эксперты Александр Амитон директор ООО «Южная логистическая компания» Алексей Гудухин специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Титул» Давид Гуссе директор управления региональным развитием R
Почему крупные компании предпочитают строить собственные логистические комплексы
Изменится ли структура спроса после запуска складских терминалов класса А
эксперты
Александр Амитон
директор ООО «Южная логистическая компания»
Алексей Гудухин
специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Титул»
Давид Гуссе
директор управления региональным развитием Raven Russia Property Advisors Ltd
Дмитрий Евсеев
генеральный директор ООО «Легион»
Александр Еремеев
генеральный директор компании «Элис»
Андрей Лепин
генеральный директор ООО «НЛК-Батайск», директор Ростовского филиала ООО «НЛК»
Сергей Измалков
генеральный директор ООО «Арсенал Агро»
Максим Хмель
директор агентства недвижимости «Парус»
Светлана Яровая
руководитель направления складской и производственной недвижимости Astera Oncor
По данным компании «КИА-Центр», площадь всех складских помещений в Ростове составляет всего около 200 тыс. кв. м. Учитывая, что наш город — крупнейший транспортный узел на юге страны, этого крайне мало. Аналитики оценивают дефицит складских площадей в сложившихся экономических условиях в 300 тыс. кв. м., то есть столице ЮФО требуется сегодня в 1,5 раза больше складов. Причем почти половина неудовлетворенного спроса приходится на склады класса А. Такая ситуация закономерно спровоцировала повышенный интерес к региону со стороны профессиональных международных и федеральных девелоперов, которые либо заявили о планах, либо уже приступили к строительству логистических терминалов высокого класса для донской столицы. По подсчетам «ДК», к 2010 г. за пределами города будет введено в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м. складов класса А и В+.
По данным компании ASTERA ONCOR, сейчас значительную долю ростовского рынка складской недвижимости (до 70%) составляют неотапливаемые, так называемые «холодные» склады класса С и D, предлагаемые местными собственниками. В основном, это переоборудованные помещения фабрик, заводов и сооружения, построенные еще в советское время. Большинство из них расположены в промзонах по ул. Доватора, Портовая, 1-я Луговая, Орская и пр-ту Стачки. Как считают эксперты, сейчас на ростовском логистическом рынке доминирующую позицию занимают местные игроки, среди которых крупнейшими считают «Северо-Кавказское логистическое предприятие», «Южную логистическую компанию», «Славяне» и др. По приблизительным оценкам их доля на рынке составляет около 30%.
Годовой оборот рынка складской недвижимости, формирующийся в основном за счет арендных платежей, составляет, по оценкам собеседников «ДК», около 400 млн руб. Рентабельность складского бизнеса, по данным экспертов, 12-13%. «Средняя стоимость аренды складских помещений в Ростове колеблется от 150 до 250 руб. за кв. м. в месяц», — говорит специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Титул» АЛЕКСЕЙ ГУДУХИН. По его мнению, эта цена вполне соответствует условиям хранения, которые предлагают собственники ростовских объектов, и, в отличие от других регионов России, не является завышенной. Однако управляющий «Южной логистической компанией» АЛЕКСАНДР АМИТОН полагает, что в сложившихся условиях, когда все базы в Ростове заполнены практически на 100%, определить адекватность цены аренды невозможно. «Сейчас наблюдается большой дефицит качественных складских помещений, свободных складов, особенно большого метража нет. Выбор клиентами площадей крайне ограничен, и значимость цены отходит на второе место», — объясняет г-н Амитон.
Все собеседники «ДК» сходятся во мнении, что в Ростове рынок складской недвижимости еще не сформирован, и, несмотря на высокий спрос, качественного предложения на нем практически нет. «Современных оборудованных складов с пандусами, эстакадами, температурным режимом у нас в городе очень мало, — рассказывает директор компании «Арсенал-Агро» СЕРГЕЙ ИЗМАЛКОВ. — В большинстве своем складские помещения — это старые оптовые базы, в которых проведен легкий косметический ремонт. А собственники этих объектов не профессиональные девелоперы или логистические операторы, а бывшие чиновники и директора предприятий, которым удалось в середине 90-х приватизировать помещения». По его словам, владельцы устаревших складов совершенно не заинтересованы в их реконструкции: «Проблем со сбытом квадратных метров у них пока нет, клиенты выстраиваются в очередь даже на некачественные складские помещения».
«В Ростове практически полностью отсутствуют свободные складские помещения класса А/В+ и В при постоянно растущем спросе на такие площади как со стороны логистических операторов, так и со стороны прямых арендаторов», — считает генеральный директор ООО «НЛК-Батайск», директор ростовского филиала ООО «НЛК» АНДРЕЙ ЛЕПИН. Он прогнозирует в этих условиях настоящий всплеск строительства логистических центров класса А и В. Большинство собеседников «ДК» разделяют его мнение: ростовский рынок давно готов потреблять услуги высококлассной логистики. «За последние несколько лет в Ростов пришли такие крупные игроки как METRO, O`KEY, готовятся к открытию МЕГА, Auchan, Leroy Merlin, Castorama, еще один гипермаркет METRO. Это компании с мировым именем, предъявляющие к складам высокие требования. И российские, и ростовские компании уже понимают важность качественной логистики в столь конкурентной области как ритейл», — утверждает директор управления региональным развитием Raven Russia Property Advisors Ltd. ДАВИД ГУССЕ.
Несмотря на то, что сейчас для местных игроков на рынке складской недвижимости сложилась достаточно благоприятная ситуация, некоторые эксперты отмечают, что крупные торговые компании, с которыми местные логистические операторы могли бы заключать выгодные долгосрочные контракты, отказываются от сотрудничества. «Большое количество компаний, которые могли бы стать нашими клиентами, не пользуются складским аутсорсингом. Они считают, что оптимальнее построить собственный склад, чем обращаться к сторонней организации», — констатирует г-н Амитон.
Другие эксперты подтверждают, в Ростове достаточно много потенциальных клиентов региональных 3PL-провайдеров отказались от складского аутсорсинга. К примеру, недавно федеральный дилер электротехнического и монтажного оборудования — компания «ЭТМ» — открыла собственный складской комплекс площадью 7 тыс. кв. м. И это не единичный случай, а тенденция: построить свои склады в Ростове предпочли такие крупные компании, как «Донской табак», «Магнит», «Балтика-Дон», «Иманго» и многие другие. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что местные складские провайдеры не способны вовремя ответить на растущие запросы потенциальных клиентов. Так, «Элис» приступила к строительству собственных складов еще 6 лет назад, и сегодня их общая площадь составляет 5 тыс кв. м. «Мы решили строить собственные склады в связи с тем, что не смогли арендовать подходящие нам помещения. Для нашей продукции склады должны быть определенным образом оборудованы, отапливаемы, в них нужно поддерживать особую влажность, плюс — удобства сортировки, отгрузки, обслуживания. Никто из местных собственников складских помещений не смог предложить нам такие условия хранения», — объясняет гендиректор компании «Элис» АЛЕКСАНДР ЕРЕМЕЕВ. По его словам, компании обзаводятся собственными складами еще и потому, что сейчас в ростовской бизнес-среде считается, что свой склад — это ликвидная недвижимость, которая будет только дорожать. «Однако стоит учитывать, что вложения в этот вид недвижимости — очень длинные деньги, и не всегда экономически целесообразно вкладываться в то, что не будет приносить компании значительного дохода», — замечает г-н Еремеев. По оценкам собеседников «ДК», затраты на строительство одного кв. м склада класса А составляют порядка $400, а сроки окупаемости — 5-7 лет. Строительство собственного склада предполагает не только «замораживание» значительных средств из общего оборота компании, но и проблемы, связанные с согласованиями, строительством, а впоследствии — с эксплуатацией комплекса (инженерными системами, охраной, уборкой территории, озеленением). Если часть собственных площадей сдается в аренду, возникает необходимость контролировать деятельность арендаторов на складе и поступление денежных средств и т.д. Таким образом, компания вынуждена содержать целый штат специалистов, занятых непрофильным бизнесом. «При аренде согласно международным стандартам эти вопросы ложатся на профильные организации — девелопера и управляющую компанию», — поясняет СВЕТЛАНА ЯРОВАЯ, руководитель направления складской и производственной недвижимости Astera Oncor. С ней согласен и г-н Еремеев: «Складское хозяйство в силу своей специфики нуждается в постоянно модернизации. А если ты свой склад построил и не являешься специалистом, рано или поздно складское помещение устареет, и на его содержание тебе придется тратить больше, чем конкуренту, который использует склад на аутсорсинге».
Тем не менее, многие торговые компании в Ростове с помощью складской недвижимости продолжают строить свои склады, пытаясь минимизировать свои риски. Так, компания «Мегамаркет», собственниками которой выступают учредители компании «Поиск», собирается открыть на бывших площадях «Ростсельмаша» более 40 тыс. кв. м. складских и офисных помещений, где впоследствии начнет предоставлять услуги по ответственному хранению.
И все же собеседники «ДК» полагают, что строительство собственных складских комплексов — явление временное, характерное, в основном, для местных компаний, и Ростов ожидает всплеск строительства высококлассных логистических комплексов. Светлана Яровая считает, что этому будет способствовать активная экспансия в регион столичных и западных ритейлеров, производителей и дистрибьюторов, у которых требования к качеству складских площадей будут только расти. Так, о своем намерении построить подобные объекты уже заявили не только международные и федеральные девелоперы (см. Таблицу), но и крупные ростовские компании: «Арсенал-Агро» (15 тыс. кв м.), «Южная логистическая компания» (20 тыс. кв. м.), «К-Инвест», «Васильев и сыновья» и др. «В ближайшем будущем центрами расположения складских комплексов класса А станут города Батайск и Аксай, благодаря их выгодному месторасположению на трассе федерального значения М4. Так, московская девелоперская компания Hermitage Construction & Management весной 2008 г. приступит к строительству высококлассного логистического комплекса площадью более 70 тыс. кв.м. на въезде в Аксае», — рассказывает г-жа Яровая. При этом стоит отметить, что местные собственники складских помещений и региональные логистические операторы спокойно относятся к приходу крупных международных и федеральных игроков в регион. «Те девелоперские компании, которые придут сюда, не будут строить логистические центры на перспективу. Они заранее находят якорных арендаторов, с которыми заключают долгосрочные контракты. И ростовчане, скорее всего, в этих контрактах участвовать не будут. Ими станут крупные зарубежные и федеральные ритейлеры. А местные компании будут продолжать арендовать помещения бывших оптовых баз и хранилищ», — прогнозирует генеральный директор ООО «Легион» ДМИТРИЙ ЕВСЕЕВ. Он сравнивает ситуацию на рынке складской недвижимости с рынком продуктового ритейла: несмотря на то, что сейчас достаточно много крупных продуктовых супермаркетов с высоким сервисом обслуживания и широким ассортиментом, маленькие магазинчики продолжают работать. «Не стоит исключать такую ситуацию, когда наши партнеры могут уйти к федеральным игрокам. Но есть и обратная сторона медали — как правило, крупным логистическим компаниям легче и интереснее работать с большими контрактами, поэтому для средних компаний может быть интересна работа с местными логистическими операторами», — полагает г-н Амитон.
По мнению экспертов, некачественные складские помещения класса С и D будут востребованы в Ростове всегда, так как зачастую расположены в тех частях города, где уже есть вся инфраструктура — ж/д пути, автозаправки и авторемонтные станции.
«В большинстве случаев мелким компаниям, которые арендуют склады низкого класса, не выгодно хранить товары на складах класса А или пользоваться высококачественными услугами федеральных провайдеров», — говорит Андрей Лепин. Г-жа Яровая согласна с тем, что мелким местным предпринимателям такие склады будут недоступны из-за невозможности арендовать площади более 2,5 тыс. кв. м. и высокой стоимости аренды. «Эти компании будут формировать спрос на помещения класса С и D. Склады низкого класса также будут арендовать компании, которым не нужны отапливаемые помещения за городом: фирмы, торгующие металлом, стройматериалами и т. д.», — полагает г-жа Яровая.
Но, как отмечает директор агентства недвижимости «Парус» МАКСИМ ХМЕЛЬ, ситуацию в сегменте складских помещений низкого класса может изменить их плохое состояние, а не отсутствие спроса: «Все это складское хозяйство, доставшееся по наследству от бывших фабрик и заводов — не по дням, а по часам ветшает. Даже масштабная реконструкция не поможет избежать момента, когда здания уже нельзя будет реконструировать. В связи с этим можно полагать, что их собственники будут вынуждены их продавать либо демонтировать».