Ипотека задает тон на рынке недвижимости

Развитие ипотеки в уходящем году стимулировало покупательскую­ способность граждан. Вслед за спросом выросли цены на недвижимость. Ипотечный бум заставил строителей, риэлторов, страховщиков и оценщиков существенно перестроить свою работу. Кроме того, в Ростове появился новый вид предпринимательст­ва  ипотечные брокеры.

В 2006 г. банки изменили стратегию работы: если раньше­ ипотечные продукты в массовом порядке были доступны в основном москвичам, то нынешний год эксперты называют пиковым по числу предложений, выданных кредитов и покупок квартир в российских регионах. Строители оказались не готовы к ажиотажу, на рынке первичного жилья возник дефицит, что подстегнуло и без того высокий рост цен на недвижимость.

Кредиторы сделали ипотеку доступной

По словам экспертов, в нынешнем году ипотека стала «близкой, понятной, реальной». О ней постоянно говорят федеральные и областные чиновники, телевидение и печатные СМИ. К разъяснительной работе подключились участники рынка: почти в каждом банке и агентстве недвижимости теперь есть, как минимум, специалист по ипотеке, а в большинстве случаев  специальные подразделения. Директор по продажам концерна «Вант» ЕВГЕНИЙ МАЛИКОВ: «Раньше ипотека казалась людям далекой, а теперь они разобрались в ее механизме. Это подтолкнуло к реальным­ действиям людей, которые имели по­требность в улучшении жилищных условий, но откладывали ее реализацию на потом».

«Рынок становится все более конкурентным,  размышляет второй заместитель генерального директора агентства недвижимости «Лендлорд» ЕВГЕНИЙ ПАРШИН.  Человеку, не имеющему опыта, трудно разобраться, какая из десятков предложенных программ ему подходит. В нашем агентстве еще в позапрошлом году создали Единый ипотечный центр. Сейчас нагрузка на специалистов заметно возросла. Клиенты все больше интересуются конкретными ипотечными программами».

Еще одной причиной популярности ипотеки эксперты называют доступность кредитных средств. «Многие банки, которые не занимались выдачей ипотечных кредитов, вышли на рынок жилья,  сообщает АННА ВИНТЕР, начальник сектора ипотечного кредитования банка «Центр-инвест».  Ставки по ипотечным кредитам снизились в среднем на 60%. Срок кредитования продлен до 30 лет». К тому же финансовые учреждения становятся все более лояльными. Некоторые, например, обещают выдачу займов без первоначального взноса. А «Внешторгбанк Розничные услуги» разрешает взять ипотечный кредит и жить в прежней квартире еще семь месяцев, чтобы продать ее без спешки, сыграв на росте цен.

Массированное продвижение ипотеки сместило сезоны продаж недвижимости. Если раньше лето было для риэлторов затишьем, то в августе нынешнего года люди, напротив, засыпали их заявками на покупку жилья. «Основная форма сделок  это цепочки,  рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Терра» АНДРЕЙ МАЛАХОВ.  Люди продают меньшее жилье и переезжают в большее. Они напуганы увеличением цен и спешат улучшить жилищные условия, опасаясь, что недвижимость еще больше подорожает».

Другая категория заемщиков  те, у кого вообще нет жилья в Ростове. «Аренд­ные ставки растут аналогично ценам на продаваемые квартиры, поэтому в большинстве случаев выгоднее оформить ипотеку и выплачивать кредит, чем отдавать деньги чужому человеку, за чужое жилье»,  делится наблюдениями специалист по ипотеке АН «Терра» АНДРЕЙ СУФЬЯНОВ.

Число заемщиков увеличивают и появив­шиеся в Ростове ипотечные брокеры. Например, Ипотечно-инвестиционное агентство Ростова (ИИАР) инициировало корпоративную ипотеку. Первый опыт работы  с «Югом Руси». Уже принято решение о строительстве нового дома, который будет целиком продан сотрудникам агрохолдинга.

По данным областного минстроя, в 2006 г. объемы ипотечного кредитования должны увеличиться почти в два раза. Если в прошлом году в регионе на покупку жилья было выдано 1,7 млрд руб., то только за десять месяцев этого года общая сумма займов достигла 2,7 млрд руб. При этом сохраняется практика, когда ростовчане оформляют обычный потребительский кредит (до 300 тыс. руб.) и используют его на покупку квартиры.

В аналитической службе АН «Титул» сообщили, что с помощью заемных средств в 2005 г. совершалось примерно 25% сделок на рынке недвижимости. В первом полугодии 2006 г. эта величина составляла 30-33%, а к концу года возросла до 40%. Все это потребовало существенных корректив в работе не только риэлторов, но и других специалистов, связанных с «правильным» оформлением купли-продажи жилья: страховщиков, оценщиков, нотариусов. На рынке появились первые независимые ипотечные брокеры, помогающие клиентам выбрать оптимальную ипотечную схему. Но, как считает Андрей Малахов, они пока не оказывают на рынок существенного влияния.

В Ростове не хватает квартир

Ипотечная активность спровоцировала опережающий рост цен на недвижимость. С января по ноябрь они увеличились в среднем на 30-40%. А спрос на вторичном рынке, по наблюдениям аналитиков «Титула», к концу года опередил предложение в 1,5-1,7 раза. Наиболее ликвидные объекты на вторичном рынке продаются за одну-две недели, новостройки  в течение недели. Наибольшим спросом пользуются квартиры гостиничного типа: если объект в хорошем состоянии и имеет среднерыночную цену, он «уходит» в течение одного дня.

На первичном рынке предложение еще более существенно отстает от спроса. Эксперты связывают это с повышением цен на стройматериалы и энергоносители и новыми законами, которые ужесточили требования к разрешительной­ документации на строительство. «Правильнее было бы сначала увеличить предложение, затем стимулировать покупательскую способность,  рассуждает заместитель директора департамента продаж ООО «Нирлан» МАКСИМ КИРНОСОВ.  Получилось наоборот. Теперь из-за 214-го закона «О долевом строительстве» разрыв между спросом на новое жилье и количеством предложений на рынке новостроек может стать еще больше».

С этим согласен Евгений Маликов: «Стройматериалы постоянно дорожают, в итоге и нам приходится повышать цены. Из-за новых законов сроки на получение разрешительной документации могут растянуться на полтора года. Мы нуждаемся в ускорении документооборота».

В итоге, при лавинообразном росте спроса объемы построенного в Ростовской области жилья за десять месяцев лишь на 8,5% превысили показатели аналогичного периода прошлого года. В регионе построено 991,3 тыс. кв. м жилья, причем на долю Ростова-на-Дону приходится 40%. При этом по объему ввода донской регион занимает стабильное­ шестое место в России и второе  в Южном федеральном округе, уступая Краснодарскому краю.

«Когда государство принимало программу доступного жилья, все думали, что с развитием ипотеки будет расти объем жилищного строительства,  говорит Евгений Паршин.  Это могло получиться, если бы государство вкладывало деньги в отрасль, в субсидирование процентных ставок по банковским кредитам стройорганизациям. Тогда сто­имость квадратного метра не росла бы, потому что строители пользовались бы дешевыми деньгами».

Рынок ждет кооперации банков и строителей

Эксперты считают, что в 2007 г. ситуация на рынке недвижимости не претерпит существенных изменений, тенденции этого года будут развиваться. «Судя по всему, существенных изменений на рынке в ближайшее время не произойдет, поэтому нынешний год, скорее всего, не будет рекордным по росту цен,  размышляет президент Южной гильдии риэлторов и оценщиков ЕВГЕНИЙ ПРОСКУРИН.  Если же придумают меры по активизации строительства и цены будут остановлены, то это спровоцирует выброс на рынок «инвестиционных квартир». На ситуацию, по мнению г-на Проскурина, может негативно повлиять и невысокая кредитная грамотность населения: «Сейчас многие люди берут займы, не задумываясь, как они будут их отдавать, а рост доходов населения существенно отстает от роста цен на недвижимость».

Но в банках смотрят на будущее с оптимизмом, утверждая, что невозврат жилищных кредитов и просрочек не превышает 0,05%. Анна Винтер: «Мы ожидаем удвоение портфеля ипотечных кредитов в следующем году. Предпосылками для этого служат рост благосостояния граждан и развитие различных государственных программ поддержки жилищного кредитования».

Соответственно, по мнению экспертов, будут увеличиваться и цены на недвижимость. Активный рост прогнозируют в январе-мае, затем динамика станет более плавной.

Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Дон-МТ» АЛЕКСЕЙ МАРАЛИН говорит, что дефицит первичного жилья в городе может быть снят за счет использования современных технологий, ускоряющих возведение домов. А Евгений Паршин прогнозирует кооперацию банков и строительных организаций. Банк будет вкладывать средства в конкретный дом и выдавать кредиты на квартиры в нем. В этом случае у него появится гарантия, что объект сдадут в конкретные сроки, а заемщик получает уверенность, что он не попадет в число обманутых вкладчиков.

Эта схема уже апробирована в компании «ПИК-Регион», а в следующем году подобную практику будет использовать ИИАР. В ООО «Нирлан» тоже есть опыт собственного строительства и реализации домов. «Это позволяет нам регулировать цены»,  подчеркивает Максим Кирносов.