Продавцы зарубежной недвижимости ожидают стабильного спроса

По оценкам экспертов, среди ростовчан спрос на зарубежную недвижимость ежегодно растет на 50%. Состоятельные ростовчане начали интересоваться заграничным жильем как стабильным вложением своих средств. Однако это предложение на ростовском рынке только начинает формироваться: только одно крупное агентство создало специализированный отдел, большинство же игроков считают, что время для активных продаж заграничной недвижимости еще не пришло. эксперты

Андрей Денисов
директор агентства недвижимости «Аврора DFK»
Наталья Завалишина
руководитель проекта DPM холдинга «Миэль»
Николай Кузнецов
начальник отдела продаж компании Dubai Business Centre
Екатерина Панчук
руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Дон-МТ»
Евгения Параскеваиду
директор компании Alexander Promotions Ltd
Алексей Стакун
начальник отдела маркетинга и рекламы центра недвижимости «Нирлан» 

Несмотря на то, что ростовчане за последние несколько лет стали гораздо активнее интересоваться приобретением недвижимости за границей, местные риэлторские фирмы не торопятся форсировать это направление. Участники рынка объясняют это тем, что на данном этапе затраты на организацию сделки по купле недвижимости за рубежом превосходят полученные проценты дохода. Клиент, желающий приобрести квартиру или офис за пределами России, не только хочет получить профессиональную консультацию, но и увидеть объект непосредственно на месте, а затраты на «экскурсию» ложатся на плечи агентств-посредников, к чему последние пока не готовы. Эксперты отмечают, что где-то через пять лет спрос на заграничную недвижимость будет стабильным, а услуга по купле-продаже недвижимости за рубежом станет «на поток» и перерастет в массовую.

Недвижимость за рубежом в Ростове продают единицы

В Ростове услуги по продаже недвижимости за границей предлагают несколько агентств недвижимости, таких как «Аврора DFK» и «Дон-МТ», а также агенты московских и зарубежных риэлторов. Даже стремящиеся к универсализации и расширению спектра своих услуг крупные риэлторские компании пока неразвивают это направление. Главная причина тому, по мнению участников рынка, — отсутствие стабильного спроса, способного покрывать значительные затраты на оказание подобных услуг. Начальник отдела маркетинга и рекламы центра недвижимости «Нирлан» АЛЕКСЕЙ СТАКУН: «Спрос на заграничную недвижимость пока незначителен. Поэтому мы только изучаем этот сегмент». По словам руководителя проекта DPM московского холдинга «Миэль» НАТАЛЬИ ЗАВАЛИШИНОЙ, этот рынок сейчас находится только на стадии развития даже в столице. «Первые предложения стали появляться пять лет назад, а более активно это направление начало развиваться два года назад, когда темпы роста стоимости российского жилья заставили инвесторов искать альтернативу за рубежом. К тому же, приобретая недвижимость за рубежом, вы можете получить дополнительные преимущества: вид на жительство, шенгенские визы и так далее», — добавила она.

По мнению директора агентства недвижимости «Аврора DFK» АНДРЕЯ ДЕНИСОВА, заниматься продажей зарубежной недвижимости способны единицы риэлторов: «Этот бизнес требует очень серьезных капиталовложений и трудозатрат. Некоторые ростовские компании пытались ввести у себя такую услугу, но отказались от нее, делая ставку на более массовые направления — продажу жилой недвижимости в России, которая стабильно дорожает».

Компания «Дон-МТ» создала целое подразделение для оказания услуг по продаже жилья и коммерческих объектов за рубежом год назад. «Нам пришлось долго налаживать контакты с зарубежными партнерами: строительными организациями, риэлторами, фирмами недвижимости. Подыскивая партнеров, мы, прежде всего, обращали внимание на опыт работы компаний на рынке недвижимости — сейчас мы сотрудничаем только с фирмами, которые проработали не менее 15 лет», — говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Дон-МТ» ЕКАТЕРИНА ПАНЧУК. По ее словам, компании-партнеры обеспечивают «Дон-МТ» информацией об объектах, выставленных на продажу, а процент от сделки выплачивает непосредственно продавец. Часть суммы, поступившей от подобной сделки, получает «Дон-МТ». Ее размер является коммерческой тайной. Немного иная система оплаты услуг по покупке зарубежной недвижимости у компании «Аврора DFK», где с покупателя берут стандартные 3-6% от стоимости сделки. Как рассказала г-жа Панчук, компания «Дон-МТ» ввела бесплатные консультации не только для клиентов, стремящихся приобрести жилье, но и для желающих получить вид на жительство, гражданство или образование за границей. «Естественно, что, находясь в Ростове, клиент может лишь увидеть объект только на фото или в интернете. Мы предлагаем подготовить поездку к месту расположения недвижимости, вплоть до обеспечения билетами, чтобы клиент мог ознакомиться с возможным приобретением, и при этом ему не надо было обращаться в туристическую фирму», — сообщила она.

Андрей Денисов считает необходимым отправляться на осмотр недвижимости в поездку вместе с клиентами. «Мы оказываем премиальную услугу. Клиентам, готовым потратить от $500 тыс. до $1 млн на сделку, не подойдет процесс подбора недвижимости, напоминающий конвейер. Для них необходим индивидуальный подход. Иначе цена ошибки будет очень высока: в vip-кругах информация распространяется быстро, и агентство недвижимости может навсегда лишиться своих клиентов, если хотя бы один разочаруется в том, что ему предложили», — говорит г-н Денисов.

По мнению собеседников «ДК», цена на недвижимость в каждой стране разная и зависит от города, района, вида из окна, этажности и т. д. «Самая дешевая недвижимость в Болгарии и Турции, где можно найти дом или офис за 30 тыс. евро», — говорит г-жа Панчук.

Сроки оформления покупки как жилой, так и коммерческой недвижимости за рубежом зависят от законодательства, в котором у каждой страны есть своя специфика. «Процесс оформления документов может занять от 1-2 месяцев до полугода. Если же клиент желает приобрести недвижимость в ипотеку, то он должен быть готов, что времени на это уйдет еще больше», — объясняет г-жа Панчук. По ее словам, проще всего оформить документы можно в Испании, где законы во многих аспектах схожи с российскими. А в Болгарии и Черногории, к примеру, для того, чтобы приобрести землю, необходимо создавать юридическое лицо и открывать там свою фирму.

Спрос на недвижимость за границей увеличился на 50%

Как отмечают эксперты, ростовчане больше интересуются жилой недвижимостью, нежели коммерческой. Спрос на жилую недвижимость за границей за последние годы вырос, по оценкам экспертов, на 50%. Однако, отмечает Андрей Денисов, при росте спроса, количество сделок пока существенно не увеличивается. Главным образом интерес к жилью за рубежом проявляют топ-менеджмент и собственники крупных ростовских предприятий. «В основном, люди хотят приобрести дом или квартиру для отдыха, чтобы, приезжая в отпуск, не снимать номера в гостиницах, а жить в собственных апартаментах», — отмечает Екатерина Панчук. Часто жилье за рубежом приобретают деловые люди, часто выезжающие за границу. «Многие клиенты рассматривают зарубежную недвижимость, как возможность выгодно вложить деньги, сдавая ее в аренду», — уверена г-жа Панчук. Аренд- ная плата за средней величины квартиру, например, в Испании, составляет порядка 500-600 евро в месяц. Также, по мнению экспертов, инвесторам выгодно приобретать жилье за рубежом на этапе строительства для перепродажи. При этом объекты недвижимости возводятся не дольше 1-2 лет, и сроки сдачи практически никогда не затягиваются. Сроки окупаемости инвестиций в зарубежную недвижимость, по словам Екатерины Панчук, в два раза меньше по сравнению с российской. «Ростовчане воспринимают недвижимость за границей, как выгодное вложение средств, поскольку в нашей стране все еще наблюдается нехватка качественного жилья», — уверен Андрей Денисов. — Кроме того, нередко цена сотки в Европе может быть примерно такой же, как и в центре Ростова. При стабильности экономики, например стран Евросоюза, вложение в западную недвижимость становится своего рода страховкой капитала». По словам экспертов, наибольший интерес у ростовчан вызывает недвижимость в Италии, Испании, Черногории, Кипре, Греции, Болгарии, Египте и Чехии. Как отмечает Андрей Денисов, наиболее солидных клиентов интересуют апартаменты в Германии, Франции и Испании. «В Восточной Европе россиянам проще ассимилироваться, то есть «влиться» в среду. Но в таких странах, как Болгария, Чехия, Хорватия и Черногория, обстановка не настолько стабильна, чтобы вкладывать туда деньги. Кроме того, многие обеспеченные люди стремятся иметь жилье в странах, где преобладает европейский менталитет, а не восточный», — считает г-н Денисов.

Как отмечают многие эксперты, в отличие от жилой, спрос на коммерческую недвижимость намного ниже. «У коммерческой — своя специфика. Если квартира, например, стоит $100 тыс., то магазин — примерно $500 тыс., то есть в 5 раз дороже. При этом доходность от коммерческой недвижимости только в три раза превосходит жилую. К тому же, чтобы коммерческая недвижимость приносила стабильный доход, ею необходимо управлять. Чтобы этим заниматься самостоятельно, необходимо знать множество законов и иметь специальное разрешение. К наемным управленцам, большинство россиян, в отличие от европейцев, доверия не испытывают», — считает он.

Несмотря на это, эксперты уверены, что спрос на коммерческую недвижимость будет возрастать в ближайшие годы. «Мы специализируемся на продаже недвижимости на Кипре, у нас пользуется большим спросом жилая недвижимость, чем коммерческая. Но за последний год интерес клиентов к коммерческой недвижимости вырос. Наибольшим спросом пользуются офисные здания и магазины», — отмечает директор компании Alexander Promotions Ltd ЕВГЕНИЯ ПАРАСКЕВАИДУ. Начальник отдела продаж компании Dubai Business Centre НИКОЛАЙ КУЗНЕЦОВ полагает, что в ОАЭ на коммерческую недвижимость также начинает расти спрос. «Цены на объекты коммерческого назначения в целом на 20% выше. Считается, что наиболее выгодно приобретать недвижимость по pre-launch-цене — первоначальной стоимости объекта, установленной застройщиком до презентации проекта инвесторам. После презентации цена меняется». По его словам, оптимальными и наиболее интересными объектами инвестирования в сфере коммерческой недвижимости с наиболее высокой доходностью являются офисы, торговые площади и эксклюзивная недвижимость. «Беспроцентная рассрочка платежей до окончания строительства объекта по некоторым проектам и предсказуемый рост цен в новостройках позволяют получать максимальную прибыль от перепродажи недвижимости», — добавляет он.

Спрос и предложение будут расти в ближайшие годы

Эксперты уверены: несмотря на то что спрос на зарубежную недвижимость никогда не станет массовым, он будет стабильно расти — где-то на 50-60% в год. По словам Андрея Денисова, ростовчане будут активно интересоваться как жилой, так и коммерческой недвижимостью. «Но пройдет не менее пяти лет, прежде чем в Ростове будет совершаться столько же сделок по купле-продаже зарубежной недвижимости, сколько сейчас осуществляется в столице. С ростом доходов ростовский средний класс сможет позволить себе инвестировать денежные средства в резиденции за границей», — уверен Денисов.

Как предполагают участники рынка, стабильный спрос сформируется уже в ближайшие 2-3 года и будет стимулировать крупные ростовские риэлтерские компании создавать отделы зарубежной недвижимости. В частности, как сообщил г-н Стакун, компания «Нирлан» планирует развивать «в средней и долгосрочной перспективе» направление по работе с зарубежной недвижимостью: «Сейчас мы изучаем возможность совершать подобные операции. У нас уже есть соглашение о сотрудничестве с крупным международным агентством недвижимости. Недавно поступило предложение о сотрудничестве еще от одного , его мы в данный момент рассматриваем».

Как предполагает Наталья Завалишина, вслед за расширением круга продавцов зарубежной недвижимости ростовские компании будут вводить дополнительные услуги, такие как инвестиционный консалтинг по приобретению и эффективному использованию недвижимости за рубежом, в том числе при сдаче в аренду и получении дохода с недвижимости.