Кризис арендных отношений

Арендная плата за помещение, в котором находится производственный участок «Любо-Дорого & Ко», выросла в пять раз. Генеральный директор компании Николай Сходняк не знает, что ему делать.

действующие лица
Степан Залесов
директор по производству
Николай Сходняк
генеральный директор
Алексей Носырев
коммерческий директор

досье
«Любо-Дорого & Ко» — компания численностью 100 человек на стадии бурного роста. Недавно открыла свое производство, сбыт включает оптовый отдел и розницу (два собственных магазина). У компании есть сервисный центр, обслуживающий основной продукт — ТОВУС.
ТОВУС — универсальный продукт (название образовано от сокращения «товар-услуга»), спозиционированный как на частного, так и на корпоративного клиента.

решение предыдущей серии
Руководство «Любо-Дорого & Ко» взялось за отладку внутрифирменных коммуникаций. Николай Сходняк созвал совещание, где развеял домыслы и слухи, возникшие среди сотрудников. Директор по персоналу получил указание совместно с сотрудниками разработать должностные инструкции и отправить их в челябинский филиал. Решено рассмотреть возможность покупки системы электронного документооборота.

Радио «Шансон» разбудило Степана Залесова. Часы показывали 5:43. Вставать было рано, но смутные предчувствия не дали директору производства закрыть глаза. Прислушавшись, он понял, что источник звука находится у него в голове. Сквозь треск эфирных помех Залесов отчетливо разобрал слова блатного романса «Я сын рабочего подпольщика-партийца», но дослушать, чем все закончилось, не успел. В правом полушарии раздался громкий щелчок. «Допился», — произнес Степан Семенович (отчего-то женским голосом) и, поднявшись с дивана, отправился на кухню, где, по его расчетам, находилась бутылка контрабандного боржома. У входной двери он встретился взглядом со своим отражением в зеркале и по густой щетине на лице понял, что не выходил из квартиры четыре дня.

Первые глотки минеральной привели в движение пазлы рассыпавшейся картины мира. «Все дело в волшебных пузырьках», — сказал кто-то Залесову в правое ухо, а в левом почти одновременно запищали сигналы точного времени. Степан Семенович покрутил головой, пытаясь восстановить тишину. Из глубин подсознания выплыл мерцающий образ человека в войлочных тапочках и костюме цвета маренго. Обращаясь к Залесову, он беззвучно открывал рот. «Громче!» — не то попросил, не то потребовал Степан Семенович и хотел уже сунуть голову под холодный кран, как вдруг — бац-бац-бац! — изображение и звук совместились. «Условия аренды придется пересмотреть» — предупредил человек в тапочках и, прежде чем раствориться в тумане, одарил Залесова улыбкой.

— Вот оно почему — сказал директор производства театральным шепотом. Он вспомнил: человек в костюме цвета маренго — комендант здания, где «Любо-Дорого & Ко» снимает первый этаж под производство ТОВУСа. Дом принадлежит государству. Раньше там находилось ПТУ, а теперь площади сдают всем желающим. Коменданта Залесов считал вменяемым. Войлочные тапки, позволявшие этому типу бесшумно ходить по коридорам, неумолимо, как возмездие, появляясь за спинами арендаторов, были, пожалуй, единственным минусом. В минувший четверг он сообщил Залесову, что с первого ноября арендные ставки увеличиваются в пять раз. Поначалу Степан Семенович не придал его словам большого значения, собираясь уладить отношения за бутылкой «Джонни Уокера» (в итоге они выпили три), однако переговоры об аренде зашли в тупик.

— Мои полномочия небезграничны, — признался комендант с некоторой даже стыдливостью, заедая виски маринованным корнишоном. — Могу дать отсрочку на два месяца, но не больше, иначе меня неправильно поймут. Не обессудьте

Залесов вспомнил, как его учили работать с возражениями, и уже открыл рот, чтобы сказать: «Мне импонирует ваша прямота» — но не нашел подходящих аргументов. В голове вертелась фраза «Вы меня губите!», почерпнутая из произведения «Дубровский», — использовать ее Залесов не решился. Вернувшись домой, директор производства выпил бутылку водки и забылся тяжелым сном. Выйти из штопора ему удалось только во вторник, когда в голове заиграло радио.

Едва картина прояснилась, Степан Семенович принял душ, побрился, съел полпачки Alka Zeltser и устремился в офис «Любо-Дорого & Ко». По дороге он запросил у Николая Сходняка аудиенцию.

— Я не спрашиваю, почему вы два дня отсутствовали на работе, — холодно сказал генеральный директор вместо приветствия. — Причина, в общем, понятна. Меня беспокоит другое — ваши кризисы обходятся компании слишком дорого.

— По поводу дороговизны я и хотел с вами поговорить, — перехватил инициативу Залесов, двигая кресло ближе к столу Сходняка (1,2 м — зона социального контакта) и усаживаясь несколько сбоку, дабы не провоцировать конфронтацию. — Дело в том, что государство перекрыло кислород малым предприятиям, работающим в производственном секторе. — В этом месте Степан Семенович сделал паузу, рассчитывая на ответную реплику.

Сходняк на манипуляцию не купился. Он избрал тактику пассивного слушания — тянул время и смотрел на Залесова. Часы тикали. На четырнадцатой секунде в кабинет заглянул Алексей Носырев с пачкой бумаг, быстро оценил обстановку и, буркнув: «Наверное, я некстати», — дал задний ход.

— Ситуация вкратце такова, — сдался директор производства через полторы минуты. — Когда мы начинали выпускать ТОВУС, государство декларировало поддержку производственников. В частности, это касалось арендных ставок: мы платили в три раза меньше, чем фирмы «купи-продай», расширяли производство, приобретали новые станки, подводили к ним электричество. В итоге площадь участка выросла в четыре раза. И тут государство изменило правила игры.

В этом месте Залесов сделал еще одну паузу. Он сидел в открытой позе: ладони рук направлены к собеседнику, на лице — решимость противостоять роковым ударам судьбы. Сходняк продолжал играть в молчанку.

— Так вот. Государство перестало делить компании на торговые и производственные. Теперь оно говорит: все бизнесы должны арендовать квадратные метры по рыночным ценам. А что такое рыночная цена? — спросил Степан Семенович сам себя, украдкой бросив взгляд на генерального директора, — не спит ли? И пояснил: — Рыночная цена — тот максимум, который можно выжать из арендатора в данной точке географического пространства.

Сходняк безмолвствовал. Залесов с трудом подавил желание помахать ладонью перед лицом начальника, решив дать ему контрольное время — минуты две-три.

— Объемы товарной продукции в «Любо-Дорого & Ко» растут на 10-15% в год, мы не можем отдавать за аренду в пять раз больше, иначе производство станет нерентабельным, — резюмировал директор производства. — Нужно придумать, как будем выкручиваться, потому что арендодатели не хотят идти нам навстречу.

В этот момент Николай Сходняк ожил.

— Если не ошибаюсь, эта казуистика с арендой тянется уже второй год, — полуутвердительно спросил он, подавшись вперед и переместив взгляд с Залесова на календарь «Пирелли».

— Года полтора-два — нехотя признался Степан Семенович, — но в активную фазу вступила недавно. До сих пор мне удавалось оттягивать этот процесс, вести переговоры. А теперь они хотят, чтобы с января «Любо-Дорого & Ко» платила, как все.

— Правильно ли я понимаю, что мы упустили время и загнали проблему внутрь, вместо того чтобы искать решение, пока нас еще не прижало? — спросил Сходняк скучным тоном, надевая и снимая очки. — Мне кажется, ваши переговоры с арендодателем неэффективны и приводят к нарушениям трудовой дисциплины. Впрочем, об этом мы еще успеем поговорить. Сейчас нужно разобраться, какие у нас есть варианты.

— Выход очевиден, — пожал плечами Залесов. — Придется купить здание и перебазировать производство туда. Возьмем кредит, потом рассчитаемся.

— Кредит нам дадут под 14-15%, за постройку площадью 2-3 тыс. кв. м придется выложить огромную сумму, — размышлял Сходняк. — Переезд, даже при благоприятном раскладе, займет два-три месяца, а останавливать выпуск ТОВУСа мы не можем. Хорошо бы, конечно, купить и площади, и новую технологическую линию, запустить производство в другом месте, а потом распродавать старое оборудование по частям.

— Давайте так и сделаем, — быстро согласился Залесов. — Тем более что для ТОВУС-премиум нужны станки нового поколения и запас по мощности. А мы р-р-раз — и в дамки!

Но тут у него в голове снова заиграло радио.

Как Николаю Сходняку решить проблему с арендодателями?
Имеет ли смысл возобновить переговоры с представителем арендодателя в лице государства?
Надо ли отказываться от аренды и покупать собственное здание?
Можно ли перебазировать производственные мощности на новое место без ущерба для бизнеса?

Ирина Степанова
исполнительный директор ООО «КонсалтингДонСервис»

На мой взгляд, Степан Залесов, может, и хороший директор по производству, но переговоры он вести не умеет и вел их не с тем человеком. Комендант здания мало влияет на установление арендной платы. Переговоры необходимо проводить цивилизованным способом и с лицами, компетентными в данном вопросе. Лучше, если это сделает сам Николай Сходняк — с глазу на глаз с чиновником. Он должен убедить партнера установить низкую арендную плату с учетом «износа и удаленности здания».

Параллельно с переговорами я рекомендую искать помещение под выкуп и договариваться с банками о возможности получения кредита. Собственное здание — это надежное вложение денежных средств. Благоприятно и менее рискованно вести бизнес в собственных помещениях. Но всегда должен быть запасной вариант. Экономисту необходимо просчитать детально все варианты, и помочь выбрать оптимальный для фирмы.

Переезд — это не ущерб, а дополнительные затраты и непредвиденные расходы: оформление документов, связь, настройка производства, транспорт и т.д. Сложностей с переездом много, но если грамотно к нему готовиться, то неожиданностей будет меньше.

Виталий Богозов
директор ООО «Новая Линия-Недвижимость»

Я уверен, что основной выход из сложившейся ситуации — приобретение собственного производственного помещения. С каждым годом земельные участки и коммерческие объекты дорожают. Купив недвижимость, можно обеспечить стабильность своего бизнеса.

На первом этапе я советую г-ну Сходняку создать антикризисный штаб, в который бы вошли узкопрофильные специалисты: юристы, риэлторы, экономисты и т.д. Они должны разработать план по малозатратному переходу в свое производство. Для поиска оптимального решения необходимо время. Поэтому параллельно г-н Сходняк должен вести переговоры с арендодателем. Лучше, если это дело он поручит не г-ну Залесову, а опытному юристу.

Надо признать, что перебазирование производственных площадей затратно. Но этот ущерб краткосрочный. Переезд в отдаленный от мегаполиса район может быть компенсирован, например, уровнем зарплат сотрудников. Ведь в мелких промышленных городах они намного ниже. Есть и другой выход. Николай Сходняк может заключить партнерское соглашение с крупным производственником. Слияние бизнесов одному из них позволит занять большую долю на рынке, другому — пережить кризис арендных отношений.

Лариса Бойко
руководитель отдела рекламы управляющей компании группы компаний «Гедон»

Я считаю, что игнорировать арендодателя и затягивать с решением вопроса не стоит. Николай Сходняк должен прояснить ситуацию по многим направлениям. Для начала понять, на каких юридических основаниях увеличивается цена за арендованную площадь. Есть ли правовые нормы, предполагающие льготы производственным компаниям. Затем узнать о возможных вариантах сокращения роста арендной платы. Например, предоставить ТОВУС в качестве возмещения части арендной платы, благоустроить территорию, на которой находится здание, и т.д.

Безусловно, переговоры с арендодателем необходимо возобновить. Только в ином ключе и не с помощью г-на Залесова. Комендант тоже не всевластен, однако, может способствовать решению вопроса по величине аренды и сроку. Но если он — фигура номинальная, то г-н Сходняк должен найти того, кто действительно принимает решения по повышению платы и уже с ним решить этот вопрос.

С покупкой здания я не стала бы торопиться. На мой взгляд, в зависимости от колебаний объемов оборота и финансовых показателей компании, необходимо подумать о переезде в более приемлемое по цене и возможностям помещение.