В городе участились случаи махинаций с недвижимостью при участии недееспособных или частично дееспособных граждан
Специалисты в области недвижимости в Ростове-на-Дону настоятельно рекомендуют покупателям либо самостоятельно требовать от продавцов документ о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; либо обращаться к услугам агентств, которые готовы взять на себя такую работу. Это связано с участившимися случаями расторжения сделок купли/продажи недвижимости. Об этом "Деловому кварталу" рассказали в агентстве недвижимости "Титул" .
В агентстве говорят, что регулярно сталкиваются с такими проблемами, а потому сейчас просят своих клиентов, которые уже получили задаток, заполнить проверочные заявления и предоставить доверенность с целью подтверждения их статуса дееспособности.
"Стоит понимать, что никто не сомневается во вменяемости продавца, в конце концов, с совсем уж невменяемыми людьми компания «ТИТУЛ» просто не работает. Однако вменяемость и нахождение на учёте в диспансерах – а именно психоневрологическом и наркодиспансере – это разные вещи. Всё дело в том, что попасть на учёт туда в нашем государстве до обидного просто, и зачастую человек даже не знает о том, что состоит на учёте. А вот проделать обратный путь — то есть сняться с учёта уже очень и очень непросто. И последствия этого, к сожалению, самые печальные, особенно для столь серьёзных сделок, как сделки с недвижимостью. Самое распространённое, из которых, конечно, признание сделки недействительной", - говорят в агентстве.
В "Титуле" подчеркивают, что исходят из презумпции добросовестности каждого клиента, но опыт компании показывает, что количество рисковых сделок увеличивается.
"К примеру, именно такая ситуация была в конце 2015 года. Продавец – молодая девушка отказывалась заполнять заявления, мотивируя это тем, что мы всё равно никого не проверяем. В конце концов, её убедили сделать это, потому что уже покупатель её квартиры начала удивляться такому упорству и стала задумываться об отказе от сделки, - рассказывает сотрудник агентства. - И через два дня, когда наш сотрудник получил информацию из психоневрологического диспансера, оказалось, что продавец состоит там на учёте уже несколько лет".
Риелторы предупреждают, что в случае ограниченной и полной недееспособности продавца, подтвержденной решением суда и медицинскими документами, сделка может быть признана недействительной. Иногда поводом для обращения в суд может стать даже курс лекарств, которые продавец принимал по рекомендации врачей в период совершения сделки и которые могли повлиять на его психическое самочувствие. По решению суда проданная недвижимость возвращается прежнему владельцу, а полученные деньги, которые к тому времени могут быть потрачены, будут выплачиваться в течение нескольких лет. Ранее ситуация усугублялась, если в договоре купли/продажи сумма сделки умышленно занижалась, а сама сделка не была нотариально оформлена.
Главный врач лечебно-реабилитационного научного центра "Феникс", психиатр Ольга Бухановская подтверждает, что количество обращений, связанных с признанием сделок недействительными, в ее Центре за последние три года увеличилось.
"Например, сейчас мы разбираемся в документах одной пациентки, у которой был "корсаковский синдром". У пациентки были такие особенности поведения и высказываний, что заподозрить и распознать «сильные неадекватности» мог бы даже ребенок. Т.е. любой обыватель бы понял, что перед ним находится не совсем здоровый человек, - рассказывает Ольга Бухановская. - Однако, это не помешало нашей пациентке в период заболевания подписать 2 или 3 доверенности на продажу имущества и совершить договор дарения. Мне как психиатру очевидно, что нотариусы, которые оформляли (заверяли) документы, видели, что человек не отдает себе отчет в происходящем. Но тем не менее, документы были оформлены».
Известный психиатр обеспокоена участившимися случаями как злоупотреблениями со стороны родственников людей, страдающих расстройствами психики, так и фактами явных фальсификаций со стороны отдельных медработников. Такие документы, положенные в основу сделок, приводят к поражению в правах владельцев бизнеса и недвижимости, причем, вне зависимости от того, действительно ли человек болен или нет.
"Как эксперту, мне часто приходится выступать в судах, где принимаются решения об ограничении дееспособности гражданина или сделкоспособности на основании медицинских заключений психиатров, - рассказывает Ольга Бухановская. - Как правило, меня приглашают в качестве психиатра-специалиста, дающего профессиональное заключение по результатам проведённых психиатрических экспертиз. Но, к сожалению, я могу констатировать, что суды часто не заинтересованы в установлении истины, а склонны полагаться только на заключения врачей государственных медучреждений, игнорируя альтернативное мнение", - говорит эксперт.
Она считает масштабы проблемы угрожающими, поскольку даже поверхностный анализ таких дел показывает, что вовлеченными в процесс фальсификации оказываются врачи, нотариусы и представители судейского сообщества.
"Нельзя говорить о криминализации психиатрии ни в Ростове, ни в стране. На мой взгляд, речь, скорее идет о том, что в различных структурах находятся недобросовестные люди, лишенные моральных принципов, которые идут на явные подлоги, ставят под этом свои подписи, не боясь преследований, а в результате это приводит к настоящим трагедиям, когда людей лишают жилья, бизнеса, семьи и нормальной жизни. Потому что восстановить статус дееспособного гораздо сложнее, чем его потерять", - говорит Ольга Бухановская.