Есть ли жизнь за городом?

На данном этапе рынок загородной недвижимости в Ростовской области еще не сформирован. Прежде всего потому, что до сих пор нет пока ни одного завершенного проекта строительства коттеджного поселка за городом. Но, как считают эксперты, потенциал у рынка есть, правда, активное развитие его ждет не раньше, чем через пять-семь лет.
На Дону рынка загородной недвижимости нет
Некоторые эксперты «ДК» высказались достаточно провокационно по поводу рынка загородной недвижимости региона. «Его у нас нет вообще»,— считают некоторые из них. «Есть населенные пункты, сады, дачи и участки. Есть владельцы, которые через газеты бесплатных объявлений пытаются что-то решать с этими объектами. Зачастую при этом присутствуют такие операции, как обмен на город с доплатой, или даже мена на автомобиль»,— рассказывает Евгений Проскурин. Первым шагом к формированию рынка загородной недвижимости стал проект строительства первого коттеджного поселка вблизи Ростова. В 2002 г. компания «Ростнефтересурс-строй» приступила к реализации проекта «Солнечный». Коттеджный поселок должен был расположиться на 41 га в семи километрах от Ростова, неподалеку от Батайска. Застройщик планировал разместить на площадке 450–500 деревянных блочно-каркасных жилых дома и таун-хауса, супермаркет, поликлинику, детский сад, спортивные площадки. «В то время стоимость квадратного метра в поселке «Солнечный» составляла 300 евро. Первая очередь была введена в строй: построены дома, проведены дороги, приступила к работе управляющая компания. Но обязательства по социальной инфраструктуре компания не выполнила»,— рассказывает Галина Пивоварова. В 2006 г. «Ростнефтересурс-строй» стала структурным подразделением Национальной жилищной корпорации (НЖК). Компания перешла в собственность НЖК в счет погашения долга в 150 млн руб. и получила новое название «НЖК-ЮГ». «К 2010 году «НЖК-ЮГ» завершила строительство второй очереди проекта. Поселок начал строиться в 2002 г., а первый продуктовый магазин на его территории открылся только в начале этого года, спустя почти восемь лет»,— добавляет г-жа Пивоварова. По словам г-на Проскурина, череда судов, отказов от долгов и т.п. привела к тому, что инфраструктура до сих пор отсутствует в поселке, страдает и управление проектом.
Эксперты считают, что новости о финансовых проблемах первого загородного поселка негативно сказались в целом на спросе на загородную недвижимость. Но в 2006 г. был анонсирован еще один проект коттеджного поселка. Московская компания «Холдинг «Каскад» заявила о намерении построить 1000 коттеджей в 15 км от Ростова на площадке в 160 га. В 2007 г. девелопер приступил к строительству первой очереди, но через некоторое время акционеры компании не сошлись во мнении об объемах финансирования проекта. Случился конфликт, и реализация «Беловодья» затормозилась почти на год. ВЛАДИМИР УСАЧЕВ, один из собственников холдинга «Каскад», «отвоевал» долю компании в 50% у московской «Акцент Девелопмент» и стал полноправным руководителем проекта. В 2008 г. он продолжил строительство поселка «Беловодье».
В 2007-2008гг., еще до кризиса, было заявлено около 10 проектов строительства коттеджных поселков недалеко от Ростова— п. «Ясная поляна» (с. Темерницкий»), п. «Поле Чудес» (Чалтырь), п. «Южный» (с. Самарское), п. «Клен парк» (п. «Овощной»), «Старочеркасская Ривьера», «Зеленый город» (р-н Кумженской рощи), «Родник» (р-н Зоопарка), «Три сквера» (р-н Декоративных культур») и др. «На тот момент этот сегмент был интересен застройщикам. Спрос на все типы недвижимости был высоким, люди активно инвестировали деньги в дома и квартиры»,— отмечает Галина Пивоварова.
Кризис убил и без того низкий спрос
По данным компании «Дон-МТ— недвижимость», до начала кризиса в 2008 г. ценакв.м в «Беловодье» составляла 30 тыс. руб., в «Солнечном»— 26,6 тыс. руб., в п. «Южном»— 26 тыс. руб. Для массового потребителя такая стоимость жилья была привлекательной, если учесть, что средняя ценакв.м жилья в Ростове составляла порядка 40 тыс. руб/кв. м. В начале 2008 г. за три месяца продаж Азовский завод строительных конструкций (АЗСК), который вел строительство коттеджного поселка «Южный», заключил 90 контрактов на строительство, а затем, до 2010 г., всего 12. Кризис серьезно повлиял на продажи в строящихся коттеджных поселках. «В кризисное время продажи не просто упали, их не было вообще. И мы, чтобы проект не был заморожен, вкладывали свои собственные средства в его развитие»,— отмечает г-н Усачев.
Чтобы хоть как-то стимулировать спрос, девелоперы стали снижать стоимость земли и готовых объектов в своих проектах. Цена за кв.м в п. «Солнечном» снизилась где-то на 15–20%, в п. «Беловодье» — на 30%. «Сейчас сотка земли в «Солнечном» стоит порядка 50 тысяч рублей, в «Беловодье» — 265 тысяч рублей. Но цена в данном случае не самый главный фактор, который может стимулировать спрос на загородную недвижимость. На данном этапе ростовчане готовы платить в среднем по 46 тысяч рублей за квадратный метр жилья. Но мало кто покупает дома в строящихся поселках— там еще нет готовой инфраструктуры и гарантий, что застройщик доведет проект до конца»,— добавляет Галина Пивоварова. «Тем не менее, часть из заявленных до кризиса проектов все же начала реализовываться. В начале 2009 г. в пик кризиса компания «Клен-девелопмент» начала строить коттеджный поселок «Клен-парк» недалеко от п. «Овощной». За 1,5 года там было введено в эксплуатацию 15 домов. В том же 2009 г. Азово-Донская девелоперская компания приступила к реализации земельных участков первой очереди проекта «Старочеркасская Ривьера». «Они продавали землю с подведенными коммуникациями. Стоимость одной сотки земли— от 550 до 800 тыс. руб. В настоящий момент практически 100% участков первой очереди продано»,— комментирует г-жа Пивоварова. По ее словам, в кризисное время на рынке загородной недвижимости появились новые игроки. «В 2008 году стартовали продажи в коттеджном поселке «Зеленый», это недалеко от х. Красный Крым. Девелопер там продает участки под строительство с подведенными коммуникациями без подряда на строительство. 6 соток стоит у них 690 тысяч рублей. Первая очередь, а это 50 участков, уже продана»,— пояснила она.
В конце 2008 г. началось строительство еще одного коттеджного поселка недалеко от Ленинавана— «Приозерья». Компания «Южстрой» уже ввела в эксплуатацию 25 домов.
И все же рынку не удалось выйти из кризиса без потерь. В этом году АЗСК подал в суд заявление о собственном банкротстве, чтобы защититься от кредиторов. В 2008 г. на собственном участке площадью 500 га в 30 км от Ростова АЗСК начал строить коттеджный поселок эконом-класса «Южный». По словам СЕРГЕЯ ШИБАЕВА, генерального директора АЗСК, финансовые сложности возникли из-за резкого падения спроса. Изначально в «Южном» планировалось построить 2,5 тыс. коттеджей площадью свыше 250 тыс. кв. м, сейчас построено около 60, на разных стадиях строительства еще 90. «Цель банкротства— защититься от кредиторов и текущих платежей, достроить начатые дома и дождаться стабилизации рынка; мы проект не бросаем»,— заявил г-н Шибаев.
Цены на коттеджи за городом занижены
По словам ИРИНЫ АНКУДИНОВОЙ, руководителя отдела домовладений и земельных участков компании «Титул», на данном этапе заметного развития сегмента загородной недвижимости не происходит. «На разных этапах строительства сейчас находятся порядка 15 коттеджных поселков. При этом тенденция такова, что почти половина из них находится в черте города. Это небольшие закрытые поселки, состоящие из 10–30 домовладений. Сдан в эксплуатацию элитный поселок «Остров» в районе улицы Орджоникидзе, строится поселок «Родник» в районе Зоопарка, там запланировано 14 домов. Возводится поселок «Любушкино» в районе Ботанического сада и др.»,— поясняет г-жа Анкудинова. По ее словам, ростовчане по-прежнему предпочитают приобретать жилье либо в черте города, либо недалеко от него, в радиусе 7–10 км. «Для жителей Ростова 15 километров от города— это уже очень далеко. И в качестве основного жилья дом, расположенный так далеко от Ростова, они уже не рассматривают»,— добавила она.
Правда, стоит отметить, что на данном этапе реализуется два успешных проекта, которые территориально находятся за пределами пятнадцатикилометровой зоны. Это проект «Старочеркасская Ривьера» (около 20 км от Ростова) и «Приморский» (60 км от Ростова). По мнению экспертов, в первом случае успех проекту обеспечила удачная концепция коттеджного поселка премиум-класса и близость к гольф-клубу. Во втором — поселку «Приморский» помогает удачное расположениена побережье Азовского моря. Покупатели рассматривают недвижимость там как второе жилье для семейного отдыха.
В настоящий момент большинство поселков, которые строятся в городе и за его чертой, соответствуют эконом-классу. Стоимость коттеджей там варьируется от 2 до 6 млн руб. Более 6 млн руб. стоят дома в п. «Остров» и «Старочеркасской Ривьере», но эти поселки уже позиционируются как премиум-класс. «Сегмент загородной недвижимости сейчас находится на стадии ввода, которая всегда характеризуется низкими ценами. Цены занижены по причине низкого спроса. Но они будут меняться в сторону увеличения. Когда будет удачно завершен один из проектов, и люди увидят, что за городом можно жить комфортно, спрос сразу начнет увеличиваться. А это повлечет за собой активизацию роста продаж и стоимости земли и готовых объектов за городом. Думаю, что первым завершенным проектом со всеми коммуникациями и развитой инфраструктурой станет «Беловодье»,— прогнозирует Галина Пивоварова.