешевел на тысячу рублей. Но это временная мера. Позже цены продолжат плавный рост.

В других городах застройщики говорят, что не могут себе позволить корректировать расценки, ссылаясь на растущую себестоимость строительства.

— Средняя цена основных строительных материалов по стране за год действительно возросла в два раза. Но расходы на материалы составляют не более 30% себестоимости строительства жилья. И эти траты не могли существенно повлиять на среднерыночную продажную цену.

А другие расходы: подключение к сетям, земельные аукционы, иные выплаты муниципалитету и поставщикам воды, тепла и электричества?

— Аукционы ввели не вчера. В Челябинске эта схема работает последние три года. И никаких скачков средней аукционной цены земельного участка мы не заметили. Плата за подключение тоже понятна, и она значительно не росла. Если вы говорите о каких-то дополнительных, неофициальных, тратах, то у нас, слава богу, страшных поборов нет.

Вы рисуете радужную картину челябинского рынка. Такая стабильность должна привлекать застройщиков из других регионов, где все не так оптимистично.

— Мы чувствуем интерес с их стороны. Застройщики из Москвы и Санкт-Петербурга уже сейчас подбирают в Челябинске площадки для собственных строек. Пока официально о своих планах никто из них не объявил. Но, по нашим данным, они прощупывают рынок через местные компании.

Через год-два можно ждать сделок по поглощению челябинских застройщиков столичными. И мы готовимся к борьбе за покупателя с новыми сильными конкурентами. На местный рынок придут люди с день гами, которым не нашлось применения в столицах. Вероятно, кого-то из средних и мелких застройщиков они с рынка вытеснят. Крупным компаниям, чтобы сохранить свои позиции, уже сейчас нужно наращивать земельные фонды и увеличивать объемы строительства.

Вячеслав Рандаев: «В Самаре земельный дефицит смягчил падение рынка»

— Стопроцентного удорожания квадратных метров за год, как в Екатеринбурге или Казани, например, у нас не случалось. Но с 2004 г. расценки наших застройщиков увеличились значительно. С 2004 по 2006 г. цены на первичном рынке стабильно росли на 60—70% ежегодно.

В эти годы общемировой тренд удорожания недвижимости совпал с сокращением доходности на фондовом рынке. В строительный сектор пришли частные инвесторы. И скачок произошел во многом благодаря резко увеличившемуся спекулятивному спросу. 60—70% сделок на рынке были спекулятивными.

В итоге мы получили среднюю себестоимость квадратного метра более 60 тыс. руб. У покупателя таких денег нет. В Самаре первый раз за последние пять-шесть лет сформировался переизбыток предложения. У нас, как и в других регионах, появились проблемы с реализацией объектов.

Самарские застройщики могут пойти на снижение расценок?

— Думаю, они этого не сделают. Падение платежеспособного спроса, вызванное макроэкономической конъюнктурой, совпало с ростом себестоимости строительства. Затраты самарских застройщиков увеличились в этом году значительно. Я не могу сейчас назвать точных цифр. Мы пока не делали промежуточных выводов, ждем окончания года, чтобы подвести итоги. Но могу сказать, что с начала 2008 г. себестоимость выросла, как минимум, на 25%. Стройматериалы резко подорожали. Цена кирпича, железобетона, цемента и металлопроката за год поднялась по меньшей мере в два раза.

Ввод земельных аукционов и платы за подключение к сетям на себестоимость строительства не влияют?

— Практически нет. Плата за подключение к сетям в Самаре существовала всегда. Сейчас структура энергопредприятий изменилась. Вместо одной большой компании появилось множество мелких. Но схема оплаты их услуг не изменилась никак. За подключение мы как платили — так и платим.

А земельные аукционы на себестоимость самарской недвижимости не влияют просто потому, что у нас эти аукционы не проводят. Законодательство изменилось три года назад. Аукционы стали обязательными. Но наши власти к этой схеме оказались не готовыми и не подготовились до сих пор.

Меморандум о проведении первого аукциона в Самаре вышел в августе текущего года. Но условия его таковы, что, я думаю, до сих пор ни одной заявки на участие в этих торгах муниципалитет не получил.

Тогда по какой схеме у вас землю распределяют?

— А ни по какой не распределяют. Строим там, где придется. Используем площадки, которые успели получить три года назад.

То есть тот, кто успел тогда участки приобрести, тот и доминирует на рынке сейчас?

— В принципе да. Но земельные фонды, которые лидеры успели накопить, уже истощаются. Остался небольшой стратегический запас: участки, занятые гаражами и частными постройками. Такие земли можно покупать, сносить постройки, расселять жителей и выплачивать компенсации. Но это единичные небольшие участки, которые погоды не сделают. Очевидно, что Самара — на грани острого земельного кризиса.

С одной стороны, застройщики от этого страдают. С другой — нехватка земли помогла смягчить последствия общероссийского кризиса.

Как?

— Дефицит земли не дал застройщикам сформировать существенный переизбыток предложения. Потому и резкой остановки роста цен у нас пока нет. Прайсы никто не заморозил. Небольшое удорожание в пределах инфляции, повторюсь, происходит до сих пор.

Но вместе с ростом цен, пусть и небольшим, положение только усугубляется. Платежеспособный спрос, как вы отметили, и так невелик. Кому вы будете строящиеся квартиры продавать? Инвесторам-спекулянтам?

— Сейчас наплыв спекулянтов резко сократился. Все они с рынка либо ушли, либо аккуратно подходят к формированию своего инвестиционного портфеля. Чтобы отрасль была интересна для таких инвесторов, на рынке должна присутствовать солидная группа реальных покупателей. Кому-то же спекулянты должны недвижимость перепродавать.

А реального спроса почти нет. Люди, которым квартира нужна для того, чтобы в ней жить, купить ее не могут. Наличных денег у них нет. А ипотечный кризис ограничил возможности населения по привлечению заемных средств. Чтобы приобрести однокомнатную квартиру, семья должна выплачивать банку по 25 тыс. руб. в течение 15 лет. Чтобы спокойно такую кабалу перенести, супруги должны зарабатывать по 50 тыс. руб. ежемесячно. Не меньше. Нет у нас многочисленной социальной прослойки таких людей. Как следствие, нет платежеспособного спроса в сегментах «эконом» и «бизнес».

Можно строить «элитку». Можно строить «премиум». Но здесь спрос уже исчерпан. Людей с живыми деньгами, все еще нуждающихся в покупке жилья, в Самаре почти не осталось. Одного-двух застройщиков в городе хватит, чтобы весь этот сегмент закрыть.

И к чему все идет?

— Пока серьезных последствий мы не видим. Нет замороженных строек. Нет паники. Все заняты делом. Проекты, которые были запущены ранее, сейчас нужно заканчивать. Средства привлечены. Их нужно отрабатывать. Но инвесторы и девелоперы задумались: а стоит ли сейчас начинать новые стройки? И вряд ли правильный ответ «да».

Последствия очевидны. Через год два нынешний переизбыток жилых площадей сменится дефицитом. И рынок войдет в стадию нормального развития. Те, кто двухлетний период стагнации переживет, могут рассчитывать на нормальный спрос и нормальное, адекватное этому спросу увеличение цен на жилье.

До того как рынок столкнется с дефицитом предложения, на увеличение спроса вы повлиять не можете?

— Застройщики, вероятно, не могут. Чтобы спрос появился, либо средняя зарплата должна вырасти в два раза (без учета инфляции), либо государство должно помочь своим гражданам. Первый сценарий, как вы понимаете, маловероятен. Потому мы надеемся на законодательную инициативу.

Власти, похоже, проблему понимают. Программы помощи населению созданы. Но существуют они только на бумаге. Мы не видели в Самаре подтверждений, что эти программы работают. Есть лишь единичные случаи. Выделили средства на покупку жилья одной семье, двум, трем. Но массового субсидирования нет.