эксперты Виталий Богозов директор АН «Новая линия» Антон Гололобов руководитель пресс-службы Корпорации «Инком» Алексей Пашкевич генеральный директор компании «Миэль-Инвестиции в регионы»
Будут ли федеральные риелторы идти в Ростов
Какие агентства недвижимости не переживут кризис
эксперты
Виталий Богозов
директор АН «Новая линия»
Антон Гололобов
руководитель пресс-службы Корпорации «Инком»
Алексей Пашкевич
генеральный директор компании «Миэль-Инвестиции в регионы»
Алексей Попов
генеральный директор КУН «Время»
Евгений Проскурин
президент ЮГРО
Дмитрий Шульга
директор АН «Альтаир»
Всего полгода назад, по словам участников рынка, в Ростове работало порядка тысячи игроков, с учетом полноценных агентств недвижимости и частных маклеров. За последние три месяца их количество сократилось до 750, и это не предел, отмечают экс- перты. «Один мой товарищ, риелтор со стажем, восемь месяцев назад открыл собственную фирму. Набрал штат, снял офис, к осени даже вышел на самоокупаемость. А тут — кризис. Рынок замер, сделок нет. Платить за аренду стало нечем. «Жировой прослойки» в виде собственных средств тоже нет. Пришлось ему сворачивать свой бизнес», — рассказывает АЛЕКСЕЙ ПОПОВ, генеральный директор КУН «Время». По его словам, если раньше одна риелторская компания умирала, а на ее месте появлялись две новых, то сейчас пять закрывается, и только одна приходит на их место.
Для региональных агентств недвижимости настали тяжелые времена — на квартирном рынке за два с половиной месяца практически не было сделок, в сегменте коммерческой недвижимости их количество сократилось почти в десять раз, отмечают собеседники «ДК». Эксперты полагают, что затянувшаяся стагнация скоро может привести к «проседанию» рынка. «Допустим, в феврале 2008 года человек купил трехкомнатную квартиру за 2,7 млн руб. Он рассчитывал дождаться осени–начала зимы и продать эту квартиру за 3,3 млн руб. Теперь же эту квартиру никто не купит и за 2,7 млн руб. Даже за 2,3 млн руб. она быстро не продастся», — рассказывает ВИТАЛИЙ БОГОЗОВ, директор АН «Новая линия». По его словам, те, кто ожидал оживления на рынке перед Новым годом, подразумевали такую ситуацию: квартира стоит 3,5 млн руб., а ее «оживленно» покупают за 3,1 млн руб. «Сейчас нетипичная ситуация для агентств недвижимости. Масса предложений, продавцы охотно торгуются и готовы снижать цену в отдельных случаях до 40%. И все равно нет моментальных продаж, как бы активно мы не рекламировали тот или иной объект», — объясняет ДМИТРИЙ ШУЛЬГА, директор АН «Альтаир».
В данной ситуации многие игроки, которые не успели наработать себе запас прочности, вынуждены уходить с рынка. Так, в частности, закрылся ростовский филиал одного из крупных межрегиональных риелторских игроков из Краснодара — агентство недвижимости «Ямал». «Вопрос о его рентабельности стоял еще до кризиса, но, видимо, последние общеэкономические факторы окончательно привели собственников к решению о закрытии. Не знаю, последуют ли аналогичные шаги наших коллег из Ростова, имеющих филиалы в других регионах — это покажет время», — прокомментировал ЕВГЕНИЙ ПРОСКУРИН, президент ЮГРО. Представители «Ямала» от комментариев отказались.
По словам г-на Проскурина, после кризиса совсем выпали из поля зрения местных игроков московские филиалы и подразделения, которые позиционируются как федеральные сети — «МИАН», «Дом.ру» и др. «Честно говоря, они и с момента открытия не смогли занять заметную нишу и в прин- ципе не оказывали влияния на расклад сил на ростовском рынке риелторских услуг. Сегодня же их место на рынке вообще трудно определить», — сказал г-н Проскурин.
Еще один заметный тренд на рынке недвижимости, на который обращают внимание местные игроки, — закрытие или приостановка деятельности таких достаточно крупных агентств в столице, как «Агент 002», «Дока» и т. п. Эти компании в нашем регионе представлены не были, однако собеседники «ДК» считают эту тенденцию симптоматичной — вышеупомянутые агентства были непрофильными направлениями деятельности крупных компаний вроде «ВиммБилльДана» и т. п. Эксперты полагают, что подобным холдингам этот сегмент рынка, который находится в стагнации уже 3-4 месяца, стал совсем не интересен. «В Ростове немало таких «непрофильных» агентств недвижимости. Можно предположить, что их постигнет такая же судьба, — говорит президент ЮГРО. — Возможно, некоторые компании уже приостановили деятельность своих непрофильных риелторских подразделений, но отследить такие факты достаточно сложно. Известно лишь, что в числе первых с рынка уходят те, кто работал только на традиционном принципе: нашел вариант — показал — «уболтал» — привел к нотариусу. А так работает многочисленная гвардия агентств со штатом в несколько человек с одним оформителем-директором».
Что касается крупных агентств, то, как отмечают эксперты, им приходится в сложившихся условиях непросто — многие не зарабатывают, а практически выживают: сейчас они значительно больше тратят на содержание предприятия, на рекламу, их агенты оказывают большое давление на руководство в связи с отсутствием привычного, хотя бы минимального, дохода из-за отсутствия сделок.
Несмотря на все трудности, возможность для маневра все-таки есть, полагают участники рынка. Те, кто решил побороться за свои позиции, сейчас активно сокращают издержки, стремясь за счет экономии «дотянуть» до лучших времен. «В первую очередь агентства недвижимости стали сокращать расходы на рекламу. К примеру, мы сократили бюджет своей фирмы почти на 80%» — рассказывает г-н Богозов. По словам г-на Попова, КУН «Время» снизило рекламный бюджет на 30%. Тем не менее, ни одна риелторская компания долго без рекламы не проживет. «Около 95% ростовских агентств недвижимости без рекламы очень быстро уйдут с рынка», — полагает г-н Богозов. С ним согласен и Евгений Проскурин, который добавил, что без информации об объектах риелторы уйдут в подполье и сформируется хаотичный «черный» рынок середины 90-х. «Либо риелторам нужно будет искать новые способы работы с населением через другие каналы коммуникации. Например, собирать всех по воскресеньям на квартирном рынке на двух гектарах за «Икеей», для чего надо будет организовать бесплатные автобусы. Это, конечно, ирония, но без рекламы агентствам действительно не прожить», — уверен г-н Проскурин. В связи с этим по инициативе Южной гильдии риелторов ростовским СМИ было направлено обращение с подписью руководителей 43 риелторских компаний, работающих в Ростове. «В сложившейся на сегодняшний день экономической ситуации, когда мировой финансовый кризис все ощутимее сказывается на рынке недвижимости Ростова, когда количество сделок и объемы прибыли падают, мы обращаемся к СМИ с призывом войти в наше положение и снизить расценки на рекламные площади, выкупаемые риелторскими компаниями», — говорится в этом обращении. По словам собеседников «ДК», многие СМИ пошли навстречу и сделали скидки от 5% до 40%. «Мы перестали работать с теми СМИ, которые не идут нам на уступки. В тех изданиях, которые вошли в наше положение, мы даже увеличили объемы рекламы», — говорит г-н Шульга. Алексей Попов: «Сейчас мы подходим вдумчиво к вопросу о размещении рекламы. Если раньше мы могли позволить себе «впулить» деньги в размещение рекламы только для того, чтобы проверить, как она будет работать, то теперь мы даем рекламу только в проверенные носители».
По мнению представителей рынка, сейчас нужно искать более дешевые, но при этом эффективные каналы продвижения. «Мы решили делать акцент на интернет, даже выделили дополнительные средства на совершенствование сайта. Мне пришла идея, чтобы на запросы посетителей интернета «кризис, недвижимость» первым «выскакивал» сайт нашей компании», — поделился опытом Дмитрий Шульга.
Помимо рекламы, агентства недвижимости экономят на аренде своих офисов. «Известно, что ряд крупных игроков сокращает количество своих филиалов, в пропорциях примерно с 12–14 до десяти, с восьми до шести и т. п. Да, это заметная негативная тенденция и, наверное, самая неприятная. Это, конечно, оптимизация, но и явный шаг к сворачиванию рынка», — считает г-н Проскурин. По словам г-на Богозова, затраты на аренду у агентств составляют до 30%–50% расходов, поэтому сокращение арендуемых площадей является сейчас эффективным способом оптимизации расходов: «Ямал» закрыл четыре офиса, АН «Женева» закрыло свой центральный офис, компания «Дон-МТ» закрыла почти все офисы, которые были в аренде и т. д.».
По словам собеседников «ДК», массовых сокращений персонала среди риелторских фирм не было. В большинстве агентств сотрудники работают без оклада, на проценте от сделок. И на данном этапе некоторые агентства даже наращивают штат — деньги из бюджета компании новым сотрудникам платить не нужно, а вот энтузиазма у них в работе больше, чем у давно работающих агентов, которые уже устали от большого количества показов без конечного результата — покупки. По словам г-на Попова, сейчас агенты должны работать особенно активно. «Я заставляю своих сотрудников делать обзвон существующих клиентов, ходить на личные встречи, больше тратить времени на консультации, чтобы не упустить ни одной сделки», — отмечает г-н Попов.
По мнению г-на Шульги, сейчас благоприятное время для внедрения на рынок новой схемы работы с клиентами, которая подразумевает, что платить должен не покупатель, а продавец. «На всех более-менее цивилизованных рынках платят продавцы. Сейчас покупателей мало, а продавцов много. В такой ситуации я считаю, что новая схема дает нам дополнительное конкурентное преимущество, — утверждает г-н Шульга. — У нас на сайте появилась рубрика, где мы размещаем информацию об объектах, указывая конечную их цену. То есть покупатель может купить квартиру, не оплачивая процент агентству, без трат на оформление документов».
И все же игроки рынка надеются, что ситуация на ростовском рынке недвижимости начнет улучшаться уже весной этого года. «Сегодня спрос на жилье намного превышает предложение, и это — неудовлетворенный спрос. Другое дело, что платежеспособного спроса сейчас нет», — говорит АЛЕКСЕЙ ПАШКЕВИЧ, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы». Возможно, у банков в начале этого года все наладится и они начнут выдавать кредиты, поэтому главное сейчас, считают эксперты, пережить стагнацию, так как она наиболее губительна для риелторов. «В отличие от девелоперов и застройщиков, для риелтора важно не ценообразование, а движение, сам процесс роста или падения стоимости объекта недвижимости. Риелтор сопровождает процесс поиска и купли-продажи объекта недвижимости, и не важно, дешевеет или дорожает этот объект, — комментирует г-н Проскурин. — И чем значительнее колебания рынка, тем выгоднее риелтору, тем важнее его профессиональное мнение для потенциальных клиентов. А вот стагнация для риелтора — смерть».
Собеседники «ДК» отметили, что как бы это ни казалось парадоксальным в сложившейся ситуации, но вполне возможно ожидать появления новых АН. Ведь стагнация и отсутствие сделок приводит часть опытных агентов к желанию «поработать на себя», т. е. использовать наработанные немногочисленные связи, чтобы хоть как-то сохранить привычный уровень доходов. «Конечно, назвать агентствами недвижимости такого рода маклерские группы язык не поворачивается, тем более что их жизненный цикл — не более трех–шести месяцев, до того момента, когда будет исчерпан потенциал начатых в прошлой компании наработок. Да и, скорее всего, это будет надомная работа, без офиса, так как позволить себе полноценный офис они не смогут. Но вполне возможно появление новых названий, однокоренных с раскрученными брендами, по типу «Ваш Дом», «Новая квартира» и т. п.», — заявил президент ЮГРО.
На фоне всеобщего упадка заморозили свои планы по экспансии в регионы московские агентства недвижимости. Ростовские риелторы еще летом этого года ожидали прихода в Ростов таких крупных агентств, как «Инком» и «Миэль». Представители корпорации «Инком» заявили «ДК», что никогда и не собирались в Ростов. «Инком является крупнейшим риелторским агентством в столице и ведущим девелопером малоэтажных жилых комплексов в Московской области. Мы также имеем риелторское представительство в Кирове, ведем строительство малоэтажных проектов в Красноярске. На этом наши планы по присутствию в регионах заканчиваются, мы не планировали и не вели переговоры по выходу на ростовский рынок», — сказал АНТОН ГОЛОлоБОВ, руководитель пресс-службы Корпорации «Инком». Несмотря на эти заявления, мест- ные эксперты утверждают, что у «Инкома» до кризиса были намерения выйти на ростовский рынок.
Что касается компании «Миэль», то она официально заявила о том, что временно откладывает экспансию. «Безусловно, в связи наступлением кризиса ликвидности нами внесены разумные коррективы по вхождению компании в региональные проекты, в частности, в Ростов. Целесообразность вхождения на региональный рынок будет определена в марте-апреле 2009 года, — рассказал г-н Пашкевич. — По прогнозам наших аналитиков, к этому моменту рынок активизируется. Этому способствует ряд факторов, например, угроза девальвации рубля. И мы видим, что недвижимость может стать одним из источников сохранения капитала в это неспокойное время и рассчитываем на активизацию спроса».