Продать или достроить: чем сейчас живет рынок коммерческой недвижимости?

Сегмент торгово-офисной недвижимости пострадал из-за кризиса в наибольшей степени, считают участники рынка. В отдельных случаях цены на аренду и продажу помещений упали до 50%. На очередном заседании Дискуссионного клуба эксперты попытались разобраться, когда цены на коммерческую недвижимость достигнут своего дна и будет ли спрос на площади в строящихся бизнес-центрах. эксперты
Марк Котляр
управляющий партнер АН «Парус»
Сергей Епачинцев
директор по развитию ООО «Сигма-Сити»
Станислав Нови
управляющий офисом АН «Риэлти»
Евгений Паршин
директор компании «Лендлорд — Коммерческая недвижимость»
Светлана Столярчук
генеральный директор ГК «Санта»
Михаил Хабнер
управляющий партнер компании «Хабнер и Косов. Коммерческая недвижимость»
Гарик Хачикян
директор АН «Эксперт-сити»
Максим Хмель
директор АН «Парус»
Александр Хуруджи
генеральный директор ГК «Новый город»
Ариф Шахмуратов
руководитель отдела коммерческой недвижимости КУН «Титул»  Что делают девелоперы с недостроенными объектами?
С каким дисконтом сегодня продаются офисные помещения?
Стоит ли сейчас вкладывать средства в земельные участки?

Одной из главных тем обсуждения стал вопрос о том, когда цены на торгово-офисные помещения достигнут своего дна. Как отметили эксперты, спрос на коммерческую недвижимость за последние пять месяцев упал до минимума. АРИФ ШАХМУРАТОВ, руководитель отдела коммерческой недвижимости КУН «Титул», привел такие данные: «Стоимость аренды офисных помещений уже в декабре упала на 30-35%. Например, в БЦ «Белый слон» и в БЦ «Ростовский» в ноябре аренда одного кв. м составляла 1000 руб. Сейчас офис там можно арендовать по цене 650-600 руб. за кв. м. Но даже по такой цене арендодатели не могут найти клиентов. Падение цен на 25–30% отмечается и в сегменте продажи коммерческой недвижимости. Примерно в десяти офисных центрах, где цена была в ноябре в районе 95–110 тыс. руб. за кв. м при продаже, сейчас собственники готовы отдавать помещения по 75–80 тыс. руб. за кв. м».

Покупатели недвижимости требуют дисконта 50%

Сейчас собственники торгово-офисных помещений готовы вести переговоры даже с теми клиентами, у которых на руках нет необходимой суммы для приобретения. Как отметил ЕВГЕНИЙ ПАРШИН, директор компании «Лендлорд — Коммерческая недвижимость», даже при готовности собственника снижать цену, покупатели не торопятся осуществлять сделки: «Снижение цен на некоторые объекты произошло в четыре раза. Звоню клиенту и говорю — упала цена. Бежим, покупаем? Нет, отвечает клиент. По-моему, некоторые люди пока морально не готовы покупать, вопрос даже не в цене». Мнение коллег поддержал МАКСИМ ХМЕЛЬ, директор АН «Парус», который считает, что рынок недвижимости «откатился» на уровень 2002-2003 гг. «Пару часов назад мы провели сделку, продав помещение в БЦ «Купеческий двор» по цене 62 тыс. руб. за кв. м. Это значительно дешевле, чем рассчитывали собственники. И по-моему, цена могла быть еще ниже. Сейчас диапазон цен колеблется от 25 тысяч рублей/квадратный метр за низкокачественные помещения до 70 тысяч рублей в новых БЦ. За 50 тысяч рублей сегодня можно купить квадратный метр офиса с локацией района кинотеатра «Ростов». Что касается аренды, то достаточно качественное помещение в центре можно арендовать за 500 рублей, а то и дешевле. Такие цены были пять лет назад», — резюмировал г-н Хмель. ГАРИК ХАЧИКЯН, директор АН «Эксперт-сити», добавил, что в целом структура спроса по сравнению с докризисными временами не изменилась. «Сейчас наибольшей популярностью пользуются небольшие офисные помещения — от 15 до 45 кв. м. Такие площади быстро разбирают как на аренду, так и на продажу. Большие площади стоят дольше. Но так было и до кризиса. Единственное условие, при котором сделка может состояться — продавец должен сбавить цену. Как правило, покупатели требуют дисконта в 50%», — сказал г-н Хачикян. СТАНИСЛАВ НОВИ, управляющий офисом АН «Риэлти» тоже отметил, что спрос сохранился, только теперь покупатели хотят приобрести недвижимость не по 100 тыс. руб. за кв. м, а по 50 тыс. руб.

Эксперты также сошлись во мнении, что спрос сохраняется и на качественную недвижимость. Как и прежде, она в Ростове в большом дефиците. И, если, к примеру, на Б. Садовой появляется офисное или торговое помещение премиум-класса, то его готовы приобрести по любой цене в очень короткие сроки. На все остальные виды коммерческой недвижимости цены будут продолжать падать до конца этого года.

Девелоперы продают объекты, чтобы выжить

То, как сейчас справляются с кризисом и падением цен на коммерческую недвижимость девелоперы, попытался показать на конкретном примере СЕРГЕЙ ЕПАЧИНЦЕВ, директор по развитию компании «Сигма-Сити», которая является консолидированным отделом продаж строительной компании «Южный строительный альянс». «Застройщик, с которым мы работаем, занимался реализацией проекта многофункционального комплекса «Альянс» — это три здания коммерческого назначения — торгово-офисный центр, многоуровневый паркинг с торговыми помещениями и гостиница. Строительство велось на заемные средства, частично был сформирован паевой инвестиционный фонд. После того как начался кризис, застройщику пришлось отказываться от банковского финансирования. Чтобы не обанкротиться и не потерять незавершенный объект, было принято решение достроить торгово-офисную часть и паркинг, продать здание гостиницы и права на строительство. Также решили поделить все прибыли с инвестором. Сейчас ведутся переговоры с одной иностранной компанией, которая готова выкупить все права на строительство этих зданий», — рассказал г-н Епачинцев.

СВЕТЛАНА СТОЛЯРЧУК, генеральный директор ГК «Санта», поинтересовалась у экспертов, что будет с той недвижимостью, которая находилась в залоге у банков, и теперь, после того как кредиторы не смогли рассчитаться с долгами, осталась на балансе у кредитных учреждений. МИХАИЛ ХАБНЕР, управляющий партнер компании «Хабнер и Косов. Коммерческая недвижимость», ответил: «Думаю, не стоит ждать, что на рынок выйдут дешевые залоги и великолепные объекты недвижимости по низким ценам. Вот типичная ситуация: у компании был объект стоимостью 60 миллионов рублей. Под него банк выдал кредит 30 миллионов рублей. Сумма долга с процентами составляет 40 миллионов. Компания обанкротилась. Залог перешел в собственность банка. А рыночная цена объекта сейчас всего 25 миллионов рублей. Вы думаете, банк будет продавать его себе в убыток?». Максим Хмель разделил мнение коллеги и добавил, что ждать дешевой коммерческой недвижимости стоит все-таки не от банков, а от собственников. «Сейчас есть некоторое количество предпринимателей, которые брали кредиты под залог недвижимости и уже выплатили большую часть этого кредита. К примеру, общий размер долга 50 миллионов, а выплачено уже 40. Но по каким-то причинам остальную часть долга этот бизнесмен погашать уже не может. И он принимает решение продать недвижимость по низкой цене, чтобы расплатиться с банком», — объяснил г-н Хмель.

После этого в дискуссию вступил МАРК КОТЛЯ , управляющий партнер АН «Парус», который назвал еще одну причину, по которой собственники не будут массово продавать свою недвижимость по низкой цене, даже если у них долги перед банками. «У должников сегодня нет страха перед банками. Если сравнивать кризис 1998 г. и 2008 г., то ситуация десять лет назад значительно отличалась от сегодняшней. Никаких коллекторских агентств не было, арбитражных управляющих тоже не было. Были «нормальные» пацаны, которые приходили к должнику, брали его «за ворот» и вели к риелтору продавать свою недвижимость, чтобы вернуть долги. И никто у этих бизнесменов не спрашивал, хочет он за эту цену продавать или не хочет. А сейчас никто не боится, что придут бандиты и вывезут в подвал. Сейчас собственники скажут банку — а попробуй, отбери мою недвижимость. И будут дожидаться суда», — пояснил г-н Котляр.

Ростовчане стали массово скупать сельхозземли

В числе гостей дискуссионного клуба «ДК» присутствовал известный бизнесмен из г. Волгодонска АЛЕКСАНДР ХУРУДЖИ, генеральный директор ГК «Новый город». Он поинтересовался у экспертов, будут ли собственники переводить офисные и торговые помещения на первых этажах жилых домов в первоначальное состояние и делать из них квартиры для последующей продажи. «У меня, кроме риелторского агентства, есть еще строительная компания и девелоперская фирма. Когда до сдачи объекта остается полтора месяца, а активы на первых этажах так и не продались, мы вносим корректировку в проект и продаем помещения, которые ранее предназначались под офисы, как квартиры. Но в минус не уходим. Будут ли поступать так ростовские застройщики? Есть ли такие сделки сейчас?», — спросил г-н Хуруджи. На что Михаил Хабнер ему ответил, что в Ростове такие случаи единичны, и массово ростовские собственники офисных помещений никогда не будут переводить недвижимость из нежилой в жилую. «Скорее, они будут довольствоваться 500–600 руб. за кв. м, но переделывать офисы в квартиры не станут», — ответил г-н Хабнер.

К концу встречи обсуждение плавно перешло к теме дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости. Присутствующие гости стали интересоваться, в какой сегмент недвижимости сейчас безопаснее вкладывать средства, и что принесет наибольший доход в долгосрочной перспективе. Эксперты единодушно заметили, что сейчас ростовчане массово «кинулись» вкладывать свои сбережения в земли сельхозназначения. Они скупают дешевые участки, удаленные от населенных пунктов, надеясь, что через год те значительно вырастут в цене. Но это ошибка, отметили присутствующие в зале риелторы. «Рынок земли очень специфичен. Либо вы покупаете ее и совершаете молниеносную спекулятивную операцию, получая с этого бонус. Либо вы покупаете землю под строительство или для сдачи в аренду. Сейчас инвестиционного бума нет и в ближайшее время не будет. Поэтому продать землю на выгодных условиях будет очень трудно. Я бы не советовал непрофессионалу сейчас вкладываться на этом рынке. Если вы покупаете сельхозземли перед носом у крупной структуры, которая собирается осваивать эти земли, тогда вам повезло. Если нет — выращивайте пшеничку, платите налоги», — сказал г-н Хабнер.

По мнению г-на Хабнера, наиболее безопасный сегмент для инвестирования в недвижимость — это квартиры в элитных домах. «Во-первых, в них можно жить, а во-вторых, сдавать. По крайней мере, на этом сегменте в минус вы никогда не уйдете». Евгений Паршин добавил, что он лично сейчас бы вложил деньги в коммерческую недвижимость премиум-класса: «Она всегда будет востребована, а цены на нее будут только повышаться».