Обзор: Застройщики. Жилищное строительство

Рынок жилищного строительства в Ростове-на-Дону переживает застой. Застройщики взяли тайм-аут, чтобы адаптироваться к изменениям в законодательстве. Эксперты уверены, что от цивилизованного рынка компаниям никуда не деться: крупные игроки укрепят свои позиции, а небольшие фирмы закроются.

 

Ростов-на-Дону уверенно входит в первую десятку российских городов по объемам вводимого жилья. В 2005 г. в среднем на одного ростовчанина построили 0,58 кв. м, что превышает общероссийский показатель (даже в Москве он ниже – 0,48 кв. м). Но и таких объемов не хватает: квартиры в новостройках часто скупают еще на стадии котлована. На начальном этапе строители продают дольщикам квартиры по цене от $500 за кв. м. Стоимость уже готового жилья увеличивается в разы. Рост цен подстегивают внутренние проблемы строительных компаний: не все смогли быстро приспособиться к новому законодательству, поэтому приостановили возведение новых объектов. Мораторий на застройку центральной части Ростова, действующий с августа прошлого года, усилил негативные тенденции. Застройщики называют их «некоторым снижением темпов строительства». Аналитики, наоборот, уверяют, что строительство жилья в городе почти заморожено.

На первичном рынке сократилось предложение

По данным Департамента координации строительства и перспективного развития Администрации Ростова-на-Дону, в 2005 г. в городе введено в эксплуатацию 620 тыс. кв. м жилья (+6,7% к уровню 2004 г.), из них 383 тыс. – в многоэтажных домах, остальное – индивидуальная застройка. Более четверти всех жилых новостроек возвели концерн «Вант», ККПД и ООО «Донстрой» (концерн «Единство»). Всего же в городе работают свыше 200 строительных предприятий. Среди них – более 50 застройщиков, 33 проектные организации и 18 предприятий стройиндустрии и промстройматериалов. Из новых игроков в прошлом году начала работу только «СТ Групп регион» (дочерняя компания кипрской строительной компании «ТРЕПТАУЭР ЛИМИТЕД»).

О проблемах на строительном рынке свидетельствует то, что пятеро прошлогодних участников ТОП-листа с июля 2005  г. не сдали ни одного объекта, а концерн «Старт» вообще ушел из бизнеса.

Руководствуясь официальной статистикой, которая показывает хоть и небольшой, но все же рост рынка, президент Ассоциации строителей Дона ЕВГЕНИЙ ИВАКИН утверждает, что ни о какой стагнации не может быть и речи: «Это преувеличение. У нас показатели за 2005 г. выросли, планы администрации выполнены, все прог­нозы оправдались».

Большинство опрошенных риэлтеров оценивают ситуацию иначе и приводят свои цифры: в среднем, предложение на первичном рынке недвижимости в строящихся и вновь заложенных домах сократилось на 30-50%. МАКСИМ КИРНОСОВ, заместитель директора Департамента по жилой недвижимости АН «Нирлан»: «В Ростове темпы строительства реально упали, если не сказать – остановились. Естественно, это повлияло на количество домов, которые попали в продажу. Новых объектов – единицы. Да и те – остатки былой роскоши. Это то, что успели оформить по старым стандартам, либо жилье, строящееся без участия дольщиков либо с привлечением альтернативных схем».

Большинство экспертов уверены: с 1 июля закроют все объекты, на которые не оформлены разрешения на строительство. Официальная статистика тоже указывает на спад в жилищном строительстве. За пять месяцев 2006 г. в Ростове построено около 230 тыс. кв. м, что почти на 10% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.

Сокращение предложения на первичном рынке и развитие ипотечных программ спровоцировало, по словам СЕРГЕЯ РОСТОВА, маркетолога концерна «ВАНТ», совершенно «дикий» рост цен на жилье, который начался с августа прошлого года и только сейчас несколько ослаб. По оценке опрошенных риэлтеров, цены росли по-разному – в зависимости от качества жилья, района и объемов строительства. Например, на Северном, Чкаловском и Западном цены за год поднялись на 7,5-14%, на Сельмаше – на 16%, на Темернике – на 20%. В центре города квартиры бизнес-класса только за январь-март подорожали на 5-10%, а элитное жилье – на 20-30%. РОМАН БАБЕНКО, генеральный директор НПО «Лаборатория экономического инжиниринга» (ведет мониторинг всех ростовских новостроек), прогнозирует, что до конца года цены поднимутся на 35% к уровню 2005 г.

Строителей загоняют в рамки закона

Все эксперты уверяют: главной причиной снижения объемов и темпов стро­ительства стали изменения в федеральном законодательстве, регулирующие условия долевого строительства. По словам Евгения Ивакина, новый закон должен был оградить дольщиков от проблем с нечестными игроками, но ударил он и по добросовестным строителям. ЛАРИСА МАХОВА, начальник отдела маркетинга и рекламы строительного концерна «Единство», объясняет: «Для исполнения всех новых требований строительным компаниям пришлось выделить дополнительные трудовые и финансовые ресурсы, что уже привело к увеличению себестоимости квартир и снижению темпов строительства». Сергей Ростов: «Те, кто работал по-старому и получал разрешение на строительство перед сдачей дома, не могут нормально оформить право собственности на построенные дома. Это произошло из-за законодательных нестыковок». Эксперты утверждают, что получилась определенная «пробка»: то, что уже построено или почти построено, не может быть продано без переоформления, а новые стройки отодвигаются. На это уходит год-полтора.

Риэлторы уверены, что строители во многом сами спровоцировали ситуацию. Максим Кирносов говорит о том, что многие застройщики просто заняли выжидательную позицию в надежде на по­правки, смягчающие новый закон: «С весны по осень 2005 г. многие работали по-старому, не ускоряя разработку документации. В конце концов, строительство вернется к прежним темпам, но когда – вопрос».

Роман Бабенко утверждает, что на самом деле ничего сверхъестественного и сверхнового от застройщиков никто не требует. Большинство нормативов действовало и раньше. И те игроки, которые нормально сориентировались и заранее побеспокоились, еще до 2006 г. привели все свои документы и дела в соответствие с законом. «Причем в это число попали даже не те организации, которые у всех на слуху, – говорит г-н Бабенко, – а те, которые потихоньку, очень аккуратно работали и строили. Например, «Юг-Дон-Строй» (ООО «Строитель-1») юридически правильно оформил долевые договоры, имеет все разрешительные документы и согласования с экспертизой. ООО  «Трансинвест», строящий на Темернике, еще до начала привлечения дольщиков выстроил отношения с подрядчиками – от нулевого цикла до установки телефонов. «СТ групп Регион», которая строит «Олимп-Тауэр» и до этого вообще ни одного дома нигде не построила, тоже все сразу сделала правильно».

Евгений Ивакин уверен, что новый закон поможет сделать рынок более прозрачным. Роман Бабенко утверждает, что для этого необходима доступность всей информации о строящихся объектах и участниках процесса: «Что такое застройщик? Это труба, через которую прокачиваются деньги: в один конец они входят, а из другого выходят готовые дома. Естественно, каждый хотел бы посидеть на этой трубе, пока она непрозрачна и никто не знает, что происходит внутри. Когда это станет известно, сами собой отпадут многие недобросовестные субъекты».

Застройщики спорят о пользе моратория

Вторым по значимости фактором, изменившим вектор развития строительного рынка, игроки называют мораторий на застройку центра города. Лариса Махова говорит о том, что формирование новой концепции застройки исторической части Ростова может иметь далеко идущие по­следствия. Центр будет представлен преимущественно элитной малоэтажной недвижимостью, которая станет по карману только очень состоятельным людям.

По мнению АНДРЕЯ БАБАНИНА, руководителя отдела маркетинга и рекламы концерна «Покровский» (строит жилье класса «премиум» и «элит» в центре), мораторий принесет пользу: «Далеко не все застройщики озабочены собственным имиджем и, тем более, имиджем города. Надеяться на сознательность и гражданскую позицию бизнеса, в котором можно быстро и много заработать, не задумываясь о завтрашнем дне, не приходится. Нужно обязательно государственное регулирование».

А Сергей Ростов считает, что малоэтажный центр – это утопия: «На этой земле можно поднять большие деньги, но и вложить надо немало. Только на отселение уходят миллионы». С ним согласен и Роман Бабенко: «Если строить нормальный четырех-пятиэтажный дом хотя бы бизнес-класса, учитывая нормы озеленения и благоустройства, то мы получаем меньшее количество кв. м, чем было снесено. А строителю, чтобы выйти в ноль, нужно достраивать шесть-семь этажей сверху».

Как утверждает Максим Кирносов, мораторий уже повлек за собой изменения на рынке недвижимости в центре: «Число объектов заметно сократилось. А некоторые застройщики поснимали выгодные и интересные объекты с продаж. Если примут концепцию малоэтажного центра, то строить должны какие-то эксклюзивные варианты, цены на которые будут выше в разы. Это повлечет как минимум полуторократное постепенное удорожание квадратного метра в уже сданных и сдающихся домах».

Андрей Бабанин полагает, что новая концепция вряд ли жестко и безоговорочно будет ограничивать этажность. По его мнению, многоэтажные здания можно вписывать и в сложившуюся среду: в зеленой зоне, сквере или там, где можно утопить высот­ные здания в глубь кварталов. Кроме того, некоторые архитектурные решения позволяют высотным зданиям органично выглядеть в историческом окружении. Евгений Ивакин подошел к этой проблеме с другой стороны: «Новая концепция малоэтажного центра может ускорить начало строитель­ства в окраинных районах, намеченных для доступного жилья – в той же Ливенцовке. И тем самым – многократно увеличить количество доступного жилья, которое не позволит расти ценам. В центре пусть элита покупает. Большинство людей, если им предоставят доступные условия (цены, рассрочки), поедут в новые районы. А разговоры о ценах – это все игры некоторых риэлторов».

Участники рынка ждут укрупнений

Эксперты убеждены, что все проволочки, связанные с новым законодательством, будут преодолены в течение года-полутора. Но рынок станет другим. Евгений Ивакин говорит: «То, что нельзя привлекать средства дольщиков до начала строительства – это для строительных организаций, особенно небольших, сильный удар. Для мощных организаций, имеющих значительные собственные средства, – это не удар, но, конечно, тоже неприятно».

Лариса Махова согласна, что на строительном рынке будет происходить передел: «Этот процесс закономерен. Усложняющиеся условия ведения бизнеса и повышение требований к качеству продукта приведут к вытеснению мелких компаний. Их поглотят более крупные застройщики, или произойдут слияния мелких компаний с последу­ющим их перерождением в холдинги».

Сергей Ростов предполагает, что рано или поздно и на законодательном уровне закрепят некие пороги для вхождения в рынок, как это произошло, например, с рынком страхования: «Чем крупней компания, тем больше опыт работы, тем прозрачнее бизнес, тем она законопо­слушнее и дорожит репутацией, ее легче контролировать. Ей есть чем рисковать и есть чем подстраховаться. Такая компания пришла не на один день, год, десятилетие. И она всегда на виду».

Роман Бабенко не так категоричен: «Останутся те небольшие компании, у которых наработаны связи – с банком, который даст кредит, с производителем строительных материалов, чтобы взять их в кредит или просто дешевле, с администрацией, чтобы получить пятно или муниципальный заказ на строительство. У них налажены каналы сбыта – риэлторское агентство, которое может стать заказчиком строительства».

Первое официальное укрупнение уже произошло. Группа «ПИК» совместно с ростовской компанией «Ростовгорстрой» в июне этого года учредила «Ростовкап­строй». Эта компания будет выполнять функции единого заказчика-застройщика. СЕРГЕЙ КАНАЕВ, гендиректор «ПИК-Региона»: «Создается «Ростовкапстрой» не для того, чтобы занять долю рынка, а для того чтобы его расширить. Эта компания должна стать лидером по объемам строительства на местном рынке недвижимости».

Сергей Ростов, представляющий сегодняшнего лидера – СК «ВАНТ», оценивает это слияние весьма скептически: «Ничего тут нового на самом деле не произошло – работали они с 2004 г. вместе, просто «узаконили» свои взаимоотношения, оптимизировав управление своим южным направлением. Из этого шага трудно сделать какие-либо далеко идущие выводы. Для рынка важно сколько новых проектов они начнут, какова будет маркетинговая политика». Цифры говорят о возможной смене лидера: совместный объем строительных проектов «ПИК-Региона» и «Ростовгорстроя» составляет 150 тыс. кв. м жилья, в 2006 г. начнется освоение около 200  тыс. кв.  м , а у «ВАНТа» на стадии строительства находится почти 300 тыс.  кв.м.

Евгений Ивакин прогнозирует приход на рынок других крупных московских и иностранных строительных компаний: «В ассоциацию и финны обращались, и французы. У немцев с нашим регионом вообще традиционно плотные отношения. Они начинают изучать наш рынок, собирать сведения, искать интересные подряды. Одни хотят инвестировать, другие – сами строить. Но у них проходит полтора-два года от намерений до принятия решения. Их маркетинг долгий, но скрупулезный».

Крупных ростовских игроков не пугает появление конкурентов. Лариса Махова: «Это стимулирует развитие местных компаний, приведет к прогрессу в строительной отрасли». А Сергей Ростов сравнивает такой приход с вливанием свежей крови: «Если они начнут строить в нашем сегменте, мы, конечно, решим, как расширить предложение, где есть неосвоенные сегменты. Потенциал есть. К тому же и цены станут более сбалансированными».

Строители ждут новых инвесторов

Относительно цен на жилье игроки солидарны: ожидать снижения не приходится. Сергей Ростов объясняет: «Во-первых, чтобы нарастить производственные темпы, по­требуется не год и не два. Во-вторых, спрос растет быстрее. Люди готовы платить эти цены, и им помогают банки. Идет развитие ипотеки, которая скорректирует спрос в сторону еще большего увеличения. Жилье становится все доступнее, люди стали зарабатывать больше и стабильнее, и кредиторы смотрят на длительные займы с большей уверенностью». Растущий спрос и новый закон стимулируют застройщиков искать альтернативные способы привлечения денег на строительство. Евгений Ивакин называет их: «Долевые паевые фонды, доступные банковские и ипотечные кредиты, другие финансовые институты. Все это дает уверенность и стабильность строительным организациям. Не то, что дольщик, который приносит взнос за одну квартиру на стадии строительства котлована, а следующая сумма может появиться через месяц».

А Роман Бабенко считает, что финансовые институты могут не только стать инвесторами строительства, но и сами пойти в застройщики: «Страховщики и банки, которые должны выгодно размещать деньги клиентов, очень тщательно просчитывают соотношение прибыльности и рисков, а строительство как рынок непрозрачный и нестабильный их пока «настораживает». Станет рынок более цивилизованным – они придут».

Игроки ожидают и помощи государ­ства, особенно в вопросах строительства доступного жилья. Сергей Ростов говорит: «Тут есть над чем задуматься государству, если оно заинтересовано увеличивать объемы доступного жилья. Я не вижу ни одного реального механизма. Наверное, я не все знаю? Пока крен происходит в сторону того, что государство способствует развитию ипотеки. А ведь можно облегчить застройщику кредитования строительства, предоставить льготы при получении пятен под такую застройку, оказывать помощь в решении инфраструктурных проблем. Но это больше мечты, чем прогнозы».