Обзор: Офисные здания - 01.09.2008

эксперты
Сергей Гришин
заместитель гендиректора ЗАО «Желдорипотека»
Олег Здрадовский
генеральный директор компании Terra Direction
Александр Елисеев
начальник филиала «Ростовское региональное управление Московского индустриального банка»
Александр Кузьменко
руководитель проекта «Риверсайд-Дон» (Концерн «Единство»)
Олег Пилипенко
директор УК «Офис-Сервис»
Елена Полюшенко
генеральный директор DDC Consulting
Александр Чернявский
маркетолог ООО «Пересвет-Регион-Дон» (входит в ГК «Пересвет-Групп»)
Илона Шилина
замдиректора БЦ «Гедон»

Все тенденции рынка офисной недвижимости 2008 г. связаны с проектами, которые были сданы в эксплуатацию в конце прошлого года и в первом полугодии текущего. «По состоянию на начало 2008 г., общая площадь введенных офисных цент- ров Ростова-на-Дону составила около 126 тыс. кв. м. Преобладают офисные площади класса «В» и «В+» (86%), они же лидируют и по темпам прироста», — комментирует ОЛЕГ ЗДРАДОВСКИЙ, генеральный директор компании Terra Direction. По его словам, наиболее заметными проектами выступают имиджевый БЦ «Купеческий двор», находящийся в историческом центре города на ул. Социалистической, «Гедон» на пр. Буденновском, Clover House на ул. Текучева, «Белый слон» на пересечении пр. Буденновского и ул. Текучева, «Ростовский» на ул. Греческого города Волос. В настоящий момент в этих БЦ продолжается реализация площадей и подбор арендаторов.

Как отмечают эксперты, в последний год строительство БЦ идет рекордными темпами. Если еще в 2007 г. общее количество офисной недвижимости составляло порядка 350 тыс. кв. м, то уже сейчас эта цифра выросла до 500 тыс. кв. м. По данным компании Terra Direction, к 2011 г. количество офисных площадей в Ростове увеличится еще примерно на 500 тыс. кв. м (см. детали на стр. 20). «В течение 2-го полугодия 2008 года планируется ввод в эксплуатацию 55,8 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей в БЦ «Ника», «Дипломат», бизнес-комплексе на пр. Сиверса, офисном здании ГК «Мастер», — добавляет г-н Здрадовский.

Однако, несмотря на увеличение количества офисных зданий, спрос на качественные помещения остается неудовлетворенным. Эксперты отмечают, что практически все новые объекты в той или иной мере имеют свои недостатки, «отпугивающие» потенциальных арендаторов. Прежде всего, отсутствие достаточного количества парковочных мест, необоснованно высокие арендные ставки, слабо продуманная концепция размещения арендаторов, неудобное деление этажей на офисы и т. д. Девелоперы первой волны надеялись, что любой новый объект априори станет в Ростове востребованным: долгое время ростовский фонд офисной недвижимости не обновлялся. Но массового перетока арендаторов из старых офисных зданий в новые на практике не произошло. «На сегодняний день лишь 10% ростовских компаний нуждаются в офисных помещениях свыше 100 кв. м. А именно такие площади в основном предлагают новые бизнес-центры, в которых не предусмотрена «гибкая» планировка. Основная масса местных компаний просто не может себе это позволить, в том числе и по цене», — объясняет ЕЛЕНА ПОЛЮШЕНКО, генеральный директор DDC Consulting.

Согласно статистическим расчетам компании Terra Direction, на рынке аренды офисных помещений наиболее востребованы офисы небольших размеров до 50 кв. м (такими объектами интересуются небольшие региональные компании) или же, наоборот, офисы от 300 кв. м (их снимают, например, крупные банковские структуры). Для первых зачастую класс здания роли не играет, определяющим фактором является арендная ставка и объем ежемесячных платежей за обслуживание. Для вторых важна проходимость и имиджевая составляющая, поэтому они арендуют помещения на первых этажах новых зданий (в т. ч. и жилых) или офисы в современных БЦ.

По словам маркетолога ООО «Пересвет-Регион-Дон» (входит в ГК «Пересвет-Групп») АЛЕКСАНДРА ЧЕРНЯВСКОГО, с начала года в БЦ класса «В+» и «А», с учетом строящихся объектов, базовая ставка аренды в среднем повысилась с 1200 до 1500 руб. за 1 кв. м. «Однако необходимо учесть, что на строящиеся объек- ты инвесторы принципиально завышают ставку аренды — для «прощупывания» рынка. Что касается уже сданных и дейст- вующих БЦ, здесь стоимость аренды составляет: для «В» класса — от 950 до 1100 руб. за 1 кв. м; для «В+» — от 1200 до 1400 руб. за 1 кв. м», — рассказал г-н Чернявский. Как отмечают эксперты, стоимость аренды в офисных зданиях, расположенных в спальных районах города, за год росла быстрее, чем в расположенных в центре объектах. «В спальных районах ставка аренды колеблется от 500 до 1000 руб. за 1 кв. м в месяц. Она сравнима со ставками аренды в некоторых центральных БЦ. Это объясняется тем, что в спальных районах востребованы в большей степени торговые помещения, и их арендаторы готовы платить ставку, сравнимую по стоимости с арендой в центре города», — считает г-н Пилипенко.

В ближайшие два—три года на рынке аренды офисных площадей начнется жест- кая конкуренция, утверждают эксперты. «Знаковым событием для рынка станет ввод в эксплуатацию первого БЦ класса «А». Пока еще неизвестно, станет ли им «Пять морей», «Пересвет» или какой-то другой проект. Но то, что качественные изменения на рынке произойдут — это точно, — полагает г-жа Полюшенко. — Арендаторы, снимающие площади в офисных зданиях класса «В» или «В+», смогут практически за те же деньги разместиться в более качественном помещении. А так как многие из них недовольны сервисом и состоянием своих офисов, то стоит ожидать массовых перемещений арендаторов». Эксперты прогнозируют, что в течение следующих 1,5 лет будет происходить серьезная ротация арендаторов. «Причин такому развитию событий может быть много: от отсутствия в нынешнем бизнес-центре дополнительных площадей, в случае необходимости расширения, до принципиального отсутствия на рынке предложений требуемой классности на момент первого принятия решения», — считает АЛЕКСАНДР КУЗЬМЕНКО, руководитель проекта «Риверсайд-Дон» (концерн «Единство»). Чтобы обезопасить себя от ухода якорных арендаторов, управляющие компании и владельцы современных БЦ уже сейчас придумывают различные способы удержания клиентов. «Самый верный способ — обеспечить достойный уровень сервиса и поддерживать высокую степень удовлетворенности клиента», — говорит г-н Чернявский. При этом, отмечают игроки рынка, недостаточно просто предоставить комфортные условия для работы, арендаторам необходимы дополнительные конкурентные преимущества. «Дополнительным сервисом может стать взаимодействие с поставщиками услуг для арендаторов, такими как связь, мебель, ТМЦ и пр.», — добавляет Чернявский. Оптимальное решение нашла УК бизнес-цент- ра «Гедон». По словам заместителя директора этого офисного центра ИЛОНЫ ШИЛИНОЙ, им изначально удалось применить удачную концепцию при подборе арендаторов. Большинство компаний, чьи офисы сейчас располагаются в БЦ «Гедон», могут взаимодействовать друг с другом не только как соседи, но и как партнеры или клиенты. «В числе наших арендаторов — банк, страховая, туристическая компании, фитнес-салон, сейчас ведутся переговоры с салоном красоты. При центре работает автосервис и автомойка, банкомат, планируется центр оплаты мобильной связи. В ближайшие месяцы мы откроем кафе-столовую для наших арендаторов. В рамках этой стратегии мы не преследуем цели только зарабатывания денег, так как, поместив на это же место другого арендатора, мы получили бы больше, чем от работы столовой. Но для наших уже существующих клиентов это будет дополнительным плюсом сотрудничества с «Гедоном»», — объясняет г-жа Шилина. Об эффективности такой маркетинговой политики свидетельствует то, что, в отличие от других объектов, введенных в эксплуатацию в этом году, БЦ «Гедон» был заполнен на 70% еще до своего открытия.

Владельцы БЦ «Гвардейский» — компания «Желдорипотека» решили сделать ставку на профессиональное управление и на прошлой неделе заключили договор с питерской УК «VMB траст». В компании надеются, что федеральная УК обеспечит объекту стабильный спрос арендаторов. «В первую очередь, работа с федеральной УК дает нам больше возможностей привлекать компании из других регионов, фактически со всей России. Кроме того, сотрудничество с профессиональной управляющей компанией, сертифицированной по международным стандартам, позволяет предоставить современный набор услуг, обязательный для бизнес-центров такого класса, как «Гвардейский», — рассказывает СЕРГЕЙ ГРИШИН, заместитель генерального директора ЗАО «Желдор- ипотека». Работа с питерскими или московскими управляющими, соглашаются эксперты, действительно дает дополнительные преимущества при поиске арендаторов. Большинство девелоперов, реали- зующих проекты офисных зданий, рассчитывают, прежде всего, на зарубежных и федеральных арендаторов, которые планируют выходить в донской регион в ближайшие годы. Но региональная компания, не имеющая представительства в столице, не имеет сведений о том, кто собирается открывать филиалы в Ростове. Местным владельцам офисных зданий приходится сотрудничать с профессиональными брокерами, и, соответственно затрачивать на поиски арендаторов значительно больше средств.

И все же собеседники «ДК» уверены: после появления в Ростове офисных зданий класса «А» даже при большом списке конкурентных преимуществ многим БЦ придется снижать арендные ставки. «При вводе в эксплуатацию первых офисных зданий (например, «Купеческий двор») собственники купленных офисных помещений действительно ожидали получать в качестве арендной платы до 1700 руб. за 1 кв. м в месяц, но рынок уже расставляет свои корректировки, и сейчас ставка 950 руб. кв. м в месяц является для арендодателя наиболее привлекательной, — говорит г-жа Полюшенко. — Появление на рынке Ростова офисных зданий класса «А» не заставят здания более низкого класса демпинговать, а просто «выровняют» ситуацию. К тому же естественным процессом является «устаревание» даже самых качественных когда-то зданий — на смену сегодняшнего здания класса «А» завтра придет другое с улучшенными характеристиками, и бывший класс «А» станет «В+» и т.д.».

В ближайшие несколько лет появится еще порядка 30 новых бизнес-центров, утверждают эксперты. Возможно, часть из заявленных проектов могут так и не быть реализована, однако такое количество новых офисных площадей может стать критичным и в перспективе — «перегреть» рынок. Тем более практически все проекты предполагается расположить в центре города и лишь единицы — в спальных районах. «В ЗЖМ на данный момент не запланирован ни один крупномасштабный проект офисного центра, в СЖМ существует проект одного коммерческого комплекса, в который войдут БЦ, паркинг и гостиница», — отмечает г-н Пилипенко. Эксперты уверены, что в выигрыше останутся те девелоперы, которые уже сейчас реализуют проекты офисной недвижимости за пределами центра города. «В БЦ, находящихся в центре города, достаточно много пустующих площадей, а такой офисный центр, как «Поиск», расположенный в районе Сельмаша, заполнен на 93%», — приводит пример г-н Пилипенко. Александр Чернявский добавляет, что помимо высокого спроса на офисные помещения в спальных районах, окраины привлекательны еще и возможностью создания полноценной и удобной парковки: «Сейчас основным фактором для выбора площадки под строительство БЦ класса «В+» и «А» является район, а это, в основном, центр, транспортная доступность и, пожалуй, наиболее весомый фактор — возможность организации парковочных мест. Выполнить последнее условие в центральной части города практически невозможно, или очень дорого. Поэтому многие девелоперы уже обратили свои взоры на другие районы».

По мнению экспертов, после первичного насыщения сегмента высококлассного офисного сектора коммерческой недвижимости, который ожидается в 2009 году, девелоперы будут перемещать свои проекты не только за пределы центра города, но и за пределы Ростова. «Если 60–70% заявленных на сегодняшний день проектов в классах «А» и «В» будут построены и введены в эксплуатацию в ближайший год, то можно будет говорить о первичном насыщении рынка, — убежден г-н Кузьменко. — А до этого момента говорить о реальных перспективах развития офисной недвижимости в городах области несколько преждевременно, во всяком случае, если речь идет об объектах классов «А» и «В+». Их расположение оптимально именно в Ростове, так как это и столица ЮФО, и центр агломерации». С экспертом согласен г-н Чернявский, который отмечает, что областные города обладают потенциалом «бывших НИИ», и спрос на офисные помещения класса «В+» и «А» практически отсутствует. «В Ростовской области пока только две сформировавшиеся ниши интересны для развития — это офисы под финансовую отрасль и под торговые представительства с находящимся рядом складом и шоу-румом. Вероятнее всего, данный сегмент рынка недвижимости займут местные участники рынка», — считает он.

Как отметили собеседники «ДК», бывшие проектные институты останутся в Ростове и будут действовать. Они превратятся в подобие «бизнес-инкубаторов» и будут пытаться дополнительно зарабатывать на предоставлении услуг, не связанных напрямую с недвижимостью. В условиях насыщения рынка современными БЦ эксперты предрекают бывшим проектным институтам два основных варианта развития событий: дальнейшее снижение стоимости аренды или редевелопмент. «Правда, ожидать такого поворота событий следует не раньше, чем через 3 года, поскольку, пока на рынке дефицит, они себя нормально чувствуют в своем нынешнем статусе», — говорит Александр Чернявский.