Время, когда относительно качественные объекты можно было позиционировать в классах на порядок выше реального, уже прошло окончательно.
Такая ситуация наблюдалась в период, когда спрос на любые помещения был ажиотажным, и заполняемость офисных объектов была близка к 100%.
Текущая ситуация совсем другая и она сохранится и в 2013 г. Во-первых, с ростом объема предложения конкурентная ситуация становится гораздо более острой, и у потребителей есть выбор. Во-вторых, кризис научил бизнес более тщательно оценивать издержки. Теперь арендаторы готовы платить только те ставки, которые реально отражают качественные характеристики объектов.
Общая площадь офисных помещений Ростова в 2011 г., по оценкам экспертов, выросла на 12% и составила порядка 450 тыс. кв. м. Во многом это объясняется техническим открытием бизнес-центра «Пять морей», общая площадь которого составляет 38 тыс. кв. м. До конца года также планируется ввод еще нескольких объектов-«долгостроев».
В конце года будет введен в эксплуатацию БЦ «Риверсайд-Дон» (класс А). В апреле 2012 г. было объявлено о возобновлении строительства многофункционального бизнес-комплекса Sheraton Rostov-On-Don Hotel & Business Center. Его офисная инфраструктура будет включать конференц-залы общей площадью свыше 1 тыс. кв. м, и непосредственно отведенную под офисы территорию - около 15 тыс. кв. м.
Доля заполненных площадей в бизнес-центрах высокой категории в 2011 г. составила порядка 92%. Игроки рынка предсказывают возможный дефицит площадей в будущем году, который частично может решить официальное открытие БЦ-«долгостроев», общая площадь которых, включая технически функционирующий БЦ «Пять морей», составляет около 140 тыс. кв. м. Однако все ожидаемые проекты являются объектами класса А с соответствующим уровнем арендной ставки, что не решает проблему нехватки крайне востребованных на рынке небольших офисов в бизнес-центрах категории В.
Рынок коммерческой недвижимости окажется перенасыщенным
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group
Выход на рынок Ростова в 2012-2013 гг. ряда бизнес-центров категории А - БЦ «Пять морей», «Риверсайд Дон», Don Capital, «Колизей», «Лига Наций» приведет к ужесточению конкуренции в данном сегменте. Ростовский рынок не сможет за короткий отрезок времени поглотить такое количество вакантных площадей, что в свою очередь повлечет за собой его перенасыщение. И если в настоящее время по-настоящему качественные объекты имеют 100% заполняемость, а менее качественные заполнены в среднем не более, чем на 70-80%, то с ужесточением конкурентной среды на рынке офисной недвижимости, этот показатель может снизиться даже в проектах премиум-класса. В стремлении заполнить образовавшийся вакуум девелоперы могут пойти на определенную коррекцию цен продажи офисных площадей и арендных ставок в своих объектах.
Конкуренция может привести к демпингу
Максим Хмель, генеральный директор агентства недвижимости «Парус»
В сегментах класса А и В мы будем наблюдать весьма интересную конкурентную борьбу. Рынок вступает в новую веху. Те офисные центры, которые будут введены в эксплуатацию в следующем году, начнут борьбу за клиента. И в ход могут пойти всевозможные инструменты, вплоть до демпинга. А учитывая то, что некоторые из них принадлежат одному собственнику, а другие – нескольким, то ставки будут сделаны на разные конкурентные преимущества. Первые будут брать единой системой управления офисным центром и качеством обслуживания, вторые, вероятнее всего, ценой. Вопрос, смогут ли УК удержать ситуацию в своих руках? И получится ли у собственников сохранить «классность» бизнес-центров. На рынке офисов класса С ничего не изменится, они всегда востребованы из-за дешевизны.