Переезжаем за город

Как минимизировать риски при покупке коттеджа и на что обращать внимание при выборе поселка, «ДК» выяснил у экспертов и игроков рынка.

Рынок загородного жилья в Ростове начал формироваться еще задолго до 2000 гг., когда в городе и на прилегающих территориях стали появляться садово‑огородные товарищества, застройка которых велась хаотично и без четкого архитектурного плана. «Тогда же началась и квартальная застройка дорогих объектов, — говорит Галина Пивоварова, руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон‑МТ-недвижимость» — Янтарный, Вертолетное поле на Западном, р‑он «Леге‑Артис» на Северном». Спустя годы застройщики оценили растущий спрос на частное жилье, однако из‑за острой нехватки земли в черте города стали оккупировать прилегающие к Ростову территории.

Предложение превышает спрос

Первым официальным коттеджным поселком стал «Солнечный» («НЖК‑Юг» — Ред.). Его строительство началось более 10 лет назад и на данный момент уже сданы две очереди, однако череда судов, невыполнение долговых обязательств привели к тому, что застройщик не создал обещанную в поселке инфраструктуру — первый магазин в поселке появился только в 2009 г. Из‑за такого опыта застройщики еще долго не хотели занимать пустующую нишу. Новые игроки на этом рынке стали появляться только с 2006 г.

Сейчас в Ростове и на прилегающих территориях формально насчитывается порядка 20 коттеджных поселков, однако ряд из них постигла судьба третьей очереди «Солнечного» — построена лишь часть домов, минимальная инфраструктура, жильцы недовольны, а застройщик отказывается от своих обязательств. «Недостаток оборотных средств, вызванный спадом спроса у застройщика, отражается на инфраструктуре поселка, поэтому покупателю надо выбирать те проекты, которые находятся на завершающей стадии строительства или, по крайней мере, на продвинутом этапе, — говорит Владимир Усачев, совладелец коттеджного поселка «Беловодье». — А если человек покушается на низкую цену и землю в чистом поле, то он сильно рискует».

По мнению некоторых игроков рынка, спрос на коттеджи в Ростове растет из года в год, однако не так быстро, как хотелось бы. «В центральной части России есть культура жизни за городом, у нас ее нет, — объясняет Галина Пивоварова. — К тому же, там не осталось земли на территории города, где можно строить частные дома». Она объясняет, что на юге, например, в Ростове и Краснодаре, такие места еще остались, поэтому люди, имея возможность самостоятельно построить дом в черте города, неохотно идут в коттеджные поселки за городом. Елена Великанова, председатель совета директоров АН «Женева», считает, что на данный момент спрос на коттеджные поселки не увеличивается: «Останавливает покупателей специфика грунта Ростовской области, которая влияет на качество построек». Речь о том, что практически все коттеджные поселки возводятся у нас на пойменных территориях, которые со временем подтапливаются, что приводит к смещению слоев земли и разрушению здания. «Также в большей степени, — продолжает Елена Великанова, — поселки рассматривают как дачную недвижимость, а не основное место жительства».

Однако Александр Грамм, гендиректор АН «Империя», отмечает, что в последние годы число проектов организованных коттеджных поселков растет гораздо более высокими темпами, чем спрос на коттеджи. «Очевидно, — продолжает он, — что инерция инвестиционной активности оказалась намного выше, чем инерция платежеспособного спроса. Но дело не только в объеме спроса, но и в его качестве: потребитель уже не хватает подряд все, что можно назвать коттеджем, сегодня он гораздо больше ориентирован на качество, удобство, функциональность и хорошую архитектуру».

Поэтому застройщики отмечают, что больше шансов у поселков, в которых видны конкретные действия застройщика по подведению коммуникаций и продажам. «Спрос всегда увеличивается, когда продано более 30‑50% поселка, — комментирует Данил Кузнецов, руководитель проектов КП «Озерный» и «Зеленый». — Покупатели видят, что они не будут жить одни в голом поле. Сейчас на рынке растет спрос на участки с подведенными коммуникациями без подряда и связано это как с общим недоверием к застройщикам, так и с желанием покупателей строить самостоятельно, самим определять сроки строительства и используемые технологии, материалы».

Цена на последнем месте

Чтобы не оказаться «в голом поле», необходимо учитывать массу факторов. Первое — это место. В данном случае стоит говорить об удаленности от самого Ростова: оптимальная величина здесь — не более 10 километров. При большем удалении связь с городом практически теряется, сложно добираться до работы, до мест учебы детей, ростовских супер‑ и гипермаркетов, торговых комплексов, мест развлечений. Ценят покупатели и природное окружение поселка, а именно наличие леса, водоема, приятного вида на окрестности. «Также важную роль играет экология», — добавляет Виталий Пальчиков, генеральный директор ООО «ОСДК» (коттеджный поселок «Приморский»).

Второе — набор инженерной и социальной инфраструктуры поселка. «Понятно, что каждая дополнительная опция увеличивает стоимость земельного участка и, в конечном итоге, стоимость дома», — подтверждает общую тенденцию Данил Кузнецов. Например, проведение централизованной канализации увеличивает затраты застройщика по инфраструктуре практически в два раза. «Однако, если говорить о базовом варианте, — продолжает Данил Кузнецов, — о том, без чего строительство и полноценное функционирование поселка невозможно — это, конечно, электрические сети, центральное водоснабжение и центральное газоснабжение. Причем это должны быть не «бумажные» коммуникации, то есть просто полученные технические условия на присоединения или какие‑то проектные решения, а действительно построенные и подключенные к соответствующим поставщикам ресурсов коммуникации. В противном случае можно столкнуться, и это, к сожалению, происходит у некоторых наших коллег, с тем, что коммуникации вроде бы есть, а вроде бы их и нет. То есть они построены, но не подключены либо подключены по временной схеме, без каких‑либо гарантий по их бесперебойной работе в дальнейшем».

Социальная инфраструктура — это опять же базовый набор, без которого не может обойтись любой населенный пункт, а коттеджный поселок для его жителей — это именно населенный пункт, а не чей‑то бизнес‑проект. В такой базовый набор входят ограждение и охрана, магазин, аптечный пункт, детская площадка, места для отдыха при наличии водоема или леса. Все остальное может добавляться к этим объектам, увеличивая стоимость продаваемого дома. Александр Грамм отмечает, что также для тех, кто собирается жить в поселке постоянно, немаловажна социальная однородность соседей.

Сама стоимость коттеджа складывается из трех основных составляющих: стоимости пустого земельного участка, стоимости подведения основных коммуникаций — электричество, газ и вода и стоимости строительства дома. «Интересно, что фактор цены при выборе дома в коттеджном поселке находится далеко не на первом месте, — уточняет он. — Вероятно, человек изначально предполагает, что покупка дома в любом случае потребует немалых вложений».

«Цена земельных участков с подведенными коммуникациями увеличивается в последние три года в среднем на 20% ежегодно, стоимость же строительства самой коробки дома растет темпами, не превышающими годовую инфляцию, — 7‑10% в год, — говорит Виталий Пальчиков. — Цена кв. м коттеджа напрямую зависит от повышения цен на стройматериал. За последние три года ценник на кв. м менялся около 10 раз, конечно, в большую сторону. Так, например, если в 2009 г. девелоперы предлагали свое жилье по 12‑16 тыс. руб. за кв. м, то сейчас эта цифра выросла до 19‑25 тыс. руб. за кв. м». В ГК «Империя», приводит пример Александр Грамм, индивидуальное строительство коттеджа в черте города обойдется заказчику от 15 до 22 тыс. руб. за кв. м, в зависимости от строительных материалов, сложности выбранного заказчиком проекта и рельефа местности.

С подрядом надежнее

Однако важно понимать, что стоимость будущего коттеджа зависит и от того, на каких условиях приобретается земля. В целом финансовая схема с различными вариациями выглядит так: заключается договор купли‑продажи земельного участка, часто к нему добавляется договор о подведении коммуникаций, и одновременно с этим заключается договор подряда на строительство самого коттеджа. «Конечно, без подряда гораздо дешевле, при таком варианте можно самостоятельно распределять сроки строительства и затраты, — замечает Галина Пивоварова, — но строить все равно необходимо в концепции коттеджного поселка». В таком случае застройщик обязан в договоре прописать сроки возведения этих объектов. Обычно на это дается порядка трех лет.

Риск покупателя состоит в том, что застройщик может не выполнить свои обязательства по подведению коммуникаций и по строительству дома. Снизить риски можно, проверяя репутацию и опыт застройщика — наличие уже завершенных проектов, кредитную историю, информацию о компании в открытых источниках. Но такая проверка, конечно, не гарантирует защиты покупателя от возможного неисполнения застройщиком своих обязательств в будущем. «В данном случае, — советует Данил Кузнецов, — лучше покупать участки с уже подведенными и работающими коммуникациями, а потом самостоятельно выбирать застройщика дома».

Виталий Пальчиков уверен, что в вопросе подряда выгоднее сотрудничать с организацией, продавшей землю. «Во‑первых, стоимость земли с подрядом гораздо ниже ее стоимости без подряда, — объясняет он. — Во‑вторых, весь строительный материал организация возьмет гораздо дешевле за счет больших объемов с завода на прямую. В-третьих, когда собственник участка сталкивается с такими понятиями, как поиск строительных бригад, доставка, разгрузка, подъем, контроль качества работы и многое другое, то понимает, что это обходится гораздо дороже».

«Когда покупаешь землю с подрядом, — говорит Галина Пивоварова, — нужно контролировать строительство, чтобы деньги шли именно на ваш дом, а не на другие затраты застройщика».
Чтобы привлекать клиентов покупать землю с подрядом, застройщики применяют различные финансовые схемы и варианты работы: беспроцентные рассрочки, поэтапные системы оплаты строительства с возможностью отсрочки платежа, скидки и акции, приуроченные к какому-либо празднику или сезону. Минимизировать риски застройщики предлагают несколькими способами. «Во‑первых, разрешают подписывать и заверять документы всеми инстанциями, чтобы для покупателя сделка была максимально прозрачной, — рассказывает Виталий Пальчиков. — Во‑вторых, оформляют и землю, и дом в собственность для полной уверенности покупателя в отсутствии рисков».

Некоторые эксперты отмечают, что называть землю без подряда коттеджным поселком неуместно, поскольку это уже отклонение от общего архитектурного плана и однородности застройки. Так, по мнению Галины Пивоваровой, «Зеленый», «Озерный» — это нетипичные коттеджные поселки. К типовым она относит, например, «Солнечный», «Старочеркасскую Ривьеру» (единственный в Ростове, по оценкам экспертов, поселок класса премиум), «Клен парк», «Беловодье». Однако, ни один из перечисленных еще не достроен, поэтому делать выводы пока рано, аналитики предлагают подождать еще 5‑7 лет, чтобы давать оценку рынку коттеджных поселков Ростова.

Подготовила Мария Карачевцева.