В начале 90-х гг, когда концерн создавался, на строительном рынке не было каких-то определенных правил игры. Сегодня изменилось законодательство, но работать не стало ни понятнее, ни легче. Это не
В начале 90-х гг, когда концерн создавался, на строительном рынке не было каких-то определенных правил игры. Сегодня изменилось законодательство, но работать не стало ни понятнее, ни легче. Это не способствует развитию бизнеса, планированию на долгосрочную перспективу.
Одна из проблем— отселение. При строительстве новых многоквартирных домов нередко у застройщика возникают проблемы с выкупом квартир у собственников. В центре Ростова недвижимость может оцениваться ими по фантастически высокой цене, без какой-либо привязки к рынку. По закону, изъять участок, оценив его по рыночной стоимости у независимых оценщиков, можно только для государственных или муниципальных нужд. Инвестору же необходимо договариваться с собственниками индивидуально. И тут возникает вопрос: как инвестору-застройщику рассчитывать свой бизнес-план, если у него нет точного представления, какой в конечном итоге получится стоимость участка? Пока он не достигнет договоренности с собственниками, он не сможет планировать строительство. Для возведения жилых комплексов нужны достаточно большие участки, чтобы расположить и сами дома, и парковку, и спортплощадку и т.д. На практике, на отселение квартала может уйти несколько лет. Соответственно, для девелопера это замороженные средства, высокие риски, а для города задержка со строительством нескольких тысяч квадратных метров нового жилья.
У нас же много примеров, когда в одной комнате в ветхой коммуналке прописано пять человек и при отселении они требуют предоставить им пять квартир. Давайте оценивать недвижимость по рыночной цене, отселять и проводить аукционы на выкуп участков. Человеку в любом случае не должны ухудшать условия для жизни, но и улучшать их инвестор не обязан— это прерогатива самих людей и муниципалитета. Должен быть некий баланс меду желаемым и действительным. В любом случае, человеку можно оплатить издержки, связанные с переездом, но все эти условия должны быть закреплены в законе. Должна быть внятная политика при отселении.
Существует мнение, что девелоперы постоянно обманывают собственников квартир при отселении. К сожалению, сегодняшнее законодательство ни собственникам, ни девелоперам не предлагает понятного механизма. Отсюда и возникают в историческом центре города новые высотные дома, которые не вписываются в архитектурный облик. Согласна, что точечная застройка не красит город. Но давайте посмотрим, почему возникает такая ситуация. Застройщик начинает считать экономику объекта (держа в голове переговоры с собственниками квартир, которые называют фантастические цены или условия) и приходит к выводу, что оптимальный вариант— построить на маленьком пятачке огромную высотку. Из-за этого во главу угла ставится только коммерческая составляющая. Архитектура и дизайн отходят на второй план. Чтобы этого не происходило, а выполнялись требования, необходимо участие муниципалитетов в качестве соинвесторов таких экономически невыгодных для девелопера проектов.
Во всем мире есть практика, когда муниципалитет подготавливает участок под строительство. Городские власти определяют план развития территории, создается генплан и дальше прорабатываются этапы его реализации. Муниципалитет решает, где и что необходимо возвести для нужд города. Например, если в городе есть ветхое жилье, которое необходимо снести, то этим занимается муниципальная власть. Она подготавливает участок под строительство, затем выставляет его на аукцион, определяя, что именно здесь можно построить. В этом случае застройщик, принимая решение об участии в аукционе, может реально оценить свои затраты и возможности. Главное то, что девелопер придет на юридически чистый участок и сможет приступить к работам в самый короткий срок. Такие механизмы работают и в Азии, например, в Китае, и по всей Европе.
Также не совсем понятна ситуация, когда строители строят дом, прокладывают сети за свой счет, и передают их на баланс монополистам. Но они все— акционерные общества, т.е. коммерческие организации. Таким образом, получается, что одна организация увеличивает за свой счет капитализацию другой. Это противоречит всем законам рынка. При этом с жильцов берут деньги за обслуживание сетей, но ничего не платят им за трафик по коммуникациям, которые были проложены для этого дома застройщиком.
И пока не возникнут понятные работающие правила и механизмы, то так и будет— шаг вперед— два назад. Развития не будет. А наш город, с его компактностью и высокой плотностью населения требует таких решений, и чем быстрее, тем лучше.