Лучший инвестор дешевого квадратного метра — дольщик или банк?

За время кризиса отсеялось много мелких компаний, которые не смогли выжить. Именно конкуренция не дает ростовским компаниям поднимать цены такими же темпами, как это происходило в докризисный период.

Каждый застройщик по-своему решает проблему снижения издержек и удешевления стоимости квадратного метра жилья. Крупные компании, например, создают свою производственную базу, где сами изготавливают основные материалы: тот же бетон, кирпич, окна и прочее.

Одна из самых насущных сегодня проблем — это высокая стоимость подключения к сетям. Россия занимает 120‑е место из 183‑х стран в рейтинге Всемирного Банка Doing Business. По условиям для трансграничной торговли Россия на 160‑й строчке, для строительства — на 178‑й, по доступности энергетической инфраструктуры — на последней. Но все же хочется надеяться, что выход из тупиковой ситуации будет найден. А пока тарифы подключения к сетям во многом завышены, что сказывается на цене квадратного метра. Я считаю, что развивать сети, создавать новые мощности необходимо не только за счет строительных компаний, но и энергетиков. Часть затрат должны брать на себя именно энергетики, ведь они потом получают прибыль от использования сетей.

На процесс строительства и в итоге на цену квадратного метра влияют множество факторов (от экономических до природных), но прежде всего объем темпов строительства зависит от схем финансирования строительства. Как известно, источниками финансирования деятельности предприятия являются собственный капитал (деньги учредителей) и капитал заемный (кредиты банков). При этом для строительных компаний есть еще один, только им присущий источник — это денежные средства дольщиков.

«Имидж» долевого строительства был подпорчен скандалами с обманутыми дольщиками, прокатившимися по всей стране. Сейчас подобная практика финансирования строительных проектов постепенно возвращает себе репутацию надежного способа вложения денег и приобретения собственного жилья по более доступным ценам. Статистика свидетельствует, что людей, решивших приобрести жилье на стадии строительства, год от года становится больше. Более 11 тысяч договоров за год только в РО. Почему? Долевое строительство стало стремительно развиваться после принятия в 2004 г. федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Закон определил порядок привлечения денежных средств от покупателей, ответственность за несоблюдение застройщиками сроков строительства. Каждый покупатель по сути стал инвестором. Долевое участие в строительстве перестало быть вложением на свой страх и риск, а превратилось в одну из легитимных норм финансирования строительных проектов.

К рискам вообще после кризиса все стали относиться более внимательно, и банки в том числе. Спрос на кредиты сегодня довольно высок, однако предпочтение отдается крупным заказчикам‑застройщикам, входящим в состав СРО, предприятиям с низкой долговой нагрузкой на бизнес и хорошим качеством залогов. Именно таким компаниям удается получить длинные деньги для строительства доступного жилья. А вот дешевыми их назвать нельзя. Большинство банков кредитуют строительный бизнес под более высокие ставки, чем, например, торговый.

Так как же все‑таки снизить цену квадратного метра? Я считаю, что самые высокие показатели эффективности и финансовую ликвидность на протяжении всего срока реализации проекта дает сочетание трех вариантов: вложения собственных средств, привлечения инвестиционных кредитов и привлечения средств дольщиков по договорам долевого участия в строительстве. Удастся компании сочетать эти три кита финансирования, значит это будет сильный игрок на строительном рынке не только Ростова, но всей страны.