Жилая недвижимость:

До октября 2008 г. рынок жилой недвижимости работал в режиме всеобщего благополучия. Стоимость квад- ратных метров росла на 30–40% в год, количество участников рынка увеличивалось пропорционально росту цен, а вслед за этим стабильно росло и предложение. Но кризис серьезно скорректировал ситуацию на рынке жилой недвижимости Дона— цены покатились вниз, в отдельных случаях на 40–50%, спрос резко сократился, сделок купли-продажи осенью 2008 г. и зимой 2009 г. практически не было. Усугубил ситуацию на рынке конфликт строительного концерна «ВАНТ» с дольщиками, приведший к приостановке деятельности компании.

И все-таки она продается

Однако самые пессимистичные прогнозы не оправдались. Цены не упали до 10 тыс. руб. закв.м, рынок не остановился, количество сделок постепенно растет. Не произошло и повального банкротства девелоперов и застройщиков. Новое жилье, пусть и не такими темпами, как раньше, но продолжает строиться, банки снова начали выдавать ипотечные кредиты. Эксперты считают, что кризис пошел на пользу рынку жилья— он сбил «спесь» с застройщиков, и цены стали адекватными, а проекты— более продуманными.

Основные события

Май 1 | Крупнейший застройщик Юга России— ростовский концерн «Вант»— заморозил строительство на большинстве своих объектов. Застройщикам, входящим в концерн, предъявлены иски на 70 млн руб., счета пяти строительных компаний арестованы. Несмотря на сложную ситуацию, руководство концерна обещает выполнить все взятые на себя обязательства.

Июль: 2 | Компания «Ростовкапстрой» приступила к строительству жилого комплекса «Норд»— нового микрорайона в СЖМ, в районе улиц Орбитальная–Беляева–Венеры на границе Ростова-на-Дону и Аксайского района. Застройщик— ООО «Ростовкапстрой». Объем строительства— 16 жилых комплексов общей площадью более 250 тыс.кв.м. Сроки реализации— 5 лет (первый жилой дом будет сдан во II кв. 2011 г.) Объем инвестиций— 9,75 млрд руб.

3 | Руководство ростовского «Строительного концерна «Вант», имеющего невыполненные обязательства перед более чем 2 тыс. дольщиками, достигло предварительной договоренности со Сбербанком о выделении кредита в сумме 68 млн руб.

Октябрь: 4| Ростовская строительная компания «Ростовгорстрой» стала соинвестором проекта строительства завода по производству пеностекла. С ее участием будет создано СП с уставным капиталом 1 млрд рублей, соучредителями которого стали также пермское ЗАО «Пеноситал» и госкорпорация «Роснано». Завод должен быть запущен на полную мощность в 2013 г.

Ноябрь: 5 | Строительный концерн ЮИТ подписал меморандум с администрацией Ростовской области о сотрудничестве в области реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье— гражданам России». Финский концерн в 2010 г. планирует инвестировать в строительство многоэтажного жилья в регионе до 1 млрд руб. В 2010 и в 2011 годах планируется ввести по два жилых комплекса в области, а начиная с 2012 г.— уже по три жилых многоэтажки.

Очевидцы

Валентина Полевиченко генеральный директор концерна «Единство»
Главное, что изменилось за последний год — это поведение покупателя. Клиенты стали более осторожными и требовательными. Соответственно, нам нужно больше и лучше работать. Можно сказать, что на смену рынку продавца пришел рынок покупателя. Для того, чтобы бояться чего-то конкретного, нужно достаточно хорошо понимать ситуацию. В начале этого года и в нашей отрасли, и в экономике в целом была большая неопределенность, поэтому любые прогнозы сейчас были бы малообоснованны. Один из уроков — это то, что необходимо больше внимания уделять кризисному управлению, что нужно по каждому проекту детально рассматривать пессимистичный сценарий развития ситуации.

Иллюзии
Забыть о 50% рентабельности
В докризисные времена рынок жилой недвижимости развивался бурными темпами. Ежемесячно стоимость квадратных метров в жилых домах увеличивалась на 1–5%, а предложение росло на 20–30% в год. «В те годы курсовая разница стоимости валют была стабильной, а вот недвижимость постоянно росла в цене. Поэтому население, имея свободные деньги, активно вкладывало их прежде всего в недвижимость»,— объясняет ВАЛЕРИЙ ЛЕВЧЕНКО, директор строительной компании «Кристина». По мнению г-на Левченко, рентабельность строительного бизнеса в те времена составляла в среднем 30–50%, а у наиболее успешных компаний, занимающихся жилищным строительством, она могла достигать и 100%. К примеру, по данным собеседников «ДК», себестоимость строительства в 2007-2008гг. составляла 25–30 тыс. руб. закв.м. На начальном этапе строители продавали дольщикам квартиры по цене 40–50 тыс. руб. за кв. м, а стоимость готовых квартир в новостройках начиналась от 50 тыс. руб. закв.м. Часто застройщики вкладывали минимум собственных средств, привлекая на раннем этапе строительства средства дольщиков либо заемные деньги. Когда цены на недвижимость росли на 40% в год, то процентная ставка по кредитам в 16–20% выглядела более чем привлекательно. «Практиковалась такая схема финансирования проектов: 30% собственных средств, 70%— заемных. Бывали случаи, когда предприниматели старались вообще не вкладывать собственные средства»,— рассказывает г-н Левченко.
Как отмечает генеральный директор компании «Титул» ЕВГЕНИЙ СОСНИЦКИЙ, до осени 2008 г. спрос на жилую недвижимость в Ростове значительно опережал предложение. «До начала кризиса у нас был рынок продавца. Все его игроки, начиная с застройщика и заканчивая риелторами, сидели «на потоке». Не нужно было предпринимать практически никаких активных действий для того, чтобы найти клиента. На каждый объект было несколько покупателей»,— вспоминает г-н Сосницкий.
По мнению экспертов, ажиотажный спрос был спровоцирован в том числе и банками, которые в 2005-2006гг. приступили к активному финансированию сделок на рынке недвижимости. По словам МАРИНЫ СТРОЕВОЙ, генерального директора РК «Дон-МТ-недвижимость», до кризиса количество сделок по ипотеке в общем объеме продаж в агентстве достигало 40%. «Примерно такая же ситуация наблюдалась и на рынке в целом. Банки конкурировали между собой, предлагая потенциальным заемщикам привлекательные условия кредитования. Требования к андеррайтингу были минимальными»,— утверждает г-жа Строева. Вместе с бумом строительства росло и количество риелторских фирм. В 2007 г. их количество, с учетом частных маклеров и аффилированных с компаниями-застройщиками структур, составляло порядка 1000, отмечают участники рынка.
Страхи
Худшие прогнозы оправдались частично
Строительный сектор оказался самым уязвимым в период кризиса. На правительственном уровне было объявлено, что российские девелоперы и застройщики являются одним из самых ненадежных и нестабильных звеньев в российской экономике. Самая страшная картина развития событий рисовалась экспертами примерно так: банки полностью прекращают финансирование новых проектов и начинают требовать одномоментного погашения долгов. Также делались предположения, что банки начнут выставлять на продажу недвижимость, находящуюся в залоге, и на рынке появится большое количество объектов по «бросовым» ценам, что приведет к фатальному обвалу цен. Этот прогноз оправдался, но лишь частично. Банки действительно прекратили кредитовать строительный сектор, в связи с чем большинство девелоперов и застройщиков отказались от реализации новых проектов и заморозили часть уже существующих. Но несмотря на то, что многие застройщики были не в состоянии возвращать долги, большинство банков не стали выставлять на продажу те активы, которые находились у них в залоге, пожертвовав своей прибылью на благо экономики. «В итоге основной пул застройщиков и девелоперов остался на рынке, но его активность значительно снизилась. Реально строить сейчас продолжают не более 10% компаний»,— полагает г-н Левченко.
Еще один страшный для застройщиков и риелторов прогноз касался спроса на недвижимость и ее стоимости. «По нашим самым пессимистичным прогнозам цены могли упасть на 50–70%. В ноябре-декабре количество сделок стало минимальным и в целом составило 20% от докризисного периода»,— вспоминает г-жа Строева. Некоторое время ростовчане действительно откладывали покупку жилья, ожидая значительного снижения цен. Но когда прошел январь, а цены так и не упали до 15 тыс. закв.м, спрос стал налаживаться. В целом цены на недвижимость с начала кризиса упали на 30–40%— с 55 тыс. за кв. м до 38 тыс. кв. м, вернувшись на уровень 2006-2007гг. «Одним из самых неблагоприятных сценариев был затяжной кризис, после которого могли потребоваться годы для полного восстановления рынка,— говорит ТЕЕМУ ХЕЛППОЛАЙНЕН, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ.— Но уже сейчас мы видим первые признаки оживления. Мы не ждем больших потрясений на рынке недвижимости. Факт остается фактом— в России большой дефицит жилья. Какие бы времена ни были, всегда найдутся люди, готовые приобрести квартиру».
Уроки
Пришло время покупателя
Большинство участников рынка сейчас отмечают, что кризисное время пошло им на пользу. По словам г-жи Строевой, именно в кризис компания открыла для себя все возможности Интернета: «Нужно понимать, что кризис — это закономерный этап развития рынка. И в этот момент начинают работать другие методы управления, которые не приемлемы при стабильной экономической ситуации. Именно кризис дал возможность посмотреть на многие вещи по-другому, — рассказывает Марина Строева. — Например, Интернет. Мы поняли, что через Всемирную сеть можно активно продвигать свои услуги, не затрачивая при этом больших средств. Через Интернет мы стали находить клиентов. Ранее на этот ресурс мы мало обращали внимания».
Представители риелторского бизнеса отмечают еще один положительный момент, возникший на почве кризиса. Если раньше строители смотрели на риелторов свысока и предпочитали продавать объекты через собственные отделы продаж, то сейчас партнерство застройщик-риелтор становится все более распространенным явлением на рынке. «Мы заключили ряд договоров с крупными строительными компаниями. Теперь мы продаем их объекты, получаем за это комиссионное вознаграждение, которое платит нам не покупатель, а сам застройщик»,— рассказывает Евгений Сосницкий.
Также эксперты отмечают, что застройщики становятся более осторожными. Девиз «главное построить быстро, заняв свободное пятно, а там разберемся» уходит в прошлое. Теперь строительные компании, прежде чем приступить к реализации проекта, внимательно изучают потребности рынка, анализируют потенциальный спрос, и если есть хоть малейшие намеки на нестабильное финансирование, вообще отказываются от проекта. «В таких ситуациях важно получить финальную картину затрат и проанализировать, располагает ли компания достаточными средствами, чтобы полностью финансировать проект. Если такой уверенности нет, то нельзя ни начинать проект, ни привлекать деньги покупателей»,— отмечает г-н Хелпполайнен.
Возможности
В ожидании дефицита предложения
По данным исследовательской компании MAR Consult, Ростов попал на второе место в рейтинге российских городов с самыми устойчивыми к кризису ценами на квадратный метр в высотных домах премиум-класса. С октября 2008 г. цены на элитную недвижимость в донской столице увеличились в рублевом эквиваленте на 4,3%, в то время как в Москве падение цен в этом сегменте недвижимости составило 9,7%, а в Питере— 20%. От лидера рейтинга, города Сочи, где цены увеличились на 5%, Ростов отстал не намного. Эксперты местного рынка связывают положительную динамику роста цен на элитную недвижимость с несколькими факторами— близостью Рос- това к столице зимних олимпийских игр 2014 г. и высокой инвестиционной активностью в регионе. «Ситуация с ценами в других сегментах недвижимости также остается стабильной,— отмечает Марина Строева.— Но резкого подъема стоимости квадратных метров ожидать все же не стоит».
По данным компании «Титул», в ноябре этого года стоимость квадратного мет- ра на вторичном рынке жилья составляла 48,4 тыс. руб., на рынке новостроек— 45,3 тыс. руб. Участники рынка отмечают, что цены в среднем увеличились на 2% с начала года. «Но 2%— это показатель, находящийся в рамках погрешности при подсчетах результатов исследования, поэтому говорить о положительной динамике стоимости жилой недвижимости я бы не стала»,— утверждает г-жа Строева.
Прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости эксперты не берутся, ссылаясь на зависимость региональной экономики от общероссийской и мировой. Однако и риелторы, и застройщики более чем уверены, что уже в 2010 г. начнется дефицит предложения. «За последние 12 месяцев было запущено ничтожно малое количество новых проектов жилой недвижимости. Если спрос начнет расти, то это приведет к дефициту квартир в будущем»,— констатирует г-н Хелпполайнен.