Подписаться
Курс ЦБ на 20.11
63,70
70,62
Деловой квартал / Новости / Управдомы делят ростовский жилфонд

Управдомы делят ростовский жилфонд

04:00   20.08.2007

Новый Жилищный кодекс (ЖК), вступивший в законную силу в апреле 2005 г., позволил жилищно-коммунальному сектору работать по рыночным правилам и дал возможность прийти в сферу ЖКХ независимым от гос

За полгода число управляющих компаний в сфере ЖКХ в Ростове увеличилось почти вдвое. По данным мэрии, ежемесячно регистрируются по две УК. В этот бизнес идут не только бывшие начальники МУПов и ЖЭУ, но и частные инвесторы. По мнению экспертов, эта сфера привлекает бизнесменов своей стабильностью и большими оборотами. И пока не прекратится передел территорий обслуживания, управдомов в Ростове будет становиться все больше.

Новый Жилищный кодекс (ЖК), вступивший в законную силу в апреле 2005 г., позволил жилищно-коммунальному сектору работать по рыночным правилам и дал возможность прийти в сферу ЖКХ независимым от государства игрокам. Администрация города не стала дожидаться, когда муниципальные жилищные управления и предприятия самостоятельно реорганизуются в частные компании, и в декабре 2005 г. провела конкурс на управление многоквартирными домами, на котором разыграла муниципальную долю жилищного фонда. В результате было создано 13 управляющих компаний (УК). Ими стали бывшие ЖЭУ и МУПы, сменившие форму соб- ственности на ООО либо ОАО. Сегодня в Ростове техническим обслуживанием жилого фонда занимаются уже 54 УК, среди которых есть игроки, пришедшие в этот бизнес по новым правилам. К примеру, холдинг «Росгидромонтаж» приобрел в прошлом году на открытом аукционе 100 % акций УК «ПЖКХ «Лидер» за 17,2 млн руб. Бывшие чиновники городской администрации организовали ООО «Жилищная управляющая компания» и холдинг «Управляющие организации ЖКХ». УК «Наш Дом» учредили владельцы строительного концерна «Вант». В настоящий момент более 20 % ростовчан не выбрали ни один из трех способов управления (товарищество собственников жилья, управляющая компания или непосредственное управление). Выставить на аукцион в качестве лотов эти дома ростовский муниципалитет должен был уже в начале года. Но в связи с тем, что Госдума на год перенесла сроки проведения конкурса на управление «неопределившимися» жилыми домами, у управляющих организаций появилось дополнительное время, чтобы заключить договоры с собственниками на добровольной основе.

По подсчетам экспертов, годовой оборот только в сфере содержания и ремонта домов составляет 1,5 млрд руб., а для создания в этом секторе полноценного бизнеса, приносящего прибыль, достаточно взять в управление 5-7 домов.

Эксперты прогнозируют:
пока не завершится свободный передел площадей обслуживания, будут появляться все новые и новые игроки, желающие «откусить» часть от общего пирога. Участники рынка уверены, что закрепиться «новички» сумеют либо с помощью демпинга, либо грамотной и агрессивной пропагандистской работой с жильцами, или же через связи в муниципалитете.

Еще не рынок, но уже бизнес

На данный момент управдомы-первопроходцы с уверенностью заявляют: управление жилым фондом – это уже бизнес, пусть еще не высокодоходный, но стабильный. «Можно оказывать услуги по ремонту многоквартирного дома и его содержанию как угодно долго. Если при этом еще и качественно работать, можно утверждать, что ты обеспечил свое существование на всю оставшуюся жизнь», – говорит генеральный директор холдинга «Управляющие организации ЖКХ» ВЛАДИМИР АРЦЫБАШЕВ. Сегодня холдинг «Управляющие организации ЖКХ» состоит из десяти компаний, в ближайшее время г-н Арцыбашев планирует создать еще две. Такая организационная структура позволяет работать по упрощенной системе налогообложения, а значит, дает возможность экономить средства холдинга. В условиях невысокой рентабельности, а по оценкам экспертов, в управлении жилфондом она сегодня составляет не более 5 %, экономия – наиболее доступный способ заработать. «Рынку управляющих организаций не дают полноценно существовать несколько факторов, – полагает генеральный директор управляющей компании ОАО «ПЖКХ «Лидер» ЕВГЕНИЙ КАЛИНИН. – Это тарифы, которые регулируются государством, и предприятия-монополисты, предоставляющие коммунальные услуги по завышенным ценам». По мнению г-на Калинина, даже если и сформируется полноценный рынок управления жильем без государственного регулирования, рентабельность этого бизнеса не будет выше 10-12 %. Но невысокий показатель рентабельности в тарифах можно компенсировать внедрением энергоресурсосберегающих технологий, считают игроки.

«На все дома, находящиеся в управлении нашей компании, мы поставили приборы учета, которые позволяют жильцам платить за энергию и ресурсы по факту потребления, – объясняет директор ООО «Жилищная управляющая компания» ВЛАДИМИР ТИЩЕНКО. – Приборы учета снизили плату за общий объем жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) почти на 30 % от тарифа на техобслуживание. Сэкономленные средства идут на капитальный ремонт дома, который требует на данный момент больших затрат. Стоимость одного прибора учета колеблется от 200 до 250 тыс. руб, сроки окупаемости – около одного года». Компании устанавливают ресурсосберегающее оборудование не только за счет собственных средств. Один из наиболее распространенных вариантов – кредит в счет экономии на будущих платежах с того дома, где устанавливается прибор учета. По словам Владимира Арцыбашева, новые технологии экономят не только деньги жильцов, но и приносят прибыль компании. «В договоре, который мы заключаем с собственниками, оговорено, что 25 % от тех средств, которые мы помогаем сэкономить каждому конкретному дому, идет на развитие нашей компании. Поэтому, со- временные приборы выгодны и нам, и соб- ственникам», – рассказал Арцыбашев.

Но устанавливать такое оборудование можно не на все дома. По данным департамента ЖКХ и энергетики, более 43 % жилого фонда в Ростове изношено, в домах происходит утечка воды и тепла. «В старом жилом фонде сначала необходимо провести капитальный ремонт, заменить трубы, восстановить теплоизоляцию, а затем ставить приборы учета, – считает генеральный директор ОАО «Коммунальщик Дона» КЕВОРК БАГЯН. – Только за 2005-2006 гг. наша организация по- тратила на проведение ремонтных работ почти 11,5 млн руб. собственных средств и около 35 млн руб. бюджетных. Чтобы покрыть хотя бы часть расходов на капремонт, мы планируем расширять спектр дополнительных услуг».

Зарабатывать на дополнительных услугах планируют и другие участники рынка. Заместитель директора ООО «Квадро» по управлению жилым фондом НАТАЛЬЯ СТРЕЛЬНИКОВА говорит, что уже сейчас формируется спрос среди жильцов многоквартирных домов на охрану микрорайонов. «Под управлением нашей компании сейчас всего два дома. Чтобы получать прибыль, предлагая только управление, необходимо хотя бы 8-10 домов. Не оказывая дополнительных услуг, можно долгое время проработать себе в убыток,- убеждена Стрельникова. – Помимо охраны, мы будем предлагать собственникам жилья такие услуги, как ремонт и уборку квартир, ремонт коммунальных систем, устранение локальных аварий, дежурство консьержки и т. д.»


Сейчас допуслуги приносят многоотраслевому коммунальному предприятию «Способ управления (СУ)» только около 10 % выручки. Директор предприятия АЛЕКСАНДР СТАЦЕНКО убежден, что, прежде всего, нужно делать ставку не на количество услуг, а на их качество. «Мы планируем зарабатывать на новых технологиях. Наша компания сейчас обслуживает 10 домов, на каждом уже стоят приборы учета, показания которых можно получить в любую минуту через Интернет. Клиентов на данном этапе можно привлечь прозрачностью своей работы, к чему мы стремимся»,- говорит Стаценко.

Сегодня не всем игрокам управление жилищным фондом приносит прибыль. Например, ООО «Жилищная управляющая компания» для повышения ликвидности своего бизнеса параллельно занялась и управлением коммерческой недвижимостью. УК заключила договоры со строительной компанией «Лазурь», ростовским автодорожным техникумом и др. Помимо этого, компания г-на Тищенко выиграла конкурс на техническое обслуживание внутренних инженерных сетей и благоустройства территории филиала банка BSGV.

Новые игроки планируют укрепиться на рынке через аукционы

Как утверждают представители небольших частных УК, зайти в сектор управления жилым фондом очень сложно. Крупные игроки не желают сдавать свои позиции. «Мелкие компании часто устраивают нам информационный террор, – говорит Евгений Калинин. – Когда их представители ходят по нашим домам и агитируют собственников подписать с ними договоры, то используют «черный пиар». Если от нас и «уходят дома», то только после недобросовестной пропагандистской работы конкурентов. Ведь новая компания не может на деле показать жильцам свои возможности». В то же время руководители крупных управляющих организаций не отрицают, что всеми силами стараются удержать дома, которые находятся у них в управлении. Владимир Тищенко утверждает, что расширить площади обслуживания ему не дают крупные структуры. «С одного многоквартирного дома каждый месяц через управляющую компанию проходит около 100 тыс. руб. Кто же добровольно откажется от такого стабильного оборота. Имея налаженные связи в муниципалитете, руководители крупных УК препятствуют нам в оформлении документации на управление домов, которые мы хотим забрать у них. Помимо этого, можно ждать разрешения от районных администраций и полгода, и год. Особенно рьяно УК отстаивают новые дома. Ведь новостройки не требуют таких серьезных вложений, как капитальный и текущие ремонты», – посетовал он.

Чем новее дом, тем выгоднее и эффективнее им управлять, единодушны собеседники «ДК». «Техническое состояние новостроек не требует вложений. Люди, вселяющиеся в новые дома, имеют возможность оплачивать дополнительные услуги, они заинтересованы не только в ассортименте этих услуг, но и в их качестве. А в каждой, даже маленькой услуге, есть наша доля прибыли, – говорит Владимир Арцыбашев. – Идеальные для управления дома – многоэтажки сроком эксплуатации не более 15 лет, вот за них уже сейчас идет борьба. На управление домами 1980 г. постройки и старше «охотников» немного».

За новые дома УК соревнуются не только друг с другом, но и с дочерними структурами застройщиков. Такие строители, как «Дон-Спарк», «Вант» и «Единство» создали свои управляющие организации. «Наш Дом» организовал строительный концерн «Вант» в 2004 г., и на данный момент компания управляет 30 домами общей площадью около 200 тыс. кв. м. До конца этого года компания планирует взять в управление еще столько же жилья. По словам заместителя директора компании «Наш Дом» Андрея Фенина, преимущество у дочерних структур строительных фирм в том, что они имеют рычаги давления на застройщика, им проще договориться, и вместе устранять недоделки в новых домах. Но в то же время эксперты полагают, что большинство дочерних структур застройщиков являются карманными компаниями, которые защищают, прежде всего, интересы своих учредителей, а не жильцов.

Практически все новые дома строители отдают дочерним компаниям, более старым жилищным фондом управляют давно существующие на рынке игроки. Новым компаниям ничего не остается, как готовиться к аукциону, который будет проводить муниципалитет в 2008 г. Наталья Стрельникова считает открытый конкурс на управление неопределившимися многоквартирными домами единственной возможностью расширить территорию обслуживания. Компания ООО «Квадро» надеется выиграть тендер, предложив низкий тариф на техобслуживание.

«Конкурс необходим, прежде всего, небольшим компаниям, – полагает Владимир Тищенко. – Выиграв тендер, можно получить достаточно большую площадь обслуживания». А вот от крупных компаний, напротив, может уйти большая часть обслуживаемых ими сегодня домов. После первого конкурса на управление многоквартирными домами 13 компаний стали самыми крупными структурами по управлению жильем в городе. Однако в 2008 г. ситуация может кардинально измениться – та жилплощадь, с собственниками которой эти компании так и не смогли заключить договоры на обслуживание, может перейти в управление другой УК, если она предложит на муниципальном конкурсе более низкий тариф. Компания ОАО «ПЖКХ «Лидер» может потерять около 40 % обслуживаемого ею жилфонда после проведения конкурса, но руководство все еще сомневается, стоит ли принимать в нем участие. Г-н Калинин считает, что при таких низких тарифах, установленных на лоты, его компания может понести убытки.

 

«Существует опасность, что после проведения торгов, те дома, которые не заключили договор на обслуживание с нашей компанией, перейдут в управление к другой компании. Осталось совсем немного времени, чтобы привлечь к сотрудничеству новых клиентов. – Говорит директор группы компаний МПП ЖКХ ИВАН КУМБАТОВ. – Мы не будем подавать заявку на участие в конкурсе – слишком сложная и дорогостоящая система его проведения. Наша компания сейчас обслуживает 112 домов, которые мы получили в управление после проведения конкурса в январе прошлого года. Потерять свои дома мы не хотим, поэтому будем делать все, чтобы жильцы заключили с нами договоры до проведения торгов».

Владимир Арцыбашев прогнозирует, что после конкурса ситуация на рынке не изменится. «В Ростове домов, не определившихся со способом управления, не так уж много – около 20-30 %. Хорошие дома уже разобрали без конкурса, значит, на аукцион выставят только изношенный, убыточный жилищный фонд. Чтобы управлять этим фондом, тариф необходимо повысить в два раза. У мелких компаний нет шансов закрепиться на рынке после проведения торгов», – утверждает Арцыбашев.

Рынок ждет столичных управдомов

По мнению экспертов, в ближайшем будущем на рынке управления жилфондом останутся только крупные управляющие компании. Однако, если государство окажет более серьезную поддержку малым предприятиям, у них тоже будет шанс занять свою нишу. «Рынок все расставит по своим местам. Я считаю, что жизнеспособны и крупные, и мелкие компании. И у тех и у других есть свои преимущес- тва: крупные компании могут комплексно предоставлять услуги своим клиентам, а мелкие могут более активно внедрять со- временные технологии в сфере ЖКХ и управления», – считает Кеворк Багян.

А вот по мнению председателя правления Ростовской Ассоциации ТСЖ СЕРГЕЯ АТАМАНЕНКО, уже через год-полтора количество управленцев в городе заметно сократится: «Уже сейчас в Ростове 926 товариществ собственников жилья (ТСЖ) – это около 30 % от всей жилой площади в городе. По моим прогнозам, к середине 2008 г. в Ростове ТСЖ будут созданы в более, чем 60 % домов. Управляющим компаниям ничего не останется, как заключать договоры с юридическими лицами (таковыми являются ТСЖ), а не с собственниками жилых помещений. Естественно, контролировать все финансовые потоки с дома в этом случае будет не управляющая компания. Становиться подрядчиком у ТСЖ захочет не каждая управляющая организация».

Но местные игроки опасаются не столько роста количества ТСЖ, сколько прихода столичных инвесторов. «Сейчас еще не сформированный рынок управления жилищным фондом не привлекает серьезных московских инвесторов, – говорит Владимир Тищенко. – Пока есть более высокорентабельные ниши, к примеру, строительство жилых домов, нашим бизнесом мало кто будет интересоваться. Но наступит момент, когда более доходные рынки перенасытятся. Вот тогда начнется натиск крупных столичных компаний». По мнению собеседников «ДК», уже через год-два появятся внешние инвесторы, которые будут предлагать руководителям ростовских управляющих компаний продать либо долю в бизнесе, либо полностью бизнес. Каждая компания на данном этапе пытается раскрутить свой бренд, завоевать доверие клиентов.

«Когда мы встанем на ноги, создадим свою систему и сделаем имя, сразу найдутся те, кто захочет работать под нашим брендом, но без нас. Для меня такое будущее – безрадостная перспектива, – признается Владимир Арцыбашев. – Обладая большой финансовой мощью, москвичи могут привлечь под управление большое количество домов. Если они начнут это делать, нам придется основательно бороться за свое место, может быть, даже объединяться в синдикаты, либо заключать договоры картельного типа».

Как стало известно «ДК», в ближайшее время создавать собственную управляющую организацию в Ростове собирается инвестиционно-девелоперская компания «ПИК-Регион», входящая в ГК «ПИК». Как говорят эксперты, вслед за «ПИК-Регион» придут и другие московские структуры. Пока столичные инвесторы готовятся к экспансии на ростовский рынок управления жильем, местные компании расширяют свой бизнес за пределами города. Свое дочернее предприятие в г. Сочи создала компания «Наш Дом», заключив в июле договор на управление первым домом. «Сейчас в Сочи работает всего одна УК, конкуренции нет, ниша свободная. Свои шансы мы оцениваем достаточно высоко – к концу 2007 г. планируем взять в управление около 100 тыс. кв. м. жилой площади будущей олимпийской столицы», – делится планами Андрей Фенин.

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.