Ипотечная гонка: как рынок навестывает упущенное?

Федеральные аналитики утверждают, что рынок ипотеки постепенно двинулся в сторону subprime-сегмента— кредиты начали выдавать клиентам с не совсем хорошей кредитной историей. Эксперты Дискуссионного клуба «ДК» уверены: для донского рынка эта тенденция пока не характерна. В Ростове сегмент ипотеки растет во многом за счет господдержки — как заемщиков, так и банков.

Участники
Евгения Власова и.о. управляющего Ростовским региональным операционным офисом ВТБ24
Сергей Демин исполнительный директор страховой компании «ВСК»
Алла Дедович руководитель отдела ипотечного кредитования Ростовского регионального операционного офиса ВТБ24
Ирина Гареева директор управления по работе с предприятиями партнерами и организации активных продаж ЮЗБ Сбербанка России.
Николай Ковалев начальник отдела розничного кредитования ФАКБ «Инвестторгбанк» в г. Ростове-на-Дону
Ирина Кравцова начальник кредитного отдела Филиала №1 АКБ «Мособлбанк»
Екатерина Куссмауль зам.начальника Управления розничного кредитования банка «Центр-Инвест»
Ольга Олянич советник управляющего филиала АКБ «МБРР» в г. Ростове-на-Дону
Евгений Проскурин президент НО ЮГРО
Ирина Рожкова начальник отдела ипотечного страхования Ростовского филиала «АльфаСтрахование»
Евгений Сосницкий директор АН «Титул»
Татьяна Шаповалова начальник отдела ипотечного страхования филиала ООО «Росгосстрах» в Ростовской области
Андрей Шумеев генеральный директор строительной компании «Юит Дон»

Участники Дискуссионного клуба, организованного «ДК» совместно с Ростовским региональным операционным офисом ВТБ24, отмечая тенденцию последних месяцев, говорили о начавшейся «гонке вооружений» на ипотечном фронте. При этом банкиры оговариваются, что платежеспособность населения еще не готова к такому объему предложений и кредитных программ, которые в последнее время предлагают игроки, да и покупать особо нечего. Однако все хотят «застолбить» лидирующие позиции на будущее.
«В целом по этому «ипотечном рывку» у меня складывается впечатление, что все же раздувается новый «мыльный ипотечный пузырь», а своего рода тотемом здесь служит процент по кредиту,— заметил президент НО «Южно-Российская гильдия риэлтеров и оценщиков» ЕВГЕНИЙ ПРОСКУРИН.— Хотя многие, кто прошел через ипотеку 2000-хгг., понимают, что процентная ставка— будь то 9% или даже 7%, по сути не влияет на кредит, в отличие от структуры платежа, по которой банк получает весь свой доход в первые 2-3 года его исполнения». По его мнению, и государству, и самим банкам нужно быть справедливее к сегодняшним потенциальным заемщикам.

Рынок ипотеки вырос в разы
Генеральный директор строительной компании «ЮИТ-Дон» АНДРЕЙ ШУМЕЕВ, открывая дискуссию, сообщил, что в текущем году продажи квартир по ипотечным программам в построенных компанией объектах увеличились в четыре раза по сравнению с 2008-2009гг.: сегодня по ипотеке они продают до 50% жилья, в то время как в прошлые годы— не более 10%. Банкиры подтвердили— рынок ипотеки заметно растет, но пика он еще не достиг. «В этом году мы выдали в три с половиной раза больше кредитов, чем в прошлом, а в 2011 г. планируем увеличить объемы выдачи еще в два раза, т.к., на наш взгляд, мы еще не достигли максимума,— сказала и.о. управляющего Ростовским региональным операционным офисом «ВТБ24» ЕВГЕНИЯ ВЛАСОВА.— Мы видим, что средняя сумма выдачи кредита сейчас намного меньше, чем в докризисное время, т.е. клиентов, которые приобретают жилье в сегменте прайм, пока еще не достаточно». Директор управления по работе с предприятиями-партнерами и организации активных продаж Юго-Западного банка Сбербанка России ИРИНА ГАРЕЕВА отметила, что у них количество выданных кредитов в этом году выросло на 60%: «Условия по выдаче кредитов приблизились к докризисным: традиционно мы учитываем только основные доходы, с октября текущего года ставки снизились на 1,5%, стало возможным внести первоначальный взнос в размере 10%». Банкиры, говоря об ипотечном всплеске, обратили внимание на то, что значительно увеличилось количество заемщиков, использующих материнский капитал.
Представители страхового бизнеса отметили положительную динамику роста сделок по ипотечному страхованию, особенно после августа текущего года. По мнению начальника отдела ипотечного страхования ростовского филиала «АльфаСтрахование» ИРИНЫ РОЖКОВОЙ, большую роль в этом вопросе играет и материнский капитал, и снижение ставок, и другие ипотечные программы кредиторов с господдержкой, но все же клиенты надеются на уменьшение первоначального взноса. Начальник отдела ипотечного страхования филиала ООО «Росгосстрах» в Ростовской области ТАТЬЯНА ШАПОВАЛОВА, в свою очередь, заметила, что кредитные ставки по ипотеке реально снизились, при том, что недвижимость еще не успела подорожать. Именно сейчас сложились наиболее благоприятные условия для участия в ипотечных программах. «Активизировался сегмент покупателей с доходом не выше среднего, поэтому сейчас в ходу те программы, по которым первоначальный взнос составляет от 10%. Для банков такие программы достаточно рисковые, но сегодня это неплохая возможность увеличить клиентскую базу. И только несколько страховых компаний могут предложить достойную защиту банкам по рисковым для них программам», — прокомментировала г-жа Шаповалова.
Ложкой дегтя в оценке состояния рынка ипотеки стало высказывание исполнительного директора страховой компании «ВСК» СЕРГЕЯ ДЕМИНА, который заявил, что рынок ипотеки, по его мнению, стремительно не вырос, а всего лишь незначительно поднялся со дна. «Если год назад на рынке было 10 кредитных учреждений, то на сегодня 43 игрока заявляют о том, что у них есть ипотека. Но по-прежнему большую часть кредитов выдают банки, имеющие господдержку»,— добавил г-н Демин.
Господдержка движет ипотеку
В ходе встречи директор АН «Титул» ЕВГЕНИЙ СОСНИЦКИЙ, опираясь на показатели деятельности своей компании, привел ряд цифр, которые наглядно демонстрируют тенденции на рынке ипотеки. В частности, количество консультаций у ипотечных брокеров за 10 месяцев 2010 г. выросло на 166%, число заключенных договоров на брокерское обслуживание увеличилось на 88%, количество положительных решений в банках— на 254%, процент соотношения заключенных брокерами договоров и положительных решений вырос на 73%. «Таким образом, видно, что на сегодняшний момент наблюдается высокая активность населения и лояльный подход банков к заемщикам. К примеру, раньше отказывали 61% заемщиков, а сейчас всего лишь 27%», — заключил г-н Сосницкий. Евгения Власова уточнила, что не во всех банках такой процент отказов, к примеру, в ВТБ24 их доля составляет всего 18%.
Все эксперты сошлись во мнении, что ипотека доступна преимущественно тем, кто получает субсидию от государства. В общей структуре ипотечных заемщиков их доля составляет около 70%. «Сейчас активно работают программы ипотечного кредитования с использованием материнского капитала, ипотека для военных. Среди наших заемщиков нет обычных клиентов, которые не имеют господдержки ни в части субсидирования, ни в процентной ставке»,— констатировала начальник кредитного отдела Филиала №1 АКБ «Мособлбанк» ИРИНА КРАВЦОВА. Аналогичную точку зрения высказала замначальника управления розничного кредитования банка «Центр-Инвест» ЕКАТЕРИНА КУССМАУЛЬ, добавив, что у них процент отказов— около 15–20%, и связано это, в первую очередь с тем, что заемщики стали более осознанно относиться к своим платежам по кредитам.
В продолжение разговора о господдержке руководитель отдела ипотечного кредитования ростовского регионального операционного офиса «ВТБ24» АЛЛА ДЕДОВИЧ отметила, что в июне текущего года ВТБ24 подписал соглашение с ВЭБ о возможности предоставлять льготные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой 11% годовых и без комиссии для выдачи кредита. «По итогам действия программы ВТБ24 принял почти 200 заявок и выдал 65 кредитов»,— рассказала г-жа Дедович. Андрей Шумеев обратил внимание участников дискуссии на еще одну тенденцию этого года: по его словам, в конце третьего квартала в его компанию все чаще стали приходить с ипотечными кредитами не потенциальные жильцы, а инвесторы, которые приобретают квартиры для последующей реализации.
Банки продолжат гонку
Несколько участников дискуссии поинтересовались у коллег, как у них обстоит дело с гаражной ипотекой? «Наш банк недавно стал заниматься гаражной ипотекой. Ранее человеку, приобретающему квартиру в элитном доме по ипотеке и нуждающемуся в машиноместе, мы не могли предоставить полный ипотечный продукт. Хотя заемщик располагал средствами на выплату дополнительного кредита»,— рассказала Евгения Власова.
В конце встречи эксперты высказали ряд прогнозов по развитию ипотеки на Дону. Если ставка рефинансирования продолжит снижаться, то банки смогут пойти на дальнейшее уменьшение процентной ставки. Нет сомнений в том, что банки продолжат совершенствовать наполнение ипотечных программ, конкурировать за счет сервиса и более адресных продуктов. Дополнительным шагом в развитии рынка станет финансирование первичной стройки, поскольку без серьезной поддержки со стороны местных властей и финансовых институтов донская столица рискует уже в ближайшие годы столкнуться с резким дефицитом новостроек. По увеличению доходов населения некоторые игроки выразили пессимистичную точку зрения. По словам ОЛЬГИ ОЛЯНИЧ, советника управляющего филиалом АКБ «МБРР» в Ростове-на-Дону, в ближайшие годы доходы населения не будут расти достаточными темпами. «Мы сейчас находимся в ситуации, когда банки начали гонку по либерализации условий предоставления ипотеки. В итоге мы дойдем до сути— у кого более дешевые привлеченные денежные средства, тот и будет предоставлять более льготные условия по ипотеке. Соответственно другие будут думать о финансировании ипотечных кредитов, если захотят оставаться на этом рынке. Скорее всего, мелкие банки превратятся в точки продаж ипотечных продуктов более крупных игроков»,— резюмировала г-жа Олянич.