Офис для небольшой компании: арендовать или покупать?

Аренда офиса поможет начинающей фирме сэкономить деньги и пустить их в оборот. Собственный офис можно рассматривать как долгосрочную инвестицию, которая через время может принести спекулятивную прибыль. Но эксперты недавно прошедшего Дискуссионного клуба «Делового квартала» уверены, что аренда офиса более выгодна: она позволяет быстро стартовать, менять помещение по мере расширения компании, а в случае краха бизнеса — избежать проблем с распределением прав на имущество между учредителями.

В конце октября в конгресс-отеле Don-Plaza состоялось очередное заседание Дискуссионного клуба «Делового квартала», прошедшее при поддержке компании «Пересвет-Регион». Эксперты и участники встречи искали ответ на вопрос, актуальный для начинающих компаний малого и среднего бизнеса: что выгоднее — приобретать офисное помещение или же арендовать его? В начале заседания после небольшой дискуссии эксперты отнесли к сегменту МСБ компании, в которых работает не более 10-15 человек и чей оборот составляет примерно 1 — 1,5 млн руб. в год на одного сотрудника.

Покупать нельзя, арендовать

Мнения экспертов и гостей встречи разделились. Единодушны собравшиеся были в том, что с проблемой покупки или аренды офиса небольшие начинающие компании сталкиваются еще до начала своей деятельности. ОЛЕГ ПИЛИПЕНКО, директор компании «Офис-сервис», управляющей несколькими ростовскими бизнес-центрами, рассказал, что перед тем как открыться, любая коммерческая организация по закону должна обзавестись юридическим адресом: «Начинающие предприниматели идут ко мне и просят, чтобы я им выдал некую справку о том, что, зарегистрировав компанию, они обязательно будут снимать офис в моем здании. Однако, как правило, после получения юридического адреса предприниматели ищут другие офисы. Поэтому мы предлагаем людям, которые хотят начать свое дело, снять офис на физическое лицо, а потом, когда их компания будет зарегистрирована, перевести права аренды на организацию».

Директор компании «Ваш консультант» ВЛАДИМИР ВАКАЛО в качестве альтернативного варианта, который оптимален для микро-малого бизнеса (начинающих индивидуальных предпринимателей, бывших топ-менеджеров, организовавших свое дело), предложил арендовать рабочее место в бизнес-инкубаторе, открытом в начале 2007 года его фирмой. «Мы запустили его в расчете как раз на тех людей, которые собираются начать свой бизнес, — сказал г-н Вакало. — За небольшую плату предприниматель получает стол, стул, компьютер, телефон и юридический адрес и возможность работать. Когда же его обороты и потребности в дополнительном штате позволят ему снимать свой офис — он выходит из инкубатора».

Директор агентства недвижимости «Парус» МАКСИМ ХМЕЛЬ заметил, что в некоторых случаях собственный офис необходим компании, которая начинает свой бизнес. «К примеру, мы, когда решили открывать агентство недвижимости, пришли к выводу, что нам нужен собственный офис. Это придавало фирме более стабильное положение на рынке, мы получали независимость от владельца здания, где располагается офис. Кроме того, владение недвижимостью компенсирует некоторые риски ведения бизнеса: к примеру, если дело «не пошло», продажа собственного офисного помещения может покрыть понесенные убытки и в некоторых случаях даже принести прибыль», — пояснил г-н Хмель.

С ним не согласился АЛЕКСАНДР ЧЕРНЯВСКИЙ, специалист по Ростовской области компании «Пересвет-Регион», который высказал предположение, что вряд ли представители малого бизнеса с теми финансовыми показателями, которые были оговорены в начале встречи, могут безболезненно для своего бизнеса приобрести коммерческую недвижимость. «Как правило, если у небольшой компании и есть собственный офис, то он принадлежит не юридическому лицу, то есть фирме, а одному из ее учредителей, который использовал собственный финансовый резерв для покупки офиса», — подчеркнул г-н Чернявский.

Эксперты Дискуссионного клуба «Делового квартала» пришли к выводу, что стартующей компании гораздо выгоднее снимать офис, чем покупать собственный. Директор компании «Большой Город» ОЛЬГА ЕРОФЕЕВА: «Как правило, компания, которая начинает свой бизнес, держится или на харизме руководителя, или на каком-то модном рыночном тренде. Риски свои пока мало кто просчитывает. А при распаде фирмы избавиться от арендованного офиса все же легче, чем от приобретенного в собственность».

Арендованный офис трудно подстроить под себя

По мнению экспертов, аренда офиса имеет свои очевидные плюсы: она позволяет сократить расходы, а деньги, которые можно было бы потратить на покупку собственного офиса, пустить в оборот. Таким образом, аренда позволяет с наименьшими затратами начать бизнес. Но, как утверждают эксперты, у нее есть и свои минусы. По мнению руководителя филиала «Банка жилищного финансирования» по РО ВЛАДИСЛАВА КЛИМЕНКО, основная проблема аренды офиса состоит в том, что у арендаторов существует много обязанностей и при этом мало прав: «К примеру, если вы хотите в арендуемом помещении поменять обычные старые оконные рамы на металлопластиковые, то вы не сможете этого сделать, потому что любой капитальный ремонт в арендуемом офисе запрещен. По налоговому законодательству, если вы сделаете капитальный ремонт в арендуемом помещении, его вам должен оплатить собственник этого помещения, когда вы будете съезжать из этого офиса, — поведал собравшимся г-н Клименко. — Кроме того, есть масса проблем при взаимодействии с поставщиками коммунальных и прочих услуг. Опять же пример: для того чтобы легально проводить по бухгалтерии приобретение обычных ламп дневного света, у вас должен быть заключен договор с компанией, которая их утилизирует».

Максим Хмель отметил еще одно негативное последствие аренды офисного помещения: «К примеру, компания, специализирующаяся на оказании каких-то услуг, долго снимала офис. Но потом собственник здания решил избавиться от всех офисов, которые у него были. Он предложил выкупить офис компании-арендатору, но та отказалась. Зато конкурирующая фирма согласилась его купить, и вместе с офисом получила налаженные потоки клиентов, что дало ей возможность сэкономить на рекламе и пополнить свою клиентскую базу».

И все же, рассмотрев все эти минусы, участники Дискуссионного клуба «Делового квартала» согласились, что вышеупомянутых проблем можно избежать, если заранее позаботиться об их решении. Сколько бы минусов не было в аренде офиса, небольшой компании, особенно работающей на тех рынках, где высоки риски и для начала деятельности нужны серьезные вложения, лучше снимать офис. «Ни одной компании ни один банк не даст кредит под залог бизнеса, или идеи, — констатировал Владислав Клименко. — Поэтому собранные на начало бизнеса деньги лучше пустить в оборот, нежели потратить на покупку собственного помещения».

Купить офис может только «прозрачная» компания

Покупка собственного помещения, по мнению экспертов и участников Дискуссионного клуба, требует от предпринимателя большего внимания, чем арендованное. Основная проблема, с которой может столкнуться предприниматель — в том, что найти деньги на покупку офиса сегодня крайне сложно — финансовые институты пока мало чем здесь могут помочь. Олег Пилипенко: «Сейчас, насколько я знаю, у банков нет кредитных программ для предпринимателей, которые хотят купить офис. Нет кредитов под залог коммерческой недвижимости. В то время как программы по жилищному кредитованию выполняются банками на 200%».

Владислав Клименко прояснил позицию банков по этому вопросу: «К примеру, фирма хочет взять кредит для покупки офиса. Для банка это обычный коммерческий кредит, который предполагает ставку 18-20% годовых и обязательную аудиторскую проверку финансовой отчетности бизнеса. Скажу честно: у нас очень мало средних и малых предприятий, которые смогут выдержать такую проверку, и естественно, в таком случае денег мы не даем. Второй вариант: частное лицо, иногда это учредитель фирмы, хочет взять кредит на приобретение нежилого помещения, чтобы потом сдавать его в аренду, и с этого жить. Это тоже вложение для бизнеса. И тут, чтобы взять эту недвижимость в кредит на длинные сроки, это физическое лицо должно открыть свой легальный доход, который необходим для погашения тела кредита и процентов по нему. Как вы сами понимаете, это тоже маловероятно».

Но главный кредитный эксперт филиала ЗАО «ВТБ 24» в Ростове-на-Дону МАРИЯ СЕРЕБРЯНИКОВА рассказала, что банки не стоят на месте и уже начинают внедрять программы кредитования предпринимателей с условиями, которые позволят получить им кредит на недвижимость. «Например, мы сейчас выдаем кредиты предпринимателям и юрлицам на покупку недвижимости, которая будет являться залогом по этому кредиту, — заметила г-жа Серебряникова. — Мы можем выдавать до 80% средств от стоимости недвижимости на период до 10 лет с процентной ставкой 16-18% годовых, в зависимости от срока кредита».

Директор компании «Главлизинг» СЕРГЕЙ АНДОНОВ рассказал, что теоретически недвижимость можно приобретать и в лизинг, но на деле с лизингом недвижимости возникают проблемы не меньшие, чем с покупкой в кредит: «Дело в том, что мы тоже, как и банки, являемся финансовым институтом. И сделки, которые мы проводим, требуют условий прозрачности: это предполагает проверку бизнеса нашего клиента. Но клиенты, как правило, стараются не раскрывать полностью свои финансовые показатели, поэтому мы не можем с ними заключать договоры на лизинг недвижимости».

Продать офис сложнее, чем купить

Если компании все же удалось приобрести офисное помещение, то у новоявленного собственника возникает новая головная боль: его содержание и текущий ремонт. «На определенном этапе владения офисом его собственник сталкивается с проблемой, управления этим помещением, — заявил Александр Чернявский. — И тогда он передает эту функцию управляющей компании, или в некоторых случаях сам создает такую компанию».

Эксперты Дискуссионного клуба отметили, что есть еще одна проблема владения собственным офисом — зависимость владельца от помещения. «Бизнес растет, компания организует новые отделы, пополняет штат и постепенно приходит к тому, что офисное помещение, которым она владеет, ее больше не устраивает, — сказал Максим Хмель. — Возникает проблема — нужно менять помещение на более просторное». Как заметил Олег Пилипенко, продать офисное помещение сегодня гораздо сложнее, чем купить: «К примеру, одна компания, которая владела собственным офисом в бизнес-центре «Белый слон», решила избавиться от собственного помещения, но не могла его продать в течение полугода даже по демпинговой цене. ПОЧЕМУ? И это в то самое время, когда на нашем рынке — большой спрос на покупку помещений в бизнес-центрах».

В конце заседания Дискуссионного клуба «Делового квартала» его участники пришли к выводу, что даже если взвесить все плюсы и минусы приобретения офиса, то для небольшой фирмы аренда помещения оказывается в большинстве случаев гораздо выгоднее, чем покупка в собственность. Ольга Ерофеева: «Организация малого бизнеса с нуля требует примерно $5-10 тыс. Их можно потратить на дорогущую мебель или собственный офис. А можно пустить в оборот. И в таком случае, если бизнес разладится, будет меньше проблем с распределением прав на имущество».

Итог встречи подвел Олег Пилипенко: «Аренда офиса, безусловно, более выгодна. Она позволяет мобильно подстраиваться под изменяющиеся усло- вия рынка и внешней среды. Я могу привести большое количество примеров компаний, в том числе и крупных, которые всю жизнь работают в арендованных офисах. В этом случае издержки бизнеса меньше. Инвестировать деньги в недвижимость можно. Но я уверен, что деньги должны работать и приносить прибыль, а недвижимость — это не тот непрофильный актив, который может принести больше».