Микаэль Йосефсон Крупный игрок из шведской глубинки

Выявление лауреата в номинации «Человек года на рынке ТРЦ» оказалась для экспертов одной из сложных. Конкурентная борьба развернулась между тремя разными и одинаково достойными персонами. В результате, лучшим был признан Микаэль Йосефсон за его умение устанавливать собственные правила игры.

По итогам голосования, проведенного редакцией «ДК», победителем в номинации «Человек года в ТРЦ» стал управляющий торгово-развлекательного комплекса МИКАЭЛЬ ЙОсЕФСОН. Хотя помимо него, не менее достойными фигурами на этом рынке эксперты посчитали управляющих ТРК «Мегацентр Горизонт» ДАНА ПОЛОНСКОГО и ТРЦ «Талер» АЛЕКСЕЯ ЧУГУНОВА. «Думаю, что вручить премию нужно Дану Полонскому, его проект — флагман ростовского девелопмента. Стоит отметить уникальную концепцию его мегацентра и то, что в последнее время «Горизонт» только усилил свои позиции за счет открытия новых качественных брендов», — рассуждает управляющий ТРЦ «Талер» Алексей Чугунов. По словам директора компании «ДельтаКУБ» ИЛОНЫ ШИЛИНОЙ (УК ТЦ «Площадь»), в кризисный год г-н Полонский привел в Ростов крупного якорного арендатора— магазин одежды H&M. А г-н Чугунов обеспечил практически 100% наполняемость «Талера». Персона Микаэля Йосефсона интересна тем, что он несет западноевропейский опыт управления торговыми центрами. «Мега»— международный проект, у которого есть чему поучиться. Особенно в вопросах подбора и требований к арендаторам, которые диктует сама компания, т.к. в других ТРЦ все же последнее слово всегда остается за арендаторами», — рассуждает г-жа Шилина.
Микаэль Йосефсон родом из маленькой деревни в Южной Швеции. Он вырос в том же регионе, где была основана компания IKEA. Закончив Королевскую Военно-морскую Академию Швеции, до 2006 года служил военно-морским офицером. С января 2006 г. живет и работает в России. Он был директором по маркетингу «МЕГИ Казань», управляющим «МЕГИ Новосибирск», и последние 2,5 года — управляющим «МЕГИ Ростов-на-Дону». Для него бизнес— это дело, которым он занимается с большим желанием. Это постоянное стремление развиваться. Что касается компании IKEA (владелец, инвестор и девелопер семейных торговых центров «МЕГА»), то здесь его задача— приумножать уже существующее: увеличивать прибыль, улучшать узнаваемость бренда и лояльность покупателей.
По словам Микаэля Йосефсона, ему очень нравится жить в России и заниматься бизнесом, даже несмотря на то, что она сильно отличается от Швеции. Если говорить о шопинг-центрах РФ, то это «непаханое поле». Российский рынок ТРЦ— в зачаточном состоянии, в отличие от шведского, где все уже сформировано и налажено. У российского ритейла много препятствий, главное из которых— бюрократия. «Российская бюрократия не сравнима с ни одной западной страной. Чтобы внедрить какую-то новую идею, начать новый бизнес, необходимо приложить немало усилий. Но мы постоянно развиваемся и, несмотря на некоторые трудности, ищем любые средства для достижения порой, казалось бы, недостижимых целей», — констатирует г-н Йосефсон. Он считает, что его успех как управленца заключается в том, что он не боится делегировать большую часть обязанностей своей команде. «У всех моих сотрудников есть дополнительные проекты, которые не вписываются в их обычный режим работы. Очень важно, что мы не боимся делать ошибки»,— добавляет Микаэль Йосефсон. Он уверен, что для того, чтобы сделать что-то необычайное и новаторское, не нужно опасаться ошибок.
Рассуждая об успешности ТРЦ «МЕГА», г-н Йосефсон отмечает, что он основан на успехах арендаторов, которые его наполняют, поэтому с ними идет постоянная и активная работа. В этом году ростовская «МЕГА» стабилизировала состав команды, четко сформулировала маркетинговые задачи, провела ряд модных проектов, реализовала несколько крупных акций. А главное достижение— рост посещаемости покупателей и увеличение объемов продаж. В период с 1 декабря 2009 года по 30 ноября 2010 года «Мегу» посетило около 12 млн человек. Каждую неделю в «Меге» что-то происходит— от маленьких до весьма значимых событий. Большой упор делается на сегмент моды. По мнению экспертов, это отличительная черта «Меги» от других торгово-развлекательных центров города.

Арендаторы стали подходить к выбору ТЦ более взвешенно
По мнению экспертов, рынок торгово-развлекательных комплексов в Ростове уже насыщен. Те объекты, которые девелоперы планируют запустить в ближайшие годы, будут испытывать серьезные проблемы с привлечением арендаторов. Уже сейчас у некоторых ТРЦ простаивают торговые площади.
По данным консалтинговой компании Macon Realty Group, общий объем качественной торговой недвижимости в Ростове составляет порядка 665 тыс.кв.м. «При этом потребность рынка вдвое меньше,— полагает ИЛЬЯ ВОЛОДЬКО, генеральный директор Macon Realty Group.— В городе сейчас наблюдается избыток торговых площадей, а заполняемость недавно сданных ТРЦ оставляет желать лучшего». В то же время девелоперы более оптимистично смотрят в будущее. В ноябре этого года ростовский бизнесмен ВАЛЕРИЙ МУНТЯН заявил о начале реализации проекта по строительству ТРЦ «Золотой» вблизи Ростова в Аксайском районе, по соседству с продуктовым гипермаркетом «Ашан» и гипермаркетом стройматериалов «Леруа Мерлен». Общая площадь объекта составит 51 тыс. кв. м (для сравнения: крупнейший в городе ТРЦ «МЕГА» занимает 120 тыс. кв. м). Ожидается, что объект будет сдан к началу 2013 г. В следующем году будет открыт крупный торгово-развлекательный центр «Шоколад» (78 тыс. кв. м, инвестор— «Седьмой континент»).
«Действительно, в этом году многие девелоперы начали строительство новых ТЦ и ранее замороженных проектов. Вскоре на рынке появятся новые качественные торговые площадки. Хотя спрос пока весьма умеренный»,— говорит АЛЕКСЕЙ ЧУГУНОВ, управляющий ТРЦ «Талер». По его словам, на данном этапе наиболее востребованными со стороны арендаторов являются «раскрученные» торговые центры с интересной концепцией, стабильно хорошим трафиком, популярными якорными арендаторами (такими как «Перекресток», «Ашан», «О»кей»; гипермаркеты товаров для дома, фитнес-центры). Также сейчас важен сбалансированный пул арендаторов (наличие всех сфер услуг, различные известные марки одежды, обуви и т.д.) и полноценная развлекательная зона (фудкорт, кинотеатр, боулинг, детские игровые центры и т.д). К числу таких можно причислить «Горизонт», «Золотой Вавилон», «Мегу», «Талер» и др. С коллегой согласилась и ЮЛИЯ ВЕВО, руководитель отдела аренды ТРЦ «Сокол». Она отметила, что особой популярностью сейчас пользуются ТЦ с общей площадью более 70 тыс.кв.м с кинотеатром и развлекательной зоной.
Как отмечают эксперты, с начала года ставки аренды в торговых центрах Ростова выросли на 15–20% и составляют в среднем 900–1200 руб. за кв.м. Одна из главных тенденций рынка— увеличение спроса на небольшие площади. По словам г-жи Вево, самый востребованный размер площадей 5–10 кв.м. «В связи с повышенным спросом на небольшие площади, ставки на островные магазины увеличились на 30–50%»,— добавляет г-н Чугунов. Он также отмечает, что в настоящее время рынок возвращается к высокой фиксированной части, при этом сохраняя процент с оборота. «Ранее преобладала схема процента с оборота при низкой или нулевой фиксированной части», — сказал г-н Чугунов.
Собеседники «ДК» считают, что в ближайшем будущем крупноформатные торговые центры будут вытеснять своих более мелких конкурентов. Торговые центры до 5 тыс.кв.м будут закрываться или перепрофилироваться, а ТРЦ с площадью от 20 тыс. кв. м будут повышать арендные ставки в связи с увеличивающимся спросом. Наиболее востребованными в 2011 году будут площади от 25 до 50 кв.м.
Елена Яковлева, Марина Клочкова