Торговые комплексы переезжают в спальные районы

эксперты
Мария Калашникова
заместитель директора по маркетингу и рекламе концерна «Единство»
Максим Карпенко
заместитель директора по капитальному строительству ООО «Манк»
Анатолий Мосин
директор архитектурного бюро «Проект»
Евгений Паршин
директор ОАО «Лендлорд — коммерческая недвижимость»
Максим Пучков
генеральный директор маркетингового агентства 4 PRO marketing
Арутюн Сурмалян
директор ООО «Сокол»
Вартан Тикиджи-Хамбурьян
руководитель отдела рекламы компании «Дон-МТ недвижимость»
Нина Тупий
руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Terra Direction

За прошлый год в спальных районах Ростова запущено в эксплуатацию пять торговых центров общей площадью до 15 тыс. кв. м. На сегодняшний день еще порядка десяти малоформатных торговых комплексов находятся в стадии проектирования и строительства. Как объясняют эксперты, строительством подобных объектов преимущественно занимаются непрофильные девелоперы. Чаще всего, это местные компании, которые, диверсифицируя свой основной бизнес, выбрали девелоперское направление. После того, как вступили поправки к закону «О рынках», запрещающие уличную торговлю, собственники земельных участков, на которых раньше располагались районные рынки, стали искать инвесторов, желающих приобрести эту землю. «Крупные строительные компании не заинтересовались небольшими «пятачками» земли в спальных районах, а вот средний бизнес, имеющий свободные средства, подсуетился и начал приобретать эти участ- ки под строительство мини-торговых комплексов», — рассказывает МАКСИМ ПУЧКОВ, генеральный директор маркетингового агентства «4 PRO marketing». Он утверждает, что пока крупные ростовские и федеральные девелоперы были заняты многомиллионными проектами, небольшие компании начали инвестировать средства в строительство небольших торговых комплексов и бизнес-цент- ров», — говорит г-н Пучков. По мнению экспертов, долгое время ниша районных небольших торговых комплексов оставалась свободной, на нее никто не обращал внимание — еще пять лет назад в Ростове не было даже крупноформатных торговых центров, поэтому вполне закономерно, что девелоперы «первой волны» взялись за строительство гипермаркетов и высокозатратных торгово-развлекательных центов.

Собеседники «ДК» отмечают, что на выбор участков в спальных районах под строительство мини-торговых комплексов повлияла также высокая стоимость земельных участков в центре. ЕВГЕНИЙ ПАРШИН, директор компании «Лендлорд — коммерческая недвижимость», утверждает, что при выборе места расположения будущего торгового комплекса мелкие инвесторы ориентируются именно на стоимость земли. По данным компании «Лендлорд», цены за сотку земли под коммерческие нужды в центре города колеблются от 1,25 млн до 6,8 млн руб., в спальных районах — от 1 млн до 1,8 млн руб. за сотку. «В центре земли очень мало, и она недоступна большинст- ву ростовских компаний из-за высокой стоимости. В связи с этим местный средний бизнес покупает землю на периферии, в спальных районах», — объясняет тенденцию появления большого количества ТК вдали от центра города ВАРТАН ТИКИДЖИ-ХАМБУРЬЯН, руководитель отдела рекламы компании «Дон-МТ недвижимость».

Риэлторы полагают, что при такой высокой стоимости земли, строить небольшие торговые центры сейчас тем более выгодно, что арендная ставка в этих ТК сравнялась с арендной ставкой в крупных ТРЦ, расположенных в центре — аренда торговых помещений в небольших зданиях стоит 1000-1200 руб. за кв. м, в крупных торговых цент- рах — от 1000 до 2500 руб. за кв. м в месяц. Эксперты отмечают, что, несмотря на высокие арендные ставки, отбоя от арендаторов у торговых комплексов, расположенных в спальных районах города, нет — у большинства торговых сетей стратегия развития предполагает размещение точек продаж в непосредст- венной близости к домам потенциальных покупателей.

«Те, кто обратил внимание на сегмент малых торговых комплексов, не прогадали, — уверен Максим Пучков. — Построить мини-торговый комплекс можно за год, сроки окупаемости небольшие — от 3 до 5 лет. Вложения быстро возвращаются и приносят стабильный доход». По словам эксперта, стоимость затрат на строительство одного кв. м. торговго комплекса колеблется в районе $1 тыс. — 1,5 тыс., рентабельность составляет от 15% до 25%.

По мнению г-на Паршина, развитию малых ТК также способствовало стремление крупных торговых сетей оказаться в максимальной близости к месту жительства своих потребителей. С ним согласна и НИНА ТУПИЙ, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Terra Direction, которая считает, что размещение торговых центров на периферии связано с процессом разрастания ритейлоров, которые с распределением магазинов по спальным районам города расширяют зону своего присутствия и охват целевой аудитории.

«В настоящий момент около 80% арендаторов торговых площадей в спальных районах — сетевые компании и продуктовые магазины», — говорит г-н Паршин. «Несколько лет назад спальные районы вообще не были интересны торговым сетям. Но мы идем по пути западного развития, где в микрорайонных торговых центрах размещаются только товары первой необходимости — продукты питания, фармацевтика, бытовая химия», — говорит г-н Пучков. По его словам, для небольшого проекта достаточно найти якорного арендатора, такого как «В двух шагах», «Перекресток», «Магнит». Продуктовые супермаркеты обеспечивают большую проходимость в торговом центре, на которую затем охотно идут салоны связи, банки, магазины подарков и игрушек. «В качестве примера можно привести универсам «Западный», где якорным арендатором выступает «Перекресток». На тот трафик, который он обеспечивает комплексу, пришли магазины одежды, несколько банков, магазин посуды и другие арендаторы», — делится наблюдениями г-н Пучков.

Как рассказал директор архитектурного бюро «Проект» АНАТОЛИЙ МОСИН, достаточно часто в его бюро обращаются инвесторы, не представляющие четко концепции объекта, куда они хотят вкладывать деньги. «Нам приходится выступать в качестве консультантов, помогая заказчику определиться, каким должен быть его торговый комплекс, — рассказывает г-н Мосин. — В случае если заказчик не обладает достаточным опытом открытия успешных торговых объектов, мы рекомендуем ему обратиться в маркетинговое агентство, где для него будет проведен анализ конкурентной среды, исследования покупательской способности и предпочтений потенциальных посетителей». Как отмечает г-жа Тупий, концепцию необходимо прорабатывать в соответствии с потребительскими предпочтениями. «Последние несколько лет потребители больше стремятся покупать товары повседневного спроса там, где это удобно, по возможности, — возле дома. Торговый комплекс «у дома» обычно рассчитан на покупателей, которые могут дойти пешком до ТК примерно за 10-15 минут.

Как отмечают собеседники «ДК», в маленький торговый комплекс обычно ходят за покупками одни и те же люди, поэтому важно, чтобы он стал для них родным. Им должно быть там комфорт- но и уютно, чтобы им было приятно приходить в него каждый день. Инвестор строительства малоформатного торгового комплекса «Восход» в Западном жилом массиве, который был сдан осенью этого года — компания «Манк», учла все возможные пожелания потребителей. «Мы не пожалели средств на благоустройство территорий, прилегающих к ТК, оформление фасада нашего комплекса, — делится опытом МАКСИМ КАРПЕНКО, заместитель директора по капитальному строительству и развитию компании «Манк». — Заасфальтировали дорожки, ведущие к ТК, закупили большое количество посадочного материала и деревьев для озеленения территории перед комплексом. Мы сделали все возможное, чтобы посетителям у нас было уютно. Кроме того, после производства работ по перекладке труб отопления под нужды будущего Левенцовского микрорайона, проходящих по краю нашей автопарковки, мы планируем обустроить пешеходную аллею местами отдыха, а также разместить детскую игровую площадку».

Оригинальное решение для своего торгового центра нашли в компании «Манк». Как рассказал г-н Карпенко, на этапе подбора арендаторов велись переговоры с крупным федеральным продуктовым ритейлором, представители которого выразили желание разместиться в ТЦ «Восход». Однако технические требования, которые предъявила к площадке ТК эта продуктовая сеть, во многом не вписывались в утвержденный проект здания. Внесение изменений в техзадание растянулось на длительное время: федеральный ритейлор не смог оперативно согласовать и утвердить необходимые документы. В итоге компания «Манк» отдала предпочтение местной продуктовой сети «Апекс», один из магазинов которой располагался недалеко от ТЦ. Руководст- во «Апекса» оказалось оперативнее в решении подобных вопросов и предложило более гибкое техническое задание, которое учитывало особенности и специфику арендуемой торговой площадки. Благодаря этому шагу, «Манк» получил более сговорчивого местного «якоря» и всех остальных арендаторов старался подбирать в соответствии со своим видением пула арендаторов. «Нам больше нравится работать с местными компаниями. С ними легче договориться, и у покупателей складывается впечатление, что здесь все свое. Помимо «Апекса» в нашем центре арендует торговые площади региональная обувная сеть «Полина», — говорит г-н Карпенко.

Эксперты отмечают, что без профессионального управления даже самый успешный формат торгового центра не будет приносить собственнику ожидаемого дохода. В большинстве случаев владельцы торговой недвижимости создают при своих объектах структуры, которые впоследствии занимаются эксплуатацией этих объектов. «Эти структуры назвать управляющими компаниями можно с большой натяжкой, так как у них нет собственных технологий в работе, четко выработанной концепции управления. В результате, за два-три года рейтинги снижаются даже у самых успешных торговых центров», — полагает г-н Пучков.

Участники рынка отмечают, что большинство владельцев ТК уже осознали необходимость в профессиональном управлении своими объектами, однако столк- нулись с отсутствием профессиональных управленцев в сфере коммерческой недвижимости. «Если бы на начальном этапе нас бы консультировала профессио- нальная управляющая компания, нам бы удалось избежать многих недочетов, связанных с проектированием и сдачей объекта в эксплуатацию, — рассказывает г-н Карпенко. — К примеру, ТК можно было сдать как стройвариант и параллельно вести переговоры с арендаторами, согласовывая изменения по их техническим заданиям. В результате, можно было бы избежать потерь времени, так как под каждого арендатора необходимо менять техническое проектирование, а потом согласовывать его с архстройнадзором». Для управления ТЦ «Восход» компания «Манк» создала свою собственную управляющую компанию.

Сейчас в городе услуги по управлению коммерческой недвижимостью предлагают всего две компании — Adm:group и Terra Direction, но они не работают с небольшими объектами. «Вариант привлечения профессиональной управляющей компании возможен лишь в долгосрочной перспективе, когда рынок профессио- нального управления сформируется. Но на сегодняшний день профессиональные управляющие компании ориентированы на работу с крупными торговыми объектами и не стремятся брать в управление малые форматы», — объясняет г-жа Тупий. По ее словам, специфика управления небольшим торговым комплексом заключается в том, что требует индивидуального подхода к управлению и организации процесса его обслуживания, а у профессиональных УК нет опыта управления малыми объектами. «Использование же методов управления, присущих крупным торговым комплексам, приводит к увеличению затрат на управление малым комплексом в расчете на кв. м его площади», — добавляет она.

Из-за отсутствия в Ростове УК, которые могли бы управлять небольшими ТЦ, директор ООО «Сокол» АРУТЮН СУРМАЛЯН пригласил управлять своим торговым комплексом компанию из Краснодара. «Наш ТЦ «Сокол» один из первых районных центров, появившихся в Ростове. Нам долго не удавалось найти управляющую компанию, которая правильно смогла бы подобрать арендаторов и обеспечить высокую проходимость нашему центру. Ни у одной ростовской компании не было необходимого нам опыта управления небольшим торговым комплексом, поэтому мы пригласили краснодарскую компанию «Сити-Центр», — рассказал г-н Сурмалян. УК «Сити-Центр» предложила ростовчанам совершенно иной подход к управлению торговым центром — ТК «Сокол» стал первым в городе районным комплексом «каждого дня», где жители Железнодорожного района могли бы ежедневно совершать покупки товаров первой необходимости. Для того, чтобы обеспечить высокую проходимость в выходные дни, было принято решение организовать в ТК зону отдыха — фудкорт, куда посетители могли прийти поесть и пообщаться, и кинотеатр.

По мнению участников рынка, в скором времени в Ростове начнут появляться компании, специализирующие только на управлении малыми торговыми комплексами. Собеседники «ДК» полагают, что те управляющие компании, которые сейчас создают собственники небольших торговых центров, набравшись опыта, впоследствии могут оказывать услуги по управлению коммерческими объектами на аутсорсинге. Заместитель директора по маркетингу и рекламе концерна «Единство» МАРИЯ КАЛАШНИКОВА считает, что перспектива увеличения количества миниформатных торговых центров связана с комплексной застройкой. «Такие объекты становятся важным элементом инфраструктуры микрорайона, поэтому должны быть многофункциональными, удовлетворяющими ежедневные потребности жителей района, — утверждает г-жа Калашникова. — Думаю, небольшие торговые комплексы появятся в новых микрорайонах за чертой города. К примеру, в проект нового микрорайона в Батайске, где концерн «Единство» будет строить жилые дома, были заранее отведены площади под такие объекты».

Эксперты уверены, что ожидать бума строительства миниформатных торговых центров все же не стоит. «Есть несколько причин, ограничивающих появление небольших ТК, — отмечает г-н Пучков. — Во-первых, подходящих земельных участков для размещения ТЦ становится все меньше, а во-вторых, количество якорных арендаторов тоже ограничено». Собеседники «ДК» согласились с экспертом и предположили, что с насыщением рынка продуктового ритейла следующим трендом станет появление небольших развлекательных центров.

Торговый комплекс — совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддер- живаемом в виде одной функциональной единицы. К малоформатным ТК относятся микрорайонные, районные и окружные ТК с площадью от 1,5 тыс. кв. м до 20 тыс. кв. м, с количеством арендаторов больше трех.