В самый пик кризиса цены на жилье премиум-класса упали в два раза. Многие ростовские застройщики заморозили проекты до лучших времен. «Азово-донская девелоперская компания» не только смогла на 100%
В самый пик кризиса цены на жилье премиум-класса упали в два раза. Многие ростовские застройщики заморозили проекты до лучших времен. «Азово-донская девелоперская компания» не только смогла на 100% распродать первую очередь коттеджного поселка «Старочеркасская Ривьера», но и приступила к трем новым проектам жилья бизнес-класса.
Кирпич— это всерьез и надолго
Один из главных критериев элитного жилья— его местоположение. Для большинства ростовчан таким местом является исторический центр города. Но застройщики признаются, что для новых жилых комплексов в городе уже давно не хватает места. Покупателям элитной недвижимости все чаще приходится присматриваться к загородным поселкам. Сейчас в Ростове и пригороде на разных стадиях развития находится около 10 таких поселков в различном ценовом сегменте. Примерно в половине случаев строительство заморожено или даже не начиналось. В кризисные годы только «Азово-Донская девелоперская компания» (АДДК) смогла распродать все 55 участков первой очереди «Старочеркасской Ривьеры» (поселок «Риверсайд»).
— Все закономерно,— говорит Константин Швалев, генеральный директор ООО «Азово-Донской девелоперской компании». Мы не стали обременять покупателей дополнительными условиями (навязывать обязательства по стройподряду, типовые модели домов), а просто выставили участки со всей инженерной инфраструктурой. Покупатель сам волен строить на этих участках дом, который ему по душе— в этом и оказался простой рецепт успеха.
В Ростове такая практика не была распространена?
— Это был опыт московского региона. Мы проанализировали рынок и увидели, что в Ростове еще не было комплексного освоения территории. В городе и его окрестностях есть много участков, где люди хотят строить себе дома: Камышеваха, Вертолетное поле. Это все частная застройка. Вы можете построить себе хороший дом там, но к кому вы пойдете за дорогами, электричеством, управляющей компанией? В коттеджном поселке, если возникают проблемы, клиент всегда может позвонить в отдел клиентской поддержки.
Одним из показателей элитного жилья является так называемое качество окружения. Как вы решаете этот вопрос?
— В нашем случае, его даже решать не надо. Это автоматически делают цены. Жилье премиум-класса покупают люди высокого достатка и положения в обществе.
Якорное настроение
Как признается Константин Швалев, сам он сейчас живет в центре Ростова, в квартире совсем не премиум-класса, а «в обычном, вполне комфортном доме». Но он уже начал строительство собственного дома во второй очереди «Старочеркасской Ривьеры», сдача которой запланирована на 2013 год. Соседями бизнесмена станут члены совета директоров ГК «Азово-Донского пароходства», куда входит АДДК.
А почему именно возле Старочеркасска было решено строить загородный поселок?
— Нам нужен был большой неосвоенный участок земли, не менее 70 га. И единственная площадка подобного масштаба, которая подошла нам, оказалась возле Дона. И город Старочеркасск— это определенный якорь, известное место. Да и добраться от поселка до города можно всего за 30 минут. Но решающее значение при выборе места для нас, конечно, имела близость к Дону.
Яхт-клуб, который строится в поселке,— это насущная необходимость или просто красивое дополнение?
— Нет, это не прихоть. Сегодня около 50% наших клиентов хотят ставить лодки неподалеку от своих домов. Мы сделаем в поселке яхтенную стоянку, а зимний отстой судов будет на верфи «Азово-Донского пароходства» в Аксае. Посмотрите, ведь сейчас в Ростове-на-Дону даже негде совершить прогулку на яхте, так как нет специально оборудованных причалов.
Во сколько обходится сейчас застройщикам строительство подобного объекта?
— Объем инвестиций в проект— коммерческая тайна. В среднем сотка земли за городом в удачном месте обойдется застройщику в 100–150 тыс. руб. Еще 250 тыс. руб. на сотку— это тот необходимый минимум для подведения на участок коммуникаций (централизованный газ, электричество, водоотведение, канализация). Продает АДДК участки по 520 тыс. руб. за сотку, и это только нижний ценовой предел. Плюс расходы на согласование объектов, разработку документации и пр.
Как распределяется бюджет стройки?
— В бюджете средств, потраченных на поселок АДДК, 20% инвестиций пошло на покупку земли. На укрепление и защиту береговой линии Дона— примерно 10%. Общественный центр— это детские площадки, магазины, офисы— 10–15% от бюджета. И основная часть бюджета, около 60%, направлены на коммуникации.
Какова для вас рентабельность проекта?
— В ГК «Азово-Донское пароходство» (АДП, в него входит АДДК) есть своя внутренняя норма доходности в проектах недвижимости— это минимум 30%. Т.е. ниже 30% рентабельности мы в проект даже не идем.
Прихода сильных игроков на рынок господин Швалев не боится. «За нами стоит крупная компания, в которую входит более 20 различных предприятий. «Азово-донское пароходство» это известный на Юге бренд и если возникнет необходимость, то компания нас профинансирует. Для ГК этот проект составляет всего 2% от бюджета всех компаний, входящих в АДП. Поэтому мы так уверенно и идем»,— замечает Константин Швалев.
В этом году НОМОС-БАНК выдал АДДК кредит 300 млн руб. для завершения строительства второй очереди «Ривьеры». Насколько вообще охотно банки сейчас кредитуют девелоперов?
— Наш бюджет состоит из 30% собственных средств и 70% заемных. Банки обычно тяжело идут на кредитование застройщиков элитного жилья. Сейчас они более лояльно относятся к финансированию подобных проектов, но получить кредит все равно было трудно. Кредит выдан сроком на 3,5 года. Поручителями по кредиту выступают ОАО «Азово-Донское пароходство» и ОАО «Донречфлот».Полученные средства пойдут на строительство второй очереди загородного поселка «Старочеркасская Ривьера». Мы направили 40 млн руб., на завершение строительства здания общественного центра. До конца 2011 года инвестируем еще 140 млн руб., которые будут направлены на строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Остальные средства компания потратит на развитие набережной и прилегающих территорий. Вернуть все заемные средства мы планируем в течение пяти лет. Мы входим в ГК «Азово-Донское пароходство», в составе АДП мы занимаем всего 2% от общего бюджета, поэтому при необходимости пароходство будет нас финансировать.
Риэлторы говорят, что состоятельные ростовчане предпочитают покупать дома, построенные из кирпича. Почему не приживаются технологии изготовления элитных сборно-модульных коттеджей?
— В сознании людей кирпичный дом— это всерьез и надолго: на 50, 80 лет. Это родовое гнездо. А как можно строить родовое гнездо не из камня, а скажем, из фанеры? В Ростове вам никто не поверит, что дом, построенный не из кирпича, может быть элитным жильем. Хотя в Москве сейчас два варианта: кирпич и дерево. Но для Ростова дерево не традиционный материал для строительства. Во всех проектах для строительства мы используем только кирпич.
Тогда логично было бы открыть свой кирпичный завод?
— Нет, каждый должен заниматься своим делом. Должна быть диверсификация. Мы лучше в нашем бизнесе усилим какие-то направления, чем будет распыляться на другие проекты. Вот характерный пример. Мы стали собственниками «Кубанского речного пароходства», у которого на балансе в Краснодаре была площадка 4,2 га в центре города. С развитием города этот участок стал просто бесценным. Акционеры собрались и решили строить на этой земле многоэтажный жилой комплекс бизнес-класса «Адмирал», это был для нас первый удачный опыт. Следующий шаг был обратить свое внимание на Ростов, так как это для нашей компании основной регион присутствия.
То есть после «Старочеркасской Ривьеры» будут еще проекты?
— Да, такие планы есть. Могу только сказать, что сейчас АДДК разрабатывает проект строительства загородного поселка бизнес-класса близ Щепкино (Аксайский район), и планирует возвести два объекта многоэтажной застройки: один в центре Ростова, другой — на улице Шолохова.
Константин Швалев
генеральный директор ООО «Азово-Донская девелоперская компания»
Родился: в 1979 г. в Волгоградской области.
Образование:
В 2000 г. окончил РИНХ (РГЭУ) по специальности «финансы и кредит»,
В 2003 г. University of New South Wales (Сидней, Австралия).
Карьера:
2000–2005гг.— ОАО «Донречфлот», ведущий специалист службы коммерческой работы и договорных отношений
2005–2007гг.— ООО «РосЕвроДевелопмент», директор по развитию регионов
с 2007 по н.в.— гендиректор ООО «АДДК», член совета директоров ОАО «Азово-Донское пароходство».
Женат, воспитывает дочь.
Кирпич— это всерьез и надолго
Один из главных критериев элитного жилья— его местоположение. Для большинства ростовчан таким местом является исторический центр города. Но застройщики признаются, что для новых жилых комплексов в городе уже давно не хватает места. Покупателям элитной недвижимости все чаще приходится присматриваться к загородным поселкам. Сейчас в Ростове и пригороде на разных стадиях развития находится около 10 таких поселков в различном ценовом сегменте. Примерно в половине случаев строительство заморожено или даже не начиналось. В кризисные годы только «Азово-Донская девелоперская компания» (АДДК) смогла распродать все 55 участков первой очереди «Старочеркасской Ривьеры» (поселок «Риверсайд»).
— Все закономерно,— говорит Константин Швалев, генеральный директор ООО «Азово-Донской девелоперской компании». Мы не стали обременять покупателей дополнительными условиями (навязывать обязательства по стройподряду, типовые модели домов), а просто выставили участки со всей инженерной инфраструктурой. Покупатель сам волен строить на этих участках дом, который ему по душе— в этом и оказался простой рецепт успеха.
В Ростове такая практика не была распространена?
— Это был опыт московского региона. Мы проанализировали рынок и увидели, что в Ростове еще не было комплексного освоения территории. В городе и его окрестностях есть много участков, где люди хотят строить себе дома: Камышеваха, Вертолетное поле. Это все частная застройка. Вы можете построить себе хороший дом там, но к кому вы пойдете за дорогами, электричеством, управляющей компанией? В коттеджном поселке, если возникают проблемы, клиент всегда может позвонить в отдел клиентской поддержки.
Одним из показателей элитного жилья является так называемое качество окружения. Как вы решаете этот вопрос?
— В нашем случае, его даже решать не надо. Это автоматически делают цены. Жилье премиум-класса покупают люди высокого достатка и положения в обществе.
Якорное настроение
Как признается Константин Швалев, сам он сейчас живет в центре Ростова, в квартире совсем не премиум-класса, а «в обычном, вполне комфортном доме». Но он уже начал строительство собственного дома во второй очереди «Старочеркасской Ривьеры», сдача которой запланирована на 2013 год. Соседями бизнесмена станут члены совета директоров ГК «Азово-Донского пароходства», куда входит АДДК.
А почему именно возле Старочеркасска было решено строить загородный поселок?
— Нам нужен был большой неосвоенный участок земли, не менее 70 га. И единственная площадка подобного масштаба, которая подошла нам, оказалась возле Дона. И город Старочеркасск— это определенный якорь, известное место. Да и добраться от поселка до города можно всего за 30 минут. Но решающее значение при выборе места для нас, конечно, имела близость к Дону.
Яхт-клуб, который строится в поселке,— это насущная необходимость или просто красивое дополнение?
— Нет, это не прихоть. Сегодня около 50% наших клиентов хотят ставить лодки неподалеку от своих домов. Мы сделаем в поселке яхтенную стоянку, а зимний отстой судов будет на верфи «Азово-Донского пароходства» в Аксае. Посмотрите, ведь сейчас в Ростове-на-Дону даже негде совершить прогулку на яхте, так как нет специально оборудованных причалов.
Во сколько обходится сейчас застройщикам строительство подобного объекта?
— Объем инвестиций в проект— коммерческая тайна. В среднем сотка земли за городом в удачном месте обойдется застройщику в 100–150 тыс. руб. Еще 250 тыс. руб. на сотку— это тот необходимый минимум для подведения на участок коммуникаций (централизованный газ, электричество, водоотведение, канализация). Продает АДДК участки по 520 тыс. руб. за сотку, и это только нижний ценовой предел. Плюс расходы на согласование объектов, разработку документации и пр.
Как распределяется бюджет стройки?
— В бюджете средств, потраченных на поселок АДДК, 20% инвестиций пошло на покупку земли. На укрепление и защиту береговой линии Дона— примерно 10%. Общественный центр— это детские площадки, магазины, офисы— 10–15% от бюджета. И основная часть бюджета, около 60%, направлены на коммуникации.
Какова для вас рентабельность проекта?
— В ГК «Азово-Донское пароходство» (АДП, в него входит АДДК) есть своя внутренняя норма доходности в проектах недвижимости— это минимум 30%. Т.е. ниже 30% рентабельности мы в проект даже не идем.
Прихода сильных игроков на рынок господин Швалев не боится. «За нами стоит крупная компания, в которую входит более 20 различных предприятий. «Азово-донское пароходство» это известный на Юге бренд и если возникнет необходимость, то компания нас профинансирует. Для ГК этот проект составляет всего 2% от бюджета всех компаний, входящих в АДП. Поэтому мы так уверенно и идем»,— замечает Константин Швалев.
В этом году НОМОС-БАНК выдал АДДК кредит 300 млн руб. для завершения строительства второй очереди «Ривьеры». Насколько вообще охотно банки сейчас кредитуют девелоперов?
— Наш бюджет состоит из 30% собственных средств и 70% заемных. Банки обычно тяжело идут на кредитование застройщиков элитного жилья. Сейчас они более лояльно относятся к финансированию подобных проектов, но получить кредит все равно было трудно. Кредит выдан сроком на 3,5 года. Поручителями по кредиту выступают ОАО «Азово-Донское пароходство» и ОАО «Донречфлот».Полученные средства пойдут на строительство второй очереди загородного поселка «Старочеркасская Ривьера». Мы направили 40 млн руб., на завершение строительства здания общественного центра. До конца 2011 года инвестируем еще 140 млн руб., которые будут направлены на строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Остальные средства компания потратит на развитие набережной и прилегающих территорий. Вернуть все заемные средства мы планируем в течение пяти лет. Мы входим в ГК «Азово-Донское пароходство», в составе АДП мы занимаем всего 2% от общего бюджета, поэтому при необходимости пароходство будет нас финансировать.
Риэлторы говорят, что состоятельные ростовчане предпочитают покупать дома, построенные из кирпича. Почему не приживаются технологии изготовления элитных сборно-модульных коттеджей?
— В сознании людей кирпичный дом— это всерьез и надолго: на 50, 80 лет. Это родовое гнездо. А как можно строить родовое гнездо не из камня, а скажем, из фанеры? В Ростове вам никто не поверит, что дом, построенный не из кирпича, может быть элитным жильем. Хотя в Москве сейчас два варианта: кирпич и дерево. Но для Ростова дерево не традиционный материал для строительства. Во всех проектах для строительства мы используем только кирпич.
Тогда логично было бы открыть свой кирпичный завод?
— Нет, каждый должен заниматься своим делом. Должна быть диверсификация. Мы лучше в нашем бизнесе усилим какие-то направления, чем будет распыляться на другие проекты. Вот характерный пример. Мы стали собственниками «Кубанского речного пароходства», у которого на балансе в Краснодаре была площадка 4,2 га в центре города. С развитием города этот участок стал просто бесценным. Акционеры собрались и решили строить на этой земле многоэтажный жилой комплекс бизнес-класса «Адмирал», это был для нас первый удачный опыт. Следующий шаг был обратить свое внимание на Ростов, так как это для нашей компании основной регион присутствия.
То есть после «Старочеркасской Ривьеры» будут еще проекты?
— Да, такие планы есть. Могу только сказать, что сейчас АДДК разрабатывает проект строительства загородного поселка бизнес-класса близ Щепкино (Аксайский район), и планирует возвести два объекта многоэтажной застройки: один в центре Ростова, другой — на улице Шолохова.
Константин Швалев
генеральный директор ООО «Азово-Донская девелоперская компания»
Родился: в 1979 г. в Волгоградской области.
Образование:
В 2000 г. окончил РИНХ (РГЭУ) по специальности «финансы и кредит»,
В 2003 г. University of New South Wales (Сидней, Австралия).
Карьера:
2000–2005гг.— ОАО «Донречфлот», ведущий специалист службы коммерческой работы и договорных отношений
2005–2007гг.— ООО «РосЕвроДевелопмент», директор по развитию регионов
с 2007 по н.в.— гендиректор ООО «АДДК», член совета директоров ОАО «Азово-Донское пароходство».
Женат, воспитывает дочь.