Обзор: Офисные здания - 28.08.2006

В минувшем году на ростовском рынке офисных зданий не происходило сколько-нибудь значимых событий. На нем по-прежнему преобладают офисы эконом-класса – реконстру­ированные проектные институты и переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах зданий. Участники рынка говорят, что предстоящей осенью местному бизнесу предложат сразу 100 тыс. кв. м новых офисов. По качеству они значительно превзойдут действующие объекты.

Практически все офисные здания, возведением которых сейчас занимаются в Ростове, их владельцы относят к «качественным» категориям –  A  и  B. Риэлторы говорят, что именно таких помещений сейчас не хватает рынку: с развитием местного бизнеса меняются и требования к инфраструктуре. Чтобы обеспечить себя клиентами еще на стадии строительства, собственники зданий играют с ценами, повышают стандарты обслуживания, создают мощные управляющие компании и активно рекламируют объекты.

Офисы в центре дорожают медленнее, чем в менее престижных районах

Стремление застройщиков возводить офисы высокого класса участники рынка объясняют просто: чем выше класс помещений, тем большие деньги впоследствии можно заработать на их продаже или сдаче в аренду. Сейчас стоимость офиса зависит не столько от его месторасположения, сколько от классности помещения.

Специалист по коммерческой аренде компании «Титул» ВЛАДИМИР ЛИТВИНОВ отмечает, что в этом году появились заявки, о каких год назад риэлторы и не слышали. Клиенты ищут качественные помещения большой площади, с евроремонтом, с выделенной интернет-линией, с кондиционерами. Качество помещения стоит на первом месте, цена – на втором. А, по данным директора управляющей компании «Офис Сервис» ОЛЕГА ПИЛИПЕНКО, хорошие помещения площадью 20-30 кв. м сейчас даже в дефиците. Спрос примерно на 70% превышает предложение. До недавнего времени потребитель не интересовался офисами классов А и  В, потому что таковых просто не было на рынке. Сейчас ситуация изменилась: появились арендаторы, готовые платить $40-50 в месяц за кв. м в бизнес-центре класса А или В.

1-й менеджер агентства «Лендлорд» СВЕТЛАНА ЛУЦЕНКО говорит, что офисы невысокой классности тоже востребованы. Они привлекают арендаторов расположением на первом этаже, отдельным входом, конкурентной ценой, парковкой. О равном спросе на помещения всех классов свидетельствует и динамика роста цен: за полгода они увеличились во всех сегментах.

Больше всего подорожали недооцененные ранее офисы, удаленные от цент­ральной части города. По информации компании «Лендлорд», аренда помещения в центре города в первом полугодии подорожала в среднем на 13% (с $23 до $26 за кв. м), а на Ленина и Западном – на 46-50% (соответственно с $13 до $19 и с $18 до $27 за кв. м). Стоимость покупки помещений изменялась более плавно. Цена квадратного метра в центре выросла в среднем на 11% (до $1564), а на Западном – на 33% (до $1324).

Замедленный рост цен на недвижимость в центре по сравнению с менее престижными районами участники рынка объясняют меняющимся спросом. Очень часто иногородние бизнесмены, не ориентирующиеся в Ростове, первоначально спрашивают у риэлторов центр города. Но в процессе поисков оказывается, что их вполне устраивают улица Ленина или проспект Нагибина – место хорошее, а квадратный метр дешевле.

Генеральный директор компании «Титул» ЕВГЕНИЙ СОСНИЦКИЙ объясняет рост цен субъективными факторами. Многие собственники выставляют помещения «по ценам завтрашнего дня» в надежде на то, что поднимется среднерыночная стоимость и нужный клиент найдется. Цены действительно повышаются, но и аппетиты владельцев растут пропорци­онально. Иные предприниматели надеются, что придет некая крупная ино­странная компания и возьмет сверхдорогой офис. «Но времена уже не те, – констатирует г- н Сосницкий. – Иногородние компании ориентируются теперь не на московские, а на региональные цены». По мнению экспертов, новые бизнес-центры сбалансируют цены и ликвидируют дефицит помещений.

От A до B один шаг

Новые проекты положительно по­влияют и на качество рынка. До нынешнего лета образцом современной деловой недвижимости в Ростове-на-Дону считалась 12-этажка на Гвардейской площади. С одним «но». Она выстроена на государственные средства, принадлежит фонду социального страхования и службе занятости. Частный капитал только начал приходить в эту сферу. Главный редактор газеты «Строительный комплекс» НАТАЛЬЯ ЕМЕЛЬЯНОВА говорит, что Ростов готов принять 250-300 тыс. квадратных метров новых офисных помещений. Из них 100 тыс., по информации компании «Титул», сдадут в эксплуатацию уже в этом году. В общем объеме строительства офисные помещения занимают 5-7%. Их качество несравнимо с бывшими проектными институтами и заводскими корпусами.

Сейчас в городе – порядка 25 объектов, уже выставленных на рынок или готовящихся к сдаче. Информация об общем количестве зданий и метраже в разных компаниях отличается. Причин, объясня­ющих подобные расхождения, несколько. Во-первых, некоторые собственники, желая выглядеть лучше, заявляют заведомо завышенные данные, потом корректируют их. Во-вторых, бизнесмен начинает вкладываться в недвижимость, но потом меняет планы. Здание-«сироту» распродают по кускам. Есть и третий вариант развития событий: собственник ошибается на этапе разработки проекта, и уже в процессе работ, изучая конъюнктуру рынка, понимает свои упущения и оперативно исправляет их.

История со счастливым концом сложилась у бизнес-центра «Кристалл» на проспекте Кировском. Оно прослыло долгостроем. Очень много времени ушло на оформление земельного участка. Трижды переделывали фасад здания. В конце концов пришли к его нынешнему состо­янию. «Наш облик я оцениваю на твердую четверку с плюсом, – говорит генеральный директор компании «Софт» АЛЕКСАНДР ПЕРЕЛЬМАН. – Любое интересное решение требует средств. К сожалению, Ростов пока не позволяет воплотить все наши задумки».

«Кристалл» на проспекте Киров­ском – первый в Ростове бизнес-центр, уже введенный в эксплуатацию. В ближайшее время распахнут двери «Купеческий двор», «Гвардейский», «Трудовые резервы», «Миллениум», «Ростов-сити», «Клевер Хаус» и другие современные бизнес-центры.

Линию «жилье+бизнес» выбрал строительный концерн «Единство». На территории своего жилого комплекса «Белый слон» он возводит одноименный центр класса В, сообщает начальник отдела маркетинга компании ЛАРИСА МАХОВА. Ввод в эксплуатацию намечен на первый квартал 2007 г.

Каждое новое офисное здание становится на рынке поводом для презентации и одновременно – причиной многочисленных дискуссий. Недоброжелатели любят преувеличивать недостатки здания. Если здание, например, слишком красивое, конкуренты о нем отзываются как о «чрезчур смелом».

Появление в Ростове современных офисных зданий заставляет участников рынка по-новому пересматривать критерии классности офисов. До презентации в мае бизнес-центра «Пять морей» хозяева прочих новостроек относили свои детища к классу А. Например, «Кристалл» на Кировском. Теперь игроки рынка склонны относить «Кристалл» к классу В, «Пять морей» – к классу А, проектные институты и заводские корпуса – к С. И все же классность офисов участники рынка до сих пор определяют по личному усмотрению. Риэлторы – пользуются сразу несколькими методиками.

Александр Перельман считает, что о качестве офисов нужно судить по их инфраструктуре. Офис высокого класса – это надежные системы коммуникаций, связь последнего поколения, хорошая охрана. Его обитатели заботятся только о собственном бизнесе и не сталкиваются с угрозой безопасности жизни и имущества.

Отсутствие общепринятых норм мешает собственникам офисной недвижимости, даже приводит к срывам сделок. Генеральный директор ООО «Вегас» ВИКТОР ГРЕБЕНЕЦ уверен, что классность офисов должна быть четко прописана в юридических документах, например, в строительных нормах и правилах. «Где я могу прочитать, что мое здание относится к классу С? – задается вопросом г-н Гребенец. – Разве есть какие-то ГОСТы? Мне известны только инженерные ГОСТы». ООО «Вегас» базируется в корпусах завода «Ростсельмаш», справа от заводоуправления. На здании висит растяжка: «Офисы класса В в аренду».

Эксперты утверждают, что разная классность помещений допустима даже внутри одного здания. Светлана Луценко из агентства недвижимости «Лендлорд» уточняет, что градация комнат происходит по их площади, комфортности, оснащенности системами охраны и связи.

Управление офисом становится самостоятельным бизнесом

Участники рынка говорят, что требования к офисам повышаются одновременно с ростом местной экономики. Арендатор Наталья ИВАНОВА, директор ООО «Леди», недавно поменяла одно помещение в центре города на другое. «Начинающие предприниматели особенно не перебирают, – уточняет Наталья Иванова, – уж очень хочется поскорее обзавестись хоть и небольшим «трамвайчиком», зато идущим по выбранному тобой маршруту». Офис, по мнению г-жи Ивановой, вли­яет на статус фирмы. Солидный и благоустроенный, он повышает имидж компании в целом.

Поскольку отношения с клиентами – дело хлопотное, собственники зданий уже на начальном этапе стараются определиться, что предпочесть – аренду или продажу. Александр Перельман: «Мы сразу решили, что не будем сдавать помещения «Кристалла» в аренду. Это уже совсем другая, девелоперская, деятельность. Она противоречит концепции развития мо­его бизнеса».

Часто мелкие собственники, имеющие небольшое количество помещений, совмещают две роли: хозяина и управляющей компании (УК). Крупные владельцы недвижимости создают специальные структуры – УК. Случаи, когда собственник привлекает внешнюю управляющую компанию, в Ростове пока единичны. Хотя УК снимает с владельца обременительные компетенции: она ищет клиентов, заключает договоры, обслуживает арендаторов, «депортирует недобросовестных квартирантов» и многое другое.

Виктор Гребенец рассказывает, что ООО «Вегас» первоначально пыталось продать помещения. Желающих приобрести этаж или пол-этажа не нашлось. Мелкие покупатели, претендующие на одну комнату, «Вегасу» невыгодны. Фирма переориентировалась на аренду и взяла на себя роль УК. Олег Пилипенко убежден, что стороннее управление выгодно соб­ственнику. Внешняя УК использует один и тот же персонал на нескольких объектах. Заботится о добрососедстве. Подбирает арендаторов так, чтобы рядом с солидной фирмой не было, например, фирмы-однодневки, чтобы одна компания своими услугами помогала соседям.

В скором времени, считают эксперты, УК будут сильно влиять на цены и на стандарты обслуживания в офисном мире. Получит развитие услуга «все включено». Сейчас некоторые помещения сдают по цене, в которую не входят «коммуналка», ремонт здания, уборка, парковка и другие необходимые арендатору услуги.

Особое внимание сегодня управляющие компании уделяют продвижению своего «товара». Очень популярна интернет-реклама недвижимости, особенно нацеленная на иногородних клиентов. Олег Пилипенко говорит, что три года назад раскрутку своего сайта он считал напрасной тратой денег. Сейчас 90% клиентов компания находит именно через интернет-ресурсы.

На рынке офисов усилится конкуренция и миграция

Рынок деловых помещений будет планомерно прирастать за счет комплексов «жилье+офис», считает начальник отдела маркетинга концерна «Единство» ЛАРИСА МАХОВА. Часть предпринимателей переселится в левобережную зону. Эту модель можно обозначить «склад+офис», «производство+офис».

Главный редактор газеты «Стро­ительный комплекс» Наталья Емельянова прогнозирует: для инвестирования в офисный рынок осталось четыре «золотых» года. Это период, когда уровень доходов и спрос будут высоки. Когда темпы роста и его развития будут стремительны.

Эксперты прогнозируют перемены в классификации офисной недвижимости. С вводом на рынок элитных объектов часть нынешних помещений класса А, рассуждает Емельянова, спустится в верхнюю прослойку класса В. Сейчас доля помещений класса А в объеме нового строительства резко увеличивается. К 2008 г. классы А и В практически сравняются, соответственно – 4,2 млн и 4,6  млн квадратных метров. Назревает совсем новый класс А, его создадут крупные международные игроки, которые только собираются прийти в Россию. Возникнет потребность в обновлении параметров классификации зданий.

В нише офисов класса С (бывшие проектные институты и заводские корпуса) эксперты предвидят ужесточение конкуренции за клиентов и усиление их миграции. Наталья Иванова обращает внимание на тенденцию ухода с рынка «каморочных и подвальных» помещений, потому что персонал фирм не хочет в них работать. Мотивация сотрудников сводится на нет, если люди попадают в плохие гигиенические условия. По мнению г-жи Ивановой, люди начнут менять работу и уходить в фирмы, которые располагаются в качест­венных офисах.

детали
Классификация офисных помещений

Наименование	ОПИСАНИЕ
Класс А	Помещения в новых офисных комплексах (бизнес-центрах) с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникаций, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии. Имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 25-30 кв. метров офисных помещений. Внутренняя отделка – по индивидуальному заказу арендатора.
Класс В	Офисные помещения в новых специальных офисных зданиях, реконструированных особняках или в бизнес-центрах после 5-7 лет эксплуатации, по каким-либо параметрам качества или местоположения уступающих классу А.
Класс С	Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам А и В, но с недостатками в местоположении (удаленность от центра, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха).
Класс D	Офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения: разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенные более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта).
Класс Е	Офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, то есть реконструированные первые этажи жилых зданий и подвалы.

Источник: «Титул».