Каких складов не хватает Ростову?

Три года назад Ростов испытывал дефицит качественных складов. Неудовлетворенный спрос заставлял ритейлеров и производителей строить собственные логистические центры. Многим казалось, что проекты логистических комплексов класса А и В+ будут востребованы. На Дискуссионном клубе «ДК» эксперты отметили, что сейчас большая часть площадей в этих комплексах пустует.

Как считают участники очередной встречи Дискуссионного клуба «ДК», кризис существенно повлиял на рынок складской недвижимости Ростова. «На конец 2008 года более 60% складских помещений в Ростове соответствовали классам С и D. Ощущалась сильная нехватка качественных помещений классов А и В. Из-за кризиса товарооборот у предприятий, работающих на Дону, снизился в среднем на 40%. И впервые на этом рынке предложение по качественным складским площадям превысило спрос», — заявил ИЛЬЯ ЗАХАРЕНКОВ, директор по развитию ГК «Логистика и транспорт».

Стоимость аренды складов упала в два раза
По словам ЛЮБОВИ ПОНОМАРЧУК, директора по логистике «Северо-Кавказского логистического предприятия», до октября 2008 г. в районе Сельмаша и ул. Доватора аренда отапливаемых складских помещений класса В составляла 280 руб. за кв. м. в месяц, и неотапливаемых – 150-180 руб. за кв.м.: «Сегодня в том же районе Сельмаша отапливаемый склад можно найти и за 80 руб. за кв.м. Но здесь мы говорим только о чистой аренде склада, и подобные помещения очень условно отвечают складским требованиям», - сообщила она. Директор агентства недвижимости «Парус» МАКСИМ ХМЕЛЬ добавил, что до середины 2008 г. в Ростове наблюдался пик роста арендных ставок, иногда они доходили до 450 руб. за кв. м. «Сейчас сложно представить себе ставку выше 250 руб. за кв. м. Если говорить о среднем диапазоне цен, то он колеблется в районе 150–200 руб. за кв. м. То есть стоимость аренды сегодня ниже докризисной почти в два раза», — отметил г-н Хмель. При этом эксперты сошлись в том, что при падении расценок на аренду требования арендаторов к складской недвижимости выросли. «Еще два года назад в качестве складских могли использоваться и подвальные помещения в центре, где очень плохая транспортная доступность. На сегодняшний день такие объекты не востребованы. Пользуются спросом качественные склады за чертой центра города. Примитивный класс помещений уже ушел в прошлое», — пояснил ЕВГЕНИЙ ПАРШИН, директор компании «Лендлорд. Коммерческая недвижимость».
В то же время участники дискуссии заметили, что у оператора Megalogix, который предлагает в аренду склады класса А, большая часть помещений пока остается невостребованной. «Главное в качественных складах — информационное обеспечение товародвижения. А это довольно крупные вложения, поэтому ставка за хранение товара не может быть низкой. Наше предприятие вкладывает серьезные средства в развитие инфраструктуры, что естественно отражается на себестоимости услуг. Но это означает, что их уровень таков, что позволяет компаниям, работающим с нами, обеспечить движение товаров без сбоев. Однако цены Megalogix сейчас значительно превышают наши. Даже московский бизнес не готов столько платить», - сказала г-жа Пономарчук. Она также добавила, что в прошлом году «Северо-Кавказское логистическое предприятие» принимало участие в тендере крупного транснационального клиента - компании «Юнилевер Русь». И донская компания выиграла этот тендер. ВИТАЛИЙ БОГОЗОВ, директор АН «Новая линия - недвижимость» подытожил: «Сейчас те, кто готов идти навстречу арендатору и снижать ставки, сдают свои помещения. Кто не уступает — простаивает. Думаю, в перспективе собственники станут еще более сговорчивыми».
Эпоха собственных складов проходит
Представители розничного бизнеса рассказали о своем опыте в решении проблем логистики. СВЕТЛАНА СТОЛЯРЧУК, гендиректор ООО «САНТА», несколько лет назад решила построить собственные склады. «Я приняла это решение, так как долгое время мы не могли найти подходящие помещения для хранения продукции», — пояснила г-жа Столярчук. По ее словам, в то время, изучив все предложения, она обнаружила, что качественных помещений было крайне мало и ставки на них завышались. «Во время кризиса этот «мыльный пузырь» сдулся. Розница во всех сферах ужалась на 30–50%. Если говорить о сегменте отделочных материалов, то развитие рынка затормозилось примерно на 40%, товарооборот сократился, соответственно и количество товара на складах уменьшилось. И теперь наши собственные склады стали пустовать. Чтобы они не простаивали, мы их стали сдавать в аренду», — отметила Светлана Столярчук. Когда модератор поинтересовался, пошло бы руководство ГК «Санта» на подобный шаг в сегодняшних условиях, г-жа Столярчук ответила отрицательно.
По словам ЕЛЕНЫ КАПУСТИНОЙ, представителя Южного филиала компании X5 Retail Group N. V., сейчас компания арендует складские помещения общей площадью 8 тыс. кв. м. в логистическом комплексе «Мегалоджик» в Аксайском районе, решение о создании собственного распределительного центра компания приняла в период кризиса. «Сейчас это одно из направлений деятельности Южного филиала X5 Retail Group. Мы используем собственное оборудование и персонал. Во второй половине 2008 года стало понятно, что мы будем прирастать дискаунтерами — наметился очевидный сдвиг потребительского спроса в пользу дешевых продуктов питания. В начале 2009 года после покупки нашего донского франчайзи «Агроторг-Ростов» мы за короткое время открыли более 20 магазинов сети «Пятерочка», которые нужно было оперативно снабжать. Поэтому возникла необходимость в собственном распределительном центре», — поделилась опытом компании г-жа Капустина.
КОНСТАНТИН ОЛЕХНОВИЧ, глава филиала компании EuroBusiness на Юге России, высказал мнение, что сейчас предприятия предпочитают не брать склады «на вырост», где товар может лежать долгое время. «Кризис научил компании считать деньги. Грамотная логистика — один из способов оптимизировать затраты. Поэтому сейчас популярны склады, где товар будет приходить и уходить в самые короткие сроки. Мы же пользуемся складами А и В+, так как наш товар очень «капризный» и мы не можем держать его в неотапливаемых ангарах», — сказал г-н Олехнович. По его мнению, на данном этапе ритейлеры не будут строить собственные склады. «Для этого нужно выдернуть деньги из оборота. Сейчас не многие компании могут решиться на это. Проще пойти по пути аренды», — считает г-н Олехнович.
Спрос на класс В будет расти
К завершению встречи эксперты попытались разобраться в том, какие склады будут востребованы в ближайшем будущем. По мнению Константина Олехновича, сейчас в Ростове не хватает качественных складов класса А небольшой площади с налаженными телекоммуникационными каналами и отоплением. Г-н Захаренков выразил уверенность, что как в столице, так и в Ростове самыми востребованными будут склады класса В, так как это качественные помещения, но все же не такие дорогие, как объекты класса А. «Наиболее сильная позиция сейчас у тех логистических операторов, которые предоставляют полный цикл услуг, и несмотря на сложные экономические условия, делают все, чтобы развиваться дальше. Прежде всего, нам нужно знать, какой клиент будет выходить на рынок в ближайшее время. Если это мелкая розница, то, естественно, класс А востребован не будет», — добавила г-жа Пономарчук.
Участники дискуссии также отметили, что спрос на склады в центре города будет снижаться из-за пробок на дорогах. «Главное для склада — это его месторасположение. Будут востребованы те склады, которые имеют хорошие подъездные пути», — уверена Светлана Столярчук. С ней согласился и Максим Хмель: «Основная «сдвижка» пойдет в сторону трассы М4, которая уже сейчас является перевалочной базой в Краснодарский край». Эксперты Дискуссионного клуба отметили, что в ближайшее время новых крупных проектов по строительству логистических комплексов не появится. Возможно, в ближайшее время активизируется рынок купли-продажи. «Бизнес избавляется от непрофильных активов. Тем более, что за хорошую площадку можно получить достаточно внушительную сумму денег, несмотря на то, что стоимость объектов в некоторых случаях просела до 50%. Новые складские комплексы будут появляться у крупных монополий, таких как РЖД, Азово-Донское пароходство и т.д. При этом в случае с нашим городом логистические мощности будут разрастаться вслед за развитием левобережной промзоны», — дал прогноз Максим Хмель.

Участники
Виталий Богозов директор АН «Новая Линия - Недвижимость»
Илья Захаренков, директор по развитию ГК «Логистика и транспорт»
Елена Капустина, представитель компании X5 Retail Group N. V.
Константин Олехнович, руководитель филиала компании EuroBusiness на Юге России
Евгений Паршин, директор компании «Лендлорд. Коммерческая недвижимость»
Любовь Пономарчук, директор по логистике «Северо-Кавказского логистического предприятия»
Светлана Столярчук, генеральный директор ООО «Санта»
Максим Хмель, директор АН «Парус»

Виталий Богозов:
«Сейчас те, кто готов идти навстречу арендатору и снижать ставки, сдают свои помещения. Кто не уступает – простаивает. Думаю, в перспективе собственники станут еще более сговорчивыми».

Евгений Паршин:
«Пользуются спросом качественные склады за чертой центра города. Примитивный класс помещений уже ушел в прошлое».

Светлана Столярчук:
«Наши собственные склады стали пустовать. Чтобы они не простаивали, мы их стали сдавать в аренду».

Любовь Пономарчук:
«Наше «Северо-Кавказское логистическое предприятие» — недешевый оператор, однако цены Megalogix сейчас значительно превышают наши».

Илья Захаренков:
«Из-за кризиса товарооборот у предприятий, работающих на Дону, снизился в среднем на 40%. И впервые на этом рынке предложение по качественным складским площадям превысило спрос».

Максим Хмель:
«В случае с нашим городом логистические мощности будут разрастаться вслед за развитием левобережной промзоны»