Строители Ростова: кризис может привести к монополизации и резкому скачку цен на жилье

На круглом столе, организованном порталом "Деловой квартал" на площадке ТПП Ростовской области, учредитель строительной компании "Анастасия" Анатолий Васильевич Клименко, озвучил свои данные: донские строительные компании просто исчезают с рынка, если год назад их насчитывалось порядка 80-ти, то сейчас осталось всего 25.

"Мы уже не конкурируем друг с другом, мы выживаем, - говорит он. - Раньше мы закладывали тело кредита в стоимость и делились прибылью с банками, теперь делиться нечем".

По мнению Анатолия Клименко, многие коллеги отчасти сами виноваты: они больше думали о том, как заполучить участок под застройку, а не как оптимизировать свои расходы. "Надеялись на деньги дольщиков, а деньги кончились. И теперь остановились все площадки, даже те, где получены все разрешения",  - поясняет он. 

 

Правда, у ростовских строителей до сих пор нет ответа на вопрос, почему в этой ситуации, когда местные компании сворачиваются, на ростовский рынок заходят кубанские строители и неплохо здесь себя чувствуют. Такими темпами дело скоро дойдет до того, что на рынке останется пара-тройка гигантов. А там и до создания строительной госкорпорации Росжилье рукой подать, невесело шутят строители. "Уничтожение конкуренции уж точно не будет на руку покупателям жилья", - говорят они.

Хотя, конечно крупные застройщики, как и положено большим лайнерам, легче переносят турбулентность на рынке.

"Если говорить о сегменте эконом-класса, то в нашей компании с начала года прирост составил 40%, - рассказала Валентина Борошко, коммерческий директор компании "Магистрат-Дон", которая реализует на рынке недвижимость, построенную  строительным гигантом - ЗАО "Патриот". -В первом квартале 2016 года прирост составил 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем, здесь неуместно говорить о т.н. "эффекте низкой базы", поскольку вы сами помните, каким замечательным для риелторов был конец 2014 года, и эта тенденция захватила отчасти первый квартал 2015 года".

Озвученные "Патриотом" цифры, хоть и выглядят оптимистично, но в долгосрочной перспективе ничего хорошего отрасли не несут, считает представитель другого строительного гиганта - концерна "Единство".

"Просто спрос смещается из сегмента жилья бизнес-класса в эконом-класс, - говорит Геннадий Наумов, председатель совета директоров "Единства". - Все это приведет к тому, что строительство жилья повышенной комфортности со временем свернется. А это ничего хорошего рынку не принесет".

Ростов любит бросаться в крайности, говорят специалисты: еще 5 лет назад в донской столице было не сыскать жилья эконом-класса, сейчас этот сегмент составляет до 70% от общего числа сданных жилых квадратов. 

 

"Объекты бизнес-класса не строятся, и это приведет к тому, что со временем цены на него резко пойдут вверх, а  в эконом-классе пойдет жесткая борьба за выживание, - считает руководитель отдела маркетинга компании "Дон-МТ" Галина Пивоварова. - Другое дело, что само понятие "премиальности" в Ростове размыто, и это сильно вредит рынку. Не может быть премиальный дом на 800 квартир. Это должна быть консолидированная позиция участников рынка". По данным "Дон-МТ" цены на квадратные метры эконом-класса уже упали на 4,5%.

Все просто: застройщик, который элитные дома строит из тех же материалов и по тем же технологиям, что и дома эконом-класса, компрометирует весь рынок и вносит сумятицу в стан покупателя. А именно он - покупатель, дольщик - сейчас главный финансовый ресурс строительной отрасли. Банки кредитовать строителей не спешат, да и строители в банки тоже не бегут - расплатиться бы по старым кредитам. Но о своих финансовых затруднениях застройщики стараются вслух нигде не говорить.

"Компании скрывают истинные проблемы, чтобы выглядеть привлекательно перед покупателями. Они ведь сейчас живут за счет дольщиков", - объясняет Валентина Борошко. 

Неохотно, но игроки рынка соглашаются, что в отрасли много проблемных мест, которые необходимо было решать давно, не дожидаясь кризиса. Например, муниципалитетам давно говорили о необходимости создания единой базы с информацией обо всех легальных застройщиках, участках, отданных под строительство, и - главное - списком разрешительных документов. 

Сейчас, признаются застройщики, найти такую информацию можно, но очень трудно. Неизвестность пугает инвесторов, а их неосведомленностью часто пользуются недобросовестные застройщики.

Государство и муниципалитеты должны активнее помогать строителям, считают участники дискуссии. Господдержка ипотеки, расселение ветхого фонда, подведение коммуникаций - все это крайне необходимо. Но по большому счету спасение отрасли - это, прежде всего, сохранение платежеспособности населения: поддержка промпроизводства, малого бизнеса, чтобы у людей были деньги и желание вступать в долгосрочные отношение с банками ради покупки жилья. В условиях безработицы и обнищания люди таких планов не строят.

Со своей стороны строители тоже заняты - ищут пути снижения издержек. Хотя и тут - как ни крути - все упирается в государство.

"Изменение существующей практики подключения к сетям помогло бы нам существенно сэкономить на себестоимости квадратного метра, говорит генеральный директор ЗАО "ЮИТ Дон" Андрей Шумеев. - Те же техусловия. У всех уже дома стоят счетчики воды и никто не использует 250 литров воды в сутки, как это предусмотрено старыми нормативами. Но исходя именно из этих нормативов, сохраненных с 76-го года, я вынужден подводить трубу не 100 мм, а 300. Еще один момент: на выдачу того же разрешения на строительство должно уходить по закону 10 дней. А мои документы только в отделе архитектуры 10 дней рассматриваются. Да куда только не жаловались... Изменения назрели, я отправил в ОНФ письмо с соответствующими требованиями, очень надеемся, что чиновники прислушаются к мнению профессионалов рынка. Ведь только решение проблем техприсоединения в Ростове позволило бы снизить стоимость квадратного метра в среднем на 5 тысяч рублей".

Его поддерживает коллега из компании "ТИБЛ Групп"

"Бесспорно: жилье в Ростове стоит дорого, - говорит Алексей Калинов. - Но у нас проблема - большая доля в себестоимости жилья - это решение так называемых административных проблем. Разрешение на строительство - нигде в мире этого нет".

От покупки пятна под застройку до начала строительства в Ростове может пройти не один год, говорит Андрей Шумеев. А все это время собственник платит налог за участок, терпит убытки...

 

"Долгие бурные переговоры по этому поводу привели к тому, что нам говорят - заложи в тариф на квадратный метр", - разводит руками один из застройщиков. 

Участники ростовского строительного рынка убеждены: спасение отрасли невозможно без активного участия государства. Строительство несколько лет было настоящим драйвером экономики региона, и снижения его темпов нельзя допустить. Официально власти признают спад всего на 2% по сравнению с прошлым годом. "В январе-апреле 2016 года в Ростовской области введено в эксплуатацию 557,3 тысячи кв. метров жилья, что составляет 98% от показателей аналогичного периода прошлого года", - говорит министр строительства, архитектуры и территориального развития региона Николай Безуглов. В правительстве уточняют, что основной объем введенного жилья приходится на индивидуальных застройщиков - 63%.

Эксперты объясняют это просто:  застройщики из последних сил заканчивают объекты, это те дома, которые в обычных условиях были бы сданы во втором, третьем, четвертом квартале. А дальше осени никто ничего не знает: сокращение горизонтов планирования  - неотъемлемый атрибут всех кризисов. Но рано или поздно тучи рассеиваются. И все провалы в графиках работы строителей станут очевидны. "Людям всегда нужна еда и жилье. Ростовчане не перестанут жениться, рожать детей и мечтать об улучшении жилищных условий, - говорят они. - Но перерыв в работе нашей отрасли будет означать, что в какой-то момент регион начнет испытывать нехватку квадратных метров и цена на них станет еще более высокой. Это законы рынка".