Ростовские девелоперы предпочитают управлять своими объектами самостоятельно

Несмотря на бурный рост количества новых объектов коммерческой недвижимости, местные собственники пока не спешат отдавать их в управление профессиональным УК и создают собственные. Эксперты объясняют это отсутствием конкуренции среди торговых и бизнес­центров в городе, а также неготовностью местных девелоперов платить немалые суммы за то, что «они способны делать самостоятельно». По мнению игроков, уже в ближайшие годы конкуренция между объектами значительно усилится, и тогда их владельцам придется сконцентрироваться на основном бизнесе, отдав управление на аутсорсинг.

директор департамента по управлению недвижимостью компании ADM Group

гендиректор краснодарской ГК «Сити­Центр»

заместитель гендиректора ООО «Вавилон»

директор по развитию London Consulting & Management Company (Санкт­Петербург)

директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb (Санкт­Петербург)

директор ООО «Офис­Сервис»

генеральный директор ТРК «Горизонт»

 

 

 

 

Скаждым годом в Ростове растет количество новых и качественных объектов коммерческой недвижимости — офисных и торгово‑развлекательных комплексов. Если на конец 2007 г. общий объем площадей в ТЦ Ростова составлял около 340 тыс. кв. м, то к концу 2008 г. будут сданы 433,1 тыс. кв. м качественных торговых площадей (подробнее см. №17(84) от 12 мая 2008 г., стр. 27). В 2009 г. — еще 280 тыс. кв. м. А общая площадь возводимых сейчас в городе офисных помещений составляет порядка 200 тыс. кв. м. Казалось бы, бурное развитие этого рынка должно было дать толчок формированию другого, смежного B2B‑направления — профессионального управления такими объектами. Эксперты еще на заре появления первых девелоперских проектов предсказывали, что в городе появятся специализированные управляющие компании (УК), которые выйдут на открытый рынок и начнут борьбу за площади, а за ними подтянутся и столичные игроки со своим опытом и отработанными технологиями. Однако к настоящему времени прогнозы аналитиков сбылись лишь наполовину.

В сегменте офисной недвижимости в донской столице появился лишь один действительно крупный игрок — УК «Офис‑Сервис», которая отработала технологии в «Купеческом дворе» и вышла со своими услугами на открытый рынок. Сейчас, по словам директора ООО «Офис‑Сервис» ОЛЕГА ПИЛИПЕНКО, в управлении у компании находятся более 20 крупных бизнес‑центров Ростова. Пока, по словам г‑на Пилипенко, «Офис‑Сервис», попросту «собирает сливки» с растущего рынка офисной недвижимости, поскольку остается единственной в городе УК, управляющей сторонними БЦ, да еще и в таком количестве.

В секторе торговой недвижимости работает сильный игрок, который вышел на открытый рынок, — УК ADM Group, выросшая внутри одноименной девелоперской группы (компания специализируется и на офисной недвижимости). Но пока ростовские собственники ТРЦ не спешат отдавать свои детища сторонним УК. По словам директора департамента по управлению недвижимостью компании ADM Group ВЛАДИМИРА БЕЛИНСКОГО, сейчас УК ADM Group осуществляет комплексное управление Торговым Центром Моды «А’СТОР ПЛАЗА» и оказывает услуги по сопровождению нескольких проектов на этапе строительства. Во всех остальных случаях ростовскими объектами коммерческой недвижимости управляют сами собственники или девелоперы.

Директор по развитию London Consulting & Management Company КОНСТАНТИН КОСТИН говорит, что ситуация с управлением коммерческой недвижимостью в Ростове довольно типична для крупных городов страны: «В регионах девелоперы крайне редко расстаются со своим проектом или, вернее, практически никогда не расстаются». Сами управленцы называют несколько причин. В первую очередь, незрелость самого рынка. Она выражается в отсутствии ощутимой конкуренции между объектами. «Рынок еще не сформирован — практически нет тендеров на управление ТЦ или БЦ, самым главным козырем УК пока еще остаются личные знакомства и связи, — констатирует АНДРЕЙ ЕГОРОВ, гендиректор краснодарской ГК «Сити‑Центр», которая некоторое время консультировала и формировала пул арендаторов ТЦ «Сокол» в ЗЖМ. — Пока в Ростове сложился рынок арендодателя». ВАДИМ КАРАВАЕВ, заместитель гендиректора ООО «Вавилон», согласен с предыдущим экспертом: «Думаю, сейчас предложение на этом рынке превышает спрос, и в городах‑миллиониках это будет еще не год и не два. Зачастую собственник, благодаря личным связям, решает вопросы быстрее, чем УК».

Эксперты отмечают также недоверие собственников к сторонней УК и их уверенность, что управлять объектом своими силами не так уж и сложно. «Собственники сомневаются, что УК сможет сделать все грамотно, боятся передавать свое «детище», в строительство которого вложены большие средства, чужакам, — комментирует г‑н Костин. — Логика здесь простая: «лучше меня управлять объектом все равно никто не сможет»». «Решение о создании своей собственной УК, как правило, принимается из‑за нежелания платить сторонней организации и убежденности, что «мы это и сами сможем», — соглашается г-н Белинский. — За этим стоят разные причины. Иногда действительно нежелание «отдавать кому‑то деньги» и таким образом «снизить издержки», реже — стремление развивать услугу управления как отдельное направление бизнеса. Но и то и другое происходит от незнания масштабов и сложности управления».

Как полагает г‑н Белинский, местный рынок завершает прохождение начального этапа развития, и собственники БЦ, и ТЦ более активно интересуются вопросами, связанными с дальнейшей судьбой своего объекта. 

 

Еще одна немаловажная причина непопулярности передачи управления БЦ на аутсорсинг — стоимость услуги, которая, по мнению собственников, довольно высокая. По данным экспертов, профессиональная УК обходится в сумму от 3% до 20% от общего сбора арендной платы в месяц. «Обычно мы берем фиксированный процент от арендных доходов за управление недвижимостью, чаще всего 6%, и взимаем фиксированную сумму с одного кв. м в год за эксплуатацию и коммунальные услуги, — разъясняет АЛЕКСЕЙ ЛАЗУТИН, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb. — Эта сумма рассчитывается на основании заполненной собственником анкеты и технического обследования здания нашими специалистами». По словам г‑на Костина, стоимость обслуживания УК корректируется в зависимости от запрошенного набора услуг, масштаба объекта и его класса. В среднем, управление офисным зданием составляет $50–80 на кв. м арендуемой площади в год без учета НДС, торговым — $60–90 на кв. м. Ростовским предпринимателям такие цены не всегда по карману. Один из местных собственников ТЦ в приватной беседе с корреспондентом «ДК» рассказал, что всегда был сторонником профессиональной УК и еще на этапе проектирования начал подбирать фирму. Однако, ознакомившись с расценками ростовских и иногородних УК, он посчитал их слишком высокими и был вынужден создать карманную управляющую структуру.

Представители УК утверждают, что дороговизна их услуг — это распространенное заблуждение девелоперов. Как отмечает г‑н Белинский, у профессиональной УК всегда больше возможностей для снижения издержек собственника. Его поддерживает Алексей Лазутин: «Возьмем только клининг. Рассмотрим два случая: собственник здания через стороннюю УК платит за уборку всех помещений или же арендатор через карманную УК нанимает клинеров на свой объект. Внешняя УК, работающая с большим количеством площадок, заказывает клининг «оптом», а заплатить за уборку, скажем, 50 тыс. кв. м будет раз в 10 дешевле в расчете на единицу площади, чем за 300 кв. м отдельного помещения». Г‑н Пилипенко добавляет, что УК способна также ощутимо сократить затраты собственника в сфере управления. «Мы заранее можем сказать, где собственника будут обманывать эксплуатационные организации, где — явное воровство, где завышены сметы на субподрядные услуги и т. д. И эти цифры для собственников достаточно существенны. Мы сравнивали наши ставки с показателями некоторых местных «карманных» УК: зачастую разница доходила до 300%. Хотя по расходам на управление в рассматриваемых зданиях все должно было быть одинаково». Эксперты говорят, что профессиональная УК может экономить на штате, что особенно актуально в условиях тотального дефицита кадров, в частности техперсонала: сторонней УК нужны 1–2 «летучие команды» для устранения неполадок на объектах, а в самих зданиях находятся только управляющий и несколько техников.

Некоторые собеседники «ДК» еще одной причиной неразвитости ростовского рынка управляющих компаний считают отсутствие на нем крупных столичных игроков. По словам г-на Костина, на региональный рынок крупные УК пока сами не выходят — это случается довольно редко. «Рынок УК любого региона формируют, в первую очередь, федеральные игроки, которые приходят с федеральными же девелоперами, — продолжает мысль Андрей Егоров. — Нельзя сказать, что они уже сейчас отбирают долю у местных компаний, но именно они диктуют уровень качества услуг и цен». Представители крупнейших питерских УК в один голос заявляют, что Ростов для них интересен. «Мы уже начали работать на юге России — в Краснодарском крае и планируем охватить и другие города региона», — заявляет Алексей Лазутин. И все же, по наблюдениям г‑на Белинского, пока московские и питерские УК наиболее заметно проявляют себя в управлении сетевыми или теми объектами, в инвестировании которых участвуют крупные столичные компании.

Однако у местных собственников иной взгляд на эту проблему. Некоторые из них в беседах с корреспондентами «ДК» отмечали, что начинали сотрудничество со столичными консультантами и управляющими компаниями и разочаровались в качестве их услуг и уровне профессионализма. «Сотрудничество с московскими консультантами было неудачным, — рассказывает генеральный директор ТРК «Горизонт» ДАН ПОЛОНСКИЙ. — Полезно оно было лишь на первом этапе получения общей информации об этом рынке, но не более того. Ни одного знакового бренда, благодаря им, к сожалению, в «Горизонте» не появилось. К сожалению, основная цель консультантов — заполнить ТЦ как‑нибудь и кем‑нибудь. О стратегии развития при этом они не думают». О похожем опыте «ДК» рассказывали и в ГК «Гедон».

 

И все же ведущие игроки ростовского рынка управления коммерческой недвижимостью считают, что ситуация начинает меняться. «В профессиональном сообществе постепенно формируется понимание того, что функции по управлению и эксплуатации должны передаваться профессиональным УК», — говорит Константин Костин. Эксперты отмечают, что изменение отношения бизнесменов к роли сторонней УК в успехе девелоперского проекта можно отследить по рекламе. Сейчас практически в каждом оригинал‑макете, рекламирующем новые объекты, отдельной строкой указывается: «управление объектом будет осуществлять профессиональная УК». Еще полтора–два года назад таких объявлений почти не было — потенциальные арендаторы и инвесторы на это не обращали внимания. Некоторые ростовские УК, уловив эту тенденцию, стараются ускорить процесс и ведут активную просветительскую пиар‑ и event‑деятельность среди собственников и арендаторов. «Нельзя исключить необходимые этапы развития рынка, но можно ускорить сроки их прохождения», — замечает Владимир Белинский. К примеру, в УК ADM Group организуют конференции для участников рынка и сами участвуют в таких мероприятиях, постоянно взаимодействуют с владельцами объектов коммерческой недвижимости, демонстрируя с помощью различных презентационных инструментов эффективность и выгоды сотрудничества с профессиональной УК. Г‑н Белинский отмечает, что подобные event‑мероприятия помогают правильно донести до целевой группы потенциальных клиентов преимущества внешней УК: «После одной из проводимых компанией ADM Group конференций гендиректор одной из компаний, развивающей проекты коммерческой недвижимости в Ростове, сказал мне: «Спасибо Вам за эту конференцию. Я решил отказаться от развития в своей компании этого направления, поскольку понял, что это не так просто, как принято думать. Пусть этим занимаются профессионалы»».

Что касается ближайших перспектив развития этого рынка, то большинство собеседников «ДК» уверены, что собственники неминуемо придут к необходимости работы с профессиональными УК. В первую очередь, этому будет способствовать усиление конкуренции среди объектов коммерческой недвижимости. «Сейчас ТЦ в городе мало, но в 2009–2010 гг. на рынке ТЦ конкуренция ужесточится, поскольку количество вводимых торговых площадей весьма значительно, — полагает Андрей Егоров. — Более того, некоторые торговые центры со схожей концепцией будут располагаться в одном районе города. К примеру, на Нагибина появится «Шоколад», который станет прямым конкурентом «Горизонту», а на Западном с «Соколом» будет конкурировать достраивающийся сейчас «Талер». В таких условиях управлять центром самостоятельно будет довольно рискованно». С ним соглашается г‑н Белинский, по мнению которого, через год–полтора собственники активнее станут принимать решения о привлечении внешних УК: «Это произойдет из‑за относительного насыщения спроса на торговые и офисные площади, снижения или замедления темпов роста арендных ставок. Возникнут затруднения с ликвидностью арендных площадей, а также проблемы, связанные с естественным ухудшением состояния зданий и инженерных систем. Эти обстоятельства будут способствовать принятию собственниками решений о необходимости сконцентрировать ресурсы на основном виде их бизнеса. На этой стадии для собственников более актуальным станет не выбор между своей или сторонней управляющей компанией, а выбор между местной или иногородней профессиональной УК».

Столичные эксперты полагают, что местные УК пока проигрывают москвичам и питерцам по уровню сервиса, по опыту и технологиям. Однако представители ростовских УК говорят, что при прочих равных составляющих у ростовских компаний есть свои преимущества: знание местной специфики, наличие налаженных связей с подрядным организациями, наличие положительной репутации в контролирующих структурах, отсутствие дополнительных издержек, возникающих при работе с иногородней УК.