Владимир Усачев: Мы были готовы к нулевой рентабельности

 По мнению Владимира Усачева, председателя Совета директоров ООО «Беловодье», спрос на загородную недвижимость будет формироваться среди жителей Ростова еще долгое время. Сейчас уровень продаж загородных коттеджей очень низкий, поэтому большинство девелоперов в этом сегменте работают на перспективу.

Рассказывая о концепции своего проекта, ВЛАДИМИР УСАЧЕВ заявляет, что строит не просто коттеджный поселок, а пригород Ростова. «Всего 12 километров от города, а ты уже не чувствуешь давление города, его шум, загазованность. Я сам живу в собственном доме и знаю о всех преимуществах проживания за городом», — добавляет г-н Усачев. По его словам, к весне следующего года будет полностью завершено строительство первой очереди — это 220 коттеджей, детский сад, торговый центр площадью 1500 кв.м. Сейчас в поселке построено 150 коттеджей, практически все из них уже проданы.

Как вы можете оценить спрос на рынке загородной недвижимости?
— Мы продаем готовые дома 120 квадратных метров на 4,5 сотках земли за 2,7 миллиона рублей. Считаю, что такая цена очень привлекательна для покупателей. Но ажиотажного спроса нет. Каждую неделю проходит 12–15 показов, люди приезжают, смотрят. Но 90% из них либо хотят купить дом с помощью ипотеки, либо после того, как продадут свою квартиру в Ростове. Ипотеки сейчас нет, а количество сделок на вторичном рынке недвижимости крайне мало. Вот и результат — 2-3 сделки в месяц. Но это ведь не спрос, а единичные покупки. Покупателей со свободными деньгами сейчас очень мало.
Все это последствия кризиса?
— Я считаю, что мы из кризиса еще не выбрались. Ни для кого не секрет, что причина этого финансового кризиса — переизбыток денег. А что сделали власти, чтобы выйти из этой ситуации? Влили в экономику еще больше денег. Это все равно, что тушить пожар бензином. Поэтому ожидать быстрого восстановления после кризиса не стоит. В том числе и лавинообразный спрос на недвижимость в ближайшее время тоже не появится. Ситуация, в которой мы находимся сейчас, продлится не один год.
Но для вас подобное развитие событий влечет за собой большие убытки
— Зарабатывать надо сейчас — это шаблонный подход к ведению бизнеса. Еще до начала кризиса в нашем бизнес-плане было прописано, что первую очередь поселка «Беловодье» нужно реализовать с нулевой рентабельностью. Сейчас я вкладываю собственные средства в развитие проекта. Только в инженерную и социальную инфраструктуру первой очереди проекта мы уже вложили 150 миллионов рублей, и эти деньги мы сможем вернуть не раньше, чем через пять лет. Но мы не гонимся за моментальной прибылью, благодаря параллельным бизнесам можно подождать несколько лет, пока деньги не «отобьются». Вложение собственных средств в инфраструктуру я считаю долгосрочной привлекательной инвестицией, поэтому я вкладываю в это деньги, я же потом буду сам это эксплуатировать. Потребность в жилье в России сейчас сумасшедшая, но пока мало у кого есть возможность приобретать недвижимость. Но это временно. Поэтому сейчас мы работаем на перспективу. Через пять-семь лет спрос будет намного активнее, и тогда в лидерах будут те, кто сейчас закладывает в основу своих проектов самые главные человеческие ценности. Мы в концепцию проекта заложили те ценности, которые в будущем станут беспроигрышным вариантом.

Что вы имеете в виду?
— Дом — это в первую очередь семья, поэтому в концепции нашего проекта главный приоритет — семейные ценности. Мы позиционируем поселок прежде всего как загородное жилье для семей с детьми. Мы запланировали построить здесь большое количество детских площадок, детский сад, развлекательный центр, среднюю школу, медицинский пункт. Мы делаем ставку на то, что поселок расположен в экологически чистом месте, что он будет закрытым и охраняемым, а значит, и безопасным.

Кто ваш основной покупатель?
— Это люди в возрасте от 30 до 60 лет. Основная масса — 40–50 лет с взрослыми детьми, у которых уже есть внуки. Что касается социального положения, то это средний класс — те, кто получает хороший оклад, либо имеет небольшой собственный бизнес.
Какие из коттеджных поселков, которые строятся на данном этапе, вы считаете конкурентами «Беловодью»?
— Я не думаю, что у нас есть конкуренты на данном этапе. Для такого большого города, как Ростов, подобных поселков, как наш, нужно минимум пять. Тем более, в Ростове сформированы традиции проживания в собственных домовладениях. Но вряд ли в ближайшее время кто-нибудь будет заявлять о строительстве крупномасштабного коттеджного поселка. Экономических предпосылок для создания таких проектов сейчас нет из-за отсутствия спроса. Могу отметить коттеджный поселок «Старочеркасская Ривьера». У них правильно выстроена маркетинговая политика. Но они пока продавали только земельные участки. Посмотрим, как будут реализовывать землю с договором подряда — это на данном этапе гораздо сложнее.
Пришлось ли вам корректировать проект из-за низкого спроса, связанного с кризисом?
— Сразу после начала кризиса в 2008 году продажи вообще остановились. Мы сразу переделали строительный план, уменьшили масштабы первой очереди на 130 домов — было 350, стало 220; избавились от некоторых излишеств, которые изначально планировали, снизили мощность коммуникаций. Вначале мы планировали провести коммуникации сразу под все 1000 коттеджей, но решили проводить их поэтапно. Мы оптимизировали штат и кардинально изменили систему управления, ввели новый формат коттеджей. Раньше самый маленький коттедж был 120 квадратных метров, теперь — 70. Мы предположили, что небольшие дома будут востребованы пожилыми парами, дети у которых уже выросли, или наоборот, молодыми, кому еще не нужны большие площади жилья. Но эта антикризисная мера не сработала. Мы продали всего три таких коттеджа. Еще в период кризиса мы снизили цену где-то на 30%.
Когда приступаете к строительству второй очереди проекта?
— Весной мы заканчиваем строительство первой очереди, летом приступим к строительству второй. Хотя все необходимые подготовительные работы уже проводятся. В инфраструктуру второй очереди уже вложено около 60 млн руб. Эти деньги пошли на намыв площадки и создание искусственного озера площадью 14 га, где разместится яхт-клуб. Вообще инфраструктура второй очереди обойдется нам дороже, чем первой. За счет того, что мы намерены построить большой торгово-развлекательный центр. Думаю, за 3–5 лет мы построим вторую очередь.
Каким вы видите развитие рынка загородной недвижимости Ростова?
— Думаю, одним из важнейших факторов, который повлияет на его развитие, станет успешное завершение хотя бы одного из заявленных проектов строительства коттеджных поселков за городом. Сейчас люди с недоверием смотрят на застройщиков и боятся покупать дома в поселках, где еще нет социальной инфраструктуры. Поселок «Южный» обанкротился. Пусть это и техническое банкротство, но оно негативно влияет на рынок, «Приозерье» стоит, «Солнечный» имел проблемы в прошлом
Какие направления девелоперской деятельности вы считаете наиболее перспективными в регионе?
— Думаю, это строительство элитного жилья в центре города. Спрос в этом сегменте не удовлетворен. И я имею в виду не только многоэтажки, но и малоэтажные формы. Также перспективным считаю строительство логистических центров.