В гостиничный бизнес приходят непрофильные инвесторы

О неразвитости гостиничной инфраструктуры в городе говорят и ведущие ростовские отельеры, и представители смежных рынков. По их словам, гостей города не устраивает ни количество, ни качест­во гостиниц. Чувствуя конъюнктуру, предприниматели начинают вкладывать деньги в строительство отелей. Непрофильные активы рассматриваются ими не только как способ заработать, но и как предпосылка для развития основного бизнеса.

О своем намерении открыть собственные гостиницы и мини-отели в Ростове-на-Дону все чаще заявляют бизнесмены и компании, для которых это направление не является профильным. Местный гостиничный рынок ненасыщен, поэтому эксперты видят большие перспективы в его развитии.

От ведомственных гостиниц к коммерческим проектам

Гостиницы как непрофильный бизнес – явление на ростовском рынке не новое. Традиционными считаются гостиницы при вокзалах и аэропорте. Крупные местные предприятия, имеющие многочисленных клиентов за пределами города, такие как «Ростсельмаш», «Роствертол», а из современных – «Бизон» и «Югтехкомплект», тоже имеют свои гостиницы. Но владельцы не стремятся извлекать из них прямую прибыль. Это скорее дополнительный сервис для клиентов и партнеров. ТАТЬЯНА ЛУКЬЯНОВА, старший администратор гостиницы завода «Роствертол», говорит: «У нас большой наплыв командированных, мы по договорам должны обеспечить их жильем. И, чтобы не зависеть от городских отелей и предоставлять своим гостям удобное проживание, мы содержим свои гостиницы. Они не приносят прибыли, находятся на балансе предприятия, и наши гости живут здесь бесплатно».

В поисках дополнительного дохода обустраивать гостиницы эконом-класса при общежитиях в постсоветские времена начали высшие и средние образовательные учреждения. Яркие примеры тому – гостиницы РГУ, РУПК. Их клиенты – заочники, учителя и врачи-стажеры, участники курсов повышения квалификации, спортивные команды, рядовые участники региональных выставок и научных конференций. Развивать это направление существенно помогают тесные связи с министерствами спорта и туризма, образования и культуры. Директор гостиницы «Западная» (подразделение РУПК) ИВАН ГОРКУНОВ: «Мы по­стоянно вкладываем деньги в развитие и улучшение номерного фонда. Решили полностью перепрофилировать общежитие в гостиницу, поднять ее уровень до 2*, а некоторых номеров – до 3*. Я уверен, что еще как минимум пять-семь лет бюджетная сфера будет нуждаться в таких гостиницах, как наша».

Долгое время вложения в гостиничный бизнес были малопривлекательными для потенциальных инвесторов из-за сравнительно низкой рентабельности, высоких рисков и долгих сроков окупаемости. Затраты только на содержание персонала и здания могут съедать до 50% прибыли. Еще один фактор торможения называет директор гостиницы «Ростов» СЕРГЕЙ РОГОВОЙ: «У нас одних проверяющих – инстанций сто. Только из-за этого многие зарубежные операторы считают, что с их стандартами невозможно в России гостиничным бизнесом заниматься».

По данным агентства ABARUS Market Research, средний срок окупаемости гостиниц составляет пять-восемь лет, в то время как инвестиции в офисную или торговую недвижимость «возвращаются» в течение трех-пяти лет. Рентабельность окупившегося проекта может доходить до 20% при заполняемости не менее 70%, но эти показатели нестабильны из-за сильных сезонных колебаний.

Но, по мнению аналитиков, в секторе торговой и офисной коммерческой недвижимости проектов в Ростове уже слишком много, и даже существует угроза перегрева рынка. А гостиничная ниша относительно пуста и при правильной постановке дел вполне может обеспечить приличную прибыль. ВИТАЛИЙ АВСТРИЕВСКИХ, директор ООО «Планета Сервис-А»: «У нас много активных отдыхающих и путешествующих туристов. Однако зимой наш колорит особенно не покажешь, поэтому мы рассчитываем на деловых туристов, которые, наоборот, активны в осенне-зимний период. При умелом планировании и продвижении можно добиться практически полной загруженности».

АРКАДИЙ ЗАРУБИН, генеральный директор агентства ABARUS Market Research: «Через три-пять лет в России произойдет гостиничный бум в эконом-классе. Уже сейчас во всех крупных центрах деловой и туристической активности как грибы после дождя появляются новые отели разных категорий. Наибольшим интересом у инвесторов будут пользоваться 3*. Конкуренции в этом сегменте практически нет. Инвестиции в стро­ительство отеля этого уровня (на 100 номеров) составляют в среднем $5-6 млн. Срок окупаемости сокращается до трех-четрых лет».

Непрофильные инвесторы делают ставку на демократичный сегмент

Старейшие гостиницы – «Турист», «DON-PLAZA» и «Ростов» – первыми объявили о модернизации и сейчас находятся в разных стадиях обновления. Однако «смежники» считают, что даже самые серьезные переделки этих объектов, претендующих на 4*, не смогут ликвидировать дефицит гостиничных номеров бизнес- и эконом-класса в городе. Именно в эти сегменты и приходят новые игроки из других видов бизнеса: туристического, выставочного, развлекательного. Например, компания «ВертолЭкспо», столкнувшись с проблемой расселения участников выставок, приступила к строительству собственного гостиничного комплекса на 116 номеров бизнес-класса. СЕРГЕЙ ШАМШУРА, директор компании «ВертолЭкспо»: «Возводимая нами гостиница, в отличие от крупных отелей, будет ориентирована на постояльцев, которым не нужно vip-обслуживание. Поэтому нас соседство с гостиницами более высокого класса не пугает, к ним мы будем отправлять более взыскательных клиентов».

Аркадий Зарубин объясняет активность игроков из смежных отраслей так: «Успешность их деятельности напрямую зависит от притока иногородних и ино­странных клиентов и партнеров. Построив свой отель, они получают возможность и заработать дополнительную прибыль, и не растерять имеющихся клиентов».

Виталий Австриевских считает, что непрофильные инвесторы уверены в успехе, так как хорошо знакомы с гостиничным бизнесом: «Выступая в качестве туроператоров, мы видим потребности клиентов, знаем слабые места гостиниц, поэтому четко выделяем категорию сво­его отеля».

По мнению экспертов, самый большой потенциал ростовского гостиничного бизнеса – все-таки у делового, а не у познавательного и рекреационного туризма. «Все ростовские гостиницы, и наша тоже, ориентированы на бизнес-клиентов, деловые поездки и гастролеров. «Чисто» туристов у нас нет вообще», – говорит Сергей Роговой. АНДРЕЙ СИДОРОВ, генеральный директор компании «Ренессанс-Дон», объявившей о планах открыть гостиницу «Рэдиссон САС» в реконструированной гостинице «Московская»: «В пиковые моменты выставочных сезонов в первую очередь бронируются номера в самых известных гостиницах, дорогих. Подсчитать, сколько гостей всего останавливается в Ростове, трудно. Ведь те, кому не хватило мест, расселяются где придется, вплоть до частных квартир».

Несмотря на приоритетность делового туризма, сразу две ростовские туристические компании – «Рейна-Тур НТВ» и «Планета Сервис А» – почти одновременно заявили о своем намерении открыть собственные гостиницы эконом-класса для путешествующих туристов. Андрей Сидоров, ссылаясь на опыт компании «Ренессанс-Дон», которая семь лет занимается въездным туризмом на территории Ростовской области совместно с «родительской» компанией «Донинтурфлот», объясняет: «Многих, и не только западных, туристов отпугивает именно неразвитость туристической инфрастуктуры. Это, конечно не только гостиницы, но и вокзалы, аэропорты, туристические маршруты, многое-многое другое. Поэтому тут есть уже другая зависимость – чем больше качест­венных объектов и услуг, тем больше потенциальных приезжих». Аркадий Зарубин утверждает, что согласно данным Российского союза туриндустрии, по меньшей мере, треть иностранцев, желающих посетить Россию, в итоге остаются дома, потому что они не готовы платить по $200–300 за ночь в пятизвездочном отеле, а гостиницы советского типа их не привлекают.

Виталий Австриевских подтверждает: «Наши клиенты говорят нам прямо: зря вы ломаете старые советские гостиницы и строите современные отели, известных брендов. Они нам не по карману, они нам надоели у себя! Лучше бы привели в порядок старые. Ростову не хватает именно средних гостиниц, которые бы обеспечивали не высокий, а приемлемый уровень проживания и цен». ТАТЬЯНА НЕЧЕПАЕВА, директор турфирмы «Рейна-Тур НТВ» считает, что оптимальная цена для приема иностранцев в Ростове – $40–50 в сутки и что им нужны небольшие тихие гостиницы.

Директор ЗАО «Донской Причал», владеющего несколькими ресторанами и прогулочными теплоходами, ЛЕОНИД ГоГоРЯН уверен, что успешным может стать и частный проект в сегменте «премиум»: «Сейчас мы на ул. Береговой строим большой четырехзвездочный гостиничный комплекс «Танаис» на сто номеров. В мировой практике считается убыточным отель высокого ценового сегмента, имеющий меньше 80 номеров. Поэтому я решился. И уверен, что не проиграю: у нашего отеля выигрышное расположение – на живописной, благоустроенной нами же, набережной, с видом на Дон и Задонье».

Мини-отели уверенно заявляют о себе

Потребность туристов в тишине и уединении стимулирует активное развитие другого формата гостиниц – мини-отелей. «Большинство из того, что сейчас реально строится – это мини-отели, они даже до 50 номеров не дотягивают, – говорит ИГОРЬ СКРЯГИН, независимый инвестиционный брокер. – Но это уже совсем другая песня. Классический вариант открытия мини-отеля: я крупный, успешный бизнесмен, есть деньги, а у меня жена без дела мается с двумя высшими образованиями. А построю-ка я ей отель, запишу на ее имя, она же будет директором и пусть сама набирает персонал. Это может стать дорогой игрушкой, а может – вполне успешным маленьким бизнесом». ОЛЬГА ГАЦЕНКО, генеральный директор Южно-Россий­ской Управляющей Компании отель менеджмент «Злато Скифов» утверждает, что в этот формат часто идут предприниматели из сферы развлекательного бизнеса и рестораторы. Они знают толк в отдыхе и развлечениях, в удовлетворении капризов своих клиентов.

Леонид Гогорян согласен с перспективностью мини-отелей, но считает, что они приносят прибыль только когда сформирована сеть. Сам он собирается стать первым сетевым оператором мини-отелей на юге России: «С весны следующего года начну строить сеть мини-отелей на 15-20 номеров от Вешенской до Ростова. Планирую открывать по мини-отелю каждые полгода».

Главное конкурентное преимущество мини-отелей, по мнению Ольги Гаценко, их клиентоориентированность. Это позволяет им мирно сосуществовать с международными гостиничными цепочками. Только мини-отели могут предоставлять уникальные, эксклюзивные услуги, самые ценные среди которых – домашняя обстановка, тишина в здании, возможность жить почти инкогнито, индивидуальный подход к каждому клиенту. Пример такого подхода привела владелица ростовского мини-отеля «Барокко» НАТАЛЬЯ ГОРИНА. В ее гостинице вполне нормальным считают отправить повара на рынок, чтобы купить 300 граммов баранины с определенного куска для одного из VIP-клиентов.

Новые игроки просчитывают ходы

Новые инвесторы по-разному стремятся снизить риски и просчитать эффективность своего бизнеса. В «Ренессанс Дон» для разработки проекта пригласили английскую консалтинговую компанию в области коммерческой недвижимости «Каспиан». Андрей Сидоров убежден: «В любом случае лучше выходить на квалифицированных консалтеров, которые хоть и за немалые деньги, но помогут минимизировать поиски, усилия и риски, выбрать наиболее эффективный проект».

Игорь Скрягин тоже говорит о том, что все чаще потенциальные инвесторы обращаются к нему как к инвестиционному консультанту. Ему уже не один раз удавалось отговорить их от заведомо провальных проектов: «Человек думает: построю маленький, славненький отельчик. Он рассчитывает даже не на гостей города, а на тех, кто будет снимать номера по часам. А к нему никто не поедет. Время таких полуподпольных «нумеров» прошло. Успешным может быть продуманный прозрачный и легальный бизнес. А люди, которым нужно решать свои почасовые проблемы, уже их решили и не поедут в незнакомое место».

Виталий Австриевских, напротив, рассказал, что «Планета Сервис А» разрабатывала бизнес-план и проводила маркетинговые исследования своими силами: «Для нашего объекта нет смысла приглашать управляющую компанию. Может быть, мы будем отдавать какие-то специфические услуги на аутсорсинг, например, управление зданием. Но основных специалистов включим в свой штат».

Наталья Горина тоже не доверяет наемным управленцам: «Мы попробовали пригласить профессионала со стороны, и оклад ему установили немаленький – $2 тыс. Но не получили ожидаемого результата и даже ухудшили показатели, а клиенты перестали оставлять нам лестные отзывы. Мы с ним расстались. В нашем бизнесе важно чувство сопричастности, личной заинтересованности, только тогда клиенты получат ожида­емое внимание».

А Ольга Гаценко предупреждает: «Для большинства хозяев мини-отелей гостиничный бизнес либо непрофильный, либо вообще первый и незнакомый. Этот бизнес сложный, с массой стандартов и требований. Лучший выход для хозяев – передать его профессиональной управляющей компании. Лучше начинать работать с ней с самого начала – с составления бизнес-плана». Такого же мнения придерживается и Леонид Гогорян: «Строить, проектировать, придумать дизайн я могу и сам. Я сам себе заказчик, сам плательщик, сам закупал материалы и нанимал подрядчиков. На этом можно сэкономить. Но управлять этим бизнесом должны только профессионалы. Такой бизнес должен быть выделен в отдельную структуру. Мы обязательно обратимся к престижной гостиничной управляющей компании и заключим с ней договор. Ее сотрудники будут подбирать и учить управленческий аппарат, обслуживающий персонал, следить за соблюдением стандартов и так далее».