Обзор: Агентства недвижимости - 09.10.2006

Рынок риэлторских услуг в Ростове-на-Дону развивается экстенсивно: крупные компании открывают дополнительные офисы, число мелких фирм и частных предпринимателей продолжает расти. Они по-прежнему удерживают значительную долю рынка, но начинают идти по пути специализации.

эксперты
Татьяна Бурмистенко
директор агентства «Тэра Консалтинг»
Олег Ивченко
первый заместитель генерального директора компании «Лендлорд»
Максим Кирносов
начальник отдела новостроек агентства недвижимости «Нирлан»
Евгений Сосницкий
генеральный директор компании «Титул»
Марина Строева
генеральный директор компании «Дон-МТ»
Николай Чуев
первый заместитель председателя ипотечного союза «Нирлан-Новосел»

Рынок риэлторских услуг сейчас растет за счет ипотечного кредитования и государственных субсидий на приобретение жилья. Эксперты говорят, что новые программы на руку агент-ствам недвижимости и строителям: кредитование потребителей будет способствовать росту объемов строительства. Так что в скором времени риэлторы смогут существенно увеличить свои обороты.

На рынке недвижимости увеличивается количество игроков

По подсчетам участников рынка, сейчас в Ростове работает более 400 агентств недвижимости. «За последние шесть лет количество игроков значительно увеличилось. Это связано с тем, что в 2000 г. отменили обязательное лицензирование риэлторской деятельности», – говорит ТАТЬЯНА БУРМИСТЕНКО, директор агент­ства «Тэра Консалтинг».

Первый заместитель председателя ипотечного союза «Нирлан-Новосел» НИКОЛАЙ ЧУЕВ объем ростовского рынка операций с недвижимостью оценивает в 4 млрд руб. в месяц. По мнению независимых экспертов, участники рынка совокупно заключают 15-16 тыс. сделок в год, а рентабельность бизнеса колеблется в пределах 10-20%. Чтобы удерживать рентабельность на должном уровне, агент­ства недвижимости постепенно снижают процентные отчисления своим агентам. Участники рынка говорят, что за последние три года агентские проценты упали с 6% до 3%.

Как считают эксперты, сейчас на рынке очень высокая конкуренция. Лидерами рынка они называют такие компании как «Нирлан», «Лендлорд», «Дон-МТ», «Титул», «Веакон», «Риэлти» и «Альфа-Дон». Николай Чуев говорит, что семь компаний-лидеров по совокупному обороту занимают 30% рынка. «Эти компании работают давно, имеют собственные базы данных и большой штат сотрудников, первыми выводят на рынок новые услуги, такие как страхование ответ-ственности по сделкам или продажа квартир через ипотечное кредитование», – считает МАРИНА СТРОЕВА, генеральный директор компании «Дон-МТ».

И все же две трети рынка риэлтор- ских услуг приходится на маленькие компании и частных маклеров. «У этих игроков получается не более двух сделок в месяц, а примерно 5% сделок от всего объема рынка совершается между продавцом и покупателем напрямую, без участия риэлторов», – говорит Николай Чуев. Татьяна Бурмистенко: «Мелкие компании агрессивно работают на рынке, пытаясь захватить хоть какой-то кусок пирога у крупных агентств». Эксперты считают, что многие агентства начинают работать по территориальному принципу, оказывая риэлторские услуги только в конкретном районе города.

Агентства недвижимости расширяются вслед за ростом рынка. «Чтобы сохранять свои доли рынка, компании расширяют штаты агентов», – считает Татьяна Бурмистенко. Наряду с увеличением штата агентов, открывают дополнительные офисы в ключевых районах города. «Новые офисы появляются как у крупных игроков, так и у средних. Таким образом они укрепляют свое положение на рынке», – считает Николай Чуев.

Практически все участники рынка отказываются раскрывать свои показатели, ссылаясь на конфиденциальность данных, поэтому эксперты называют рынок риэлторских услуг в Ростове наиболее закрытым. «Мы, безусловно, постоянно мониторим основные показатели рынка, но раскрывать и публиковать их считаем необязательным, так как эти данные являются конфиденциальными сведени­ями, влия- ющими на позиционирование компаний на рынке», – утверждает Марина Строева.

Объемы рынка растут за счет новостроек и ипотеки

Риэлторы отмечают, что на рынке недвижимости продолжается рост цен: средняя стоимость квадратного метра жилья растет в среднем на 10% в месяц, что соответствует динамике прошлых лет. «Наибольший рост цен показывает рынок новостроек: он остается самым высокодоходным и ликвидным сегментом рынка недвижимости. В 2005 г. стоимость 1 кв. м здесь увеличилась в среднем на 53%, в этом году она растет такими же темпами», – комментирует Евгений Сосницкий, генеральный директор компании «Титул».

Начальник отдела новостроек агентства недвижимости «Нирлан» МАКСИМ КИРНОСОВ считает, что в этом году цены на недвижимость растут быстрее, чем это происходило в 2005 г. По его мнению, покупательский спрос подстегивает развивающееся ипотечное кредитование. За прошедший год процентные ставки по ипотечным кредитам снизились с 20-25% до 14-18%, а в этом году некоторые банки предлагают ипотечные кредиты уже за 12% годовых.

«Государство создало дополнительные условия для нормального инвестирования в рынок недвижимости в виде государственных субсидий и ипотеки. Сейчас новые инвестиции оказывают давление на рынок, которое приводит к росту цен, но эти денежные вливания делают очень привлекательной сферу строительства жилья. В итоге, объемы строительства нач­нут резко увеличиваться, и как только это произойдет, рынок поменяется: цена квадратного метра стабилизируется, что привлечет на рынок новых клиентов», – считает Николай Чуев.

Сегодня сделки по ипотечным договорам в портфеле некоторых агентств достигают 30-35% от общего количества сделок. «Это направление довольно пер-спективное: с введением ипотеки, мы смогли распространить услуги по купле-продаже недвижимости на клиентов со средним уровнем доходов», – говорит ОЛЕГ ИВЧЕНКО, первый заместитель генерального директора компании «Лендлорд».

Риэлторы cоздают учебные центры для своих агентов

Основным инструментом конкурентной борьбы на риэлторском рынке эксперты называют рекламные технологии. «Чем больше компания, тем больший объем рекламы она размещает. Никакие другие маркетинговые инструменты риэлторы, как правило, не используют», – считает Татьяна Бурмистенко. Евгений Сосницкий объясняет это тем, что большинство потребителей ищет не агентства недвижимости, которые могли бы содействовать решению жилищных проблем, а подходящие варианты. И чем больше квартир может выставить в своей рекламе агентство, тем больше шансов у него привлечь клиента. Николай Чуев отмечает важную роль репутации агентства на рынке – на нее клиенты обращают пристальное внимание. Для улучшения своего имиджа компании используют периодическую печать, публикуя PR-материалы.

По мнению Татьяны Бурмистенко, в ближайшее время агентства недвижимости начнут улучшать технологии взаимодей-ствия с клиентами: «Сейчас практически у всех работа с клиентом оставляет желать лучшего. Иногда доходит до нелепых курьезов: агент, прикрепленный к заказчику, забывает, с кем он работает и по какому делу. Я считаю, что сегодня рынок готов к изменениям и в ближайшее время на рынке должны появиться компании, которые усовершенствуют свои бизнес-процессы и перейдут на качественно новый уровень обслуживания».

По словам участников рынка, для того чтобы повысить профессионализм и уровень общения сотрудников, компании соз­дают учебные центры, в которых обучают новых агентов и повышают квалификацию старых. «Учебные центры есть практически у всех крупных агентств, кроме того, сущест­вует кафедра операций с недвижимостью в РГСУ, где преподают риэлторское дело», – говорит Татьяна Бурмистенко.

Крупные компании стремятся к универсализации предоставления услуг. Марина Строева рассказывает, что участники рынка вводят новые услуги, гарантирующие документальную чистоту сделок, среди которых – финансовые гарантии по проведенным сделкам, защита прав собст­венности по приобретенным объектам и обязательное страхование недвижимости и сделки. «Сейчас практически всю работу по совершению сделки – от подбора вариантов до составления документов, регистрации их в юстиции и нотариального оформления – берут на себя риэлторы», – говорит Олег Ивченко.

Агентства недвижимости выходят в область

Участники рынка говорят, что со временем количество игроков на рынке должно сократиться. По мнению Николая Чуева, этот процесс будет происходить за счет маленьких фирм и частных маклеров: «Рынок с каждым годом становится все сложнее, рентабельность сокращается, и прибыльно работать на нем могут только крупные компании. Я думаю, что количе-ство участников будет постепенно сокращаться, и через пять-семь лет здесь будет работать не более ста компаний».

Жизнь риэлторам осложняют агентства, созданные при компаниях-застройщиках, которые стали выходить на рынок в последнее время. Марина Строева: «Основная задача таких компаний – продавать квартиры в жилых домах, построенных головной компанией. Но в последнее время эти агентства начали работать и на рынке вторичного жилья, составив прямую конкуренцию основным игрокам рынка».

Риэлторы, со своей стороны, начали эксклюзивную продажу квартир в новых домах. По мнению Николая Чуева, первым успешным опытом эксклюзивной работы с агентствами недвижимости можно считать продажу квартир в строящихся домах компании «СТ-Груп-Регион». «Мы активно развиваем это направление, устанавливаем контакты с застройщиками, которые себя хорошо зарекомендовали. Сейчас на эксклюзивной основе уже продаем целые дома», – говорит Олег Ивченко. Евгений Сосницкий утверждает, что сотрудничество риэлторов с застройщиками выгодно обеим сторонам: «Крупный риэлтор с известным именем может продать в несколько раз быстрее все квартиры в новом доме, чем сам застройщик. Кроме того, как правило, риэлтор берет на себя все расходы, связанные с рекламой объекта и оформлением сделок».

Одной из основных тенденций местного риэлторского рынка эксперты называют выход компаний в регионы. «Сейчас свои офисы в городах Ростовской области уже открыли несколько крупных риэлторов. Можно ожидать, что в ближайшее время за ними последуют другие крупные компании», – говорит Олег Ивченко. Схему освоения областных городов каждый игрок будет выбирать свою. Например, компания «Дон-МТ» собирается внедрять в Ростовской области собственную франчайзинговую программу.

Экспансии игроков из других городов, особенно из столицы, участники рынка не ожидают. По мнению Татьяны Бурмистенко, об этом говорить пока не приходится, потому что и в Москве, и в Санкт-Петербурге рынки операций с недвижимостью все еще не освоены на 100%. А Николай Чуев считает, что региональная экспансия на рынке риэлторских услуг начнется тогда, когда рынок жилой недвижимости стабилизируется: «На этом рынке достаточно много рисков, поэтому региональной экспансии столичных риэлторов в скором времени ожидать не стоит».