Виктор Смирнов: Строим дома с завалинкой

Именно на него распространяются ипотечные продукты, госпрограммы. Задача каждого застройщика — найти оптимальный путь, чтобы строить дешевле и качественнее.

Виктор Смирнов пришел в строительный бизнес сравнительно недавно — в 2007 г. Выпускник факультета приборостроения МВТУ имени Баумана, он начинал регулировщиком радиоаппаратуры на Азовском оптико‑механическом заводе и дорос до замгендиректора по вопросам экономики. В производственном объединении на тот момент работали 15 тыс. человек. В перестроечный период началась конверсия, резко упали объемы заказов военного производства. Завод успешно освоил производство промышленной швейной машины «Ямато», но все равно этих объемов не хватало. По словам Виктора Смирнова, сейчас на заводе осталось не более 2 тыс. сотрудников — громадное предприятие — с большим научным, технологическим и людским потенциалом — практически исчезло.
Самостоятельную предпринимательскую деятельность начинал с фермерского хозяйства по выращиванию сахарной свеклы — площадь обрабатываемой земли достигала 500 га. Потом поступило предложение возглавить компанию «ПанАвто‑Юг», которой он и руководил в течение восьми лет. Виктор Смирнов говорит, что в нем живет инженер и экономист: «В любой области всегда пытаюсь находить рациональные, разумные, экономные, простые решения».

Экономия на завалинке

Первый проект поселка, который Виктор Смирнов вместе с партнерами реализовал самостоятельно, — от поиска участка, инвестора, оформления всей документации, проектирования домов и всей территории до собственно строительства — назывался «Южный». Глобальные планы скорректировал кризис: изначально планировалось комплексное освоение территории в 400 га с объемом инвестиций в 6 млрд руб. Но инвесторы ушли с проекта, поэтому ростовчанам пришлось вести строительство самостоятельно. По словам Смирнова, главной задачей было не подвести людей, дома в «Южном» для которых были единственной надеждой на собственное жилье. Трудности с финансированием вынудили отказаться от большинства инфраструктурных планов.

Почему вы выбрали именно строительный бизнес?

— Есть несколько направлений, которые приносят стабильный доход: это торговля, сервис, в том числе и автомобильный бизнес, и строительство. В 2007 г. в «Панавто‑Юг» поставили новых, молодых и перспективных руководителей, а сами решили заняться девелоперской деятельностью, то есть приобретением земельных участков, разработкой проектов, поиском инвесторов и организацией строительства. Были куплены перспективные земельные участки в Сочи, Краснодаре, Ростове‑на‑Дону и в области. Но грянул кризис 2008 г. — ряд инвесторов отказался от проектов. Часть участков пришлось перепрофилировать, часть — продать. Мы решили сосредоточиться на строительстве коттеджных поселков эконом‑класса. К тому моменту у нас уже был разработан проект поселка «Южный». Сейчас в «Южном» есть газ, электроэнергия, дороги. Первая очередь — 80 домов уже продана. Дальнейшие планы развития территории зависят от того, удастся ли найти инвестора. После «самостоятельного» опыта мы решили отказаться от реализации собственных проектов, и теперь работаем в основном как генеральный подрядчик. Сейчас строим дома в Новошахтинске. На месте, где будет новый поселок, стояли бараки 1931 г. 15 новых домов уже сданы. Начато строительство двух десятков домов и есть проектно‑сметная документация еще на 14. Нашим опытом заинтересовались в Калужской области. Там по проекту планируется строительство коттеджного поселка на 100 домов, к концу этого года должны быть сданы в эксплуатацию 37 из них.

Расскажите о технологии, которая заинтересовала калужских инвесторов. В чем ее уникальность?

 — Технология для поселка «Южный» была разработана нами с нуля. У нас была команда выпускников вузов, которым было интересно создать что‑то свое. Но за основу мы взяли конструкцию (1905 г.) крыши русского архитектора Судейкина. Она уникальна тем, что позволяет на 100% использовать площадь второго этажа. Также в этих домах впервые в России и в таких больших объемах была опробована технология монолитной заливки фибропенобетона. Немаловажное значение имеют затраты, которые связаны с возведением фундамента и основания. Зачастую подход строителей и проектировщиков сводится к тому, что нужно копать громадные котлованы на непонятную глубину.

Все наши проекты реализуются на незаглубленных фундаментах. Мы реализуем принцип русской завалинки. Наши деды так строили. Выбирали любую площадку: их вообще не интересовало, что там внизу — есть ли грунтовые воды или нет, главное, чтобы на поверхности лужи не было. На землю ставились столбики, выкладывали «нижний венец», и на него ставилась изба. Понятно, что в таком виде дом через несколько лет мог рассыпаться ввиду того, что есть промерзания, просадка земли и т. д. Чтобы избежать негативного влияния сезонных процессов, устраивалась завалинка — что‑то вроде ящика вокруг дома, в который насыпался мох, мякина, торф, лузга — то есть все то, что могло на тот момент служить утеплителем. С такой защитой дом служит очень долго. В настоящее время ряд материалов позволяет достичь того же эффекта — это экструдированные пенополистиролстиролы, пеноплекс. В зависимости от климатической зоны рассчитывается необходимая толщина. Обычно 50‑70 мм вполне достаточно.

Принципы строительства, которые были разработаны издревле, сегодня реализуются с применением современных материалов, имеющих хорошие характеристики. Именно снижение затрат на строительство фундаментов и позволяет существенно влиять на экономику строительства индивидуального жилого дома.

В Воскресенском районе Калужской области мы используем классическую технологию строительства на основе каркаса ЛСТК (легких стальных тонкостенных конструкций) и применением сухих полов по грунту.

Какой будет стоимость квадратного метра вашего дома? Насколько он будет дешевле построенного по традиционной технологии?

— Надо остановиться на базе, исходя из которой мы будем считать экономику строительства. Общие цифры стоимости квадратного метра сами по себе ничего не скажут. Потому что в разных ситуациях бывают разные затраты по коммуникациям, по приобретению земли и т. д. Если говорить о сравнении технологий строительства, то необходимо сказать о прямых затратах на строительство, которые включают в себя стоимость применяемых материалов и основную заработную плату рабочих‑строителей. У нас эти затраты находятся в пределах от 10,5 до 12,5 тыс. руб.

Приобретение, оформление земельного участка, коммуникации от цены составляют сколько процентов?

— Это абсолютно разные цифры в разных регионах.
Например, в «Южном»?

— Посчитайте сами: продажная цена самого дома 25‑27 тыс. руб. кв. м. Плюс земельный участок, в стоимость которого и вошли коммуникации (газ, скважины на участках, ограждение, дорога, электроэнергия) — 60‑75 тыс. за сотку. Дом в 60 кв. м с участком в 6‑7 соток стоил порядка 2,2 млн руб.

Почему вы решили развивать загородное строительство именно в эконом‑сегменте? Почему не элитное жилье?

— Думаю, этот продукт будет востребован всегда. Это мое мнение, и оно зиждется не столько на расчетах, сколько на ощущении ситуации. Дело в том, что Ростов‑на‑Дону, как и любой южный город в основном состоит из индивидуального жилья. Сегодня люди, которые могут себе позволить купить дом в элитном поселке, давно определились с местом жительства. В Ростове много хороших мест, где можно поставить коттедж в самом городе. И я не вижу коллег, друзей, у которых было бы желание вырваться за город в коттеджный элитный поселок.

А эконом‑сегмент — наиболее востребованный рынок на сегодняшний день. Стоимостные характеристики квадратного метра позволяют участвовать в бюджетных программах, реализовывать ипотечный продукт. Именно этим и интересны наши дома заказчикам. Им нужны определенные технологии и площади домов. Понятно, что каких‑то типовых проектов, которые подходили бы любому заказчику, нет. Приходится работать, прежде всего, самому: вырабатывать проектные, технологические решения — это все вырисовывать, а потом уже отдавать на техническое исполнение.

Так получается, что после выращивания свеклы, продажи авто, вы еще самостоятельно и проектированием занимаетесь?

— Выручает полученное ранее образование. Конструирование и строительство — это одни из фундаментальных предметов в любом инженерном вузе. Меня учили строить и проектировать космическую и авиационную технику, поэтому спроектировать и рассчитать конструктивы любого здания тоже не составляет труда. Есть два важных предмета для строительства — сопротивление материалов, теплофизика и материаловедение, которые включают в себя процессы нагрузок, теплового, влажностного, климатического воздействия, и как ведут себя в них те или иные материалы. Если их знаешь хорошо, то все остальное — это уже прикладные вещи. Какой бы дом ни проектировал, всегда думаю о том, как бы это сделал для себя. Планирование должно быть грамотным, потому что за каждый метр люди платят деньги.

Частные дома не строите?

— Нет, это хлопотное и капризное дело.

Подготовила Надежда Мартова