Чем коллективные инвестиции в недвижимость могут быть интересны российским инвесторам

О том, как работают ЗПИФы и какие возможности они дают инвестору, рассказывает Андрей Краснопольский, исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Ростове-на-Дону.

Инвестиции в недвижимость — это хорошая альтернатива покупке акций и ценных бумаг, так как фондовый рынок непрерывно переживает взлеты и падения, а инвесторам хочется чего-то более стабильного. Как показывает практика, инвестиции в недвижимость мало соотносятся с событиями на фондовом рынке. Поэтому многие выбирают эту тихую гавань, чтобы сберечь свой капитал.

Розничный инвестор сможет участвовать в крупных проектах

Согласно статистике, доля альтернативных инвестиций (включая бумаги фондов недвижимости — REITs) в портфелях частных состоятельных клиентов во всем мире выросла до 30–35%. То же самое наблюдается и в России. По оценке аналитиков «Альфа-Капитала», доля недвижимости в портфелях российских розничных инвесторов в среднем составляет 10–15%, у состоятельных — до 25–30%.

И делают они это, не скупая объекты недвижимости в частное владение, а объединяя свои капиталы в фонды недвижимости. Фонд аккумулирует частные доли (паи) в единый капитал, а затем приобретает недвижимость или инвестирует в строительство. Эта тенденция — объединяться в фонды — набирает обороты. Согласно данным Банка России, только во втором квартале 2024 г. чистый приток в ЗПИФы увеличился до 378,6 млрд руб. Всего пайщиками ЗПИФов являются более 259 тыс. частных инвесторов.

Чем же так привлекательны ЗПИФы недвижимости? Во-первых, они позволяют розничному инвестору даже с небольшим капиталом участвовать в крупных проектах. Одному инвестору не под силу владеть крупным объектом (складским комплексом или отелем), а когда таких пайщиков собирается сотня, то они могут приобрести даже несколько объектов в разных сегментах рынка.

А перспективных направлений для инвестиций на рынке недвижимости много. Например, складская недвижимость. Это один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка. Здесь идет бурный рост, так как складских комплексов современного уровня не хватает, спрос превышает предложение. Поэтому появляется много ЗПИФов, инвестирующих средства пайщиков в складскую недвижимость. Их инвестиционная стратегия, как правило, основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов.

Не менее интересным выглядит вариант инвестировать в строительство промышленных парков (light industrial). Этот сектор рынка тоже развивается семимильными шагами: например, в Москве и Подмосковье только за последние 5 лет объем промышленных парков увеличился в 15 раз.

Риски пайщика ЗПИФа минимальны

Еще одно направление — инвестиции в жилую недвижимость. Для коллективных инвестиций через ЗПИФы доступны различные девелоперские проекты. Фонд может владеть не просто единичным объектом, а застройщиком, который развивает тот или иной проект. Наиболее перспективно инвестировать в жилую недвижимость в тех регионах, которые развиваются за счет туризма, например, черноморское побережье.

Мы отмечаем растущий интерес наших клиентов к альтернативным инструментам инвестиций, — отмечает Андрей Краснопольский. — Именно поэтому аналитики УК «Альфа-Капитал» фокусируют внимание на формировании паевых фондов недвижимости. Такие фонды позволяют инвестировать в самые привлекательные сегменты рынка недвижимости: от современных производственно-складских площадей до крупных девелоперских проектов жилой недвижимости. 

ЗПИФы подходят и непрофессиональным инвесторам, которые заинтересованы в диверсификации своих вложений, однако не имеют необходимого опыта в этой сфере. В ЗПИФе недвижимости деньги пайщиков «работают» под присмотром профессиональных управляющих, которые разбираются в тенденциях рынка и могут оценить перспективы и риски сделки. Пайщику не нужно самому заниматься непосредственным управлением приобретенной недвижимости, это делает управляющая компания. ЗПИФы получают чистый денежный поток, который генерируют объекты.

Поэтому для собственников недвижимости использование ЗПИФа более удобно, чем владение объектом напрямую. Фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать опцию отложенной уплаты налога на прибыль. Поэтому в последние годы на рынке инвестиций активно развивается такое направление, как персональные фонды.

Если оценивать риски пайщика ЗПИФа, то они минимальны. УК не может приобрести объект в фонд на деньги инвесторов, а потом продать его, «забыв» про своих пайщиков. Во-первых, за деятельностью УК следит регулятор, а, во-вторых, ее ключевые действия согласовываются со спецдепозитарием. Однако сам выбор управляющей компании — это ответственный вопрос для инвестора. Тут необходимо взвесить все «за» и «против».

ООО УК «Альфа-Капитал». Телефон: 8 800 200-28-28, сайт: www.alfacapital.ru.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и побуждением к приобретению определенных ценных бумаг.

Реклама. ИНН7728142469 erid: LjN8KVXJs