Понятие «качественный офис» эксперты описывают по-разному и часто подчеркивают, что в России до сих пор единой и общеупотребимой классификации не выработано. В конце прошлого года участники Московс
Понятие «качественный офис» эксперты описывают по-разному и часто подчеркивают, что в России до сих пор единой и общеупотребимой классификации не выработано. В конце прошлого года участники Московского исследовательского форума предложили классификацию, разработанную ведущими консультантами в сфере коммерческой недвижимости, входящих в Moscow Research Group (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle)(см. подробнее – www.colliers.ru/analytics.xgi). Но большинство ростовских экспертов уверены, что эта классификация применима к более насыщенным и развитым столичным рынкам. А в Ростове достаточно, чтобы офис был удобным для подъезда и подхода, комфортным для работы, имел современные телекоммуникационные и инженерные сети, качественные коммунальные службы, охрану, системы климатконтроля, вместительный паркинг, в том числе гостевой.
Первые сданные в эксплуатацию бизнес-центры (БЦ), к сожалению, не вполне соответствуют даже ростовским понятиям. Все площади в них были проданы задолго до окончания строительства. Но большинство собственников покупали их не для себя, а для последующей сдачи в аренду. Однако их надежды на то, что к ним выстроится очередь из компаний, желающих улучшить свои «жилищные» условия, не оправдались. Массового или сколь-нибудь заметного оттока из старых офисных зданий тоже не происходит. Игроки рынка констатируют: время полустихийного-полуинтуитивного строительства офисов прошло.
Старый офисный фондне чувствует потерьДо начала 2007 года , когда были введены в эксплуатацию первые современные бизнес-центры – «Купеческий Двор» и «Кристалл», ростовский рынок офисной недвижимости представлял собой не самое лучшее зрелище. МИХАИЛ ЛУБЕНЕЦ, генеральный директор УК «Пересвет-Регион» (Москва) говорит, что в начале 2006 года, когда его компания вышла в наш город, подавляющее большинство офисов находилось в бывших проектных институтах, административных зданиях производственных предприятий, переделанных первых жилых этажах. Их общий объем оценивается на уровне 350 000 кв. м. Автоматизация, инженерная и коммунальная инфраструктуры проектировалась 10, 20, 50 лет назад. Все это не позволяет классифицировать их выше категории «С» или даже «Д», а иногда они вообще не попадают ни в какую классификацию.
По оценкам экспертов АН «Нирлан», только в последние 2-3 года практически все крупные ростовские застройщики и девелоперы обратили внимание на эту пустую нишу и за короткий срок объявили более чем о 20 возможных проектах офисных зданий. До различной стадии реального проектирования, закладки и строительства «добрались» чуть больше половины и сегодня в Ростове строят, по ряду оценок, 250-300 тыс. кв. м офисных площадей. В основном это офисы классов «С», «В» и «В+». В этом году три девелопера заявили о намерениях построить БЦ класса «А». ДМИТРИЙ ЧЕБАННЫЙ, руководитель группы по работе с корпоративными клиентами АН «Нирлан», объясняет такое единодушие менталитетом ростовских строителей. «У нас рынок часто развивается не по законам логики или маркетинга, а по наитию или велению моды. Была хорошая тема – заправки – все начали строить заправки, пару лет назад появилась идея бизнес-центров – все начали строить бизнес-центры», – комментирует г-н Чебанный. Какова же реальная потребность в офисных площадях в Ростове, не взялся сказать ни один эксперт.
По словам Дмитрия Чебанного, с начала 2006 года и по настоящее время рост цен на деловую недвижимость заметно отставал от жилого сектора. Стоимость аренды офисов в период с начала 2006 года по настоящий момент тоже особо не изменилась. ЕЛЕНА ПОЛЮШЕНКО, руководитель департамента коммерческой недвижимости DDC BROKER, уточняет: «В среднем ставки аренды варьируются в пределах 600 – 1200 руб./кв. м/месяц. Наиболее востребованные – до 700 руб. за кв. м в месяц. На стандартные 8-12% подорожали офисы с учетом инфляции и те, где были улучшены качественные показатели помещения. На целый ряд помещений ставки аренды остались прежними».
ОЛЕГ ПИЛИПЕНКО, директор УК «Офис Сервис», отмечает, что и качественных изменений в старом фонде почти не было. «Все перемены сводятся к тому, что разрозненная собственность переходит из рук в руки, – говорит г-н Пилипенко , – но пока нет тенденции ни к консолидации, ни к серьезному качественному улучшению. Новые собственники иногда пытаются сделать пару этажей класса «В» в здании класса «С» или вообще вне всякого класса. Но когда появится выбор действительно качественных площадей, соответствующих заявленному классу всего здания, подобные варианты будут просто бессмысленны или должны будут стоить значительно дешевле».
ИГОРЬ ГОФМАН, генеральный директор ООО «Сигма-Сити», уверен, что в Ростове еще несколько лет будет сохраняться не просто неудовлетворенный спрос, а дефицит качественных офисных площадей. Олег Пилипенко приводит пример: «Нормальный показатель насыщенности рынка, когда до 5-7% площадей остаются свободными. А сегодня уровень заполненности старых офисных зданий зачастую достигает 99%». И пока будет сохраняться эта ситуация, собственники старого офисного фонда, по мнению большинства экспертов, вряд ли «пошевелятся». «Почему? Для меня загадка, – разводит руками Олег Пилипенко. – Максимальные цены в старом фонде уже сравнялись с минимальными в новых зданиях «А» или «В+» класса. Хозяевам устаревших площадей надо уже думать о серьезном улучшении условий хотя бы до твердого «С», но это очень затруднительно в зданиях со сложной и многочисленной структурой собственников. Сейчас более или менее уверенно могут чувствовать себя здания, где арендные ставки – 400-500 руб. за кв. м в месяц».
Рынок учится на своих ошибкахПредсказания многих участников рынка о том, что «пионеры снимут сливки», не оправдались. В первые же месяцы «жизни» сданных в 2007 году современных объектов ориентировочные арендные ставки, заявленные на стадии строительства, упали в некоторых случаях на 30-35%. Однако даже при таком снижении цен многие площади остаются невостребованными. Михаил Лубенец: «Первенство – это еще не все. Конкурентным преимуществом могут стать только качественно и в срок построенные объекты, соответствие всем международным стандартам. А самое главное – грамотное управление уже готовым объектом».
Дмитрий Чебанный предполагает, что девелоперы в Ростове руководствовались совсем другими категориями : «Складывается впечатление, что почти никто перед тем, как строить, не изучал спрос, конкурентные предложения, ценообразование. Даже о классности у многих были весьма смутные представления. Застройщики увидели, что в Ростове качественных офисов вообще нет! Было ощущение, что на них будет спрос, были уже представления – часто «на глазок» – каким может быть современный офис. Но эти первопроходцы сдвинули рынок с мертвой точки, им хватило смелости учиться на собственных ошибках. Не говоря уже о том, что они изменили лицо города и задали верный тон».
ИЛОНА ШИЛИНА, заместитель директора управляющей компании Бизнес-Центра «Гедон», называет еще несколько причин медленного заполнения площадей в новых бизнес-центрах: «Во-первых, когда не хватало площадей и ставки аренды росли, многие платежеспособные потенциальные арендаторы посчитали более выгодным приобрести помещения в собственность – первые этажи жилых зданий или отдельно стоящие особняки. Второй фактор – то, что построено, качественно не соответствует ни потребностям бизнеса, ни заявленной классности. Третье – цены у нас в городе немаленькие и часто не соответствуют желаемому соотношению «цена – качество». И когда золотая середина будет найдена, офисы найдут своих «жильцов».
Все эксперты приводят как самый яркий пример серьезного просчета ситуацию с «Купеческим Двором». ЕВГЕНИЙ СЕМЕЧКИН, генеральный директор ГК «Гарантия»: «Там, к сожалению, выбор места плохо соотносится с концепцией и классом здания. К нему и подъехать-то проблематично – все знают ситуацию в наших центральных улочках с пробками. В шаговой доступности машину вообще негде припарковать, а гостевой парковки у них нет. Этот проект изначально был обречен! Красиво, но неудобно! У нас похожие проблемы, но транспортная доступность все-таки лучше, и класс здания (БЦ «Ростовский» – прим. автора) мы изначально определили как «С» именно из-за недостаточности парковок. А вот «Гедон» рядом стоит – проблемы у них те же самые – а они класс «В+» заявляют! Объект для инвестиций надо потщательнее выбирать или класс не завышать – и не будет ни у кого ощущения обманутых ожиданий».
Олег Пилипенко считает, что демпинговая политика собственников в новых офисных зданиях – явление временное, а полупустые площади – вовсе не признак отсутствия спроса. «Одна из причин – люди просто боятся спрашивать, сколько стоит кв. м в «Купеческом Дворе». Они думают, что там заоблачные цены в силу того, что он в центре, выглядит дорого и широко разрекламирован. Это заблуждение. У нашей компании в этом здании под управлением несколько этажей, и мы сегодня можем предложить арендные ставки, сравнимые со зданиями на 2 класса ниже. Все понимают, что эта цена демпинговая и связана прежде всего с желанием собственников как можно быстрее заселить здание – простой им невыгоден! Как только произойдет полное заселение, они все вместе начнут поднимать цену. Да и пустующие площади – это сильное преувеличение. Просто многие купили или сняли голый стройвариант и только начинают ремонты». Однако эта ситуация является еще одним доказательством того, что класс «Купеческого Двора» был завышен. АНЖЕЛА КАРИМОВА, управляющий партнер ГК «Строительные компании Мазанова», подчеркивает, что класс «А» – это всегда здание с отделкой. Стройвариант никогда, ни при каких условиях не может относиться к классу «А».
ГЕРМАН КРАШЕНИННИКОВ, генеральный директор ADM Group, добавляет: «Бизнес-центр, не имеющий профессиональной управляющей компании, не может быть отнесен к классу «А» по определению и по классификации. Ни один инвестор такой объект по цене класса «А» не купит! И ни одна серьезная крупная компания, подыскивающая офис класса «А», в такое здание не пойдет».
«Обязательным условием принадлежности офисного здания к категориям «A», «B+» и «В-», – отмечает Елена Полюшенко, – является его принадлежность одному владельцу. – Покупая офис в БЦ, который распродан отдельными этажами или блоками различным владельцам, арендатор впоследствии неизбежно столкнется со всеми нюансами «проживания в коммунальной квартире».
Эксперты говорят, что ситуация может радикально измениться, когда в строительство БЦ включатся профильные инвесторы. АЛЕКСАНДР ПЕРЕЛЬМАН, президент корпорации «Софт», считает, что может измениться ментальность и непрофильных ростовских инвесторов, и собственников коммерческой недвижимости, заинтересованных в дальнейшем развитии этого направления. «Это самый неопределенный фактор, – говорит г-н Перельман. –
Я прекрасно вижу их критические взгляды, они у нас стремятся к самостоятельности и не хотят приглашать профессиональные УК, видя в этом возможность сэкономить. Скорее всего, что-то в их ментальности изменится через 2-3 года, когда обострится конкуренция с приходом крупных столичных и иностранных операторов и девелоперов, мыслящих категориями глобальной экономики и глобального построения бизнеса. Они и «сломают» сегодняшнюю местечковость».
Первые прогрессивно мыслящие девелоперы офисной недвижимости уже появились в Ростове. Дмитрий Чебанный говорит об отличиях в их стратегиях и тактиках: «Проекты второй волны спрогнозированы более детально, научно, под различные ситуации на рынке, под концепцию развития всего города. Их потребитель имеет тщательно прописанное «лицо». А профессиональное управление объектом начинается еще на стадии проектирования и строительства».
Но многие эксперты сомневаются, что все вышеперечисленные факторы станут для ростовских бизнесменов в ближайшее время решающими при выборе офиса. Пока это важно для москвичей и иностранцев. «Рынок только развивается, и пользователи офисов не совсем четко представляют себе все плюсы и минусы разных вариантов, – говорит Елена Полюшенко. – К сожалению, и застройщикам не всегда выгодны «знающие» покупатели или арендаторы. Но ситуация изменится, как только у ростовчан появится возможность сравнивать».
Осенью должны быть сданы в эксплуатацию два объекта – «Гедон» и CLOVER HAUSE , которые отличаются от остальных не столько качеством и начинкой, сколько подходом к управлению и эксплуатации зданий. «Мы не продаем площади вообще. Они у нас только под аренду, – говорит Илона Шилина. – Собственник – один, УК – одна, сохраняется единая концепция здания, легче регулировать арендные отношения, единый собственник заинтересован в поддержании соответствующего технического состояния и своевременной модернизации здания и всех служб, предоставлении большего количества услуг».
Игорь Гофман уверен, что вопрос о жизненной необходимости профессионального управления встанет неизбежно независимо от того, «дозреют» ли до этого арендаторы. Этого потребуют новые технологии строительства, инженерная инфраструктура и отделочные материалы, которые нуждаются в современных способах ухода за ними.
Инвесторы и девелоперы второй волны уже на этапе проектирования четко определяют портрет своей целевой аудитории. Анжела Каримова шутит, что при заключении договоров с покупателями и арендаторами в бизнес-центре «Пять Морей» будет проводиться «фэйс контроль». «Но если серьезно, то определяющим фактором стала цена офисных площадей, – говорит Анжела Каримова. – Она высока, но и уровень здания ей соответствует. Мы нашли клиентов почти на все офисы. Большинство из них – транснациональные и крупные нефтяные компании, в том числе с участием иностранного капитала».
Дмитрий Чебанный уверен, для ростовчан фактор соседства в БЦ пока не играет решающей роли. Но мировая и столичная практика показывают, что он способен значительно повлиять на цену и ликвидность офисных площадей в крупном объекте. «Многие крупные компании никогда не разместятся в одном здании со своими конкурентами, – говорит Дмитрий Чебанный. – Немаловажно соблюдать и однородный статусный состав компаний. Диссонирующее соседство может сильно подпортить имидж. Например, когда у одной компании клиенты – преуспевающие бизнесмены, а у соседней – мигранты или пенсионеры».
Перспективным направлением в развитии рынка офисной недвижимости эксперты считают его «децентрализацию». Игорь Гофман приводит в ее пользу весомые доводы: «Первый и самый очевидный – в удалении от центра можно купить за те же деньги гораздо большую площадь. Второй – достаточное количество стояночных мест и к ним почти всегда можно свободно подъехать, не простаивая в пробках. А для компаний, ведущих дела с партнерами из других городов, удобна близость к междугородным трассам. Еще один важный момент, как выяснилось на практике, – возможность размещения складских помещений рядом с офисом».
Эксперты уверены, что трудности с заселением первых объектов не являются признаком перегрева рынка. Анжела Каримова, имеющая большой опыт финансового аналитика, категорична: «Говорить о перенасыщении рынка в ближайшие три года по меньшей мере непрофессионально». Герман Крашенинников убежден, что даже в центре города есть место для новых БЦ и заявляет, что АDM Group уже в этом году начнет строительство бизнес-центров на Театральном и на площадке рядом с «А`СТОР ПЛАЗА», где ранее предполагалось возвести либо досугово-развлекательный центр, либо жилую недвижимость. А Евгений Семечкин осторожнее в своих планах: «Мы пока решили приостановить свою девелоперскую деятельность на рынке офисной недвижимости. Это наше совместное решение с компанией «Мир Комвек», нашим стратегическим партнером. Посмотрим, чем сейчас этот бум закончится, как пройдет сдача наших и других заявленных объектов. Рынку нужно время, чтобы «переварить» количество и качество тех объектов, которые уже введены и будут введены в ближайшие годы».